開發商如何換物業管理公司

⑴ 買房後更換物業公司該如何處理

前期物業管理是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理。關於前期物業管理期間物業管理企業的選擇問題，要有幾點認識：

第一、開發商在出售房屋前有權選擇前期物業管理企業。根據有關規定，開發商應當在房屋出售前制定《住宅使用公約》，與其選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》，並報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

第二、開發商在選定前期物業管理企業，房屋出售後又更換前期物業管理企業的，應當徵得購房者的同意。根據有關規定，開發商與購房者在簽訂《商品房預售合同》時，應將《前期物業管理服務合同》作為《商品房預售合同》的附件，這就使得原本只約束開發商和前期物業管理企業的《前期物業管理服務合同》對購房者也具有法律約束力。開發商、前期物業管理企業和購房者都無權單方面解除《前期物業管理服務合同》，否則是一種違約行為。

參考物業管理網:http://www.gywygl.com/PMRule.html

第三、開發商出售房屋時，指定自身進行前期物業管理後，又將前期物業管理委託給其他物業管理企業的，開發商必須保證已簽合同的購房者利益不受損害。目前，法律上沒有直接禁止開發商自行提供物業管理服務，而是規定了開發商在出售房屋前就應當與其選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》。開發商在房屋出售給購房者後才選聘前期物業管理企業，顯然是違反了上述義務。因此，開發商對於因其違反義務而造成已簽合同購房者的損失，應承擔賠償責任。

參考物業管理網:http://www.gywygl.com/PMRule.html

⑵ 開發商能否擅自更換前期物業管理公司

不能，根據物業管理條例，住建部物業服務企業招投標管理辦法規定，開發商與物業公司通過招投標程序簽了合同合法有效，開發商已完成了選擇物業公司的使命，必須待業主大會成立後，由業主大會決定物業公司的去留，開發商如果房子沒賣完，只能行使部分投票權。

目前,法律上沒有直接禁止開發商自行提供物業管理服務,而是規定了開發商在出售房屋前就應當與其選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》。開發商在房屋出售給購房者後才選聘前期物業管理企業,顯然是違反了上述義務。因此,開發商對於因其違反義務而造成已簽合同購房者的損失,應承擔賠償責任。

根據有關規定,開發商與購房者在簽訂《商品房預售合同》時，應將《前期物業管理服務合同》作為《商品房預售合同》的附件,這就使得原本只約束開發商和前期物業管理企業的《前期物業管理服務合同》對購房者也具有法律約束力。開發商、前期物業管理企業和購房者都無權單方面解除。

(2)開發商如何換物業管理公司擴展閱讀：

一、開發商不能擅自更換前期物業管理公司，但是可以與前期物業公司友好協商相關事宜的，最終以簽訂的物業服務合同的約定為准。小區業主有權選聘和解聘物業服務公司的。

二、依據《物業管理條例》

第十一條、下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十一條、在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條、建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條、建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條、國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

參考資料來源：網路-物業管理條例

⑶ 前期物業階段，開發商可以隨意更換物業服務公司嗎

第一：從法律合同的角度來說：
即使是前期階段，物業公司和開發商回也會簽訂物業服務合同，物答業服務合同會對服務期限、違約責任等做相關的規定；開發商如果想更換物業服務公司，也會看看物業服務合同的約定，否則就要承擔合同的違約責任；

第二：從業主的權利來說：

在開發商賣房沒有賣到二分之一的時候，開發商就是這個樓盤的最大業主，有權利選聘解聘物業服務公司；
如果賣出的房屋已經超過二分之一，類似解聘、選聘物業服務企業的權利需要佔全體業主總人數和總面積二分之一的人通過；方可解聘選聘物業服務企業。需要全體業主和開發商共同召開業主大會來決定（法律依據：《物業管理條例》和《物權法》）

