Ⅰ 房地產估價案例
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座落位置及鄰近環境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
業權狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
評估地塊現狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
國中星城項目開發概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
長沙房地產市場綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
評估物業概況及評估基準⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
評估結果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權轉讓合同和土地使用證
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長沙國中星城小區一期用地規劃方案咨詢會會議紀要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
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座落位置及鄰近環境
長沙市位置
長沙位於湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，風景秀麗，人文薈萃。有愛晚亭、嶽麓書院、開福寺、桔子洲等名勝古跡。
長沙市區依山傍水，地勢西南高東北低。嶽麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無霜期275天。長沙市區內。
人口，地域及行政區
長沙市是湖南省省會，是全省政治、經濟、科教、信息、文化和金融中心。
長沙市總面積11819.5平方公里，其中市區面積556.33平方公里，建城區面積128平方公里。根據現時的行政區域劃分，長沙市現轄芙蓉、天心、嶽麓、開福、雨花五區和長沙、望城、寧鄉三縣及瀏陽市,共有52個街道辦事處，76個建制鎮，44個鄉。
長沙市總人口587.09萬人，其中非農業人口191.89萬人，市區人口180.77萬人。人口密度為每平方公里3083人。
長沙市之經濟條件
2003年，長沙國民經濟持續，穩定、快速增長。全市全年實現國內生產總值928.22億元，同比增長14.0%;一、二、三產業比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會固定資產投資494.97億元，對外經貿態勢良好，全年進出口總額(海關口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進口總額為9.46億美元;全年利用外資項目(企業)達122個,合同外資金額7.77億美元，實際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費性支出8330.40元，農民人均可支配收入為3647元，農民人均純收入為3745元。目前，長沙已進入全國綜合經濟實力一類城市行列，在全國219個地級市中排第19位。
工業 長沙建立了具有特色的工業體系，機械、電子、家
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電、食品、建材等行業的一批骨幹企業形成規模，發展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調器等30個重點產品，100多種產品遠銷世界各地。長沙正在重點擴大電子信息、煙草食品、機械製造、新型材料、生物醫葯五大類支柱產業，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機械、新型材料、生物醫葯、精細化工、精品紡織和食品加工等10大長沙工業標志性工程。
農業 長沙素有"漁米之鄉"的美稱，"毛尖"、"瀏陽金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構成長沙鮮明的地方農業特色。目前，長沙農業正由傳統農業向市場型農業、生態農業、科技農業、城郊農業轉變。農村產業結構日趨合理。果蔬、花卉、葯材種植和乳業養殖強勁增長。
商業 自古商貿發達，商賈雲集，素為江南的重要商品集散中心。長沙的流通產業成為最具有活力的優勢產業，市場建設蓬勃發展，形成了多元化、多層次消費的商業網路。2003年全年實現社會消費品品零售總額452.00億元，同比增長2.69%。
金融 長沙是湖南的金融中心，現有金融網點1000餘家。2003年金融形勢良好，全年金融機構現金收入3879.22億元，同比增長19.12%；金融機構現金支出3816.46億元，同比增長19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機構各項存款余額（本外幣合計，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉居民儲蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機構貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險市場、信託投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。
長沙市之交通及區域條件
長沙市交通發達，有京廣鐵路、石長鐵路、長常高速公路經過。黃花國際機場已開通多條國內國際航線。內河航運便利，湘江穿城而過。形成了航空、鐵路、公路、水運網路：
航空 長沙黃花機場是八十年代末興建的國家一級機場，可供大中型飛機日夜起降，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。
鐵路 京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接東西。長沙已成為全國較大的鐵路運輸樞紐。
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公路 公路四通八達，以國、省道為主脈，縣鄉道為 支脈，通車里程達910多公里。北京至深圳的107國道和廈門
至成都的319國道交匯於長沙。高速公路通達省內各大城市。
