住宅辦公政策

Ⅰ 辦公房具有一切居住條件算不算居住用房

您好。
住宅性質可分為哪三種

住房性質一般可分為商品房、房改房、集資房三類。我們常說的房價高指的就是其中的商品房了，這三類住宅不僅基礎定義不同，還有不同的限制條件。

1、商品房，是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，而自建、參建、委託建造的自用住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。
2、房改房，是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標准價或成本價出售。

3、集資房，是指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

什麼是商業性質住宅

1、商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅。與商品住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異。商業性質的房屋的土地性質是商業用地（40年）商業性質的房屋是商水商電不帶燃氣，生活成本較高，商業性質的房屋價格往往是同區域住宅的70％－80％，價格更低，商業性質的房屋梯戶比更密集，比如2梯12戶等，而且物業相對不是很好管理，所以跟純住宅小區比，居住舒適度較低。

2、商業性質的房屋土地性質本身是商業，不存在上戶口的說法，導致很多想憑借房屋戶口上學的小孩不能以此地址作為戶口憑證申請入學。這種情況在一線城市尤為明顯。商業性質的房屋是民水民電，並且開發商也私下裡給通了燃氣，但是一旦政策收緊，商業性質的房屋肯定首當其沖，直接拆除的事件不是沒有出現過。

希望能夠幫到您，謝謝，望採納。

Ⅱ 國家為什麼不禁止高層電梯住宅樓做辦公室

問題產生的緣由。據《京華時報》2009年2月12日A12版報道，順義區一戶居民將鄰居把住房改為幼兒園經營產生噪音告上法庭，這是近年來出現的住宅房改為經營性用房（俗稱「住改商」）產生矛盾糾紛的一個典型案例。近年來，各地「住改商」由最初的遍地開花到默許到禁止再到開禁、禁止，經歷了幾個反復，至今不少人仍記憶猶新。伴隨開禁過程的是人們對各方利益得失與利弊權衡的日益全面和理性。在金融風暴的影響下，中央亦於去年10月底下發了《關於促進以創業帶動就業工作的指導意見》,其中提出,「按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定,允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所。」這一條規定對那些想「住改商」的居民來說，無疑是一個政策松綁的積極信號。但是對於「住改商」持反對意見或者影響其生活的居民來說卻不是一個好消息，是禁止還是松綁無疑是討論的焦點，筆者認為討論的標准和依據應該是根據現行的法律法規的規定，在此基礎上再考慮到居民的實際公共利益。

法律規定的考察。《物權法》第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。這一條款是規定住宅業主享有基本物權的內容，也是一個原則性和一般性的規定。就是說，在一般情況下，住宅業主對享有所有權的住宅可以行使佔有、使用、收益和處分權利，其中包括將住宅改作商用。《物權法》也同時規定「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意」。這就是說「住改商」並不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足一定的條件：首先，相關法律、法規和管理規約沒有相應的禁止性規定。這一條件還隱含著一個命題，那就是法律、法規和管理規約有權規定「住宅禁商」。其次，「住宅商用」必須經有利害關系的業主同意，利害關系的業主不僅指「同幢樓房裡其他的業主」，也包括「其他樓房裡受到影響的業主」。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。

住改商產生的問題。將住宅改變為歌廳、餐廳等經營的房屋，住宅的性質、用途由居住變為商用。這一改變帶來許多弊端，危害性大，主要表現有：（1）干擾業主的正常生活，造成鄰里不和，引發社會矛盾，這是當前物業小區主要矛盾之一；（2）造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張；（3）容易產生安全隱患，例如，來往小區人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動快且雜，增加了小區不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規劃目標難以實現。本來某個地區的住宅原規劃是用來居住的，但由於將住宅大量改為經營性用房，用於商業目的，結果造成該地區交通擁堵、人滿為患；（5）造成國家稅費的大量流失。因此，物權法頒布前已有法規、規章對業主是否可以將住宅改變為經營性用房做了規定，例如《物業管理條例》第五十條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。隨著這方面實踐經驗的不斷積累和完善，國家有關部門還將對這一問題做出具體的規定。另外，作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建築區劃內有關建築物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題做出規定。

利害居民的考量。住房是否能改成經營性用房其主要的作用的是考慮到相關居民的公共利益，當前經濟不景氣和提倡創業也並不是「住改商」放行的充分理由,在給創業居民提供便利的同時,也不能犧牲鄰里安寧。盡管當前經濟狀況不佳,政策傾向於改善營商環境,促進居民創業的動機充沛,但以往「住改商」問題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實存在的社會問題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行「住改商」帶來的顯性營商成本下降,看不到就此帶來的矛盾沖突等隱性社會成本上升,同樣會造成難以消除的負面效果，這也不是中央政策的應有之意，我們在看到一些法律、法規、政策的具體條款是不能只看其表，而要結合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問題的焦點交給相關利益的居民是法律一個不壞的選擇，應為這本是一個公共利益問題，法律很難界定，但是在實際操作中一些部門又把另一主體---居民自治組織居委會—拉入此利益博弈的網路和關系鏈中。

