小區車庫改門店開發商還是物業

⑴ 小區地下車庫的產權究竟是屬於全體業主還是屬於開發商

屬於業主共有。

依據《物權法》第七十四條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的內車位、車庫應當首先容滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

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建築產權的相關要求規定：

1、建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

2、共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

3、共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

⑵ 車位是屬於業主還是開發商或物業

佔用小來區公共道路的車位屬於源業主。在商品房買賣中，購房者購買的房屋名義上只有自己能夠專屬居住、使用的房屋，但購買的房屋要發揮使用功能，不可避免的需要使用公共的綠化、走廊等公共區域。《物權法》第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

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根據《中華人民共和國人民防空法》第五條：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

根據合同法的相關規定，租賃時間最長只能20年，超過部分無效。但實際上，安徽、江蘇、湖北等省都通過省級的物業管理條例規定，地下人防車位的租賃期不得超過三年。目前《江西省物業管理條例》中，對租賃期限沒有明確規定。

⑶ 小區停車位是屬於業主還是物業或開發商

小區停車位屬於小區配套設施，所以應屬於全體業主共同所有，地下停車位在買賣合同上沒特別約定，則屬於開發商所有，如在公攤上計算在內的就屬於全體業主共同

⑷ 車庫做為門面 物業不同意

根據法律所規定，如對公共區域改變用途的要經過業委會的同意。版根據相關內容私有權部分改變用途是要經過物業公司同意的，因為物業要根據用途判定是否侵害他人利益或是影響其它業主，這里不是車庫所有者說的算，如果物業提出異議，業主開張後可能物業公司會上報城管部門進行整改，改變使用用途的物業也可以按照當地法律收取適當的加成物業費用，這個沒有住房信息也就可以說這么多，這個要看當地的物業管理條例及城管部門去咨詢。

⑸ 住宅小區車庫是歸開發商還是歸業主

隨著經濟的不斷發展，城市有車族的數量增長迅速，停車難問題不斷加劇。居住小區車庫、停車位的稀缺，其所具有的使用價值和商業價值日益顯現，導致其所有權歸屬備受關注。新出台的《物權法》第74條首次對車庫、停車位的歸屬進行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。

一、關於對車庫車位應首先滿足業主需要的理解

《物權法》第74條第1款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。實踐中，有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放，侵害了小區業主的合法權益。《物權法》的出台，以法律的形式對業主的此項權利進行了明確。

本條如何操作尚需國家有關立法、司法機關進一步解釋。

二、關於地下車庫歸屬的理解

《物權法》第74條第2款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。所謂車庫是指隸屬於整個小區，具有獨立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建築物，包括地上車庫和地下車庫。《物權法》之所以規定可以通過約定方式確定車庫的歸屬，首先考慮到停車難的問題，如果簡單地規定車庫歸業主共有，那麼開發商就不願建車庫，這樣車庫就更少，最終損害的是業主的利益;其次約定歸屬是私法自治原則的體現，有利於開發商和業主通過平等協商來實現自身的意志。

該條規定的出台引發了不少地方開發商出售地下車庫熱，部分開發商認為，《物權法》實施後，如果在售房時未能就車庫歸屬問題與業主達成一致，將被推定為業主共有，所以要盡量在新法實施前出售車庫。這種理解是對法律的誤讀，在《物權法(草案)》中曾有「未約定車庫的歸屬即推定為業主共有」的規定，但最終的法律摒棄了此觀點，法律並未明確當事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關部門進一步細化規定。

三、關於停車位歸屬的理解

關於停車位歸屬問題，《物權法》第74條第2款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。所謂車位是指區別於車庫，在小區路邊、空地等地點用於停放車輛的場所。《物權法》對於車位最終採用法定歸屬與約定歸屬相結合的形式來決定其權屬性質。

