2014年上半年北京住宅市場分析

1. 北京統計局:上半年商品房銷售面積增長68.7%

7月17日，北京統計局公布了2019年上半年北京市房地產市場運行情況。
觀點地產新媒體查詢專獲悉，房地產市屬場銷售方面，上半年，北京市商品房銷售面積為387.9萬平方米，同比增長68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬平方米，增長1倍；辦公樓為21.4萬平方米，下降4.9%；商業營業用房為12.9萬平方米，下降17.8%。
房地產開發企業到位資金方面，上半年，北京市房地產開發企業到位資金為2727.1億元，同比增長16.3%。其中，國內貸款為825.8億元，增長1%；自籌資金為597.8億元，增長11%；定金及預收款為1062.5億元，增長49.3%。
房地產市場建設方面，上半年，北京市房地產開發企業房屋新開工面積為971.1萬平方米，同比增長10.4%。其中，住宅新開工面積為510.3萬平方米，增長0.6%；辦公樓為80.2萬平方米，增長9.1%；商業營業用房為62.4萬平方米，增長51.8%。
北京市房屋竣工面積為241.9萬平方米，同比下降27.9%。其中，住宅竣工面積為135.2萬平方米，下降21.8%；辦公樓為26萬平方米，下降25.3%；商業營業用房為13.5萬平方米，下降67.2%。

2. 北京目前的房產市場怎麼樣

從北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以專後，房地產市屬場進入了白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

3. 北京市近年來如何對待房地產市場

近年來，北京市堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，以建立購租並舉的住房制度為方向，圍繞政府和市場、供給和需求、當前和長遠、新房和存量房四個關系，深入推進房地產市場供給側結構性改革和長效機制建設。

另一方面，大力培育發展住房租賃市場，進一步發揮租賃市場解決市民居住問題的重要作用。加強頂層設計，大力推進《北京市住房租賃條例》立法工作，努力推動盡快進入立法審議程序。同時結合北京實踐加快完善住房租賃政策措施，起草《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，從加大租賃住房供應、建立監管平台、規范租賃關系、落實租賃賦權、加強行業監管等方面提出規范發展住房租賃市場的具體措施，引導居民形成先租後買的梯次消費模式，促進房地產市場平穩健康發展，已於8月17日-25日向社會公開徵求意見，待北京市政府批准後將正式發布實施。

4. 北京房地產市場分析

房地產行業是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地產業正處於向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。2006年上半年北京剛性住房需求不斷釋放，商品期房市場供應表現出回升態勢。2006年北京房地產市場表現出了四大特點：房地產開發投資增速回升，住宅投資大幅增長；新開工面積增長較快，住宅竣工面積減少；住宅市場銷售旺盛，空置面積減少；住宅價格指數持續走高，但漲幅穩定。
北京房地產開發投資較快增長。2006年1—6月，北京市完成房地產開發投資640.1億元，比上年同期增長20.8%，增速同比提高12.7個百分點。2006年1—6月，北京市房地產開發企業完成土地開發面積196.4萬平方米，比上年同期增長1.3倍；受市場需求較旺及供給量減少的影響，空置面積出現下降。2006年6月末，北京市商品房空置面積為965.2萬平方米，比年初減少409萬平方米，下降29.8%。2006年1—6月，北京市房地產開發企業當年到位資金1265.2億元，比上年同期增長20.3%。其中，金融貸款339.5億元，比上年同期增長40.1%，占當年到位資金的26.8%，同比提高3.8個百分點；
2006年以來，北京市房屋銷售價格指數呈小幅上升趨勢。2006年1—6月，北京市新建商品房價格總指數累計為107.7%，比上月提高0.6個百分點，比上年同期提高1個百分點，其中住宅類價格指數累計為108.5%，比上月提高0.5個百分點，比上年同期提高1.3個百分點；二手住宅類價格指數累計為109.5%，與上月持平，比上年同期提高3個百分點。普通住宅價格漲幅超過高檔住宅。2006年1—6月，北京市新建住宅中，普通住宅價格指數累計為110%，超過高檔住宅4.2個百分點。
北京房地產行業的競爭變得日趨激烈和白熱化。開發商方面，順馳進京、首開集團成立，加上這兩年政策宏觀調控、利率上漲、8.31大限、國八條、國六條的出台、海外地產基金進入所有的這一切都讓這場稱霸稱王的戰爭更加精彩。而伴隨著錚錚號角的，是群雄在市場的馳騁豪情。代理業方面也已經開打價格戰。未來行業全面整合，合縱連橫大勢所趨。

5. 北京房價趨勢分析

北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後，房地產市場進入了白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

第二個是單價6萬後的上漲空間問題。

這個主要要看大的方針政策，特別是政府政策導向。

1、昌平科技園被管委會進一步升級為昌平科學園，15家央企之外會引進更多的辦公企業。

2、北京定位為「科技創新」中心，在習在任的任期內這個大宗旨會一直貫徹實行，而昌平未來科技城是重點凸顯科技創新的園區之一。（中關村科技園的發展主要依靠時代和企業自身的力量，昌平未來科技城則吸引了政府的大量資金和政策支持）。

