買房警惕開發商

A. 買房時要警惕哪些違法違規行為

買的沒有賣的精，永遠記住這句話，雷區就太多了。主要是幾方面開發商、物業、地段、周圍環境及配套措施。
1、開發商和物業。先看看開發商開過那些樓盤，最近運行的怎麼樣，走訪一些小區、物業問問，也可以在網上查一查相關開發商的評論和樓盤的評論。
如果某開發商從來沒開發過樓盤，或者原來開發過樓盤存在各種問題，一般你問幾個原來樓盤的住戶就可以了解了。
有好多黑心開發商，比如有些開發商交房和合同房不一致，有的交房比較大，需要你補款（市場價），當然也可以退款，但是無論哪個都不合適。
有些開發商交房期越來越晚，一再延期。
有些開發商牆，門窗，電梯，物業存在各種問題，這些都需要了解原來的住戶。
買房時大師，也聽一聽其他樓盤關於別的樓盤的態度，比如和另一個樓盤說，想買是想買，但是沒想好買哪個，我已經看好了幾家了，賣方的自然會說出其他房源的弱勢和自己強勢，你可以拿同一套話再去和對方說，看他怎麼答復你。
所以首選開發商和物業。
2、地段和位置。
有些房子比較貴但是交通不方便，有些房子地段挨著化工廠、火葬場、國道、燒烤集散地、臭水溝、位置偏僻等。這要看自己是買房用來干什麼的，家裡都一些敏感地方有沒有忌諱，比如火葬場肯定便宜，但是有的人受不了，比如國道比較吵很多大車也特危險；比如燒烤、臭水溝壞境差，比如每天要遛彎的話壞境差了受不了；老婆膽小或者家裡迷信的火葬場受不了；這些都要考慮到，但是是不是自己的忍受范圍內。
3、周圍環境及配套措施
比如周圍有沒有公園、醫院、馬路、超市、菜市場，公交交通是否便利，主要是通往火車站、汽車站、商場。
以上三點是需要注意的，但是最好的辦法就是多家樓盤對比下，讓他們互相掐互相打，你可以以彼之矛攻彼之盾，嘿嘿。他們精，我們也不傻。對了，買房還注意地下室，需要自己單元下面的地下室，另外盡量小，還有車庫，房屋裝修情況，這個多問幾家就成專家了。

B. 小心開發商封殺你的好房 買房謹防8大忽悠術

消費者在買房時，不論是新房還是二手房，在交易過程中，經常會被售樓人員忽悠著簽約掏錢。消費者該如何盡可能地規避購房陷阱？記者根據市場調查和消費者投訴情況，總結出如下售樓人員常用的八大售房忽悠術，提請您多留心。

招數一：收封房金逼訂

有些售樓人員會先察言觀色，判斷消費者的購買意向。假如其購買意願很強烈，售樓人員就會讓消費者先交一點錢，這叫「小訂」或「封房金」，錢數一般不多，一兩百元即可，最多1000元。交錢後，售樓人員便承諾不再把這套房子介紹給其他人，這讓消費者對其有了歸屬感。其實，這是一種被行內稱作「逼訂」的銷售技巧。消費者交錢後，會在心理上對這個樓盤有了牽掛，往往最終會將其買下。

 招數二：封殺第一需求

樓盤的銷售現場通常會張貼出一張銷售進度表，上面明確顯示哪些戶型已被售出、哪些戶型已被預訂。如果消費者完全相信這個進度表，可能就被忽悠了。

在售樓人員介紹樓盤情況時，消費者第一眼看中的往往是整個小區最好的房子，但這樣的房子並不一定能買到手。當售樓人員用某些暗語詢問銷售控制台時，控制台的人員立即就心領神會，告知消費者這套房子已經售出。

一個項目剛開盤時的價格通常較低，此時，一些開發商就會以「小區里最優質的房子」作為誘餌，吸引消費者的關注。隨後，開發商會為了把位置、戶型不理想的房子先賣出去而謊稱好房子已經售完。隨著銷售量的增長，開發商會將較好的房子逐步放出，而銷售後期的價格必然會上漲，於是好房子也能賣出個好價錢。

