住宅稀缺性

1. 住宅用地價格與商業用地價格的區別

住宅用地價格與商業用地價格的區別

2002年北京市政府發布了《關於更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》，《通知》中的新基準地價。

1、用地熟地價不同：一級：7210-9750；二級：5680－7680；三級：4530－6130；四級：3720－5090；五級：2720－4000；六級：1970－2900；七級：1150－1980；八級：530－1180；九級：250－540；十級：140－260；

住房是一級：4740-7000；二級：3800-5760；三級：2730-4590；四級：2090-3600；五級：1500-2790；六級：1060-1820；七級：630-1080；八級：330-650；九級：180-370；十級：140-260；

2、用地毛地價不同：商業是一級：2660－4900；二級：1680－3120；三級：1500－2420；四級：1240－1860；五級：970－1450；六級：720－1090；七級：500－740；八級：360－540；九級：180－380；十級：90－190；

住房用地毛地價是一級：1710-3000；二級：900-2100；三級：550-1300；四級：400-930；五級：300-680 190-430；六級：150-350；七級：120-280；八級：100-220；九級：90-50；

3、使用年限的價格差異

1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年。

而商業、旅遊、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以使用土地價格不同。

4、生活成本的不同:由於土地性質是商業或者住宅，用電、用水等方面的收費標准也要按照商業或者住宅的標准來執行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。

5、水電費的不同：但對於綜合性質的土地來說，由於可能是「住宅」和「商業」綜合立項，那麼在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標准。所以價格的高低不同。

6、小標題：價格標准不同的。會有差別。

(1)住宅稀缺性擴展閱讀

國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年，所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現，40年後，國家有權收回土地及地上附著物，50年和70年聽起來好象對現業主影響不大。

但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定,沒有約定或者約定不明確的。

2. 國家現在已經嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。 別墅的稀缺性將愈加明顯，可供選擇的

. 國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅

3. 商業住宅與普通住宅的區別 你知道多少

商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業住宅，這和產權為70年的普通住宅有很大區別。購房者在買房的時候應該注意商業住宅和普通住宅區分開來，由於土地性質不同，商業住宅產權也和普通住宅產權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業住宅跟普通住宅有什麼區別 它有著怎樣的利弊 且聽小編慢慢道來。

商業住宅與普通住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異

1、土地使用年限不同

商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。

一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同後，是無法改變的。

但出於市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。

其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由於嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛後，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強後，開發商開始採用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的「商住房」（產權70年，但產品定位為辦公，建造標准介於住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標准）。

與原有土地性質不同用途房產的利弊

這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：

弊端主要有以下幾點：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

5、設計標准

設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

優點主要有以下幾點：

1、關於保值性

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。

2、關於建造標准

非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

（以上回答發布於2015-07-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 商業住宅與商品住宅的區別 你知道多少

1、不同土抄地利用年限襲

商品住宅用地使用年限40－50年；普通住宅用地使用年限70年。

2、不同產權

商品住宅屬於非普通住宅。商品住宅的特點一般是商業網點較低，而上部是民用住宅。普通住宅通常不是這樣。

3、一般來說，在開發商簽訂土地使用權合同後，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅等，是不能改變的。但是，由於市場需求的不同，開發商可以製作出不同於原來土地使用性質的產品。

例如，在商業用地上，建築產品定位為房產，或者在住宅用地上，建築產品定位為商業用地。雖然買受人最終取得的產權證的土地使用性質仍然是原土地使用權證的土地性質，但買受人可以將該房產用於其他用途。

5. 商業住房與普通住房的區別百度一下就知道了

商業住宅與普通住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
2、產權性質不同
商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同後，是無法改變的。
但出於市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由於嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛後，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強後，開發商開始採用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的「商住房」（產權70年，但產品定位為辦公，建造標准介於住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標准）。
與原有土地性質不同用途房產的利弊
這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：
弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設計標准
設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
優點主要有以下幾點：
1、關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

6. 商業住房與普通住房的區別

商業住宅與普通住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
2、產權性質不同
商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同後，是無法改變的。
但出於市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由於嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛後，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強後，開發商開始採用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的「商住房」（產權70年，但產品定位為辦公，建造標准介於住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標准）。

與原有土地性質不同用途房產的利弊
這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：
弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設計標准
設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

