北京市住宅區管理規約

㈠ 請法律高手：物業公司是否有權公布未交物業管理費的業主

有權在小區范圍內公布欠費情況。
物業管理將欠費者的名單張貼出來，從法律的角度來說，不涉及侵權，也不侵犯他人的隱私，物業費屬於小區的公共事務，在小區內進行張貼，沒有違背法律的相關條款，欠錢就該還，而且是事實。至於是不是欠費，物管費多少時間一交，這屬於合同關系。
要做得更嚴密一點，物業公司與業主委員會的簽定的物業合同里可以對此進行約定，欠費多久的，物業可以張榜催繳費用。另外，一些地方性法規對此也有相應規定。比如：
《北京市住宅區管理規約》示範文本中規定，長期欠繳物業費的業主，可公示其欠繳費用及門牌號。《合肥市物業管理若干規定》明文規定，業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。

㈡ 《物權法》第77條業主將住宅改變為經營性用房要遵守哪些法律、法規以及管理規約

業主將住宅改變為經營性用房需要遵守的法律法規等沒有具體條款，意思為原則上不能與相關法律法規相抵觸。

根據《中華人民共和國物權法》第七十七條 將住宅改變為經營性用房的規定

業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(2)北京市住宅區管理規約擴展閱讀：

根據《中華人民共和國物權法》第七十六條 業主決定建築區劃內重大事項及表決權

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

㈢ 北京擬規定開辦民宿或需經其他業主同意是怎麼回事

記者從北京市住建委獲悉，為加強短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市網信辦聯合起草了《關於規范管理短租住房的通知》（徵求意見稿），向社會公開徵求意見。徵求意見時間截至8月18日17時。

通知擬明確短租房經營條件、互聯網平台信息核驗要求、屬地監管責任及違規處罰。徵求意見稿提出，經營短租房要符合小區管理規約或業主大會決定；沒有管理規約或業主大會決定的，要取得同樓其他業主書面同意。

據介紹，通知徵求意見稿中所稱短租住房，是指利用北京市國有土地上的居住小區內的住房，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所。此次納入規范管理的短租房，主要是指在城市居住小區內經過改造後用來出租的「民宿」、「旅館」等短租住房產品。

通知徵求意見稿明確提出了短租住房的經營條件。值得注意的是，對於沒有管理規約或業主大會決定的小區，通知擬規定，經營者應當取得本棟樓內其他業主的書面同意。

(3)北京市住宅區管理規約擴展閱讀

此次通知發布實施後有助於民宿業的規范、健康、長遠發展：

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥指出，與酒店、旅館相比，民宿、短租房在城市裡分布廣泛且多為成套住宅，能夠滿足多人出行住宿需求，而且價格普遍低於酒店，在一定程度上迎合了部分旅行者的短期住宿需求。但同時這類產品又存在諸多問題，給城市安全管理帶來重大挑戰，也嚴重影響小區住戶的正常居住生活。

另一方面，他指出，分散在居民樓內的民宿、短租房，由於旅客入住時間不定、人員混雜、夜間活動等，擾民現象頻發，也引發了小區住戶大量投訴舉報。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，此次通知發布實施後，短期內或將對那些以「城市民宿」為主業的經營者、平台公司帶來較大沖擊，但從長期來看有助於民宿業的規范、健康、長遠發展。他也建議，經營者和平台更需要著眼長遠，及時轉型。

㈣ 請問北京市住宅注冊公司是否解禁

住所（經營場所）登記有關問題的說明

一、關於將住宅樓內的房屋作為住所登記注冊的規定

申請人在申請登記注冊時，將住宅樓改變為經營性用房作為住所的，應當符合國家法律法規的規定。住宅樓及住宅樓底層規劃為商業用途的房屋不得從事餐飲服務、歌舞娛樂、提供互聯網上網服務場所、生產加工和製造、經營危險化學品等涉及國家安全、存在嚴重安全生產隱患、影響人民身體健康、污染環境、影響人民生命財產安全的生產經營活動。

（一）住所使用證明。

1.已經取得《房屋所有權證》的，提交由產權人簽字的房屋所有權證復印件。

2.購買的商品房未取得《房屋所有權證》的，提交由購房人簽字或購房單位蓋章的購房合同復印件及加蓋房地產開發商公章的商品房預售許可證復印件。

3.租賃商品房或開發商以所開發的商品房自用作為住所，尚未取得《房屋所有權證》的，可提交開發商的房屋預售許可證及營業執照的復印件。

4.取得《再就業優惠證》的下崗失業人員以其租賃的公有住房作為住所的，應當提交公有住房租賃合同復印件，並由本人在登記申請表「住所使用證明」頁「產權人簽字」處簽字，但該簽字不具有證明產權歸簽字人所有的效力。以其購買單位房改房作為經營住所的，應提交購房合同及購房發票的復印件。

