A. 房產測繪流程是怎樣的
房地產測繪的涵義：
房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說,別墅設計圖紙，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。
房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。
房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙――房地產分幅平面圖。
房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產項目測繪比較容易一些。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經過審查和特別認可，並取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這具有法律效力的工作。
房產面積測量工作流程（測繪公司）
一、 測量工程項目受理
二、 簽定合同（一般由測繪大隊等政府部門組織委託測繪，事前需要申請）
三、 外業實地測量
四、 內業電腦繪圖，面積分攤計算
五、 質量檢查
六、 向客戶提交成果及技術報告
以上是測繪公司的工作流程，我本人是在地產公司。測繪主要分為兩次，一次是預售和竣工測繪。現在一般測繪大隊都將一線測繪任務委託給測繪公司，由測繪公司出第一手數據，測繪流程如下：
房產測繪（房地產公司）
1、工作流程：①登記收件；②外業測量；③內業數據處理；④經復審、終審後，出具測繪報告；⑤收費；⑥領取報告。
2、申報材料
（1）私房
①私房初始登記：申請表、土地證復印件、規劃許可證或房契復印件、規劃紅線圖復印件、身份證復印件等。私房繼承另須提供公證書復印件。
②私房落實：申請表、落實私房證明復印件、身份證復印件。私房落實繼承另須提供公證書復印件。
③私房面積劃分：申請表、身份證復印件、劃分說明、原產
權證復印件等。
（2）公房
初始登記：申請表（蓋章）、委託書、規劃許可證復印件、規劃紅線圖復印件、土地證復印件等。
（3）商品房
①預銷售：土地證復印件、規劃許可證復印件、建築施工圖（定位總圖）及其電子文檔、委託書、情況說明等。
②確權：土地證復印件、規劃許可證復印件、建築工程質量監督報告復印件、建築施工圖（定位總圖）、委託書、公安工程對照表、相關說明等。
房產測繪應提交的資料
1、委託方應提交的資料
A：單元、幢的公、私房委託測繪應提交以下材料：
(1)填寫「房屋測繪委託書。」
(2)申請單位提出按單元套間、幢或樓層進行測繪出圖的書面意見(在測繪委託書寫明)。
(3)牆界表(房地產產權確認登記的必須提交)。
(4)各層竣工平面藍曬圖。沒有竣工平面圖的，可提交報建審批的設計施工平面藍曬圖。
(5)建設規劃許可證的復印件及藍線圖(房地產產權確認登記的必須提交)。
(6)國有土地使用證的復印件(房地產產權確認登記的必須提交)。
(7)已持有《房屋所有權證》的必須提交房屋所有權證的復印件；《房屋所有權證》遺失登記的委託測繪必須提交溧水縣房地產管理所檔案室提供的房地產平面圖復印件。
(8)公安部門出具的房屋門牌證明(地名辦確認文件)
B:新建商品房委託測繪應提交以下材料：
(1)填寫「房屋測繪委託書。」
(2)整幢房屋各層竣工平面圖(附設計施工平面電子圖)，公用分攤建築面積所在建築部位的施工平面圖須用紅色墨標注界線。
(3)公用建築面積分攤情況的說明。
(4)建設規劃許可證的復印件及藍線圖。
(5)國有土地使用證的復印件。
(6)建設工程竣工驗收證明
(7)公安部門出具的房屋門牌證明(地名辦確認文件)
某地測繪時間及收費標准（供參考）
房地產測繪工作流程圖(5個工作日)
測繪隊計算，出具測繪報告
(3.5日)
1，審核申報材料
2，繪圖計算;
3，製作測繪報告;
4，審核;
5，資料歸檔.
測繪隊現場調查，測量(1日)
測繪隊派人到現場調查，測量
測繪隊受理(0.5日)
1，房地產測繪委託書;
2，權利人(申請人)身份證明;
3，房屋竣工平面圖;
4，分割協議.