綜合起來說，第一要看開發商已經賣出的房屋佔多少，決定了開發商權利有多少；第二要看已經簽訂的物業服務合同的約定，違約是要負違約責任的

⑷ 開發商自己的物業公司想換掉容易嗎

很容易，要有人家不適合的事實依據，也是不能單憑你個人的喜好，應該是全小區雙三分之二以專上的屬人同意才行。關鍵是什麼樣的物業才能讓你滿意？現在的物業服務都差不多，就收這點錢，人家是企業還得賺錢，就現在這樣的物業都沒人幹了，不可能象你想像的那樣，現實中凡是開發商開盤必須要有物業才允許銷售，現在做物業很難做了，只能逼著開發商自己干，或者是別的物業掛靠在開發商名下，因為房子是開發商建造的，別的物業扯皮不了開發商，維修是開發商的責任，而且物業到年底不用擔心虧本，由開發商包掉了。所以，開發商的物業再好不過了，你們炒了開發商可巴不得了，他們賺大錢的不在乎物業的這點小錢。

⑸ 開發商可以指定物業公司嗎

不可以。

根據物業管理條例第二十四條規定：

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

(5)開發商如何換物業管理公司擴展閱讀：

1、業主管理委員會與業主大會：

（1）根據國家建設部第33號令第6條：「住宅小區應當成立住宅小區管理委員會。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。」

（2）管委會由業主和使用人共同選舉產生，代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。

（3）一般情況下，物業已交付使用的建築面積達到50%以上，或者已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的，應召開首次業主大會，選舉產生管委會。

（4）其後業主大會由管委會負責召集。通常情況下，業主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過，因故不能參加投票的可委託使用人或其他代理人代為投票。

2、《物業管理條例》規定業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

（4）監督管理規約的實施。

（5）業主大會賦予的其他職責。

⑹ 開發商如何更換物業公司

1.你是開發公司，作為合同的甲方，換物業之前，請協調好幾個問題：當前物業公司合同期限是否結束？房子未出售完，估計未到合同期限。你們對該物業公司前期投入的賠償問題是否需要？若未處理好這2件事項，必定會由此產生糾紛，更加影響房屋的銷售和開發公司聲譽。
2.若與當前物業公司的關系處理清楚，就公開向社會招標或主動找有興趣的物業公司洽談，按照規定進行，簽定新委託合同。
3.監督新老物業公司交接，防止在交接過程中出現管理責任，連帶影響開發公司。

⑺ 如果不滿意開發商制定的物業，怎麼換物業公司

等入住率達到70%時，成立業主委員會，只要超過半數住戶通過解聘現在物業，該物業公司則需退場。

⑻ 開發商自己的物管公司業主可以要求更換么

可以。 不過你們必須召開業主大會，經三分之二以上業主同意，可以更換物業。同時你們成立業主委員會，具體實施更換物業的工作。 這樣通過招投標來的物業價格相對比較低。

⑼ 怎麼做才能換掉物業公司

召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業公司。

根據《物業管理條例》：

第十一條

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十四條

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

(9)開發商如何換物業管理公司擴展閱讀：

根據《業主大會和業主委員會指導規則》：

第三十五條業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委託代理人參加會議。

第三十九條業主委員會應當於會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

⑽ 開發商可隨意變更物業公司嗎

先入伙通知上卻是復福田制物業,是正常的.關鍵是<商品房買賣合同附件>中,有沒有前期物業管理協議.如果有協議並指明是戴德梁行,那麼KFS構成違約.
反之,由於前期未成立業主大會,所以無法由業主大會指定物業管理公司.KFS更換物業公司並不構成違約.

物業費也貴的離譜2塊錢,樓主並未說明其中是否包含電梯費等其他費用.
如有疑問可向當地物價局核實投訴.

"說樓下沃爾瑪11月1日開業，也沒有了消息",請樓主還是注意<商品房買賣合同附件>中是否有對於此事的約定或有沒有對推廣宣傳品(廣告品)的免責條款.如果有免責那麼KFS並不構成違約.

具本人經驗,機會為0.1%