優點主要有以下幾點：
1、關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

7. 商品房和住宅房的區別，什麼是商住房

一、定義不同

商住房顧名思義就是既可以居住也可以作為用房的房產，例如商版住公寓。

住宅房是權指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。

二、產權年限不同

因為商住樓屬於經營性用地，所遇不能享受「住宅用地土地使用年限為70年」的規定，只能擁有50年的土地使用權，土地使用年限屆滿之後可以向國家申請延長。

純住宅70年產權，繳納一定費用，到期後自動續期。

三、相關稅費的差異

普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

四、貸款條件的限制

購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

對於商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產權為同一人。

參考資料來源：網路-商住房

參考資料來源：網路-住宅

8. 高端住宅有哪些特點

雖然各地項目有所不同，但同是高端住宅，其特點還是很明顯，通過一段時間的調研、分析、探討，認為需要具備以下特點：1.區域位置。高端住宅一般主要位於城市核心區，商務、金融、科技等產業周邊區域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源稀缺的地段。這些區域都具有較高的認可度，符合高端客戶杜宇上風上水等地域文脈的認知及與國際接軌的心理特徵。2.自然景觀資源。高端住宅獨有的景觀優勢和市場稀缺性，使其附加值大幅提高。3.精細化設計。精細化造就臻品，更是人性化的延伸和體現。戶型設計：戶型平面營造根據客戶群的生活習慣和個性的要求專門定造，布局功能更加完善和細化，講究空間感和舒適度，各類設計細節到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區域、園區景觀、地下車庫等目之所及之處皆無功能和設計盲點，精細化設計滲透每個環節，處處彰顯人性關懷。如大堂入口處設寵物清潔間；車庫內車輛導流、行進方向導視系統，超寬、超高車位預留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設計，車庫電梯廳人性化裝修設計，公共空間感應式安防門，車庫自然採光通風一集景觀結合等；垃圾處理、暫存、轉運的最佳管理方式。4.高檔的裝修標准。建築立面裝飾材料用料應該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，塗料應用范圍較小。精裝修住宅、公共區域（如會所、大堂、架空層等）的裝修檔次、品位高。園區苗木應選擇名貴、樹形好、成活率高的品種；園區硬質鋪裝材料應高檔。景觀後期養護也很關鍵，高成活率才能保證高品質的園區景觀效果。5.精湛的施工工藝。對施工單位施工質量提出了嚴格要求，建築的精細化除了設計方面，更多的體現在了施工方面，如石材的收邊、對縫、紋路對應等等。因此信譽和施工質量過硬的施工單位應該作為合作夥伴的首選。6.完善的公共服務設施。功能豐富的會所和架空層，滿足小區簡易餐飲類供應、業主閱覽室、洗衣、繳費、存款、寵物寄養店等日常服務，會客辦公等商務辦公服務，以及健身、SPA、娛樂等休閑功能需求。賦予大堂星級酒店式裝修和服務功能標准：體現人性化的入口寵物清理間，臨時會客區，訪客等候區，衛生間，前台星級酒店服務態度等。地下車庫：電梯入口候車區，垃圾桶或垃圾暫存站（方便業主取車時順便扔掉垃圾，不需到首層）。 7.構建智能化家庭、數字化社區。提高住宅高新技術含量和居住環境水平，提高居住區的安全性、實用性和物業管理水平，讓業主真正體驗到科技發展給人們帶來的實用、便利性和安全、尊貴感。安全防範系統：園區周邊防範系統、數字化樓宇可視對講系統、閉路電視監控系統、家庭安防系統、門禁管理系統、停車場管理系統、巡更系統。物業管理系統：物業服務網站（家政服務、信息發布、水電費收繳、網上購物、視頻點播等）以及智能家電控制系統（燈光控、自動窗簾、暖氣空調的遠程式控制制等）電梯智能化系統：限層停靠、戶內叫梯，與對講聯動系統等。8.人性化的物業服務。對高端住宅而言，品質與管理應並重，完善的設備與物業管理，是高端樓盤的重要一環。良好的智能化系統，通過計算機系統與寬頻網路對安全、通訊、視頻、資訊等方面進行全方位的物業管理，人性化服務更到位，讓業主真正體驗到自己的尊貴地位。稱得上高端住宅的物業，應該是現代城市建設文明的結晶和創造作品，又彰顯物業的文化價值。高端住宅遠非是凝固的建築物，應該成為充滿文化韻味的有生命的藝術品。