財綜[2001]94號和國測財字[2002]3號:
1，住宅用房1.36元/�
2，商業樓用房2.04元/�
3，多功能綜合樓用房2.72元/�
房產測繪單位內、外業工作流程細則
一、房產測繪外業工作操作流程細則
為了更好的完成房產測繪，使實測、預測有機結合，避免測繪工作失誤，進一步保證作業質量，現將房產測繪實測、預測（內、外業）的操作流程細則說明如下，請測量人員按此流程仔細操作。
（一）、 房產項目測繪分棟實測外業工作操作流程
1、實測前，項目經理應將實測項目分配給實測人；
2、施測人員承接外業測量任務後，應做好測前准備：
a、測前應對項目進行查閱，帶足項目資料；
b、檢查丈量儀器有無差錯，是否進行了檢驗；
c、帶足書寫工具、外業測丈調查表、預測圖紙；
d、檢查交通工具是否安全、是否有故障；
e、聯系被測單位的工作人員，進行溝通；
f、仔細安排好、預想好實測的主要項目是什麼，如：是否整棟、整層，還是一戶、一層，還是某一部位、某一尺寸，做到心中有數。
3、實地進行測量時注意事項
a、到達實地後，將測前的准備工作的主要思想集中，先行對施測的項目進行大致的巡視，按照先整體、後局部，先下層、後上層，先外部、後內部，先容易、後復雜，先明了、後隱蔽，先房屋、後用地，先調查、後實測的順序逐一測量；
b、在開始丈量邊長後，測手在測量時用紀錄者能聽見的聲音讀出邊長尺寸。記錄者一邊復述測手的尺寸，並及時的紀錄在准備好的測丈表上，或預測圖紙的相應位置上；
c、在丈量邊長的間隙時間，記錄員要調查詢問測丈表的每一欄目，字跡清晰明了，代換、移轉等箭頭符號要清楚明了；
d、大邊長（超過15m）一定要丈量兩次，分段丈量之和與整段之長必須符合限差；
e、無法直接量取的尺寸，要用其他方法間接量取；
f、要量取滿足異型房屋面積計算的尺寸。
4、實測時，房產要素調查的內容
（1）、棟房調查內容：
a、區、圖、號；
b、所在行政區、街；
c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等門牌的新、老號，正街、背街號。）
d、房屋名稱；（即：該房屋的名稱，如×××××大廈等）；
e、房屋朝向；紀錄大門、單元門朝向，要面向圖的南圖廓線，再畫指北針；
f、棟號；注意實地棟號與理論棟號的不同，注意該棟房屋的權號、共有權號、抵押典當權號；
g、在坐落中要調查有無棟號、單元號、××座號（塔、裙樓相連），跨幾個街道的號碼。
（2）、權屬調查：
a、產權人：現場問明房產的權人，索取產權人的相關資料，以幫助管理部門確定其產權；
b、確定產別：8種產別是哪一種。
c、特別要注意房屋產權的糾紛情況的調查。
（3）、確定房屋的基本要素：
a、層數：即確定該房屋地面上及±0以下的總層數，同時確定±0以上的層數，從外觀上要確定房屋前、後、左、右的自然層數，特別是從外到里時，要確定其內部復式層數、技術層數、夾層數、頂層是否確定為層數。（注意：一棟房屋層數不同時，最終確定的層數，同時注意房屋有否退層、假層、躍層（有的把它叫做「復式層」）、頂層（有的把它叫做「閣樓」））；
b、層次：當確定一棟房屋中部分樓層的測量時，要仔細調查出所在自然層數的哪一自然層；