招數三：囤房加價

對於銷售情況比較**的項目，消費者想買的房子往往已經售罄。其實，售樓人員自己手中有時會握有一些房源，當消費者的購買意向強烈時，售樓員便聲稱正好有人想加價轉讓，一些消費者為了買到滿意的房子，往往會心甘情願地加價購買。殊不知，這筆轉讓費其實已經裝入了售樓人員的腰包。

 招數四：苦肉計

一些售樓人員會時不時地用點苦肉計，如有意選擇在下著傾盆大雨的天氣拜訪客戶，讓自己濕漉漉地把資料送到消費者手上;在零下十幾攝氏度的天氣里身穿裙子陪消費者看房，凍得嘴唇發紫……此時，消費者往往最容易動惻隱之心。

招數五：美化樓書

開發商常常利用光影、修圖等手段美化樓書，一些較為沖動的消費者容易被此迷惑，進而買下房子。除此之外，對於樓盤沙盤所呈現出的效果消費者也不要完全相信。

 招數六：借名貼金

許多樓盤常常在廣告中聲稱，小區聘請了某知名外資物業公司進行管理，但實際情況可能並非如此。事實上，一些開發商通常只付費購買了知名外資物業公司的名稱使用權，然後稱其為物業顧問。通常情況下，知名的外資物業公司只會為每平方米價格在數萬元以上的高端樓盤服務，而借用其名字的開發商通常自己組建隊伍，對小區進行物業管理。

招數七：偷換概念

為了迎合消費者的口味，開發商常在銷售時偷換概念，用綠化覆蓋率代替綠地率。

據記者了解，小區綠化覆蓋率和綠地率的概念並不一樣。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率，如樹的影子、鋪在露天停車場中間可以種草的方磚等，都可以算入綠化覆蓋率中。而綠地率是指小區范圍內各種綠地的總和與小區用地的比率，消費者千萬別被開發商的文字游戲蒙蔽了。

招數八：樣板間「偷龍轉鳳」

很多消費者都反映，開發商實際交的房與樣板間不符，甚至有很大的落差。

很多樣板間雖然面積不大，只有100平方米左右，但一進去立刻給人一種寬敞舒服的感覺，一點也不像100平方米的房子。原來，有些樣板間會把牆打掉，然後裝上玻璃等相對透明的東西。這樣一來，空間的延展性立刻增強了，消費者看著也舒服很多。可是，交房時那堵厚厚的牆並不會被換成玻璃的，由此便產生了視覺落差。若消費者受樣板間的迷惑，購買到了性價比其實並不高的房子，也只能自認倒霉了。

（以上回答發布於2016-12-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 開發商銷售手段有哪些 如何警惕購房常見陷阱

廣告欺騙
現在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數人也相信廣告效應，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗。首先，要注意在買房子的時候要選擇正規房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產企業，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產商的營業執照和「五證兩書」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發商是否提供『一表兩書』，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。

定金糾紛
在所有問題都了解清楚並打算購買時，消費者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清「訂金」以及「定金」的區別。定金,簡單的說就是預先給付開發商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發商違約，就要向購買方雙倍返還定金。

而訂金是在房產交易過程中預付款性質的一種支付，不具有定金的性質，定金也就當然不能適用。「訂金」在法律上沒有明文規定，在市場上類似的稱呼還有「認籌金」、「誠意金」等。出現在房屋認購書中的「訂金」，是購房者對開發商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是「訂金」，不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還「訂金」就可。

不過，要提醒大家的是，購買者在支付金額簽約合同時，一定要認真閱讀，合同上一般會註明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。

霸王合同

在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統一範本，但依然有房產開發商會基於某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權，但是如果要購買該開發商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對於這些條款消費者似乎很難反抗。

值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿於購房合同的補充協議中，而這些補充協議都基本是開發商的律師團隊本著保護開發商的立場而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節都多加留心，特別是附在後文的補充協議，這往往會成為不少糾紛的導火線。

交房前房產糾紛

從買房到交房基本會耗時一年左右時間，購房者千辛萬苦等到可以拿房門鑰匙的那一刻，既有期盼也有擔憂。歷年來，關於房屋質量的糾紛屢見不鮮，面對強勢的開發商團隊，部分買房者收到並不相符的房屋時選擇忍氣吞聲，或者自認倒霉。為了避免在居住過程中的不適，購房者要在交房環節多加留心。

