⑴ 購房協議書經法院確認合同效力並下達了民事調解書，現開發商要加價，我可以申請法院強制執行嗎
法院主持調解的，要製作調解書，是法律效力的，法院當然要加蓋人民法院印章。回
相關法律答規定：
《民事訴訟法》第九十七條調解達成協議，人民法院應當製作調解書。調解書應當寫明訴訟請求、案件的事實和調解結果。
調解書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章，送達雙方當事人。
調解書經雙方當事人簽收後，即具有法律效力。
⑵ 關於公積金貸款購房後退房的法律問題。
公積金貸款購房後可以退房，但是首先得把公積金貸款還清。
如在購房合同中已約定退房事宜，可依協議行事;也可對照《合同法》的相關規定申請退房。但是首先得把公積金貸款還清。
貸款合同是基於買賣關系的存在而存在的。就上述所述之情況，造成退房的責任在於開發商逾期交房的違約行為，在此情況之下退房所發生的一切費用和造成的一切損失開發商均需負責賠償和承擔。至於貸款由於已一次性過至開發商帳戶，因此往往採取由開發商將貸款金額及利息支付給貸款人，貸款人與您解除貸款合同的方式進行。
從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發商延遲交房超過一定期限，小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容，在一定期限內無法取得產權證等。
根據《合同法》規定，既然雙方當事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據證明該條件成立，那麼購房者就可以通知開發商解除合同。
1、退房違約金的數額
違約責任取決於合同約定和法律規定，且約定優先。所以，合同中約定違約責任並明確違約金具體數額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
2、退房違約金的程序
首先寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要承擔違約責任，如果要承擔違約責任，一定要明確違約金的數額或者違約金的計算方法;
其次，如果退房申請獲得批准，和開發商簽訂《解除協議》，在《解除協議》中一要明確什麼時候去房屋管理部門辦理退房手續，二要明確什麼時候退購房款，三要明確相應的違約責任;最後，在拿到退房款之前一定要保存好收據、合同等相關原件，以便發生糾紛時好維權。
⑶ 房屋徵收辦擔保的合同可以行政訴訟和民事訴訟同時起訴嗎現在開發商不履行合
解決購房過程中發生的房產糾紛，可以通過協商、調解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協商解決。協商解決是雙方當事人達成一致以解決問題。(2)調解解決。調解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協商解決糾紛時，根據一方當事人的申請，在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法律法規，相互諒解，達成和解協議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生後達成協議，自願將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性法規的規定對各方均具有約束力的裁決。(4)行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經商品房所在地的房地產管理機關及相關部門調解無效或達成協議後，當事人又反悔的糾紛，或者購房糾紛當事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
⑷ 房子如何維權
可以，找承業中安，
⑸ 遭遇「渣」項目 購房者應該怎麼維權
對於絕大部分家庭來說，購房是一生中最重要、最大的一筆投資，購買一套稱心如意的好房是實現安居樂業的前提。因此，購房者在購房時都會慎之又慎，但是無論購房者多麼謹慎，也還是難免碰到「渣房」。成都樓市最近維權的樓盤特別多，購房者辛苦的血汗錢，卻遭遇了各種「渣」盤。賣房的時候宣傳的學校、商場等配套說沒就沒，交房的時候發現房屋與圖紙相差太大，樓盤質量更是堪憂。城東某項目號稱是「學區房」，但只是開發商的一紙宣傳；雙流某項目還未交房，橫梁就斷了；新都某項目業主維權，竟然造成多名維權業主受傷。
下半年成都即將進入交房高峰期，購房者在購買商品房過程中應該如何依法維權？本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所陳軍律師、韋海軍律師、苟凌律師、黃磊律師、孫婷律師為您解答。