c、建築結構：按照結構的6種分類標准，判斷是哪一類結構，特別注意該結構新老標準的對比，將那些老標准中的結構歸類到新標准中來，比如：大板結構歸類為「鋼混」，高級磚木結構歸類為「混合」結構等。判斷時，首先看設計中的「結構」定位，無法定位的再加以判斷，無法斷定其結構的，要記載其梁、柱、牆是由什麼材料組成的，由內業人員或由技術負責人決定。
d、建成年份：要尋問該房屋建成日期的年份；舊房只有年代的，確切詢問該房屋的老居戶。實在無法的，取中數判定（注意：取實數，如1998不能寫成98），是新翻修建的以新翻修的年分為主；
e、房屋用途：按國標區分房屋使用單位的性質來判斷房屋的用途性質、現在的實際用途。28小類、8大類分別調查。例如，千萬不要把商業用房的辦公樓判斷成「辦公用房」等。
（4）、房屋外觀的巡查程序：
a、層數的構成；
b、有否退、錯層；
c、有否單元組成、有否門牌號碼組成、大型聯體結構的綜合樓有否塔、裙樓組成、有否能夠分成單獨棟的組成；
d、陽台的組成，是封閉還是不封閉、是有蓋還是無蓋、是否錯位陽台、是否異型陽台；
e、有否各種廊，是有柱、有蓋，是消防廊還是其他廊，門斗、門廊是單柱、雙柱、多柱，注意是門斗還是大雨蓬；
f、有否露台，注意露台及陽台的區別；
g、有否各種外管道、垃圾道、暖氣道、通風道、採光井、地下車道出口，有否室外樓梯；注意是否有象管井的，是通風道的死空間等。
h、有否主牆體，有否凸凹部分算面積的地方；
i、外牆體與幕牆之間的關系；
j、伸縮、沉降、變形縫的厚度，縫內的房間是否相通，棟與外棟之間的分割牆體；
k、勒腳及以上的判斷；
l、頂層有否裝飾性的塔、頂蓋、構配件；
m、附屬房屋的服務情況；
n、底層外走廊、檐廊、騎樓、過街樓是否臨街，還是為小區、為整棟服務；
o、有否斜面及坡屋頂；
p、外牆體的裝飾情況，要列出哪些裝飾部分算到主牆體；
q、外觀上初步確定該房的大功能區
r、確定方位。
（5）、外業分層分戶的測量程序：
a、分層丈量：
①當有標准層時，註明幾至幾層同，但一定要丈量其中主層和此標准層的最上一層。如相同層多於5層，中間層一定要在分戶丈量中復核一層，以此類推；
②將分層中的大邊尺寸相加積累之後與該層外框尺寸配比，在誤差范圍內取平差值；
③丈量分層裡面的技術層、附層、夾層、假層、老虎窗、氣屋關系；
④注意量取其中架空層、避難層、設備轉換層的高度是否有2.20M；
⑤每層核心筒、電梯間、樓梯等通道與該層相通歸屬關系；
⑥管道井的分布、尺寸；暗樓、復式層、退層與自然層的相互關系；
⑦水平通道的分隔、相通、用途、歸屬關系；
⑧每層的外牆及內牆的厚度；（這是非常重要的）
⑨地下層、設備層、避難層、架空層內各部分的用途、分割、歸屬、功能情況及尺寸。特別是地下層中的獨立車庫、消防、平戰結合人防工程的面積；
⑩平台層上的布局，有否水箱間、配電房、電梯機房、梯間房等
b、分戶丈量：
①在分層丈量的同時，進行標准層的每一套分戶測量；
②按每層之中的戶號（室號或者權號）逐一測量其使用面積尺寸（測距儀一般只量一次）；
③戶內結構牆體、戶與戶之間的分割牆體尺寸量清、戶與外牆體的厚度丈取清楚；
④無預測圖紙的每一邊尺寸要註明，異型多邊形的戶室要丈取輔助計算面積尺寸，無預測圖紙，要劃好計算草圖；
⑤戶內一切可算使用面積的空間要量尺寸，含包含在戶內的其他結構面積；
⑥將每套戶的分段尺寸加牆厚的總尺寸與該層同一邊長的尺寸相比較，在誤差范圍內，再平差，求統一平差尺寸，如不符，要分析檢查是哪一尺寸出現錯誤；