法定歸屬，指業主共有的綠地、道路、道路上的空地及其他場地所形成的停車位都屬於業主法定共有的財產。對於「法定歸屬」部分的車位，開發商不能通過與業主約定的方式改變其共有性質，即使約定亦屬無效。停車位歸業主共有，並不意味著業主使用停車位無須交費，適當收費是最公平的使用方式。因為小區業主對共有車位享有按份共有權利，各業主之間的權利份額是不同的。如果免費使用共有車位，一是可能出現供不應求、分配不均的矛盾，二是出現實際享有權利不公平的情況，可能在業主之間形成利益沖突和紛爭。對於業主共有的停車位，亦不能排除物業管理公司依據合同約定和物價部門制定的標准收取管理費(即綜合服務費)。

約定歸屬，指除法定歸屬以外的車位，開發商可通過與業主約定的方式明確其歸屬。小區的停車位主要是為了小區業主的停車方便所建造，如果小區的車位離開了建築物而存在必將降低其效用，因此單純的將車位歸屬於開發商或是業主都是不合適的，「約定歸屬」協調兼顧了業主和開發商兩者的利益。

⑹ 小區車庫能不能改為商用，要想在車庫內賣東西物業有權管嗎

這個不是和物業打不打招呼的問題.
車庫是屬於車庫性質.
商鋪是屬於商鋪性質內.
車庫是無法辦理營業執照的.商鋪才容可以.
沒有營業執照工商部門查起來肯定會罰款的.

不過一般說來.在小區裡面的開小店.一般的工商部門也不會怎麼查的.

⑺ 門面車庫與正規門面房有什麼區別

1、使用年限不同：

正規門面房是商業性質的那土地使用年限也就只有50年了。，不是住宅性質的話那土地使用年限就沒有70年了。

2、性質不同：

門面車庫是住宅性質的，正規門面房是商業性質。

3、賠償不同：

拆遷，門面車庫只會照車庫價值賠償不會按門市價值賠償。而正規門面房會按門市價值賠償。

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舉例說明：

車庫改店面

記者趕到某小區，堵門的小車已經開走，小區恢復平靜，不過業主謝女士卻不平靜。「為什麼只停D棟車庫的電，其他的店鋪能照常經營」謝女士說，

上午她確實堵了小區的門，只是表示對業委會的不滿，實屬無奈之舉。

謝女士說，車庫是兩年前買的，之前一直閑置，看到鄰居將車庫改成了早餐店，於是她在11月底也改造成了一家女裝店，由自家小妹打理。

「在裝修之前，物業和業委會也沒有明確禁止，等開業了才通知說不能車庫改商用。」謝女士說，小區車庫改商用的並不只有她一家，

但停電的只有他們D棟車庫，謝女士認為不公平，在找業委會負責人未果後，於是她採取了堵門的辦法。

業委會：將分批整改「門面」

對此，夢澤園小區業委會徐主任介紹，在今年11月19日召開的業主大會上，討論「小區內車庫、雜屋到底能不能打開做門面營業」。

最後，會議通過決議，並向全小區業主公告：為了維護小區全體業主的利益，高層一樓車庫、雜屋必須按照《物權法》、小區《管理規約》、《物業委託合同》進行管理，

不得開門營業，支持物業公司採取有效措施進行管理。

徐主任說，D棟的幾個車庫改造時間不長，他們多次到D棟幾家業主家裡做工作，要求他們將車庫恢復原貌，但沒有效果，這次採取停電的措施也是跟他們打過招呼。

對於謝女士反映的「不公平」，業委會徐主任表示，他們已有討論，將分批要求進行整改。

小區物業公司一位李姓負責人介紹說，現在相關法規對車庫的改造問題沒有明確規定，但既然業主大會通過決議「車庫雜物間不能開門營業」，廣大業主就該遵守。

⑻ 小區里的停車位屬於業主還是開發商

根據物業管理條例、物權法、房地產管理法相關規定，土地上的使用權屬回於廣大業主答共同使用的。不可能屬於開發商，物業根據價格法規定辦理了價格備案可以收取停車泊位費，大多數的收益用於小區的公益或納入專項維修資金賬戶。