3、目前園區進入了配套階段，處於快速發展時期，還有發展的空間，除了央企獨棟，各種商業、出行、居住配套都在建設中，全部成型仍需2-3年時間，這段時間的入手會比成形交房後更有意義。

4、按照目前房價增速，您可以保守估計3年漲幅在30%的情況下，均價從6萬上漲到7.8萬。因為基數較大，漲幅雖較低，但是總價差價高。

6. 北京市房地產市場發展進程

一、房地產市場興起階段（1978～1992上半年）
二、房地產市場高速發展（1992下半年回～1995年）
三、房地產業宏觀答調控期（1996～1997年）
四、房地產業的再發展期（1998～2003年）
五、進一步調控期（2004～至今）
http://www.bjghw.gov.cn/web/static/articles/catalog_20600/article_/.html

7. 目前北京房地產市場是怎樣的一個發展趨勢

上半年可以看，下半年可以買。上半年可以看，我覺得大多數都是看中國的經濟。下半年可以看能買1號線不買2號線，這是我一個最基本的。 【王軍】我說一個數據從09年來看，09年銷售面積比08年漲了44%，而土地出讓面積09年反而比08年低了，降低了14%。也就是說09年供應還不如08年。我說這個說明了什麼，我認為2010年下半年房價可能還會上漲。我認為越早買越好。這是第一個觀點。第二個觀點，以後如果房子主力消費人群，商品房的主力消費人群，以後是改善型居住這些人。也就是最有消費能力的那些人。為什麼？因為他本身有房子了，他把房子賣了，賺一個差價就有能力買新房。從這個角度來講，也就是說，資源是稀缺的，品質又要好，這個才具有投資價值。 【耿梅】我覺得投資性的，你現在沒法說該不該買，從歷史發展來說，這么多念了，所有前期買房的人，應該說一大半90%的人都沒有虧。所以我覺得在合適的機會，從投資角度上，我覺得房價相對穩定的。這是中國相對在投資領域比較穩定比較踏實的。投資選擇什麼樣的產品呢？我本人認為主要是看它的稀缺性、位置。你必須是有增長的空間。 【毛大慶】我一般說你是不是真有用這個房子，如果你真有用，不管是改善的還是什麼，就趕緊去買。為什麼趕緊去買？事實上這是一個規律。現在北京我剛剛說了，盆就這么大，我們北京16000平方公里土地，我跟多位學術和政府領導檢查過這個數，也就6千平方公里能蓋房子。不光是蓋住宅。以我實際的需要，如果需要買就趕緊去買。但是這個裡面有一些要注意的。今年下半年出現的這些高價地到一年多以後投入市場，那個時候房價和那個時候北京的平均消費能力，我覺得這個裡面要警惕一件事情。我覺得北京房價終究會走上很高的價格，但是要注意，有可能出現一個時期房價已經遠遠脫離了市場的平均消費能力。那個時候會出現一批房子放在那，可能走得很慢的局面。不代表北京的房子多了，需求少了，或者說供過於求，我覺得不是。仍然是供不應求。從這些角度來看，我覺得一手房、二手房都是房源，不能說新房是房源，二手房也是重要的房源。一季度二手房交易量驟然下降。大家也都看到了。 【裴曉紅】謝謝毛總。 【周榮友】我希望更多的人能買得起好的大的房子。 【裴曉紅】實現居者有其屋是我們大家共同的期待。讓我們充滿信心的走進值得期待的2010年，感謝台上嘉賓與我們分享了他們的觀點和智慧。謝謝！

求採納

8. 北京的房價市場情況

北京整體房價的問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後，房地產市場版進入了白銀權時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2019年預計整體穩中有升。

首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；

同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市，這些限價地商品房也在上半年有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。所以總體來講，目前市場上的限競房新房樓盤或許將是能夠滿足居住北京理想的末班車

9. 北京上半年新房市場趨冷商住項目情況如何

隨著房地產調控政策不斷加碼，2017年上半年，北京新建商品房交易量價均環比大幅下跌。據雲房數據研究中心統計，上半年北京市新建商品房共成交32219套，相較2016下半年環比大幅下降57.82%；成交均價38089元/平方米，半年環比上漲12.37%；成交面積395.35萬平方米，環比下降52.71%；成交總金額1505.82億元，環比下降46.86%。

就普通住宅的項目看，位於密雲區、延慶區的龍湖長城原著、城建萬科城等項目上半年成交規模居前。這顯示出新盤郊區化的趨勢明顯。有專家表示，一方面是受到取得預售證限制的影響，另一方面則是由於今年以來信貸持續收緊，更高的首付和貸款利率對改善型需求影響大，對遠郊區縣較低總價的首置剛需影響較小，中低價位項目銷售情況較為樂觀。