開發商違約涉及的法律

① 違約責任該誰承擔相關法律法規依據是什麼

你好:如果是開發商以開發商自已的名義簽的合同,則應由開發商來承擔責任.如果是以代理人承建商的名義進行的銷售活動,則由承建商來承擔,如果開發商以承建商的名義進行銷售,故意違反合同的,與承建商共同承擔責任.
依據為中相關委託代理的規定.

② 怎麼處理開發商違約的情形

由於購房者處於弱勢地位，因此財大氣粗的開發商往往有恃無恐，將建房資金挪作他用，以致出現逾期交房或者房屋質量不合格等違約情形。那麼對於購房者來說，開發商違約怎麼辦，換句話說，針對這種情況，該怎麼處理開發商違約的情形呢？下面將作一個具體的論述，希望對您有所幫助。

一、開發商違約怎麼辦

1、審查相關證明材料

交房時，購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。

因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規劃是否被擅自更改，同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明並提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。

2、不可抗力非全免責

如延期交房非開發商的原因，但並不必然免除賠償責任。開發商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區設計變更等，從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。但非開發商原因並不等同於不可抗力。

根據《合同法》的規定：不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。
而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。

二、怎麼處理開發商違約的情形

開發商違約時，購房者應注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關於延期交房造成的額外損失的證據。這樣掌握好證據的話，不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。

另外，鑒於房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

因此，購房者在解決延期交房糾紛時，應保留向開發商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。

（以上回答發布於2017-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 開發商違約，如何通過法律途徑維護自己的權利

可以直接到法院起訴，要求對方賠償。

④ 開發商違約有哪些情形

開發商違約有哪些情形
（一）交樓缺驗收證以及延期交樓。
（二）交樓後與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓後發現房屋的品質與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大於3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬於開發商的違約。但有時因為一些細小的質量瑕疵導致與合同約定的交樓標准不符，則不應當看成是開發商的違約。
（三）不合理收費。
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產證的手續費（業主也可自行辦理）等等。如果開發商單方面發生這些行為，則屬於開發商違約。
（四）交樓後發生質量問題開發商推委責任，未及時修繕。
房屋作為一種產品，發生質量問題是難免的，但關鍵是發現問題要及時解決。比如地下車庫漏水、牆皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經交納了一筆維修基金以及物業管理費，解決這些問題是開發商或者物業責無旁貸的。
二、什麼情況下才算是開發商違約
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指開發商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發商逾期交付房屋，並且沒有任何免責事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發商違約行為的一種縱容。
（二）開發商一房二賣
開發商一房二賣是指開發商先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
（三）開發商交付的房屋質量存在問題
開發商建築的房屋質量問題可以分為一般質量問題和嚴重質量問題。一般質量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴重質量問題包括竣工驗收不合格。
（四）開發商交付的精裝房存在質量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付後卻發現交付的精裝房與開發商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業知識，無法判斷其潛在的質量缺陷，比如設計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）開發商未按期辦理產權過戶
開發商往往借口辦理產權登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業主辦理不了產權證，但開發商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產權證的違約金來推卸責任。
（六）變更規劃設計
1、開發商不按批准用途開發房地產。
2、未經業主同意，擅自改變原來規劃的樓層高度和房屋用途，破壞規劃設計要求，致使原業主生活方便、或採光、通風、寧靜的環境、空氣質量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導致小區容積率增大、綠化率縮小、小區公建減少。
4、開發商違反規劃設計變更告知義務。
（七）逾期辦理產權證

⑤ 開發商違約後如何維權

開發商不交抄房可以按照襲合同要求賠付違約金，超過3個月以上未交付，購房者有權退房。 開發商房產證遲遲辦理不出來超過1年，可以要求退房
《中華人民共和國房屋預售合同範本》約定的： 非抗力因素（重大的自然災害事故） 以外的各種原因，開發商不能按時交房都要賠付違約金。逾期60日以內： 開發商按日 每天賠付萬分之3的違約金。逾期60日以上： 業主有權解除購房合同，開發商要在收到解除合同通知之日起60內退 還已付房款，並按已付房款的5%賠付違約金。業主也可以要求繼續履行合同，開發商按 日 每天賠付萬分之5的違約金。
《城市房地產管理法》規定：開發商在購房合同約定的時間內未取得房屋的產權證。根據法律的規定，由於開發商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過一年以上仍然無法得到產權證，購房者就可以要求退房，並且可以要求開發商承擔賠償損失。

⑥ 開發商構成違約,要求退鋪並賠償損失適用的法律條款有哪些

開發商如果毀約的話，可以要求他退還鋪子並且賠償損失，因為他違反了合同。

⑦ 現國家法律有沒有《關於開發商延期交房違約賠償》規定

逾期交房的，也就是違反了合同約定，應當依合同約定支付違約金，還可以要求對方賠償損失。

合同法
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

⑧ 開發商逾期交房要承擔哪些法律違約責任

開發商與購房人在進行商品房預售買賣之前應簽訂商品房預售合同。專商品房開發商應按合同約屬定的時間，將預售商品房交付購房人，開發商逾期交房，應付違約責任。
商品房買賣合同第九條的規定，是對開發商逾期交房的違約責任的規定。
開發商逾期交房，應當承擔逾期交房的違約責任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，即：按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。根據合同法關於意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那麼任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可。如果雙方對違約責任承擔的方式沒有進行約定，那麼我們來看最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定。