住宅二手房

『壹』 看二手房需要注意哪些方面

1、設施設備清點。由於二手房一般都被原房東裝修和使用過，因此，買房人在簽訂房屋買賣合同時就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。
2、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶。雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業網點辦理相應的過戶手續，並向工作人員詢問原房東有無欠費情況。
3、有線電視、數字電視、電話、寬頻的過戶。雙方應一同來到有線電視公司、電信或網通的營業網點辦理過戶手續，同時，買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。
4、物業服務費、公共維修基金、取暖費結清。雙方應一同來到物業公司辦理物業和公共維修基金更名手續，同時辦理物業費用繳納的交接，要注意詢問物業人員看原房東是否拖欠物業費及取暖費。
5、戶口遷移。雙方應一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況，原房東應將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責任。
6、清點鑰匙。原房東交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。
7、結清尾款。以上六項均過戶及結算完畢後，將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費用後，余額為下家實際應支付的款項。上加收款後應出具收條並註明「全部房款已結清」字樣。
8、簽署《房屋交接書》。《房屋交接書》應將上述7各方面的內容以文字的形式固定下來，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執一份。
本條內容來源於：建築工業出版社《家庭裝修大全》

『貳』 存量房和二手房的區別

存量房和二手房主要是在房屋性質等方面是不同的，存量房和二版手房的主要區別有：權

1、房屋性質不同。存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。而二手房是在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。

2、市場級別不同。存量房市場也叫做一級半市場；而二手房屬於房地產產權交易三級市場。

3、房屋包括內容不同。存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。而二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

『叄』 購買住宅項目新房和二手房有哪些費用

下面是新房和二手房稅費對比，您可以對比參考以下。

新房稅費（最多的是契稅，其他的總和一般只有幾千元）

1、契稅：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套統一3%

2、公共維修基金：房屋成本價*3%*面積（有電梯），房屋成本價*2%*面積（無電梯），房屋成本價是市物價局、房地局發布，2017年房屋成本價市1295元

3、印花稅：0.05%

4、抵押登記費（辦銀行貸款）：80元/戶

5、權證印花稅：5元/戶

6、物業費：以購房人驗收房屋合格之日起開始計算

7、測繪費：按各區具體規定

二手房稅費（如果不滿足增值稅和個人所得稅免徵收條件的話稅費就會高一些）

1、增值稅：

普宅按5%的徵收率全額繳納增值稅

個人將購買兩年以上（含2年免徵增值稅

非普宅：

個人將購買5年以上（含5年且名下只有一套房的，免徵增值稅

個人將購買不滿5按照5%的徵收率全額繳納增值稅

2、契稅：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套統一3%

3、個人所得稅：

普宅

交易總額1%或兩次交易差的20%

徵收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過五年

如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；

任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；

非普宅

交易總額2%或兩次交易差的20%

徵收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過五年

如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；

任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；

4、印花稅：0.05%，買賣雙方各半

5、測繪費：1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積；一般來說房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。

6、登記費：工本費80元

7、二手交易手續費：2.5元/平米*實際測繪面積

祝您生活愉快！

『肆』 買私人住宅二手房要注意哪些細節

1.房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

2.房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3.交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5.市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

6.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7.單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

8.物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

9.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

10.合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

『伍』 請問在買住宅時新房項目和二手房項目該怎麼做選擇呢

首先我們要明確一點，房子是沒有絕對的好與壞的，並不是說新房就一定比二手房好或者一定不如二手房好哪一種更加適合。我把住宅項目的新房項目和二手房項目的優劣勢做個簡單的闡述，您可以根據您的情況來判斷，哪一種更加適合您。

新房項目：

【優勢】1、稅費單一，只需要繳納契稅。

2、客群一致，所有的住戶都是以相似的價格購買的該棟住宅項目，價格公開透明，後期轉手時起點相同。

3、嶄新的居住環境，居住舒適感高。

4、（該優勢只在現階段具有）現階段由於政府限價政策影響，新房售價普遍偏低，同等地段品質樓盤，由於新房稅費等較低，購買性價比更高。

【劣勢】1、目前新房項目多為期房，交房時間較晚。

2、目前新房住宅項目戶型多為60平以上，一些想要購買60平以下住宅項目的，可選擇范圍很小。

二手房項目：

【優勢】1、房源多，戶型種類多，可選擇范圍廣。

2、即買即住（針對較新的房源，不需要重新裝修）

3、由於樓齡時間較長、樓梯房等原因，單價低。

4、針對預算不足想買教育資源優質的小戶型住宅，二手房可選擇性更多。

【劣勢】1、客群不一致，升值保值能力較新房差。

2、交易不透明，同小區售價差別較大，由於交易流程繁瑣，個人購買時風險較大。

3、增加首付壓力

4、裝修一般都有不同程度折損，居住感受差，如果翻新，至少需要半年到一年的空置時間，造成成本增加。

『陸』 二手房滿二年和滿五年有什麼區別，

一、概念不同

「滿兩年」是從繳納契稅後開具的票據日期或不動產權證出證日開始算起，如果時間跨度正好滿兩年整或超過兩年的情況，都可以稱為「兩五年」。

「滿五年」是從繳納契稅後開具的票據日期或不動產權證出證日開始算起，如果時間跨度正好滿五年整或超過五年的情況，都可以稱為「滿五年」。

二、繳納房稅的稅率不同

1．滿兩年的房產能夠免增值稅，但卻不能免除個人所得稅。而滿五年的房產能夠免增值稅，也能免除個人所得稅。

2．根據2015年3月房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。

(6)住宅二手房擴展閱讀

不同的二手房計算全兩年和全五年的方法

1、商品房、經濟適用房等常規房

由契稅發出的文書上註明的日期及物業登記的確切日期起，選擇最早的日期，而滿足的時間跨度大於或等於二周年或五周年。

2．已經購買了公共住房

選擇最早的日期開始計算日期從3，第一桶金的接收日期，分別買一套房子，房產證了發送日期，購房合同正本日期跡象，想有個約會可以滿足整個兩年或5年只有同樣。

3．繼承的財產

繼承後的財產不需要重新計算，但可以直接計算繼承前兩年或五年的財產是否屬於原所有人。

4．財產的贈與

直系親屬之間贈與的房屋財產與繼承的定性房屋財產相同，是否按照贈與前的房屋財產滿二、滿五計算。非直系親屬送禮的，按正常規定重新計算。

5．夫妻更名的房產

夫妻之間產權變更的行為同三、四，是房產計量認定前的狀態。

6．遺失補證、破損換證的房產

需要遺失和更換證件或損壞和更換證件的房子，就像把手帕掉在地上撿起來一樣。實際的性質沒有改變，也是按照原來的狀態計算的。

『柒』 如何確定一套二手房是公寓還是住宅呢

現在公寓和住抄宅的類別日趨混淆。高檔的住宅習慣上叫公寓。但是從規定上來分辨有幾點。
1.住宅產權70年，公寓產權一般是50年
2.公寓是一定要有大堂，24小時的保安和熱水等等配備的
3.住宅是民用水電，公寓的水電有可能是按商用水電收費