房屋質量

商品房質量對消費者來說尤為重要，它不僅關系其居住安全，而且也關系其居住舒適的程度。然而有的開發商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環節，如果經濟條件允許，可以選擇專業的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，最好在收房之前就先去網上學習一下相關知識，驗房的時候要多注意建築結構、門窗、牆面、地面、頂棚、防水工程、採暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。

對於一般性質的不符合質量要求的房屋，購房者可請求開發商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發索取賠償。

而對於嚴重不符合質量要求的房屋，購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書後，可要求開發商予以退房。對消費者的正當要求，開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

面積縮水

根據圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業者會發現交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

根據有關司法解釋，房屋套內建築面積或建築面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房人可要求退房並主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時，要把建築面積與套內建築面積都做約定。

規劃變樣

這幾年，規劃變更導致前期業主鬧事的案例也是時有發生，其中包括了在同一個小區內將別墅區域洋房區隔開、將規劃建為別墅的後續用地改成建造高層洋房等等。

根據有關法律規定，小區建成入住，產權即發生轉移，產權所有人已經由開發商轉為全體業主，這時，開發商在沒得到全體業主同意的情況下，是無權擅自改變小區公有土地用途的。業主們可以去相關部門查閱小區的整體規劃審批，如果該地塊屬於小區已經入住的部分，那麼，就可以有充分理由認為這種規劃變更是不合法的。另外，即便是建設中的小區，開發商要變更已經對外宣傳的規劃，也應該對全體業主公示，在大部分業主沒有異議的情況下，才可以變更。

D. 警惕開發商欺詐銷售 不做買房小綿羊

一些房產商由於自有資金的不足或者資金周轉的困難,往往通過銀行貸款和房屋預售取得資金。開發商以欺詐方式出售已抵押房屋,是指房地產開發商將取得商品房屋預售許可證的房屋預先抵押給銀行,在房地產交易管理部門辦理抵押登記,後未經抵押權人同意,並對購買者隱瞞房屋已抵押的事實,將已抵押的房屋出售給購房人。這種現象已經屢見不鮮,成為當前商品房交易中的常見陷阱之一。

從法律上來講,對於已抵押物的出售,並不絕對禁止,只要履行必要的法律義務後,就可以出售。但是,房產商在未告知購房者房屋已經抵押的情況下,隱瞞事實,將房屋出售給購房者,在法律上是不允許的。根據《擔保法》第四十九條的規定,抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人,並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的,轉讓行為無效。開發商隱瞞房屋已經抵押的事實,以欺詐方式出售該房屋,會導致合同無效或者被撤銷、解除。合同無效或者被撤銷、解除的,其法律後果主要包括以下2個方面:一是返還財產。在合同被宣布無效時,如果一方或雙方已經將財產交付對方,取得財產的一方應將已取得財產歸還對方。二是賠償損失。

由於房屋已經抵押,買房者再次使用房屋作為抵押物向銀行貸款時,銀行出於自身放貸風險的考慮,可能會拒絕向買房者提供貸款。第二種危害是增加了潛在的風險。如果開發商到期不履行還款義務,銀行作為抵押權人可就該房屋行使優先受償的權利。

在這種情況下,買房者已經向開發商全部或部分的支付了購房款,同時又無法對房屋行使所有權,買房者落了個「錢房兩空」,只好走向找開發商尋求賠償的困難道路。根據我國現有法律,對商品房買賣中的欺詐行為的賠償標准實行「限額賠償」,即房地產開發商以不超過購房者已付購房款一倍的賠償額承擔責任。這就是說,對超過限額部分的損失,法律是不予保護的。事實上,隨著我國房地產市場行情的變化,房價不斷上漲,買受人在依法解除買賣關系並退房後,按原購房價格根本無法買到相同區域、相同類型、相同大小的房屋。

（以上回答發布於2015-08-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 如何避免買房陷阱 警惕買房吃虧

你如果是打算買房的，那麼去售樓處時一定會見過沙盤。問題是對於菜鳥級別的你來說，這裡面的「奧妙」可是不少（不要以為沙盤上看到的就是實景，效果！效果！效果！）。所以呀，買房子前，搞清楚一些事項是必要的。

提問題越詳細越好

通常情況下，購房者在售樓部都會通過置業顧問的介紹，了解到樓盤位置、整體規劃、開發商名稱、是否五證齊全、期房還是現房、何時能入住以及房價、優惠、首付、供暖方式、房型結構、公攤、容積率、綠化率等相關的基本信息。除了這些基本問題，是不是還應該問些其他的呢？

