住宅經營性

A. 住宅改為經營性住房對以後有什麼影響嗎

1、經營性住房比住宅價值高。改了當然好，我擔心你辦不了手續，一般需要交錢的。如果不能改房產證，你的實際用途是什麼一點影響都沒有。

2、改了之後的影響是好的影響。不租的時候，你還可以自己用。

B. 什麼是經營性用房和辦公用房有什麼區別

根據《中華人民共和國物權法》，業主不得違反法律、法規以及管理規定條約，擅自把住宅改變為經營性用房。如果業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律和法規以及管理規約外，還應當經有利害關系的業主同意，那麼什麼是經營性用房？經營性用房和辦公用房有什麼區別？
什麼是經營性用房？
經營性用房是指用於商業、工業、旅遊、辦公等經營性活動的房屋。住宅的用途主要是生活居住，經營性用房的用途主要是經營性活動。
我國對住宅用房和生產、經營性房屋的租賃分別採取不同的管理制度。《城市房地產管理法》規定："住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。"具體來說，住宅用房和經營性房屋的租賃有以下不同：
1、租金標准不同。住宅的租賃必須執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策的租金標准。各地都規定了住房租金的統一標准或最高限價，租賃雙方必須執行。經營性房屋的租賃可以由雙方協商議定租賃價格。
2、修繕責任不同。住宅用房的自然損壞，由出租人承擔維修責任。由於承租人對生產、經營性用房的裝飾維修常常有特殊要求，故其維修責任應在房屋租賃合同中約定，比如規定由承租人進行維修，或者規定由承租人對房屋的某種維修項目或房屋的特定部位進行維修。
3、違約責任不同。公有住房的承租人無正當理由閑置住房達6個月以上的，出租人有權終止合同，收回房屋。公有經營性房屋的租賃無此規定，只要承租人按時交納租金，是否閑置不用，屬於承租人的權利。
經營性用房和辦公用房有什麼區別？
經營性用房和辦公用房的區別如下：
一、經營性用房：
1、經營性用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事經營性和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。
2、關於經營性用房的另一種解釋：商業用房是指房地產開發公司開發的供商業、糧食、供銷、飲食業等部門對外營業用的商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋。
3、經營性用房的土地使用年限為40年。
二、辦公用房：
1、辦公用房是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋。
2、檔次較高的、設備較齊全的為高標准寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
以上就是“什麼是經營性用房？經營性用房和辦公用房有什麼區別”的全部內容，經營性用房和辦公用房首先最明顯的區別就是根據人流量來的，這就決定了經營性用房往往是處於樓層低人流量大的地方，而辦公用房這不需要人流量的支撐。

C. 住宅改經營性用房對業主有什麼影響

現實問題
某小區一業主將其房屋用作棋牌室，平日里人來人往，影響樓下業主的日常生活。樓下業主要求樓上業主搬走遭到拒絕，樓上的業主表示「自家的房子想干嗎就干嗎，別人無權干涉」。樓下業主無奈咨詢律師，是不是自家房屋，即使對別人造成影響，別人也不能將怎麼樣呢？
律師解答
依照《物權法》第七十七條的規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」也就是說，業主在未經有利害關系的業主同意的情況下，不能擅自將住宅改變為經營性用房，所有可能受其影響的業主均有權對鄰居將住宅用作商業用途的做法說「不」。所以，上述樓上業主未經樓下業主的同意，擅自將住宅改變為棋牌室，對樓下業主日常生活造成了影響，侵害了樓下業主的權益。樓下業主有權要求樓上業主停止該種行為，如果該業主依然拒絕，樓下業主可訴至法院，要求他停止侵權。
法條鏈接
《物業管理條例》
第四十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

D. 住宅能改變為經營性用房嗎

《物業管理條例》第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變回為經營性答用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(4)住宅經營性擴展閱讀

住宅（residence、dwelling、house、domicile）又稱為住房、宅院，是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。住宅不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

《中華人民共和國憲法》第39條：「中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。」法律上指，住宅是供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。