⑦確定陽台的封與不封，是內陽台（符合圍護結構主體牆內的陽台）凸、凹、半凸凹性質；
⑧戶套內有否有假層、夾層、技術層、閣樓、暗樓、氣屋，有否有內走廊,別墅圖片大全，注意戶內飄窗的高度；
⑨有否天蓬、天井、室內樓梯，室內樓梯有否有中空部分，有否分戶內的管道井，戶內大型結構柱的尺寸；
⑩幾戶分戶門外有否將消防通道分為安全門內的共有面積，有否將樓梯前室分割為幾戶門內的共有面積；
11、如果是團結戶，要當場確定指界人的指界點的尺寸及協議人的協議，以及牆體的歸屬（借、共、自），確定他項權利；
12、將分戶草圖配以戶外草圖組成該層的分層圖；
13、幾層相同的戶圖按分層圖一樣的原則，隔層、隔單元、隔2―3層要復測一次，不同布局樓層的分戶丈量要戶戶見面。
14、丈量邊長時，要註明是中線尺寸，還是內空尺寸，還是外對外尺寸。
（6）、實測外業成果資料的整理
a、當一棟或幾棟房屋外業測量基本完成後，要整理以下資料：
①工具、儀器是否歸包；
②分棟房產調查測丈表是否遺漏；
③分層、分戶測丈表是否齊全，邊長平差配賦或相同邊長配賦是否合理、統一；
④施測人員姓名、日期、天氣、時間有否填寫；
⑤檢查有否漏項；
⑥實測計算表、草圖是否齊全。
b、將外業測量的所有資料移交內業人員，相關檢查人員進行內業程序和檢查程序。
二、房產項目分棟測繪內業（含預測）操作流程
1、內業（含預測）工作前的准備工作：
a、承接任務的工作人員將該任務的外業測丈表及調查表、測丈草圖、預算建施圖、建施修改圖、結施圖、大樣圖、平面圖、立面圖、剖面圖、變更設計書、公安部門核定的門牌號碼證明等收集齊全；
b、仔細分析各種圖紙之間的關系，層圖與戶圖邊長尺寸之間的關系，邊長是否閉合；
c、仔細分析實測房屋的共有部位、名稱；
d、仔細分析全算、半算、不算面積的部位；
e、仔細分析全算面積不參攤、全算面積要參攤的部位；
f、仔細分析棟分攤、復合功能區分攤、單功能區分攤、層分攤的共面、部位、名稱、以及戶（套內）分攤的部位名稱及面積；
g、在預測時，注意牆厚的分析,房產，預加牆抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外牆有貼面加5公分、無粉刷取中線尺寸）；
h、仔細分析那些現有規范中沒有明確規定的，而其他類似規范中有規定的部位如何分攤，經請示後再決定；
i、分析那些在規范中有明確規定的，而其他類似規范中有的規定的部位如何計算建築面積，經請示後再決定；
j、仔細研究外業測量原始數據，預測計算圖紙中邊長尺寸、角度轉換、牆體厚度、異型圖、各種結構、各個部位的名稱等可以滿足作圖的條件否；
2、內業制圖、預測制圖：
a、打開本單位內業制圖操作系統，按規定程序進入內業制圖最佳狀態；
b、按照先上後下，先外框、後內框(原則如此)，按外業及圖上尺寸和預測圖紙尺寸進行繪圖尺寸標注；
c、嚴格按照內業操作程序或按自己在該程序的基礎上創新的方法，完成整個樓層的繪制；
d、全鏡像、復制同一圖形時，要注意復制的對象是否與原圖形相符及對稱；
e、注意在制圖中，微機的提示，並及時修改該提示的內容；
f、牢記邊長尺寸，准確無誤的輸入；
g、各種圖示符號、字體要符合國標的有關規定；
h、各種注記要注在圖形的各相關適中位置，大小同一；
i、虛、實線要嚴格繪制清楚，粗細直線也要區別清楚；