（二）《住所登記表》（見附件1）。

《住所登記表》作為申請人將住宅改變為經營性用房而作出的承諾，其承諾內容應當是：知悉並遵守法律、法規及管理規約的規定；已經有利害關系的業主同意；遇有拆遷服從配合，不索取拆遷補償費用。

企業（公司）設立登記時，《住所登記表》由股東（出資人）簽字蓋章。股東是法人的，由股東蓋章，股東是自然人的，由自然人簽字；個體工商戶開業登記時，《住所登記表》由自然人簽字。

企業（公司）變更登記時，《住所登記表》由企業（公司）蓋章，個體工商戶變更登記時，《住所登記表》由個體工商戶蓋章或簽字。

（三）將住宅改變為經營性用房的證明文件。

申請人將住宅改變為經營性用房的，其《關於同意將住宅改變為經營性用房的證明》（見附件2）應當是由住所所在地居民委員會或業主委員會出具的，並包含有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。

使用立項為住宅，但實際建設為辦公用房屋或者寫字樓作為住所的，由其住所所在地居民委員會或業主委員會出具包含有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。

二、關於使用臨時住所證明登記注冊的規定

為有效解決無證照經營問題，對住所未取得房屋主管部門頒發的合法有效產權證明而申請從事經營活動的，經區縣政府批准，授權當地鄉鎮政府、街道辦事處或村民委員出具《臨時住所（經營場所）使用證明》（參考範本見附件3），申請人可持《臨時住所使用證明》申請登記注冊。

（一）臨時住所使用證明的基本要求。

1.《臨時住所（經營場所）使用證明》應當由區縣政府批准或授權鄉鎮政府、其他部門、街道辦事處或村委會頒發。

2.《臨時住所（經營場所）使用證明》的有效期不超過1年。

3.《臨時住所（經營場所）使用證明》可暫時作為生產經營的備案材料。但不作為對建築物合法性的確認、房地產權屬證明和房屋、土地拆遷補償的依據。

4.《臨時住所（經營場所）使用證明》的主要內容。

（1）房屋的使用人、房屋地址、住所證明的使用期限、編號等。

（2）臨時住所證明的用途、注意事項及失效事由等。

（3）由住所的使用人與提供人簽署不索取拆遷補償費用的承諾書（參考範本見附件4）。

《臨時住所（經營場所）使用證明》有效期屆滿，該住所需繼續作為生產經營場所使用的，應在有效期屆滿20日前，按規定辦理《臨時住所（經營場所）使用證明》和有關經營證照續期手續。續期後的經營證照有效期與《臨時住所（經營場所）使用證明》有效期相同。

（二）臨時住所使用證明的適用范圍。

1.城鎮地區未取得規劃、建設等政府部門批准建設的建築物。

2.已被區縣政府或有關部門列入拆遷范圍但並未實施拆遷的建築物。

3.農村地區的建築物。

4.房屋所有權證明文件上用途一欄空項，或商住用途位置無法識別且規劃未明確用途的建築物。

5.臨時建設的商亭、攤點。但郵政報刊亭、社區便民菜站應當按照本說明第三條第十四項、十五項的規定辦理。

（三）《臨時住所（經營場所）使用證明》的登記注冊。

以屬於臨時住所使用證明適用范圍的建築物為住所的，可持《臨時住所（經營場所）使用證明》申請登記注冊。工商行政管理機關在《臨時住所（經營場所）使用證明》的有效期內核發營業執照，並在營業執照上予以註明。