E. 業主將住宅改變為經營性用房的 可以處罰嗎

根據《物權法》來第77條規自定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」 同時配合物權法實施，最高人民法院發布《建築物區分所有權司法解釋》第10條規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

F. 業主是否能將住宅改變為經營性用房

現實問題

某小區一業主將其房屋用作棋牌室，平日里人來人往，影響樓下業主的日常生活。樓下業主要求樓上業主搬走遭到拒絕，樓上的業主表示「自家的房子想干嗎就干嗎，別人無權干涉」。樓下業主無奈咨詢律師，是不是自家房屋，即使對別人造成影響，別人也不能將怎麼樣呢？

律師解答

依照《物權法》第七十七條的規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」也就是說，業主在未經有利害關系的業主同意的情況下，不能擅自將住宅改變為經營性用房，所有可能受其影響的業主均有權對鄰居將住宅用作商業用途的做法說「不」。所以，上述樓上業主未經樓下業主的同意，擅自將住宅改變為棋牌室，對樓下業主日常生活造成了影響，侵害了樓下業主的權益。樓下業主有權要求樓上業主停止該種行為，如果該業主依然拒絕，樓下業主可訴至法院，要求他停止侵權。

法條鏈接

《物業管理條例》

第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十一條業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

G. 什麼是「居民住宅區內業主共有的經營性房產」

例如，來某小區的一些改建的商鋪，源規劃時是屬於公共配套設施，那麼屬於業主共有，現在業主自己賣東西，或者對外出租並收取租金，收入歸全體業主共有，這時，這些商鋪就是「居民住宅內業主共有的經營性房產」了，要繳納房產稅。
所謂「自營」是指業主自己開鋪子賣東西，「出租」就是純粹收取租金。
那麼，房產稅的繳納者就不是全體業主，而是由「代管人」或「使用人」來繳納，這樣增加了可操作性。反正羊毛還會出在羊身上。
如果是「自營」的，房產稅就從價計算，即「每年房產稅=房產原值*（1-扣除率）*1.2%」；如果是「出租」的，房產稅就從租計算，即「房產稅=租金收入*12%」。
稅務機關有權核定房產原值，避免了將經營性房產部分的價值進行低估。

H. 住宅變經營性用房 是否有權主張權利

律師解答：法律抄意義上說，住宅是不得擅自改成經營性用房，但是由於這個問題在實際中極其普遍。根據最高人民法院的解釋，業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。就以該解釋為依據，則可以認為，業主將房屋改成經營性用房並出租，原則上需要經過利害關系的業主同意。至於究竟誰是利害關系人，最高人民法院解釋為，住宅改變為經營性用房的，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱有利害關系的業主。如果是建築區劃內，不是本棟建築物的業主，則只能主張其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響時才構成利害關系人。 律師解答：農村集體土地屬於集體所有，其遷入後就屬於集體組織成員。依據《土地承包經營法》的有關規定，集體組織應該分配給其一定標準的集體土地，雖然尚未現實分配，集體地已經被徵收，但是正常情況下是有權利獲得相應集體土地徵收後的補償款。本期律師在線問題由雲南天外天律師事務所 方東律師解答我要評論

I. 住宅改變為經營性用房對房產證的影響

住宅改變為經營性用房對房產證是不允許的。

第七十七條 業主不得違反法律回、法規以及管理規約，將住宅改變答為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。 本條是關於將住宅改變為經營性用房的規定。將住宅改變為餐飲、娛樂等經營性用房，帶來許多弊端。
例如，造成來往小區人員過多，外來人員雜且亂，干擾業主的正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經營性用房，用於商業目的，也會造成國家稅費的大量流失。

J. 住宅樓變為經營性用房是否需要物業蓋章

是需要物業管理公司同意和小區其它業主簽字或業委會簽字同意的。
《物權法》第77條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」
根據上述規定，住宅能否用作辦公，首先需視該種商業用途是否違反有關禁止性規定；如無相關禁止性規定，還需看是否違反小區管理規約的規定；如不違反規約，還需取得有利害關系業主的同意。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條「業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關系的業主』。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響」的規定，本棟建築物內的其他業主，都屬於有利害關系的業主。