搜狐焦點網：開發商開發的樓盤應當達到什麼標准才能夠交房？對此，法律有沒有明確的規定？
北京安博（成都）律師事務所陳軍律師認為：
根據《建築法》第61條第2款規定：建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，《商品房銷售管理辦法》第7條第4項規定：「商品房現售，應當具備以下條件：（四）已通過竣工驗收」、第8條規定「房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產項目手冊及符合商品房限售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。」由此可見，商品房通過了竣工驗收並取得了房管部門認可的現售備案登記，開發商所開發的商品房才具備向購房者進行交付的法定基本條件。
當然，如果開發商與購房者之間約定的交房標准高於前述國家規定的交房標准，則應當按照雙方約定約定執行。比如雙方約定交付的是可以拎包入住的精裝房，則開發商應按約將裝修完畢的商品房交付給購房者。
搜狐焦點網：開發商交付的商品房雖然符合合同約定的交房標准，但是交付的商品房存在裝飾、設備標准等不符合約定的瑕疵，此時，購房者是否有權拒絕收房？購房者此時應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所韋海軍律師認為：
《合同法》第61條第1款規定：「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」開發商向房屋買受人交付不符合合同約定裝飾、設備標準的，屬於未按合同約定全面履行商品房交付義務。但如果該商品房附屬的裝飾、設備通過了竣工驗收，且對法定的商品房交付條件不構成根本性的影響（比如電梯品牌與約定不符），也應視為開發商所交付的商品房符合法定條件。購房者不能僅以商品房附屬的裝飾、設備不符合約定為由拒絕收房。購房者可以在收房後依據合同約定以及法律規定要求開發商承擔更換、修復及賠償損失的民事責任。
搜狐焦點網：開發商交付的小區品質、綠化等配套設施與宣傳不一致，購房者應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所苟凌律師認為：
首先，若購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》對此問題有約定，則購房者可以依據合同約定維權，追究開發商的違約責任；
其次，購房者可以依據《解釋》第三條「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」之規定追究開發商的違約責任。
最後，購房者還可以收集開發商在該樓盤宣傳中使用的各類廣告宣傳材料，就開發商虛假宣傳的問題向屬地工商管理部門投訴，要求工商部門對開發商虛假宣傳的行為給予行政處罰。
搜狐焦點網友：開發商擅自更改規劃，購房者應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所黃磊律師認為：
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》48條、50條《中華人民共和國行政許可法》36條、40條、47條之規定，開發商若要更改規劃，應當向規劃主管部門提出申請，規劃主管部門應就開發商提出的申請組織購房者召開聽證會，徵求購房者的意見，然後決定是否做出更改規劃的行政許可。
如果開發商未取得規劃主管部門同意擅自更改規劃，購房者可以向規劃主管部門舉報，要求規劃主管部門進行處罰；如果規劃主管部門未按照法定程序組織聽證徵求購房者的意見，而做出了更改規劃的許可，購房者可以提起行政訴訟，要求規劃主管部門撤銷更改規劃的具體行政行為。
最後，購房者也可依據與開發商簽訂的《商品房買賣合同》追究開發商的違約責任。
搜狐焦點網友：購房是大部分人一生中最大的投資，對於購房者來說，在購房時應當注意哪些問題？
北京安博（成都）律師事務所孫婷律師認為：購房風險時時存在，但如果做好以下事項或許可以最大程度防範風險，維護購房者的合法權益：
第一、全面考察了解開發商的背景、實力及已開發樓盤情況；
第二、通過司法網站查詢開發商涉及訴訟、執行案件的情況；
第三、保存好開發商在發放的書面宣傳材料，如果條件允許，最好採用視頻錄像的方式進行固定；
第四、核實開發商所售樓盤是否已經取得法定的建設、銷售許可證照；
第五、盡量將開發商的口頭承諾等購房者十分關心的問題載入《商品房買賣合同》；
（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑹ 房屋出現質量問題要怎麼維權
