A. 2014哈爾濱物業收費管理辦法全文
各區、縣（市）價格行政主管部門、物業行政主管部門、街道辦事處、各物業服務企業、各房地產開發建設單位：
為了規范物業服務行業收費行為，提高物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，我們制定了《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》，經市政府同意，現印發給你們，請貫徹執行。
哈爾濱市物價監督管理局 哈爾濱市住房保障和房產管理局
2013年11月4日
哈爾濱市物業服務收費管理辦法
第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、國家發展和改革委員會《物業服務收費管理辦法》、《哈爾濱市物業管理條例》、《哈爾濱市人民政府辦公廳關於印發<關於居民庭院環境衛生長效管理指導意見>的通知》等規定，制定本辦法。
第二條 本市市區內物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主收取費用的行為適用本辦法。
第三條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務標准和收費標准通過市場競爭形成。
第四條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內停車泊位及利用公共空間設置的停車泊位的物業服務收費實行政府指導價。
由建設單位專門規劃建設的，住宅區院內為居民提供三產服務的經營用物業（不含臨街門市），物業服務收費標准可按住宅物業服務收費標准適當上浮，上浮幅度原則上不高於30％。
別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業服務收費實行市場調節價。
為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定外，實行市場調節價。
第五條 市物業行政主管部門負責制定物業服務標准及管理政策，負責物業服務活動的監督管理工作。
市價格行政主管部門負責制定物業服務收費標准及管理政策，負責物業服務收費的監督管理工作。
區物業行政主管部門和區價格行政主管部門按照各自職責，負責轄區內物業服務標准和收費標準的日常監管工作。
街道辦事處、社區居委會在其職權范圍內協助各級物業行政主管部門和價格行政主管部門做好物業服務標准和收費標準的管理工作。
第六條 住宅物業服務內容分為基礎物業服務、級差物業服務和特有物業服務三個部分。
基礎物業服務是最基本的物業服務項目，是物業服務必須達到的服務標准。包括基礎管理、屋面日常保養維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護5個服務項目。
級差物業服務是滿足基礎物業服務，根據服務項目及服務質量提供分等級的物業服務標准。包括綜合管理、公共秩序維護、共用部位共用設施設備日常運行保養維修、保潔服務、清冰雪、綠化養護6個服務項目。每個服務項目按照服務等級標准，由低到高分為一至四級。
基礎物業服務和級差物業服務構成了基本物業服務。
特有物業服務是根據建設配套及物業服務需求，為業主提供的單項物業服務。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責任險4個服務項目。
第七條 物業服務項目、標准及服務等級由市物業行政主管部門負責制定並公布。（詳見《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》附件1）
基本物業服務定價成本，由市價格行政主管部門測算並公布（詳見《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》附件2），並根據社會經濟發展水平等因素，適時調整。
第八條 基本物業服務收費，由基本物業定價成本、利潤和法定稅金3部分構成。
基本物業服務收費標准 ＝ 基本物業定價成本（包括基礎服務成本和級差服務成本）＋利潤（政府指導價標准幅度6%—12%）＋法定稅金。
未提供的物業服務項目不得計入定價成本。
公有住房的租金包含了基礎物業服務、級差物業服務中的綜合管理及共用部位共用設施設備日常運行保養維修費用，不應重復計入公有住房物業服務定價成本。
第九條 物業服務收費以元/月·平方米（建築面積）為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月。
第十條 實行政府指導價的住宅基本物業服務收費標准，需按照下列規定確定：
一、經業主大會決定，業主委員會與物業服務企業協商確定物業服務標准和物業服務收費標准。
根據物業服務特點和要求，依據《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》，協商確定物業服務標准。
其中，所選綜合管理等級指導標准應與所選公共區域秩序維護、公共區域保潔服務等級標准相一致。
物業服務標准確定後，依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》和本辦法第八條規定，協商確定物業服務收費標准。
《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》未予規定的物業服務項目，物業服務內容及收費標准由雙方協商確定。
二、未成立業主大會的，由所在地街道辦事處、社區居委會組織徵求專有部分佔建築物總面積過半數的業主，且占總套數過半數的業主同意後，代表業主與物業服務企業按照前款規定協商確定物業服務標准和物業服務收費標准（下同）。
三、通過協商無法確定物業服務標准和物業服務收費標準的，由區物業行政主管部門牽頭組織區價格行政主管部門、所在地街道辦事處、業主委員會會同物業服務企業共同確定。
四、物業服務企業與業主委員會應按照確定的物業服務標准和物業服務收費標准，簽定物業服務合同。
第十一條 新建住宅的物業服務收費標准，需按照下列規定確定：
一、房屋預（銷）售前，由建設單位結合物業的特點，將設計提供的物業服務標准報請區物業行政主管部門認定，並將認定結果報請市物業行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業行政主管部門出具的備案文件，核定物業服務收費標准。
二、建設單位應當在房屋銷售現場的醒目位置，公示物業服務企業名稱、物業服務標准和收費標准等事項。
