開發商尾盤

A. 尾盤不是爛尾樓 尾盤有哪些優缺點

在買房的過程中，很多人分不清尾盤和爛尾樓兩個概念，其實，二者是有明顯區別的，並且尾盤還有很多優點。不信？不妨一起來看看本文，也許你就清楚了。
一、尾盤和爛尾樓有什麼不同？
通常，尾盤是指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩房子的稱謂。因為尾盤數量不多，開發商不可能進行大量的、轟炸性的廣告宣傳，而且尾盤也多為大家挑剩下的房子，可選擇性也不大，所以成了開發商急需處理掉的最後一批房源。
而爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
造成房子爛尾的原因有很多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來繼續施工，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他人。這種房子本身就存在著極大的風險，是未完工的半成品。還有部分收了客戶錢便跑路的開發商，留下的房子也被稱為爛尾盤。
二、尾盤有哪些優缺點？
1、優點
(1)價格相對便宜
項目一到清盤階段，價格都會相對便宜一些，優惠力度大。從性價比方面來說，買尾盤是很劃算的。
(2)尾盤基本上是現房
樓盤一旦到了尾盤階段，房子也都是以現房為主，購房者辦完購房手續就可以直接交房入住了，不像買期房，給了首付還要等上一兩年才能交房，這期間，又是房租，又是月供的，壓力很大。對於急需入住的人來說，購買尾盤未嘗不是一件好事。
(3)配套完善
通常，出售尾盤時，房子配套的商業、小區的綠化、幼兒園、健身設施、物管情況等，這些購房者都是看以看到的，就有點類似於二手房。但尾盤和二手房相比還有一個好處就是使用年限更長，畢竟人家是新房嘛，再怎麼也不可能買上十幾年吧。
2、缺點
(1)可選擇性小
通常尾盤房源有限，不像開盤那會，各種戶型、樓層、朝向任你選，戶型基本都是比較極端的，不是太小，就是一兩百平米的大戶型。樓層方面，也是底樓和頂樓居多。對於要求高的同學來說，確實不能容忍。
(2)房源有可能已經抵押給銀行
很有可能你看中了一個尾盤房子，但不能立即交易，要等幾個月才能過戶。這種情況多是開發商將房子抵押給銀行所致的。買這類房子後期會可能會購房者帶來很多的麻煩事。
三、購買尾盤要注意些什麼？
1、調查產權
我們購買尾盤時應該調查清楚該房屋是否存在法律上的風險，比如是否被抵押貸款，是否一房多賣等，這樣的房子是絕對不能買的。簽訂購房合同時，購房者要註明，後期發現房產抵押或一房多賣情況時的處理辦法和賠償責任，減少風險的威脅。
2、看清質量
購房者挑選尾盤的時候要特別注意房子戶型上的一些問題，應該有側重點，現在很多戶型的缺點都是可以通過後期裝修改變的。但是對於一些根本性的缺陷，比如房屋質量問題，絕對不能忽視。

B. 中介公司如何跟開發商談尾盤代理

方式很多:有獨家代理 、底價包銷、一般代理、還有聯動合作。看看你們自己的實力！！情況不同，方式不同！！

C. 購買開發商尾盤房屋聽說取暖費必須交2年因為在保修期但小區已入住5年。我還需要按新房繳納取暖費用嗎。

購買新房需要一次性交納2年的取暖費 ；
雖然小區別的業主已經入住5年，但你買的新房是剛入住；
因為新房的取暖管線是否漏水，需要連續2年的供暖 觀察期，你的新房沒買以前，是沒有經過取暖期內供暖設備試驗的。

D. 開發商接爛尾樓接著蓋的房子能買嗎

五證二書齊全，實地考察建築工地過後覺得可以就可以！

一. 買新房時的五證：

1、五內證是指：

《建設用地規劃許容可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售(預售)許可證》。

E. 同樣戶型開發商尾盤和二手房哪個好

過得好過分

F. 為什麼尾盤開發商不允許按揭

開發來商的霸王條款啊，沒有辦法，自還有可能是開發商捂盤，留點好房子等行情好了再賣。

2期1期對他們沒有影響的，按揭影響他們資金回籠怎麼能說沒有影響呢?哪有直接拿現金好呢，而且，下半年所有的銀行信貸都在收縮，貸款也不好貸了，當然跟不希望按揭了啊！

G. 開發商的開發資質已過期，仍在銷售商品房尾盤，合法嗎

具體你問律師吧

H. 新樓盤的尾盤有什麼好方法銷

樓主您好
尾盤就是指樓盤的銷售率達到了某個較低的比例數值時,所剩餘單位的統稱。

對於開發商來說,絕大部分尾盤都是沉澱的利潤,尾盤銷售的快慢多寡則決定了一個項目的利潤指標。對於地產項目而言,真正的高級操盤手不是有本事、有能力、有方法解決問題的人,而是事先嗅知問題、規避問題並化解問題於無形的人;前者事倍功半,後者事半功倍。