買房不一定一帆風順，如果遭遇房產質量問題，應該如何維權？購房者可以選擇與開發商直接交涉採取和解協議，也可以到消費者協會投訴，又或者到法院起訴等。接下來就為您詳細介紹。
維權途徑一：與開發商直接交涉採取和解協商的辦法途徑
協商和解，就是指當事人雙方在平等自願的基礎上，本著公平、合理解決問題的態度和誠意，交換意見、取得溝通，使問題得到解決的一種方式。這種方式具有及時、直接、平和等特點，對於較小的糾紛或講信譽的開發商來說，採用此種方式解決矛盾能獲得較滿意的結果。
買房者在直接找開發商協商和解時，應注意以下三個方面的問題：
1、准備好翔實、充足的證據和必要的證明材料。
2、要堅持公平合理、實事求是的原則。在與開發商協商時，要闡明問題發生的事實經過，提出自己合理的要求。必要時可指明所依據的法律條文，以達成問題的盡快解決。
3、要注意時效性。有些問題的解決具有一定的時效性，不要被開發商的拖延所蒙蔽而一味地等待。因此，如果在證據確鑿、事實明確的情況下，若開發商還故意推諉、逃避責任，購房者就要果斷地採取其它方式來求得問題的解決。
維權途徑二：到消費者協會投訴
如果協商和解不成，對購房者來說到消費者協會投訴是優化的。消費者協會是依法成立的專門保護消費者合法權益的組織，是對商品和服務進行社會監督的主要社會團體。因此消費者在自身合法權益受到侵害時，向消協投訴，請求消協調解是常見的方式，能夠較為順利、有效地解決糾紛。
消協調解的是購房者與房企之間的消費糾紛，主要是購買商品和接受服務時消費者人身財產安全權、知情權、選擇權、公平交易權、求償權、結社權、獲知權、尊重權、監督權等合法權益受到侵害與經營者之間發生的消費糾紛。消協調解消費糾紛不收費。
消協調解是在第三者的主持下，以國家法律、法規、規章、政策和社會公德為依據，對消費糾紛當事人進行說服、規勸疏導，促使糾紛各方互諒互讓，平等協商，自願達成協議，促使發生糾紛的當事人依法解決糾紛的一種活動。
消協調解本著以下基本原則：（1）依據法律、法規、規章和政策進行調解，（2）在雙方當事人自願平等的基礎上進行調解；（3）尊重當事人的訴訟權利，不得因未經調解或者調解不成而阻止當事人向人民法院起訴。消協工作人員與被調解人之間是民主的平等關系。
維權途徑三：找負責的主管機關
房子出現質量問題，建委是主管機關；但是說到合同，則可以找工商局進行申訴。所謂申訴，是指公民、法人和其他組織以書信、走訪等形式向國家機關及其負責人反映情況、表達意願的行為。根據《消費者權益保護法》第三十四條的規定，消費者和經營者發生爭議的，可以向有關部門申訴。
買房者在購買房產遭遇損害時，可以向各級人民政府所屬的有關的部門申訴。有關機關在接到材料後，應當迅速進行調查，對開發商的違法行為，除責令其賠償購房者損失外，還要對其違法行為給予相應的處罰。
維權途徑四：根據原先的約定仲裁
約定仲裁是指當事人自願將爭議提交仲裁委員會裁決的一種法律制度。購房者與開發商達成仲裁協議，是通過仲裁解決爭議的前提條件。如果雙方當事人沒有達成仲裁協議，只有一方當事人請求仲裁而另一方當事人已向法院起訴，仲裁機構則不予受理。
現在來看，在我國直轄市、省會城市和部分設區的城市設有仲裁委員會。根據《仲裁法》的規定，仲裁實行一裁終局的制度，裁決作出後，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理，但當事人有足夠理由不服裁決的，可以收到裁決書六個月內向仲裁委員會所在地人民法院申請撤銷裁決。
維權途徑五：到人民法院起訴
買房者手中掌握著開發商侵權事實的充足證據，並且通過一般的調解途徑不能解決問題的話，建議購房者請專業律師，就開發商侵權事實向人民法院提起訴訟。
買房者向人民法院提起訴訟，是通過司法審判程序解決消費爭議的一種方式。也是具的一種方式。它是針對前四種方式無法解決爭議時的一種更有力度的解決方式。但相對於其他爭議解決方式來說，周期較長，程序也較為復雜，對此購房者應有充分的准備。
購房者向人民法院提起消費爭議訴訟應符合下列條件：
1、提起訴訟的購房者應與所提起的爭議案件有直接的利害關系，即必須是購買、使用或接受服務中合法權益的消費者及其他受害人。
2、有明確的被告。起訴時明確指出侵害其合法權益的經營者。
3、有明確的訴訟請求，有受侵害的事實及證據。
4、根據民事訴訟法確定的管轄原則，向有管轄權的人民法院提起訴訟。
以上這五個途徑沒有遞進關系，沒有遞進的含義，是平行的。購房者選擇哪一個都是可以的。
維權途徑六：其他途徑
如以上途徑無效，可以考慮訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度。
（以上回答發布於2017-05-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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