j、各種圖表的圖廊線內、外的附屬注記嚴格按照房產圖示的規范符號及示例標注清楚、准確（如：地名、棟數、棟號、房屋名稱、產權人、產別、層數、年代、結構、權屬面積、套內面積、分攤建面、佔地面積、用地面積、院地面積、測繪單位、比例尺、指北針、測量日期、測丈人、繪制人、檢查人、審核人、單元號、樓層號、層數、戶號、何種圖幅、何種圖面、附層號、分攤計算表、產權來源）；
k、上述填寫均按照各種圖紙的名稱，分別填寫在：
①測丈草圖；
②測丈表；
③面積計算表；
④單棟私房權證附圖（丘圖）；
⑤棟圖、分層圖；
⑥分層分戶圖；
⑦分層權證附圖；
⑧分戶權證附圖；
⑨分攤計算表。
3、 內業制圖（含預測算）的注意事項：
①切記圖上尺寸、實測尺寸絕對不準錯誤；
②全、半、不計算建築面積的附屬房屋不能判斷錯誤；
③在審核外業資料、圖紙時注意房屋有關部分的層高；
④分攤原則不能輸錯；
⑤功能區不能判斷錯誤；
⑥屬各個功能區等的共面部位名稱不能錯；
⑦運用軟體時，運用滑鼠繪圖時，各結點、連結點、鏡像
點、復制位等不能出錯；
⑧牆厚分攤計算時（預測）居中加厚度不能分攤計算錯
⑨地下室、車庫、架空層、避難層、消防通道、為整個小區服務的管理用房、設備層、設備間等不能出錯；
⑩房屋（異型）的角度轉換、弧形線局部或全部的半徑計算錯誤；
11、用微機作業標注尺寸的滑鼠捕捉點不能出錯；
12、微機作業的附屬關聯、中空部分的繪制、圖層面的清晰、各種線號之間的關系千萬要注意，免得事半功倍。
三、其它
1、嚴格按照以上操作流程及注意事項進行外、內業測量；
2、不嚴格按照以上流程，導致成果出錯者，按照公司《房產測繪質量管理實施細則》和《獎懲管理暫行規定》實施扣分和處罰；
3、按照各自的崗位職責，由技術負責人→質檢→項目組→外、內業人員這一管理流程各施其責；
4、本操作流程尚有掛一漏萬的地方，各位員工本著靈活、細致、不違背總體原則，做開拓性的工作；
5、本流程不含分丘圖內、外業作業，變更測繪內、外業作業的流程；
6、本操作流程從發布之日起在測繪技術部施行。
新房戶型圖、套內面積實際測量結果去哪個部門可以查找？房屋面積測量的話，這是屬於國土局的職責范圍，測量房屋面積要去找國土局測量房屋面積。因此，只有國土部門的測量結果可以作為面積誤差的依據。
房屋面積是怎麼算的?
購房者在買房之前需要了解清楚房屋面積是怎麼計算的，和房屋有關的面積主要包括建築面積、產權登記面積、套內面積、公攤面積。一般來說，產權登記主要包括套內面積和公攤面積，而建築面積也是包括套內面積和公攤面積的，但產權面積跟建築面積並不一定是相等的。因為產權面積指的是產權人依法擁有房屋權的房屋建築面積，是記錄在產權證書中的，並且是由直轄市、市、縣房地產主管部門來確定的。
但是我們一般常說的房屋面積主要是指房屋的實測面積，就是房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，它與房屋的實用面積和實用率計算有著直接關系。雖然現在都是高層住宅，但是大多數的房子都是單層建築，只按一層的面積計算，包括建築物外牆勒角以上的外圍水平面積計算建築面積。而如果是多層的房子，那麼建築面積按單層建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒角以上外圍水平面積計算。
房屋面積的分類有哪些?