申請人提交的住所證明文件包括：

1.《臨時住所（經營場所）使用證明》；

2.住所使用人與產權人簽署的不索取拆遷補償費用的承諾書。

經營范圍涉及許可事項的，申請人提交行政許可部門的批准文件，或許可部門在申請人向工商行政管理機關提交的材料上明確同意意見的，即予以辦理登記注冊。

三、關於其他住所（經營場所）的登記注冊問題

申請人將下列房產作為住所的，應當提交下列相應的住所證明，工商行政管理機關予以辦理登記注冊。

（一）使用自建房作為住所但尚未取得《房屋所有權證》的，可提交建設單位出具的施工許可證、建設許可證復印件作為住所使用證明。

（二）使用原屬區縣房屋管理局直管公房作為住所，但因房屋管理局機構調整無法再由其出具權屬證明的，可由區縣政府明確的部門出具產權證明。

（三）使用國有企業尚未取得《房屋所有權證》的房產作為住所，可由主管該單位的國有資產管理部門或其上級單位出具產權證明。

（四）使用科技園區（開發區）內尚未取得《房屋所有權證》的房產作為住所，由所在區縣政府或其授權的部門出具房屋權屬證明文件。

（五）房屋提供者系經工商行政管理機關核準的具有出租房屋經營項目的，即經營范圍含有「出租商業用房」、「出租辦公用房」、「出租商業設施」等項目的，由該企業提交加蓋公章的營業執照復印件及房屋產權證明復印件作為住所使用證明。

（六）利用賓館、飯店(酒店)作為住所的，提交加蓋公章的賓館、飯店（酒店）的營業執照復印件作為住所（經營場所）使用證明。

（七）利用人防工程作為住所的，提交人防行政主管部門審查同意的《使用人防工程申報表》以及消防部門同意使用的證明文件的復印件。

（八）利用中央各直屬機構的房屋作為住所的，由中央各直屬機構的房屋管理部門出具房屋使用證明。

（九）利用國務院各部委的房屋作為住所的，由國務院機關事務管理局的房屋管理部門出具房屋使用證明。

（十）利用中央所屬企業的房屋作為住所的，由該企業的房屋管理部門出具房屋使用證明。

（十一）利用鐵路系統的房屋作為住所的，由北京鐵路局的房屋管理部門出具房屋權屬證明。

（十二）使用軍隊房產作為住所的，提交加蓋中國人民解放軍房地產管理局專用章的「軍隊房地產租賃許可證」復印件。

（十三）使用中、小學校的非教學用房作為住所的，由所在區縣教委出具同意經營的意見。

（十四）對經市商務局確認申請登記為社區便民菜店的，按照《關於社區便民菜店登記注冊有關問題的通知》（京商規字〔2004〕33號）的規定，由所在街道辦事處或社區綜合服務中心出具同意使用該場所作為住所從事經營的證明。

（十五）申請從事報刊零售亭經營的，按照《關於加強全市報刊零售亭建設的意見》（京郵聯〔2001〕16號）的規定，由市政管委出具住所證明。

（十六）在已經登記注冊的商品交易市場設立企業或個體工商戶，其住所證明由市場服務管理機構出具，並提交加蓋該市場服務管理機構公章的營業執照復印件。

（十七）其他依法出具的有關住所證明。

㈤ 對未交物業管理費的業主在小區進行公示，有業主認為物業公司是侵權傷害，請問是這樣嗎

不繳納物業管理費，影響了物業管理工作的正常開展，侵害了全體業主的共同利益。如果當地法規有限關規定或雙方有事先約定的，可以公示。
北京市住建委發布的《北京市住宅區管理規約》示範文本中曾規定，長期欠繳物業費的業主，可公示其欠繳費用及門牌號。若仍不繳納的，業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

㈥ 北京市普通住宅可否注冊公司

住宅現在是可以注冊的。

一、企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：

（一）《住所（經營場所）登記表》；

（二）住所（經營場所）所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。

二、企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，股東（出資人）或企業（公司）、個體工商戶應當在《住所（經營場所）登記表》上承諾，遵守法律、法規以及管理規約的規定，並已經有利害關系的業主同意。

三、企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）登記時，股東（出資人）應當在《住所（經營場所）登記表》上蓋章（法人股東）或簽字（自然人股東、個體工商戶）；住所（經營場所）變更登記時，企業 （公司）應當在《住所（經營場所）登記表》上蓋章、個體工商戶應當在《住所（經營場所）登記表》上蓋章或簽字。

四、企業（公司）、個體工商戶已向登記機關承諾遵守有關房屋管理的法律、法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意，而實際上並未遵守法律法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意的，屬於提交虛假材料的行為。

(6)北京市住宅區管理規約擴展閱讀：

北京注冊公司的流程：

步驟一：向工商局申請公司名稱核准；通過後領取："企業名稱預先核准通知書"

