開發商逾期

A. 開發商逾期辦理房產證怎麼辦

老百姓在購買新房的時候，不僅面臨延期交房的風險，也會存在延期辦理房產證的法律風險，延期交房會導致入住延遲問題，逾期辦理房產證可能會導致落戶、上學等各種現實問題，逾期辦證怎麼辦呢？

一、開發商逾期辦證後，一般會遇到兩種情況：

（一）《商品房買賣合同》及相關補充協議針對逾期辦證有約定；

（二）《商品房買賣合同》及相關補充協議沒有明確約定。

第一種情況比較常見，一般合同中都會有「房屋交付180天以內，出賣人協助買受人辦理產權，逾期超過360天，出賣人按日向買受人實際交付房款的萬分之二（一）進行違約賠償，直至產權證辦出為止」的類似約定。

根據這條約定，法院對於延期辦理產權證的態度一般是支持的。在買賣雙方的購房合同有約定的前提下，依據合同約定，在沒有規定的時間內履行合同的義務，應當承擔違約責任。

第二種情況，就是合同中沒有約定，王曉鵬律師就曾經遇到過一個類似的，開發商雖然用的是合同模板，但是把逾期辦證這一條給模糊了，改成了「另行協商」。

開發商在做這一份合同時，可能就知道自己會逾期辦證，因此迴避了該問題。

二、那麼該怎麼辦呢？

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。

法律據此已經做出規定，另行協商我認為是約定不明。因此若是雙方沒有約定或者約定不明的情況下，開發商一樣要承擔逾期辦證的違約責任。

三、那什麼時候起訴呢？開發商一直拖著會不會過訴訟時效？

基於商品房買賣的特殊性，開發商不僅負有按合同義務及時交房，同時也有義務協助辦理更名、辦證的義務。所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿次日起三年計算訴訟時效。若是沒有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時效。

王曉鵬律師近照

因此，即使開發商故意在合同中沒有約定逾期辦證的條款，也可以主張逾期辦證違約金，主張權利要及時，在法律保護的期限內起訴，才有可能保障自己的合法權利。

B. 開發商延期交房要怎麼處理

開發商無正當理由延期交房的，購房人應當催告，經催告後在合理期限內如果仍然沒有交房，可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。

《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對「合理期限」進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告後經過三個月取得解除權，一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。

鑒於以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的准備解除合同，都應當在開發商延遲交房後立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。

依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

(2)開發商逾期擴展閱讀：

交房流程

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關證件、資料辦理收房手續。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建築工程竣工驗收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，並填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發現問題，開發商要對業主提出的合理要求進行整改，直到業主滿意為止。在此期間發生的任何費用由開發商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發商要承擔全部違約責任。

5、簽署《商品房實測面積結算補充協議》。

6、開發商向業主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續後，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。

網路-交房

C. 開發商違約有哪些情形

開發商違約有哪些情形
（一）交樓缺驗收證以及延期交樓。
（二）交樓後與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓後發現房屋的品質與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大於3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬於開發商的違約。但有時因為一些細小的質量瑕疵導致與合同約定的交樓標准不符，則不應當看成是開發商的違約。
（三）不合理收費。
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產證的手續費（業主也可自行辦理）等等。如果開發商單方面發生這些行為，則屬於開發商違約。
（四）交樓後發生質量問題開發商推委責任，未及時修繕。
房屋作為一種產品，發生質量問題是難免的，但關鍵是發現問題要及時解決。比如地下車庫漏水、牆皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經交納了一筆維修基金以及物業管理費，解決這些問題是開發商或者物業責無旁貸的。
二、什麼情況下才算是開發商違約
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指開發商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發商逾期交付房屋，並且沒有任何免責事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發商違約行為的一種縱容。
（二）開發商一房二賣
開發商一房二賣是指開發商先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
（三）開發商交付的房屋質量存在問題
開發商建築的房屋質量問題可以分為一般質量問題和嚴重質量問題。一般質量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴重質量問題包括竣工驗收不合格。
（四）開發商交付的精裝房存在質量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付後卻發現交付的精裝房與開發商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業知識，無法判斷其潛在的質量缺陷，比如設計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）開發商未按期辦理產權過戶
開發商往往借口辦理產權登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業主辦理不了產權證，但開發商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產權證的違約金來推卸責任。
（六）變更規劃設計
1、開發商不按批准用途開發房地產。
2、未經業主同意，擅自改變原來規劃的樓層高度和房屋用途，破壞規劃設計要求，致使原業主生活方便、或採光、通風、寧靜的環境、空氣質量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導致小區容積率增大、綠化率縮小、小區公建減少。
4、開發商違反規劃設計變更告知義務。
（七）逾期辦理產權證