房屋面積是可以分為很多種類的，購房者在了解房屋面積的時候需要了解清楚不同房屋面積的含義，主要需要對以下幾種面積進行了解：
1、建築面積。
房屋的建築面積就是指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米，下同)的永久性建築。
2、使用面積。
使用面積可以從字面意思進行理解，就是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆面水平投影計算。同時也是指住宅內建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。
3、套內面積。
有些房屋在銷售的時候是按照套內面積來進行銷售的，如果按套內面積計算房價，則對業主和開發商都比較有利。房屋套內面積包括：套內使用面積、套內牆體面積以及陽台建築面積。
4、公攤面積。
按建築面積來計算房價的房屋就是包含了公攤面積的，公攤面積是指某個產權人在共有建築面積中所分攤的面積。產權各方有合法權屬分割文件或協議的按文件或協議規定執行，產權各方無產權分割文件或協議的可按相關房屋的建築面積比例進行分攤。
5、實測面積
實測面積是大多數。購房者都沒怎麼聽說的，實測面積又稱竣工面積，是指房屋竣工後由房產測繪單位實際測量後出具的房屋面積實測數據。也就是房屋竣工後，可以交付購房者使用，專業測量機構去現場測量得出的房屋面積。
C. 關於商住樓的分攤,大廳有公攤面積嗎
我們在購買商品房時，房屋銷售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫「公攤面積」。公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。在消費者購買商品房發生的糾紛中，公攤面積糾紛佔有相當數量。針對這一點，建設部頒布了《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對因開發商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標准，從而讓百姓在購房時心中有數，減少了開發商對消費者進行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實行。 現行的《房產測量規范》對住房的公攤面積分配原則進行了規定，但對一些部位具體的測繪方法尚不明確，容易造成開發商和住戶之間說法不一。建設部住宅與房地產業司張小宏處長認為，近期頒布的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》是對目前已有的房產測量規范等相關法規的延續，將對房屋權屬和面積測算做進一步的規范。 《通知》規定，在房屋權屬證書附圖中應註明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建築面積和房屋分攤的共有建築面積。必須由房產測繪單位對房產實施測繪，房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。張小宏指出：正因為公攤面積容易引起歧義，或者容易引起糾紛，我們相應的規定中都特別強調要把套內面積和公攤面積分別標識。 通知中，這次規定的內容比以前更加細膩，一直在百姓購房時容易引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題，也有進一步的明確。《通知》規定，計算建築面積的房屋，層高或高度均應在2.2米以上；陽台、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建築面積；與室內不相通的類似於陽台、挑廊、檐廊的建築，不計算建築面積；樓梯已計算建築面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積；建設部張小宏處長認為，由於房產專業知識比較復雜，公攤部分面積具體如何計算，購房者有知情權。測繪是開發商委託測繪機構測繪的，你可以要求開發商提供一切的測繪報告，報告中對哪些部分進行分攤，分攤的面積是多少，作為完整的測繪報告它應該有所反應。 盡管購房者有權得到具體明確的測繪報告，為公攤面積的含糊之處尋求依據，但是，張處長認為，對於房屋面積的權屬和計算問題的規范，有相應的一系列的法律法規以及技術標准組成，目前的通知還不能一攬子解決整個房屋面積計算的問題。真正解決房屋買賣雙方對公攤面積的爭議，還需要相關法規的進一步完善。 房屋買賣：公攤面積難說清 目前，買房簽合同時，房地產商一般只告訴購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，但各部分面積具體多少，是怎麼測算出來的，消費者並不清楚。公說公有理，婆說婆有理，公攤面積的糾紛也便時有發生。 謝森老人一家兩年前在北京市某小區購置了一套商品房，現住在小區的G1樓203室。按照買房時簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建築面積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建築面積20.49平方米。交房入住後，謝森按設計圖上標注的各房間面積逐一累加，發現公攤面積達到了24平方米，比合同上寫明的多一些。 在謝家這張購房合同附帶的《公攤部位說明》上，具體標明了公攤面積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的面積各自是多少，具體是怎麼測算出來的，謝家的購房合同和《公攤部位說明》並沒有明確標注。這一點，正是謝森對公攤面積有異議的地方。 與謝老一樣，感覺自家房屋面積縮水，對公攤面積部分不明白的，還有小區內的其他住戶。 「感覺多了點，但咱們算不出來，有沒有這么多說不清楚。」 「按道理講，他應該給我們一個圖紙，或者什麼解釋一下，他們銷售人員根本不解釋。」 小區商品房銷售部就在就在小區旁邊，問及小區住戶的公攤面積具體如何計算，是否有明確標注，銷售人員表示只有在房屋正式交付入住之後，經過相關部門的測量才能做出答復，目前還無法具體說明。