看房咨詢看似簡單，但實際會涉及方方面面的問題。一般情況下，除了要了解相關基本信息之外，購房者最好再順著置業顧問的話多思考一下。「例如房價，因為置業顧問通常報的都是均價，因此這個價格只能做參考。購房者最好針對自己中意的幾個樓層、戶型朝向，了解相對具體的價格。類似這樣的問題還有很多，但基本原則就是應該提問越詳細越好，越具體越好，而不是只停留在能看到的表面。

不能完全相信樣板間

樣板間是一個能給購房者帶來無限遐想的空間，並且通過參觀樣板間，購房者能夠對房屋的面積、戶型結構有更直觀的認識。

但豪華、漂亮的樣板間同樣會讓購房者因此而忽視掉一些問題。例如，樣板間是否是實景樣板間；樣板間所呈現出的房間面積、比例是否與實際房屋一致；門窗以及相關配套設施是否一致等。樣板間可以作為購房者選房的參考，但不能夠完全相信。如果條件允許，盡量要求去看未經修飾的毛坯房，這樣房間的戶型、面積、朝向、採光等問題才會最直觀，而不至於被裝修效果所影響。

「緊鄰」二字奧秘多

「緊鄰商業中心」、「距離軌交站10分鍾車程」……很多樓盤都會在宣傳時打出這樣的口號。但面對這樣的宣傳，購房者千萬不要以為撿到了寶。因為通常開發商所宣傳的「緊鄰」，並不像購房者想像的那麼近。

因此，在看房過程中就可以針對這個問題仔細向置業顧問進行求證，問清楚他們所謂的「緊鄰」是幾百米或者幾公里。多數售樓部距離樓盤位置都很近，因此最好的方法還是自己實地考察一番，這樣得出的答案也會最直觀。

所以不要以為買房子，給錢就能了事。其中還是有很多門道的。要想花最少的錢買到最好適合自己的房子，那麼親們，還是要多做做功課的。shqianyy

F. 開發商慣用4大「騙局」購房者需警惕中招！

很多購房者在看房時，容易被開發商提供的售樓書或者銷售人員的口頭承諾所吸引從而交錢買房。但這些可都不靠譜！樓書作為宣傳材料往往「只說好不說劣」，而售樓人員為了提升業績也會誇大其詞。那麼除此之外，還有哪些開發商的銷售「套路」呢？

一、樣板間「騙局」

一般樓盤在銷售時，都會有裝修精美的樣板間，很多購房者往往會被樣板間所吸引。但需要警惕的是商家們最擅長的就是在樣板間里動手腳，例如：面積以大充小、定製迷你傢具、隱藏管道線路等。另外樣板間的裝修都是由專業設計師設計的，用的裝修材料也都是精品，對於普通購房者來說，這個裝修標准卻不是很現實。購房者在買房時千萬要擦亮眼睛，防止被「外表」所蒙蔽。

二、沙盤「騙局」

沙盤是購房者了解小區布局規劃的主要途徑，開發商也會把沙盤做的非常精美漂亮，但這時需要注意，沙盤圖往往存在以下問題：不實的樓間距、不利因素變不見、用燈光打造明亮度、部分配套可能尚在規劃中。提醒購房者沙盤圖作為一個小區的微觀示意圖，並不能保障與實際情況完全一致，對於一些可能存在的不確定因素，購房者一定要在看房的時候提出疑問。

三、綠地「騙局」

綠化情況是小區環境好壞的重要指標，此處需要提醒購房者的是，小區綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。前者指的是綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率，而後者是指小區范圍內各地綠地的總和與小區用地的比率。而在售樓人員的口中，為了使數據更「漂亮」，二者往往界限模糊。購房者在買房時一定要盡量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附在合同里，並且在圖上准確標明小區內的所有綠地面積，這樣如果交房時綠化覆蓋率沒有達到標准，就可以找開發商了。

四、配套「騙局」

許多購房者都被售樓人員所介紹的小區配套設施所吸引，但是至於什麼時候能實現，他們又會含糊其辭。而配套的完善程度關繫到購房者的居住體驗，因此一定要在合同中約定相關內容，一旦發生問題可以進行維權。