步驟二：租房：要有證件做產權證明，如租房合同，並讓房東提供房產證的復印件。

步驟三：公司章程，由所有股東簽名。

步驟四：刻法人章，一般店裡都可以刻。

步驟五：實繳需要到會計師事務所領取"銀行詢證函"，認繳制可以忽略此步驟。

步驟六：銀行開立公司驗資戶：銀行會發給每個股東繳款單並在詢證函上蓋銀行的章，詢證費各銀行不同。【認繳制可以忽略此步驟】

步驟七：辦理驗資報告：由會計師事務所出具驗資報告。【認繳制可以忽略此步驟】

步驟八：到工商局窗口辦理，領取營業執照（網上公司設立時預約的窗口）

步驟九：憑營業執照到公安局備案刻章，備案完成再到指定刻章店刻章。（公章及財務章必須刻，其他章可需要再刻。）

步驟十：30日內到當地稅務局辦理稅務報到。稅務局將核定企業繳納稅金的種類、稅率、等事務。（公司成立後次月必須報稅，即便沒有營業收入也需要建賬及零申報。）

步驟十一：去銀行開基本戶。（把前面辦理的所有證件及資料都帶上就對了！）

參考資料：

福建工商局-關於住所（經營場所）登記有關問題的通知

㈦ 關於居民區裝修的時間段 幾點到幾點

這屬於地方性抄規定，襲各省市區人民政府一般都有具體時間規定，以北京市和上海市為例。 《北京市環境雜訊污染防治辦法》第三十五條法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的居民住宅樓內進行產生雜訊的裝修作業。在其他時段內進行裝修作業的，應當採取措施，減輕對周圍生活環境的干擾。 在已竣工交付使用的其它建築內進行裝修作業的，應當採取措施，減輕對周圍生活環境的干擾。 《上海市社會生活雜訊污染防治辦法》第十二條每日18時至次日8時以及法定節假日（不含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內進行產生雜訊的裝修作業。在其他時間進行裝修作業的，應當採取雜訊防治措施，避免干擾他人正常生活。 住宅小區業主管理規約可以根據實際情況，約定嚴於前款規定的限制裝修的時間。

㈧ 業主委員會的工作職責通常包括哪幾個方面的內容

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部，關於印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知，第三十五條規定，業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
對於業主委員會的工作職責包括的內容，許多省、市規定得更為詳細。比如，北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則第四十一條規定，（業主委員會職責）業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：
（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；
（二）定期向業主大會報告物業管理情況；
（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；
（五）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；
（六）督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用；
（七）建立並妥善保管工作檔案，為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復名譽；
（十）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；
（十一）業主大會賦予的其他職責，但法律、法規、規章規定由業主共同決定的事項，業主大會不得授權業主委員會直接決定。

再比如，重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）的通知（渝辦發〔2012〕54號）第三十二條規定， 業主委員會履行以下職責：
（一）制定業主委員會工作制度；
（二）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定；
（三）為業主大會續聘、選聘、解聘物業服務企業做好相關准備工作，經業主大會決定和授權，代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
（四）執行業主大會作出的決議，向業主大會報告有關決議執行的情況；組織並監督管理規約的落實；
（五）公示物業專項維修資金使用情況，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
（六）每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況；
（七）及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；協調業主、使用人與物業服務企業的關系；
（八）根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁；
（九）配合有關部門，做好維護物業管理區域秩序的相關工作；
（十）管理規約、業主大會賦予的其他職責。

㈨ 北京擬規定開辦民宿或需經其他業主同意的原因是什麼

近年來，隨著「互聯網+」的興起，短租房發展迅速，大量居住小區內的民宅以「民宿」「公寓」等形式對外出租，但其帶來的治安、擾民等問題也引發了不少矛盾，所以今日（8月10日）北京市住建委，為加強短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市網信辦聯合起草了《關於規范管理短租住房的通知》（徵求意見稿），向社會公開徵求意見，其中指出經營短租房要符合小區管理規約或業主大會決定；沒有管理規約或業主大會決定的，要取得同樓其他業主書面同意。

同時，互聯網信息發布平台要對交易訂單簽訂人和實際入住人員逐人登記身份信息，並按相關部門要求及時報送。違反通知相關規定的，擬按照上位法相關規定處罰。

(9)北京市住宅區管理規約擴展閱讀

城市民宿經營者和平台短期內或將受到較大沖擊

通知擬規定，短租住房的經營條件之一，是要符合小區管理規約或業主大會決定。沒有管理規約或業主大會決定的，經營者應當取得本棟樓內其他業主的書面同意。這一「門檻」，無疑會給在住宅小區內開辦經營「民宿」「公寓」等短租住房帶來較大難度。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，此次通知發布實施後，短期內或將對那些以「城市民宿」為主業的經營者、平台公司帶來較大沖擊，但從長期來看有助於民宿業的規范、健康、長遠發展。他也建議，經營者和平台更需要著眼長遠，及時轉型。