但是，住戶已經入住小區1年多了，房屋也經過了實際測量，但銷售商至今也沒有就小區的公攤面積部分做出一個具體的解釋。「至於分攤，任何社區，任何項目，它都會有問題，客戶不會明白的。」 房屋買賣雙方有爭議，購房合同是直接的依據。但是，小區居民在購房合同上也碰到了問題。據長年處理房地產官司的北京力行律師事務所的主任律師朱壽全介紹，目前通用的房屋買賣格式合同中，並沒有明確規定公攤面積的測算方法和具體來源，也沒有規定公攤面積出現誤差的處理方式。房地產交易市場處在發育階段，法律法規不夠完善，開發商利用它的強勢地位，做出了一些有損於消費者利益的行為。 開發商義務尚不明確，購房者仍然心存疑慮，惟一可靠的購房合同也是含糊不清，但中國消費者協會的統計數字卻是實實在在的：從1999年到2001年，消費者關於商品房計量方面的投訴分別是1234件、1389件、1432件，呈逐年遞增的趨勢。並且，這中間相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。 「204條」應對購房陷阱 針對房屋買賣過程中容易出現的種種問題，采訪中記者發現，隆安律師事務所的秦兵律師草擬了一份《204條商品房買賣補充合同》，秦律師說，這其中每一個條款都曾經是一場官司。在這其中，當然也有對公攤面積的約定。 秦兵律師建議消費者簽訂面積條款時要寫細，使用面積、公攤面積、套內建築面積，具體的長度尺寸表示出來，不要標平方米，而要標多少厘米長，這樣自己以後有可能檢測出來復核一下。 具體的復核方式，秦律師在「204條」中主張，消費者有權從商店裡購買一個皮尺，對自家房屋的公攤面積進行測量、復核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的機構，對有爭議的面積部分進行檢測。 假設有一個尺寸是虛假的，消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發商如果不能證明自己沒有過錯，那麼就推定開發商有過錯，消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。 在主張對面積進行復核的同時，秦律師還特別提醒購房者注意，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益。在我們的合同條款違約責任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。 目前，開發商一般以建築面積來計算房價，它包括住戶房屋內的使用面積、牆體的部分面積和公攤面積。秦兵律師認為，要從根本上解決公攤面積引發的種種問題，最直接的做法就是以房屋使用面積來計算房價。公攤面積問題是個不容易操作的事情，最好就是把它徹底廢除掉。以使用面積售房的話，至少在面積條款上，大家的爭議會下降70%至80%甚至更多。 秦律師認為，對於「204條」，只有一些不誠實的房地產開發商認為有些條款難以接受，而對於大多數誠實信用的開發商來說，基本上是都可以接受的。近段時間以來，每月都有購房者帶著這份補充合同，與房屋銷售商簽訂了購房合同。在廣東等一些地區，已經有開發商按使用面積計算價格，受到購房者的歡迎。
麻煩採納，謝謝!
D. 購房知識：公攤面積如何組成怎麼攤
一、公攤面積如何組成
所謂公攤面積，即公用分攤建築面積，是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建築面積。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標准《房產測量規范》執行，可分攤的公用建築面積即公攤面積為：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
2、每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建築空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。
二、公攤面積怎麼攤
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比，過小則影響居住的舒適度。那麼公攤面積如何攤才算合理?
目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為：需要公攤的共有建築面積總和，除以參加公攤的各單元的建築面積總和，然後用各單元參加公攤的建築面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11~0.16之間。
不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。
（以上回答發布於2017-03-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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E. 公攤面積如何組成到底應該怎麼攤
買房時候，要了解清楚房屋實際面積是多大，公攤面積是多大，不能看到房屋建築面積就以為是房屋實際面積。公攤面積是如何組成?公攤面積怎麼攤?就上述問題，下面為您一一介紹。
一、公攤面積如何組成
所謂公攤面積，即公用分攤建築面積，是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建築面積。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標准《房產測量規范》執行，可分攤的公用建築面積即公攤面積為：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
2、每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建築空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。
二、公攤面積怎麼攤
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比，過小則影響居住的舒適度。那麼公攤面積如何攤才算合理?