港口 長沙港口可通江入海。全市港區自然岸線長95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內外航運公司正在長沙開展遠洋貨運業務。
雨花區之
區域條件
長沙市雨花區像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長沙市的東南門戶，轄7個街道辦事處、1個鄉、1個鎮，總面積115.2平方公里，總人口50.2萬,其中常住人口38.6萬。雨花區緊鄰黃花國際機場、長沙火車站，京珠高速公路橫貫全區，區內有長沙汽車南站、火車貨運南站和"五縱三橫"的公路網路，區位優勢明顯，交通十分便利。
重要的工業基地: 雨花區匯聚了數百家電子、食品、煙草、醫葯、化工、機械、冶金企業。區內有銀河信息、九芝堂葯業、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械等多家上市公司和國內外知名企業。近年來，區內相繼引進了宏生堂葯業集團、億利達中央空調、天劍服飾、廬山實業、亞華種業、世達高新等大型企業前來投資創業。佔地15平方公里的湖南環保科技產業園是湖南省重點項目，已被列入長沙市「二區六園」重點建設項目，隨著長株潭經濟一體化進程的加快和火星路的拉通，該園在長沙「三化」進程中必然扮演重要角色，也是各工業企業發展的黃金寶地。
發達的商貿業: 長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看「雨花」。雨花區有29大專業市場，14大集貿市場。東塘商業廣場車水馬龍、人流如織，宛如一個天然的聚寶盆；高橋大市場是全國八大綜合批發市場之一，1998年成功舉辦了全國秋季糖酒交易會。高橋建材市場是全國規范化市場。紅星農副產品大市場是國家農業部定點市場，每年一屆的湖南（國際）農博會在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農博會參會人數達70多萬人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會之最。目前，紅星市場正擴大規模2000畝，投資3億元，建成全國一流的中國現代農業博覽交易中心。
秀麗的自然風景： 雨花區有「小花都」的美稱，被譽為生態城區，區內有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升
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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風景如畫的建築群落。
良好的投資環境： 近年來雨花區區委、區政府全力打造良好的招商引資軟環境，制定實施了《關於進一步優化投資環境的若干規定》和《關於加速經濟發展的獎勵辦法》，對來雨花區發展的投資者從機制和政策上予以保護、扶持和獎勵。同時，區「代辦服務中心」實行「一個窗口」收費，「一條龍」服務，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續，盡最大可能為投資者提供最大的優惠和便利條件。
評估物業位置
長沙國中星城項目評估地塊位於長沙市雨花區、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區域內，佔地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區位優勢明顯。
鄰近環境及
建築物
國中星城項目北部是長沙市的商貿中心區，有三湘、高橋等大市場；西邊緊臨長沙中心城區，距東塘商業圈僅2公里；南邊有湖南省體育運動技術學院；東邊則是 「五城會」的網球館和跳水館。
物業之交通條件
該物業周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達。
物業坐落之位置詳見附件一[位置圖]。
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地塊資料
地塊面積
及范圍
根據 貴公司之提供，該物業地塊為不規則外形，佔地面積約為336202.77平方米。該地塊位於長沙市雨花區、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區域內，緊臨400多畝體育文化休閑公園。
地塊之地勢
該地塊之地勢呈小山坡狀，並不十分平整。
業權狀況
中華人民
共和國
土地使用
制度
按中華人民共和國憲法第十條於一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權與土地所有權之分別。自此，土地使用權之權益均可在中國轉讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可透過協議、招標或拍賣方式出讓土地使用權予國內或外資機構。一般情況下，土地使用權出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，可領取【國有土地使用證】。
土地使用者同時需要支付其它配套公用設施費用及拆遷賠償費用予原居民。待物業建築完成後，當地房屋土地管理局將發出【房地產權證】，以證明該物業之土地使用權及房屋所有權。
國有土地使用權轉讓合同
根據中國湖南省長沙市國土資源局（轉讓方）和長沙國中星城置業有限公司（受讓方）於二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權轉讓合同，長沙國中星城置業有限公司受讓該地塊土地使用權，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。
評估地塊現狀
根據我們實地視察，評估地塊一期項目（佔地面積218畝）已經開始正式動工，位於一期內的萬國商業廣場完成結構封頂，一期內的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號酒店式公寓處於正負零階段，並且完成了電梯訂貨。
二、三期土地仍未完成動拆遷工作。
國中星城項目開發概況
國中星城項目位於長沙市雨花區、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區域內，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項目具有鮮明的特點，即在該地塊上打破建設住宅項目的常規，開發出全新的商業區，為新市心創造全新國際同步的新生活價值。該項目目標定位於一座集娛樂、休閑、餐飲、購物、酒店於一體的萬國風情新城。
根據 貴公司所提供的發展計劃，長沙國中星城項目預計分三期進行開發，各期的發展項目總結如下：