居民委員會的介入。國家工商行政管理總局關於住所(經營場所)登記有關問題的通知（工商企字[2007]236號）中規定「企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：一是《住所(經營場所)登記表》；二是住所(經營場所)所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。」這條規定詳細規定了改為經營性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權法賦予公民改變房屋性質的權利交由所在地居民委員會或業主委員會出具具有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件，既維護了想改變住宅性質的居民權利，又對周邊的居民賦予一定的同意權和否決權，起到了平衡具有利害關系雙方權利的作用。但是對於具有多大范圍的居民享有同意權和否決權那？這一問題在實際操作中沒有具體的規定，居委會明智的選擇是在出具相關證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規定的期限內沒有人提出反對的意見，視為同意。

權力的排序問題。就以上的討論而論,這是兩種權利的排序問題,是優先保障公民使用和處置物權的權利,還是優先尊重公民不受住宅性質改換造成生活困擾的權利。在不同的利害相權方式下,會輸出不同的結果。不過,作為對一項公共政策的評價來說,不得不承認,一刀切政策是最為粗枝大葉的管理模式。因為其對錯綜復雜的利益關系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現應有的利益權衡。這就使一刀切的「住改商」政策,有進一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當然是較為理想的。在相關法律法規的約束之下有條件地放行,也就成為「住改商」政策的上佳出路。然而,慮及種種現實,這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會不會給早已不受約束的行政權力再添尋租空間？《物權法》規定,「住改商」要業主遵守法律、法規以及管理規約,並經有利害關系的業主同意,依目前基層自治組織的運作狀況,能否有效履行這種職責？「住改商」帶來的公共設施使用費用上升,又如何細化分攤而不至於構成公益侵犯？

最不壞的明智選擇。交給具有利害關系的居民來說是最明智也是最為妥帖的，因為權利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權利。考慮到以人為本，又考慮到「勞動生存權利」優先原則。據有關部門調查，居民能普遍接受居民區內開設煙酒店、復印店、廣告公司等，但不同意開寵物店、歌廳、酒吧、飯店、鋼琴培訓班等有氣味、有雜訊等的實體或公司。筆者建議「住改商」不搞一刀切，與其朝令夕改，不如謹慎行政。綜上所述，還是《物權法》把改與不改的問題交給當事人來處理的方式顯得更為高明，既體現了對當事人權利的尊重，也有利於經濟發展和促進就業。 但是同時業主在利用住宅進行經營時應注意以下幾點：一是裝修房屋時，不能隨意拆改承重牆，私改電線和燃氣線路等，要確保住宅樓的整體結構不被破壞，從而影響房屋安全；二是經營項目應有所選擇，避免亂扔垃圾、夜間營業，影響小區衛生環境；三是在住宅小區內從事經營活動，要避免聲、光、電、氣、電波等不可量物對小區的居住環境以及居民身體健康構成影響；四是在住宅小區經營盡量不佔用業主共有部分，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你佔用的公共部分物業費。

Ⅲ 國務院房屋辦公室有關房屋買賣政策

根據國家七部委下達的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，廣東依據本省情況制定了實施細則，將從6月1日開始實施一系列新的房產政策。其中關繫到千家萬戶享受優惠政策的普通住宅標准已確定。

廣東省建設廳近日正式對外公布普通住宅標准，以單套住房套內建築面積120平米為界，各地級市可以在這一標准上適當上浮，幅度不得超過10%。記者從廣州市國土房管局獲悉，廣州市的標准正向省政府報批，不日就將公布。

1、廣東普通房標准

套內120平方米以下可上浮10%

廣東省建設廳召開新聞發布會，正式對外公布廣東省普通住房標准。為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》精神，經省政府同意，確定廣東省享受優惠政策的普通住房標准應同時滿足三個條件：住宅小區建築面積容積率在1.0以上，單套住房套內建築面積120平米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。

不過這個標准並不是一刀切的標准，考慮到各地經濟情況與樓市情況不一樣，廣東將允許各地級以上市可以根據本地實際，在上述標準的基礎上對單套住房套內建築面積標准適當上浮，上浮幅度不得超過10%，並必須報經省政府批准後方可執行。他強調，各市套內建築面積的浮動幅度未經省政府批準的，一律按照套內面積120?評的標准執行。各地級以上市所轄區、縣應執行統一標准。

該標准將於6月1日起實施。

2、換算成建築面積

155平方米大房仍屬普通住宅

這一標準的出台將意味著，如果用足政策上浮10%的話，廣東境內套內面積在132?評以下的房子在買賣時還是可以按普通住宅標准徵收1.5%的契稅，132?評以上的住宅才會契稅翻倍。

由於市民一般看到的樓盤銷售面積是指建築面積，也就是包括套內面積和公攤面積的總數值，如果按照一般套內面積占建築面積的85%來算的話，市面上銷售的面積在155?評以內的房子仍是屬於普通住宅范疇內的，其在交易時仍可享受1.5%的契稅標准。

而即使各地級市不對該標准實施上浮，維持套內面積120?評這個標準的話，那麼按一般套內面積占建築面積的85%來算，市面上面積在141?評以上的住宅才會享受豪宅待遇，交易契稅翻倍。