目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為：需要公攤的共有建築面積總和，除以參加公攤的各單元的建築面積總和，然後用各單元參加公攤的建築面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11~0.16之間。
不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。
（以上回答發布於2017-01-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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F. 房屋分攤
屋銷售面積一般由套內建築面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復雜，所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。本期置業專家將告訴買房人，公攤面積究竟包括哪些部分？如何計算？公攤面積多大才算合理？
所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出台，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。
讀者張先生介紹，他和朋友馬女士各買了一套建築面積為73平方米和74平方米的高層住宅，但他到馬女士家做客時發現，她家的房子雖說僅比他家的大1平方米，但是客廳和卧室卻明顯寬敞許多。經檢查發現，張先生家的公攤面積為21.9平方米，而馬女士家的公攤面積為13.32平方米。這樣看來，在名義價格相同的情況下，實際價格卻相差很多。對普通的購房者而言，這是個不容忽視的問題，畢竟他們希望用有限的錢住上較大的房子。
長期以來，消費者習慣按建築面積買房，而建築面積＝套內建築面積＋公攤面積，這就使某些不法開發商利用「公攤面積」這個合法外衣，在房屋銷售過程中「不該攤的亂攤」。但是，由於建築面積計算的復雜性和專業性，購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠，有沒有被開發商兌水。 所以，很多購房者就這樣吃了「啞巴虧」。
公攤面積如何區分？
目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標准《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建築面積即公攤面積為:
1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;
2. 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
不應計入的公用建築空間為:
1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;
2. 售房單位自營、自用的房屋;
3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。
需要分攤的共有建築面積為整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和，並扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之後的建築面積。
公攤面積怎麼攤？
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那麼公攤面積如何攤才算合理？
目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建築面積總和除以參加公攤的各單元的建築面積總和，然後用各單元參加公攤的建築面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。
一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。
如何計算公攤面積
住宅樓公攤面積計算方法為:
公式二：分攤面積=各單元的建築面積×分攤系數（分攤系數=共有建築面積總和/參加分攤的各單元的建築面積總和）
其中，需要分攤的面積要由沈陽市房產測繪大隊實地測量。
參考資料：天津房產
G. 套內面積、公攤面積是如何計算的
計算起來相當麻煩，個人很難算清楚的！
公攤面積應佔多大比例
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比;過小,則影響居住的舒適度。那麼,公攤面積應該佔多大比例呢?
據產權處測繪科負責人介紹,一般來說,高層樓房的分攤面積要大於多層的分攤面積。在他們測量實踐中,高層的分攤系數一般在0．18—0．26之間,而多層的分攤系數則在0．11—0．16之間。不過,每個樓盤,甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣,因此房屋的公攤面積要實地測量,要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定,沒有限定的范圍。
有關公攤面積的規定
據了解,關於分攤面積目前尚無法律加以約束,而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性的規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標准《房產測量規范》執行。
根據《房產測量規范》,可分攤的公用建築面積為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;2、套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆),為牆體面積水面投影面積的一半。
不應計入的公用建築空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
如何計算公攤面積
需要分攤的共有建築面積為整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和,並扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房,以及人防工程等之後的建築面積。
住宅樓分攤系數計算方法為:需要分攤的共有建築面積總和除以參加分攤的各單元的建築面積總和。然後用各單元參加分攤的建築面積乘以分攤系數,就可以得出各套房屋的分攤面積。其中,需要分攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。
1.套內使用面積包括卧室、起居室（廳）、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、餐廳、前室、壁櫃等的使用面積的總和；
2.躍層住宅的戶內樓梯按自然層數的面積計入使用面積；
3.煙囪、通風道、管井均不計入使用面積；
4.室內使用面積按結構牆體表面尺寸計算，有復合保溫層，按復合保溫層表面尺寸計算；
5.利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低於1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20m--2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積； 6.坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標准層使用面積和標准層建築面積中，需計算建築總面積時，利用標准層使用面積系數反求。