(一)上策:惟有善始、方能善終,把尾盤消滅在前期是最高境界

1、產品方面。打造優質產品，把尾盤消滅在圖紙上。

2、營銷方面。面對在所難免的瑕疵產品,在項目入市前做好應對策略,優劣搭配、銷控嚴謹,將此部分產品逐批、堅決、混搭推出,通過價格的巧妙制定把此類產品消化在前期。

(二)中策:營銷診斷+精細營銷

雖然能夠認識錯誤、發現問題並不意味著肯定能夠解決問題、挽回頹勢,但這卻是解決問題的起點。但凡滯銷發生,就必須從頭梳理整個項目的產品與營銷流程。營銷環節問題主要體現在:房源賣亂了、價格定位失誤了,沒有通過形成價格壁壘的手段留優去劣。

1、分期開發的大盤,新房源帶動老房源,通過真實的價格差或巧妙的價格煙霧形成價值窪地。

2、聚合資源,整體放盤。同期開發樓盤數量較多的大型開發商,每個盤剩下幾十套,盤多了可就是幾百套,此時可將房源、推廣、促銷等多方面因素進行整合，開設尾盤超市,將尾盤進行整體包裝與銷售。

3、根據產品狀況找出優勢所在,重新定位目標客戶群。例如無電梯的多層頂樓,盡管冬冷夏熱、爬樓煩累,但卻也視野開闊、空氣清新,可以針對青年置業者大力促銷。

4、改進、優化產品,包括硬體與軟體。要在軟體改進上多下工夫。例如大幅度改善樓盤整體品質,增加配套服務、入學指標、優化景觀環境、物業提升等。

5、小版面、高頻次廣告推廣模式。尾盤期雖然沒必要在廣告傳播上大舉投入,但是充分發掘一些性價比高的小版面,其實是非常有效與劃算的。

6、口碑傳播與客戶關系營銷(俗稱「客帶客」)。任何一個樓盤到了交房入住期後,最不能忽略的就是已經成交和入住的老客戶,因為他們的口碑是項目最好的傳播方式、最重要的推廣媒體,他們的一言勝過我們的萬語。在服務好他們、聯絡好感情的基礎上,通過各種獎勵措施,如送禮品、送現金、送管理費等,調動老業主的積極性,讓「客戶關系營銷」為樓盤掃尾做出貢獻。

7、相當部分存量尾盤都已是交房後成為現房的產品。現房的一切優勢就是尾盤的優勢。①市場中總會有「急需」購房者,如拆遷、婚嫁等,即買即住絕對是此時的第一賣點;②若對社區物業水平很有信心可以賣物業、賣體驗;③若社區中人群素質較高,那賣人群、賣鄰居,有些人特別認這個。

8、藉助大勢,尋求新的增值性賣點。例如:市場宏觀供應量走低、城市規劃走向轉移、城市大型配套建設(公園)、幹道開通等等,這些都將對樓盤銷售產生較大的影響。宏觀大勢是最能夠推動樓盤升值潛力和投資價值大幅度上揚的因素,適當的炒做與跟風都將促進尾盤的順利消化。

(三)下策:價格戰

沒有賣不出的住宅,只有賣不出的價格。

1、存量不多的、急於回款的,可以顯性降價、特價出擊；

2、大部分尾盤不宜採取整體降價打折的方式,必須針對不同產品制定差異明顯的折扣;

3、高價高折。按照操盤規律,一般正常操作的樓盤賣到後期,註定會產生部分高價單位。針對尾盤,我們可以比照高價單位甚至樓王來定價,然後推出撼人的折扣,此法尤其適合高品質樓盤中的大戶尾盤;

4、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理,如降低或代墊首期、送裝修、送家私家電、送物業費、送會所消費卡、送花園、送車或送配房、送創業基金等等。

(四)他策:特殊方式

1、頂債。這一招開發商用得最多,好多賣不動的都頂工程款、材料款了。

2、抵押給銀行,套現部分款項後用於其他項目周轉。

3、低價格團購形式轉銷給其它開發商做回遷房使用。

4、租賃方式。閑著也是閑著,實在賣不出,不如先租著。
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I. 尾盤千萬不能買你說的可能是爛尾盤！