3、營業稅今起調整

未滿2年賣房征稅5.5%

此外，樓市還將從今日起開始實施不少新政策。如樓花轉讓將禁止，營業稅和個人所得稅也會有所調整。廣州市房地產交易中心看到，「禁止樓花轉讓」的公告已開始掛在大廳醒目位置，交易中心的工作人員表示，將會於6月1日起實施該政策。據悉，這一政策將直接打擊短期炒房客，擠出樓市中的泡沫成分。

而營業稅和個人所得稅也將從今天開始實施新的徵收標准。個人所得稅方面，個人所得稅將由原來的1.5%下調至1%，但無論房產有無增值都將要繳納個人所得稅，僅5年以上且是唯一的自住房才能免稅。營業稅方面，個人購買住宅不足兩年轉手的，將按售房收入全額徵收營業稅。超過兩年的普通住宅在銷售時免營業稅，而非普通住宅仍按差額征稅。

據介紹，以往市民出售或購買一年以上的住房是可免收營業稅的。而按照新政策，6月1日起，市民轉手購買不足兩年的住宅，將要按售房收入全額的5.5%徵收營業稅。

Ⅳ 請問下房屋使用性質 是辦公用房是什麼意思

辦公用房和住宅，寫字樓，商鋪的產權年限是不一樣的，普通的住宅基本上都是70年產權。商版鋪權 40年。寫字樓50年。當然也有不一樣的。而且辦公用房和寫字樓、商鋪的物業費，水電費等都比住宅要貴，至於拆遷賠償，商鋪肯定要高於其餘的，具體補償多少因為地區政策 ，開發商不一樣都是不一樣的。

Ⅳ 住宅是不是用來辦公怎麼判定

這個是你們物業的規定你得問你們物業他們的評價標準是什麼。
並且要求他們拿出文本來供你們查閱。
確是的，打不了把桌子什麼的撤了，不確是的，那也一樣是協商。
沒有法規政策會為這種小事去做規定的。

Ⅵ 辦公用地、產權也是辦公的房屋一些問題

我是做房地產抄的，稅都差不多，拿到襲產權證即可過戶交易，40年產權的房子跟70年產權的房子區別在於：40年可注冊公司，但是一般物業費、水電較貴，部分可能沒有天然氣，70年就是純住宅，不可辦公（現在新規可以辦公但是很麻煩）。另外40年後不用補交土地出讓金，目前是這個政策，具體40年後什麼政策現在誰也不好說

Ⅶ 辦公用房和普通住宅在稅收方面有哪些區別

房屋如果經三級市場流通，屬住宅性質或辦公用房對價格影響肯定不大，如果該房屋適合經營商業活動，轉成性質甚至對價格影響是正面的。
由於你只是作居家，可要求開發商承擔一半稅收，並減免或代繳一定的物管，水電。

Ⅷ 住宅用於辦公是否合法

徵得利害關系人同意後，就是合法的，辦理合法手續後房屋租賃合同仍然有效。

根據《物權法》第七十七條，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房; 業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(8)住宅辦公政策擴展閱讀：

深圳市規劃和國土資源委員會12日印發了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規定，商業、辦公、研發用房建築平面布局不得採用住宅套型式設計。

在商業、辦公、研發用房的建築平面設計方面，《通知》規定，商業、辦公、研發用房建築設計應遵循「適用、經濟、綠色、美觀」的原則，建築平面布局不得採用住宅套型式設計。

衛生間、茶水間、陽台（含露台）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置；辦公建築（不包含研發用房）因功能需要，單棟（座）建築同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房總建築面積不得超過該樓層建築面積的三分之一。

《通知》還要求，嚴格限制外牆凹槽的設置，因建築造型需設置凹槽的，凹槽面寬與進深之比應≥2；凹槽面寬與進深之比小於2的，按層計算的凹槽部分投影面積全部計入地上核減建築面積。

商業用房各層之間原則上應設置扶手電筒梯或梯段寬度不小於2．4米的開放式樓梯；對於包含有商業功能的綜合樓，商業用房原則上應在裙房內集中布置。

在套型建築面積方面，《通知》要求，單棟（座）建築同一樓層內，套內建築面積≤150平方米的單套辦公用房建築面積之和，不得超過該層辦公建築面積的50％；研發用房單套套內建築面積不得小於180平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，繼北京、南京、成都等城市之後，深圳也限制商業辦公用房改變用途。

此次《通知》對於建築設計和規范有了明確的管制，是供應端的管制措施之一。後續房企拿地方面會比較謹慎，類似打擦邊球的做法將減少。

嚴躍進分析，《通知》對於辦公物業等內部的設施需要進行管制，比如限制衛生間等建築面積，是為了防範部分辦公物業後續利用漏洞改建項目。

《通知》還對建築設計凹槽進行了規定，在目前房地產政策中，出現類似細致的內容較為少見，這也有利於防範「偷面積」等現象的出現。

參考資料：新華網-商業、辦公、研發用房不得採用住宅套型式設計