一期項目：
（除寫字樓）預計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預計為2006年底
物業名稱
面積
(平方米)
民居式酒店
63,370
公寓式酒店
94,399
1-8號酒店裙房
33,455
主席行宮
4,683
SPA
12,124
寫字樓（兩幢，2006年年底完工）
44,188
車庫
56,707
萬國商業廣場
54,169
威尼斯商業街
27,307
________
合計： 390,402
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二、三期項目：
二期預計竣工日期為2006年底，三期預計竣工日期為2008年年初
物業名稱
面積
(平方米)
二期別墅
108,579
三期多層，小高層（1500元標准精裝修房）
288,639
三期車庫
46,639
二，三期商業
24,311
會所
8,500
________
合計： 476,668
評估對象
本次我們的評估對象為兩個：一為國中星城項目在估值基準日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開市場價值；二為國中星城項目在估值基準日，即2004年3月24日，處於下列主要的假定條件下的一、二、三期未來開發總價值：
（1） 估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區一期用地規劃方案咨詢會會議紀要》（長規紀（2003）87號），已經合法改為綜合用途，並且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關費用。
（2） 估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期已經全部竣工，並且可以合法出售或出租經營。
（3） 在估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業有限公司」既定景觀設計、結構建築標准、外立面建造標准、內部裝修標准以及修建性詳細規劃整體建設完成，並實現貴公司關於該項目將形成長沙市新的商業附中心的預測。
評估結果
綜合以上所述，我們假設該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，並假設該地塊現時為空置狀態並可交吉出售的情況下，於二零零四年三月二十四日之公開市場價值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叄佰萬元整)。
此外，我們認為在估值基準日，即二○○四年三月二十四日，
a. 如果長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區一期用地規劃方案咨詢會會議紀要》（長規紀（2003）87號），已經合法改為綜合用途，並且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關費用
b. 如果長沙國中星城項目一、二、三期已經全部竣工，並且可以合法出售和出租經營；
c. 如果在估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業有限公司」既定景觀設計、結構建築標准、外立面建造標准、內部裝修標准以及修建性詳細規劃整體建設完成，並實現貴公司關於該項目將形成長沙市新的商業附中心的預測；
則上述中國湖南省長沙市國中星城一、二、三期房地產開發項目開發總價值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬元整) 。
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各期項目分項評估值明細：
一期項目
（萬元）
二、三期項目
（萬元）
合計
（萬元）
評估值:
242,815
212,759.8
455,574.836
一期項目：
（除寫字樓）預計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預計為2006年底
物業名稱
面積
(平方米)
分項評估值
（單位：萬元）
民居式酒店
63,370
44,359
公寓式酒店
94,399
61,359.35
1-8號酒店裙房
33,455
28,102.2
主席行宮
4,683
2,809.8
SPA
12,124
8,244.32
寫字樓（兩幢，2006年年底完工）
44,188
15,465.8
車庫
56,707
6,294.477
萬國商業廣場
54,169
50,648.015
威尼斯商業街
27,307
25,532.045
________
________
合計：
390,402
242,815
二、三期項目：
二期預計竣工日期為2006年底，三期預計竣工日期為2008年年初
物業名稱
面積
(平方米)
分項評估值
（單位：萬元）
二期別墅
108,579
65,147.4
三期多層，小高層
288,639
115,455.6
三期車庫
46,639
5,176.929
二，三期商業
24,311
21,879.9
會所
8,500
5,100
________
________
合計：
476,668
212,759.8
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如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載於任何文件、通函或聲明。
最後，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委託方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。
******************************
此致
代表
戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司
____________
顧悅如
估價部助理董事
中國注冊房地產估價師
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附件一
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附件二
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附件三
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附件四