一聽尾盤很多人第一反應就是搖頭，沒人要的房子可能有問題，當然不要買。其實尾盤不等於房子就買不得，更有甚者可能弄混了尾盤和爛尾盤的區別。

尾盤與爛尾盤的區別

尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩房子的稱謂。

因為尾盤數量不多，開發商不可能進行大量的、轟炸性的廣告宣傳，而且尾盤也多為大家挑剩下的房子，可選擇性也不大，所以成了開發商急需處理掉的最後一批房源。

爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。

爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來繼續施工，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。這種房子本身就存在著極大的風險，是未完工的半成品。還有部分收了客戶錢便跑路的開發商，留下的房子也被稱為爛尾盤。

所以，尾盤≠爛尾盤，爛尾盤是絕對不能購買的，那麼尾盤到底能不能買呢？

下面我們來分析一下尾盤的優缺點

尾盤的優點：

1、價格相對便宜，性價比高

尾盤屬於樓盤銷售後期，開發商為了回籠資金，減少更多的廣告成本、人力成本等，會想方設法的盡快出手剩餘房子，而降價就成了促銷最常見、最有效的方式了。

所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優惠和折扣，如果選到了自己滿意的或者覺得差不多合適的戶型的話，與同一項目的其他業主相比，就花更少的錢享受到了相等的社區配套與服務，無疑是一件高性價比的事。

2、尾盤基本上是現房，方便檢測房屋質量問題

尾盤基本上是現房，房屋雖然有不滿意的設計因素存在，但關於房屋自身的質量問題都是經過檢驗的，而且隨著時間的變化，一些在檢驗過程中沒有發現的問題也會暴露出來，此時的購房者不僅可以觀看現房，減少購買期房的資金風險，同時又能對房屋本身進行實地探測，對社區環境、生活配套進行查看，遠比購買起期房要放心的多。

（以上回答發布於2018-01-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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J. 科普：尾盤不是爛尾樓 尾盤有哪些優缺點

在買房的過程中，很多人分不清尾盤和爛尾樓兩個概念，其實，二者是有明顯區別的，並且尾盤還有很多優點。不信？不妨一起來看看本文，也許你就清楚了。

一、尾盤和爛尾樓有什麼不同？

通常，尾盤是指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩房子的稱謂。因為尾盤數量不多，開發商不可能進行大量的、轟炸性的廣告宣傳，而且尾盤也多為大家挑剩下的房子，可選擇性也不大，所以成了開發商急需處理掉的最後一批房源。

而爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。

造成房子爛尾的原因有很多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來繼續施工，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他人。這種房子本身就存在著極大的風險，是未完工的半成品。還有部分收了客戶錢便跑路的開發商，留下的房子也被稱為爛尾盤。

二、尾盤有哪些優缺點？

1、優點

(1)價格相對便宜

項目一到清盤階段，價格都會相對便宜一些，優惠力度大。從性價比方面來說，買尾盤是很劃算的。

(2)尾盤基本上是現房

樓盤一旦到了尾盤階段，房子也都是以現房為主，購房者辦完購房手續就可以直接交房入住了，不像買期房，給了首付還要等上一兩年才能交房，這期間，又是房租，又是月供的，壓力很大。對於急需入住的人來說，購買尾盤未嘗不是一件好事。

(3)配套完善

通常，出售尾盤時，房子配套的商業、小區的綠化、幼兒園、健身設施、物管情況等，這些購房者都是看以看到的，就有點類似於二手房。但尾盤和二手房相比還有一個好處就是使用年限更長，畢竟人家是新房嘛，再怎麼也不可能買上十幾年吧。

2、缺點

(1)可選擇性小

通常尾盤房源有限，不像開盤那會，各種戶型、樓層、朝向任你選，戶型基本都是比較極端的，不是太小，就是一兩百平米的大戶型。樓層方面，也是底樓和頂樓居多。對於要求高的同學來說，確實不能容忍。

(2)房源有可能已經抵押給銀行

很有可能你看中了一個尾盤房子，但不能立即交易，要等幾個月才能過戶。這種情況多是開發商將房子抵押給銀行所致的。買這類房子後期會可能會購房者帶來很多的麻煩事。

三、購買尾盤要注意些什麼？

1、調查產權

我們購買尾盤時應該調查清楚該房屋是否存在法律上的風險，比如是否被抵押貸款，是否一房多賣等，這樣的房子是絕對不能買的。簽訂購房合同時，購房者要註明，後期發現房產抵押或一房多賣情況時的處理辦法和賠償責任，減少風險的威脅。

2、看清質量

購房者挑選尾盤的時候要特別注意房子戶型上的一些問題，應該有側重點，現在很多戶型的缺點都是可以通過後期裝修改變的。但是對於一些根本性的缺陷，比如房屋質量問題，絕對不能忽視。