買房是一件大事，需要耗費購房者大量的精力和金錢，因此要謹慎而為，認清開發商的套路，選擇最適合自己的房屋。

（以上回答發布於2018-04-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 購房者警惕售樓「陷阱」

為了促進銷售，取得良好的成交業績，開發商也是「操碎了心」。「貸款X.X折，全款X.X折」、「買房送XXX」，更有甚者如恆大之前推出的「無理由退房」等，可謂十八般「武藝」齊上陣。那麼開發商到底有哪些銷售手段？在此，為廣大購房者總結了一些常見的銷售手段。

銷售手段「花樣百出」

1、老帶新折扣優惠（通常9.7折—9.9折）

2、全款每平減300元，貸款有折扣優惠

3、全款總體價格有折扣優惠

4、送現金禮包，直接在房款里抵扣

5、買房送「購房貴賓卡」

6、炒作

7、媒體廣告宣傳銷售

8、賣場的精緻包裝,包括售樓處、園區、樣板間和看房路線等的包裝。

9、售樓員的電話銷售

10、關系客戶銷售

11、「經典生活體驗中心」售樓處對外開放

即售樓處對外開放，強調專業細節的體驗和生活的體驗，建議分專業區和休閑區，休閑區包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶。咖啡等飲品，播放高雅的背景輕音樂，並配有時尚雜志、藝術類等書籍。

12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶）

13、產品推介會

14、無理由退房

例如：恆大地產廣西某項目於近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發商向客戶做出類似的承諾。

15、溢價回購

例如：位於上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發商約定，3年後只要不想繼續持有這套房產，開發商都可按照現在購買價格再溢價16%進行回購。 不過，如果考慮3年後讓開發商回購的購房者，在明年交房後將不能辦理房產證，因為交易過戶產生的稅費成本相當高昂。

16、替業主還貸20個月

例如：北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之後，首付三成餘下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發商代為支付。據悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。 按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發商支付20個月，相當於項目優惠10萬元。

17、降價補差價

根據某知名地產市場研究部統計，自11月中旬少數城市「降價補償潮」初現至今，短期內已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補差價的升級版，不僅著力於項目保值，還承諾未來一定的升值空間。

18、零元起拍，以在線專賣的形式實行全程網路銷售。

19、買別墅送洋房

根據「買別墅送洋房」的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發商會和買家簽訂送洋房的贈予協議，因此買家不會受到限購的影響。
20、送房產稅

今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產稅的優惠，按最高標准計算，相當於房源打9.8折優惠。隨後，上海又有兩家樓盤打出「買房送房產稅」的廣告。
21、不要給客戶太多的選擇機會

有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以最好能在一到二個機會下，比較銷售，作出決定。

22、不要給客戶太多的思考機會

客戶考慮越多，可能就會發現商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當。

23、不要有不愉快的中斷

在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機。

24、中途插入的技巧

在進行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前後不相關的問題，亦會使客戶產生懷疑的心理。

25、延長洽談時間

使客戶人數增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。

警惕常見銷售「陷阱」

營銷手段一：低開高走 人為製造板塊升值潛力

被開發商掛在嘴邊、也是最常使用的手段之一便是「低開高走」，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然後售價逐漸上升，讓後來的購房人誤認為房子升值了，而加快購買速度。

像這種低開高走，人為製造房子升值潛力的開發商並不在少數。專家認為，運用這種戰略，開發商不但營造出售價較低的開盤價，吸引了購房者的瘋搶，藉助媒體的力量傳達出樓市熱銷的現狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以後在銷售位置好的房源時，就可以順理成章地提高售價，讓購房人誤以為此項目迅速升值，而購房者則處於「買漲不買落」的心理跟風買房。

一房產策劃經理向記者透露，開發商後來銷售的房子的價格原本就是事先定好的，並不存在太多的升值。

營銷手段二：飢餓營銷 少推快跑製造人為房荒

「這次房源不多，要買乘早」、「下次開盤肯定漲」、「排號已經快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧」，售樓員巧妙的運用了開發商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。

開發商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應求，房源緊張，房價趨漲的態勢，再加上一些媒體的「軟文」助力，購房者繼而被引誘消費。業內人士透露，不少房地產項目在銷售出40%左右的房子後，就會對購房人說：「房子都賣完了，等下期吧。」其實，這時開發商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發商之所以這樣做，其銷售策略就是在製造樓盤熱銷的假象。

