❶ 《住宅使用說明書》應包括的內容
（1）開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
（2）結構類型；
（3）裝修、回裝飾注意事項；
（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
（6）門、窗類型，使用注意事項；
（7）配電負荷；
（8）承重牆、保留牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；（答9）其他應說明的問題。
上海創遠律師事務所
張素晶 律師
（以上回答發布於2014-08-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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❷ 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》指的是啥
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是開發商交房的條件之一，是開發版商必須權給購房者的。
《住宅質量保證書》是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標准承擔維修、補修的責任。
《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本，應作為住宅轉讓合同的附件。
所以，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》具有以上用處。
❸ 二手房交易時，《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》找不到了
最好是叫他們拿商品房預售許可證出來，沒商品房預售許可證國家不不可以賣房的。請看下面解釋：五證兩書購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」，這是法律對銷售方的基本要求。「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 「五證」中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。 「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。 房地產五證的及各自在法律上的功能 「五證」指的是：第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規定，土地屬於國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過徵用等方式變成國有土地使用權才能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用於出售。如果不能取得國有土地使用權，就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金，開發商往往由於資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證； 第二個是建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定，建設用地要符合國家的土地利用總體規劃； 第三個是建設工程規劃許可證。房子建在什麼地方、要建多高、容積率是多少，都要經過規劃部門的規劃許可； 第四個是建設工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工； 第五個是銷售許可證（預售許可證）。沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說開發商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應將五證結合起來查看，才能確保萬無一失。 有一種情況可以不用查看五證，這就是所要購買的房屋已擁有產權證書。既然已擁有了產權證，購房者就沒有什麼可擔心的了，但這種情況僅可能出現在存量商品房銷售或二手房銷售中，新建的商品房或期房根本不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。 另外還有一種「鄉產權」的房屋，這種房子的所有權的轉移是受限制的。因為根據我國法律規定，不動產的所有權應與其所在的土地的使用權同時轉移。這種「鄉產權」的房子取得的只是集體土地使用權，要受到很多的限制，比如這種土地使用權只能在集體組織內流轉；國家可以根據需要進行徵用等。並且法律明確規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以，購房者在購買該類房屋時，應清楚地認識到所「購買」的並非是該屋的產權，並非所有權，而只是居住使用權。另外，依據法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門，鄉（村）級政府或其他機構根本無權製作頒發產權證，所以購買該類房屋根本不能取得有效的權屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規定，自始無效，購房者可以向開發商退房並要求賠償損失。 商品房二書指什麼？其范圍是什麼？ 1、住宅質量保證書《住宅質量保證書》都約定了什麼？及保修期限與保修范圍是什麼？ 解答：我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。 房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏) 2、住宅使用說明書 《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
❹ 商品房住宅使用說明書，住宅質量保證書由哪個部門出具，
一、根據建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知的相關規定：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是由房地產開發企業自行印製，各地建設和房地產管理部門可以根據實際情況制定《住宅質量保證書》的樣本，由房管部門和建設局、規劃局等部門負責監督和審查的。
二、建設部關於《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的相關法律條文：
第三條
房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充規定。
第四條
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
第五條
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1、工程質量監督部門核驗的質量等級；
2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
屋面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
牆面、頂抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供次期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
4、用戶報修的單位，答復和自理的時限。
第八條
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1、開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
2、結構類型；
3、裝修、裝飾注意事項；
4、上水、下水、電、燃氣、熱氣、通訊、消防等設施配置的說明；
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6、門、窗類型，使用注意事項；
7、配電負荷；
8、陌生牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9、其他需說明的問題。
第九條
住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附於《住宅使用說明書》中。
第十條
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
第十一條
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套（幢）發放。每套（幢）住宅均應附有各自的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第十二條
房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改結構，造成房屋質量受損或者其他用戶損失，由責任人承擔應責任。
❺ 住宅使用說明書有法律效力嗎
作為書面的載體，合同、協議等法律效力已經被大眾認同，意向書、承諾函等因內容規定差異性，其法律效力存在一定的爭議，情況說明書類似，關鍵看內容是否能涵蓋基本的權利義務，形式上是否有真實簽章等。
❻ 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》有什麼用
《住宅質量保抄證書》和《住宅襲使用說明書》是開發商交房的條件之一，是開發商必須給購房者的。
《住宅質量保證書》是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標准承擔維修、補修的責任。
《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本，應作為住宅轉讓合同的附件。
所以，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》具有以上用處。
❼ 住宅使用說明書有法律效力嗎
為進一步維護業主合法權益，規范住宅使用行為，確保住宅的安全性、適用性、耐久性，根據《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商 品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》及《上海市住宅物業保修金管理暫行辦法》等的相關要求，在征詢各方面意見和試點的基礎上，決定在本 市統一使用《新建住宅質量保證書》(2013年版)和《新建住宅使用說明書》(2013年版)。現將相關事項通知如下：
一、《新建住宅質量保證書》(2013年版)和《新建住宅使用說明書》(2013年版)於2013年4月1日起施行，2013年7月1日起，本市交付使用的新建住宅項目，住房建設單位應向住戶統一提供新版「兩書」。
二、《新建住宅質量保證書》(2013年版)由市建設交通委、市住房保障房屋管理局統一印製，住房建設單位不得自行製作。同時，住房建設單位應結合《新建住宅質量保證書》(2013年版)的實行，建立、完善住宅質量保修機制，落實人員負責。
三、按照國家和本市的有關規定，《新建住宅使用說明書》應由建設單位編制。《新建住宅使用說明書》(2013年版)作為示範文本，可在市房地產行 業協會官方網站上下載。住房建設單位可按照示範文本的基本內容結合實際情況進行編制，但內容不得少於示範文本。建設單位自行編制的《新建住宅使用說明書》 應採用專業印製，不可簡單裝訂，其尺寸為180*250(mm)，封面應採用證件皮，字體燙金，內芯為雙膠紙(100g)。市住房保障房屋管理局負責監督 管理。
四、《新建住宅質量保證書》作為新建住宅銷售(配售)合同的附件，與合同具有同等法律效力。住房建設單位應在辦理房屋交接書時，及時向住戶提供《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》。房屋買賣時，由出讓人向買受人提供。
五、本通知由市住房保障房屋管理局、市建設交通委負責解釋。《新建住宅質量保證書》、《新建住宅使用說明書》在實施過程中如有問題，請及時向市住房保障房屋管理局反映。