建設單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應當將前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件。
三、辦理住宅進戶前，由物業服務企業報請區物業行政主管部門對其實際物業服務標准進行確認，並將確認結果報請市物業行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業行政主管部門出具的備案文件，對物業服務企業的物業服務收費、室內停車場泊位物業服務費、電梯服務費等予以核定。
四、辦理住宅進戶時，物業服務企業應當依據經區物業行政主管部門確認並報請市物業行政主管部門備案的服務等級和市價格行政主管部門核定的收費標准與業主簽定物業服務合同。物業服務合同中關於收費標准執行期限的內容應當以市價格行政主管部門的核定文件為准。
第十二條 住宅辦理進戶手續的建築面積或套數其中一項超過50%或入住滿2年且辦理進戶手續的比例超過25%的，應當召開業主大會，選舉產生業主委員會，按照本辦法第十條規定，重新協商確定物業服務收費標准。
第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔；已竣工但尚未售出的或因建設單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續的，其間所發生的物業服務費用，由建設單位承擔；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續的，發生的物業服務費用，由買受人承擔。
第十四條 物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當負責結清物業費、電梯費等。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。
第十五條 物業服務監管實行日常考評制度，對於連續兩次考評不合格的物業服務企業，給予按級差物業服務收費標准下浮10%的處理，對於連續考評不合格的，應降低級差物業服務等級和收費標准。
第十六條 與住宅配套使用的電梯服務費用包括基礎費用和運行電費，具體收費標准依據《哈爾濱市住宅電梯收費指導標准》（附件3）確定。
第十七條 與住宅配套建設使用的單體車庫的物業服務費，按照同住宅區物業服務收費標准減半收取。
第十八條 與住宅配套建設使用的室內停車場停車泊位物業服務費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設施設備日常運行保養維修，具體收費標准依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中車輛管理：室內停車泊位物業服務費政府指導價標准）確定。
第十九條 經業主大會同意，在符合消防安全等規定前提下，利用物業管理區域內公共空間設置的停車泊位並收費的，所得收入扣除管理服務費用後歸全體業主所有，並按照業主大會的決定使用。具體收費標准依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中車輛管理：公共空間停車泊位服務費政府指導價標准）確定。
第二十條 對於有房屋裝修需求的業主或物業使用人，物業服務企業應與之簽定裝修管理協議，督促其遵守有關規定。物業企業可收取裝修管理費，用於裝修期間清運建築垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標准按照《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中裝修管理政府指導價標准）執行。
物業企業在收取裝修管理費之後，不得以任何形式收取其它與裝修有關的費用。
本辦法實施前，簽訂並履行裝修合同的，可按合同規定執行。
第二十一條 經業主大會同意，物業服務企業可以為住宅物業服務區域投保公共責任險。所需費用按照物業服務面積分攤。
第二十二條 物業服務企業應當按照《住宅物業服務與收費標准備案程序》（附件4）的規定，將物業服務項目及收費標准報區物業行政主管部門和區價格行政主管部門備案。
第二十三條 物業服務費用中的共用部位共用設施設備日常運行保養維修費、電梯費中的基礎費用應當作為業主預購物業服務的費用，獨立核算、專款專用、結轉滾存備用。
第二十四條 實行市場調節價的物業服務收費標准由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二十五條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，雙方應當簽訂委託協議，物業服務企業可向委託方收取代辦費用，但不得向業主或物業使用人收取額外費用。
第二十六條 物業服務企業應當在物業服務區域內醒目位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標准、計費方式、收費標准、收費依據、以及96365物業服務監督舉報電話和12358價格舉報電話，接受業主的監督。
第二十七條 市價格行政主管部門對住宅物業服務成本實行定期監審制度。物業服務企業應當積極配合並如實提供相關材料，不得弄虛作假。
第二十八條 本辦法實施前，已簽訂物業服務合同或已交納當期物業服務費用的，在本辦法實施後尚未到期的，可以按照本辦法的有關規定，選擇相應物業服務等級標准並確定收費標准。
第二十九條 違反本辦法規定，涉及物業服務質量方面的事宜，由物業行政主管部門負責處理；涉及收費標准方面的事宜，由價格行政主管部門處理。
第三十條 其它性質的物業服務機構，可參照本辦法相關規定執行。
第三十一條 各縣（市）政府價格行政主管部門會同同級住房（物業）行政主管部門，可參照本辦法結合當地實際制定物業服務收費辦法。
第三十二條 本辦法自2014年1月1日起執行。《哈爾濱市物價局關於加強居民進戶收費和物業服務收費管理的通知》（哈價經發[1999]14號）、《哈爾濱市物價局<關於加強居民進戶收費和物業服務收費管理的通知>的補充通知》（哈價經發[2001]1號）、哈爾濱市物價監督管理局 哈爾濱市住房保障和房產管理局《關於進一步規范物業服務收費工作的通知》（哈價聯發[2011]17號）同時廢止。
第三十三條 本辦法涉及物業服務方面的事宜由市物業行政主管部門負責解釋；涉及收費標准方面的事宜由市價格行政主管部門負責解釋。