營銷手段三：明星效應 開發商借「星」攬客

有些開發商普遍喜歡藉助「外力」。專家表示：「明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質化嚴重，開發商手中可以打的牌已經基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質。」

（以上回答發布於2015-10-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 買房謹防開發商銷售陷阱 合同才是硬道理

誇大宣傳的廣告、精裝標准縮水、開發商逾期交房、虛報開盤銷售業績……消費者對於這些購房陷阱早已怨聲載道。正所謂購房不易，大把積蓄拋出去還要背負未來幾年甚至幾十年的貸款，不提高警惕絕對是坑你沒商量。

銷售業績注水

日益發展的網路世界，除了為開發商提供新的信息傳播渠道外，信息的真實性卻成為了頗為堪憂的問題。部分開發商通過在朋友圈轉發較高的銷售業績，除了誇大銷售業績外，還有開發商採取在實際宣傳中縮小上市量的方式來給購房者造成「熱銷」的印象，從而刺激一些猶豫不定的購房者。

如果真的涉及「假熱銷」，這樣的行為的確對購房者起到一定的誤導作用，擾亂了正常的市場秩序。若證據齊全，基本可認定涉嫌虛假宣傳，購房者可以進行投訴，雖然對於朋友圈轉發沒有明確法律約束，但購房者的合法權益受到侵害時，需及時尋求主管部門的介入。

小編支招

朋友圈或其它網路傳播途徑的成本較低、傳播面較廣，也沒有明確的法律約束，因此「虛假朋友圈」日益滋長。因此建議購房者需要注意篩選朋友圈信息，可以通過類似網上房地產等官方網站查詢此類房企銷售業績信息。在信息的獲取途徑上，也可以選擇一些可信度較高、較為專業的渠道，以免被誤導。

廣告逗你沒商量

「XX學校教育地產」、「地鐵沿線」、「開通在即」……都是房地產開發企業常用的宣傳名詞，但是不少購房者在簽訂合同後就發現：之前說的好好的學區根本就不能兌現；說的距離地鐵口10分鍾是十分鍾車程，實際距離地鐵口竟然有好幾公里；買房時說好的「小區內將配套各種會所、綠地等，供業主休閑娛樂」，交房後，承諾的會所卻變成了沿街商鋪、門面房。明明應該是小區內供休閑娛樂的綠地直接就變成了停車場；明明只是政府有交通方面的規劃，開發商卻宣傳軌道交通等開通在即。

小編支招

購房者為了預防後期出現維權難的問題，首先要在購房前仔細了解項目周邊的實際情況，確定了開發商的宣傳是真實的時候再決定是否要購買該項目。最終在簽訂合同時，最好能夠將比較重要，或者能直接影響購房決策的宣傳內容，加入到合同正式文本或附件中。甚至通過手機拍照、錄音等方式合法維護自己的權益。

精裝變「驚」裝

項目進入交付階段後，業主就精裝房質量問題向開發商討要說法的案例屢見不鮮。某項目業主劉先生表示，在驗房當天，他自己只是簡單檢查了下，就已經列出了5頁紙的房屋問題，其中還不包括踢腳線不平整等小問題。

小編支招

商品房交付後，業主認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買者有權退房，或要求開發商整改，給購買者造成損失的，開發商應承擔賠償責任。

簽合同時，一定要看清合同條款，將裝修標准、所用材料等級、品牌、環保級別、換房等約定逐條寫入合同，為日後發生分歧，提供索賠證據。驗房時，也一定要仔細檢查，最好聘請專業的驗房機構實地查驗。

逾期交房

2月1日，本是南京市江寧某小區合同約定的交房日子，但是小區業主卻在寒風中集體拉起橫幅，向開發商維權。據業主提供的購房合同顯示交付日期為2015年2月1日，從2月拖到3月，又通知延期到8月份。房子延期交付給他們帶來了很大影響，然而開發商至今卻沒給過他們任何賠償。

小編支招

購房者遇到逾期交房等違約行為，應根據自身需求並結合開發商補救情況選擇要房或退房。具體來講，如果開發商能夠盡快完善各項證件、手續，盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權屬證書，購房者可以選擇要房。當然，即使合同得以繼續履行，購房者也有權追究開發商逾期交房的違約責任或要求賠償損失。

購房者可以按照主管部門公布（或者有資格的房地產評估機構）評定的同地段同類房屋租金標准，來確定與開發商簽訂的《商品房買賣合同》里約定好延期交房的違約責任。

（以上回答發布於2015-11-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 什麼是買房排號警惕開發商的排號陷阱

什麼是買房排號，為什麼開發商對此樂此不疲？這背後有什麼貓膩嗎？購房者對於排號要注意哪些問題？

什麼是買房排號

這是開發商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。

排號最早出現在經濟適用房的認購中。經濟適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。很多樓盤都採用了排號的認購方式，排隊「搶」房會給購房者造成供不應求的假象，從而促使購房者盡快選擇。

對於購房者來說，排號可以不受干擾地進行選擇。選房沒有時限，反復、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對於開發商來說，排號幾乎沒有使用激勵機制和宣傳策略，售房周期比較長。

更為常見的認購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分，這種營銷方法用競爭機制刺激購房者。

排號形式是什麼

排號的形式大多分為在指定銀行繳納規定數額的誠意金。然後拿存款證明辦理認購手續，等待開盤這幾個步驟。因為認購階段開發商會交給業主一個認購號，所以也就通常被說為「排號」。

而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，最高的某項目推出過的金卡金額為30萬元。

在要求購房人必須繳納誠意金才有機會選房的同時，開發商也設計了不少「優惠政策」，例如類似「兩萬抵三萬」的形式最為常見。這類優惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時候被選中，那麼繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優惠條件下，就可以等同於3萬元房款。

排號背後有啥貓膩

1、無償佔用資金

開發商賣VIP卡或收取誠意金的通常在1萬元至10萬元之間，多數樓盤開盤前就會有500 —1000人排號，按照收取2萬元定金計算，那些對外宣傳排號超過1000人的樓盤，開盤前收取的定金就有2000萬元，數額巨大。對於買卡後未選到合意房源的客戶，開發商都會承諾返還，但周期都比較長。比如某項目承諾的是在開盤後三個月內退款，在這期間，開發商無償佔用了大量資金，而且沒有利息。

2、試探房價

「價格還沒定，預計在8300元/平米，您可以先來排號，等價格定了我通知您」，售樓處通常如是說。而該項目的開盤後，往往不是這個價。據業內人士介紹，開發商熱衷排號，一個很重要的方面是「投石問路」。開發商在開盤前不敢貿然定價，定低了影響企業利潤，定得太高又擔心騎虎難下，所以就先報一個預計價格，然後通過排號檢驗購房者的接受度，再進行調整。

3、控制房源營造熱銷

開發商通過排號情況來確定開盤節奏和新推房源的套數，從而營造出熱銷的場面。很多人反映，排號的人數遠遠多於實際推出的房源數。比如某項目，3月份開盤預計推出的房源僅300套，但是目前就已經有800多人排號。一位知道行情的購房者說，在「人多房少」的情況下，開發商都是搖號賣房，搖到號的像是中了彩。房子銷售自然就火爆，因為大家都很緊張，以為很多人搶房子，怕買不到。事實上，樓盤這種排號搖號的銷售方式，是現在開發商賣房的常用手法。

4、買房人VIP排號變相抬高房價

VIP排號是開發商放出的迷霧，排號時信息不對等，人為製造恐慌，刺激消費者失去理智。消費者損失了選擇權。消費者一旦交了排號費，就等於單方面作出了購買承諾，但這一承諾卻沒換回開發商對等的回應。開發商可以把房子賣給第三方，甚至可以抬高房價，更可以通過排號有的放矢調整賣房計劃，把好房子留到最後賣。計劃賣8800元一平方米的房子，因為排號的多，就賣到10000元一平方米。即便消費者拿兩萬元當四萬元甚至更多，開發商還是掙大錢。

5、趁機圈錢緩解資金緊張狀況

自去年年初以來，國家陸續出台了上調銀行存款准備金率、提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例等緊縮信貸的調控措施，對房地產行業的資金鏈條帶來考驗。一些小開發商出現「斷奶」。而排號、內部發售等方式卻成為許多房地產開發企業的一個重要資金來源。一個樓盤開盤前，是開發商資金最為緊張的時期，最起碼這種方式可以解決燃眉之急。排號費成為開發商的流動資金，而且不用為這部分資金付任何利息。

（以上回答發布於2015-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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