1. 《住宅使用說明書》應包括的內容
（1）開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
（2）結構類型；
（3）裝修、回裝飾注意事項；
（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
（6）門、窗類型，使用注意事項；
（7）配電負荷；
（8）承重牆、保留牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；（答9）其他應說明的問題。
上海創遠律師事務所
張素晶 律師
（以上回答發布於2014-08-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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2. 收樓流程常識 上海新房怎麼驗房注意事項供參考
上海新房怎麼驗房？收樓對很多業主來說是一件大事，可能一輩子就買一套房子，而且還是第一次。因此，對於收樓，不能掉以輕心。對於收樓時需要注意什麼，需要准備什麼，很多業主都無從入手。這里，啄木鳥驗房公司根據以往的樓盤收樓驗房經歷，結合一些收樓流程常識，整理了以下上海新房怎麼驗房注意事項，准業主們可以參考一下： 第一步：接到收樓通知單。 按合同約定，發展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須准備帶齊的資料。 注意：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況）。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委託親友、律師進行，也可及時與發展商聯系，商議另行約定時間，並以書面形式確認。 第二步：做足收樓前的准備，宜細不宜漏。 注意：首先應看清發展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然後是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，買家權益有哪些。其次，准備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同（契約），各期還款單據（發票或用於換發票的收據），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員照片、收樓通知書等等。最後，當然要找有經驗的收樓專家做伴。 第三步：查證。 應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》（紅色的是常說的兩書一表，也是收樓時特別需要注意的收樓文件），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽台地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。 注意：沒有相應證書，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明「未見《××××表》」等字樣並妥善保留好相關文件副本。 （附：詳解三書一證一表） 第四步：驗樓細節不放過。 查驗完各種證件後，驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然後由接待人員帶領。
3. 高分懸賞：二手房買賣，上家的住宅使用說明和新建住宅質量保證書遺失，怎麼辦
沒有太大影響.住宅使用說明書主要是告訴你如何正確使用房屋,而住宅質量保證書則多是一些保修條款.
國家是從1998年推行這二書的,其實主要目的是為了保障住房消費者的權益，加強商品住宅售後服務管理,應當來說,這是對開發商的要求提高了.現在你的二書掉了,但房屋只要你合理使用,且只要是在保修期內,不管有沒有質量保證書,開發商都是要盡保修義務的,因此,沒有太大影響的.如果你確實想要,可以找開發商補辦一個,但不知開發商願不願意?
這應當不會影響到你的二手房買賣的.
下面是建設部關於二書的規定,你可以看一下的.
建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知
（1998年5月12日建房[1998]102號）
各省、自治區、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳
市國土規劃局、住宅局：
為了保障住房消費者的權益，加強商品住宅售後服務管理，促進住宅銷售，決定在房地產開
發企業的商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。現將《商品住宅實
行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》印發你們，請遵照執行。並就有關事項通知如
下：
一、各級建設行政（房地產）主管部門要認真組織實施《住宅質量保證書》和《住宅使用說
明書》制度，加強房地產開發企業的管理，在商品住宅銷售中明確質量責任、確保商品住宅質量。
二、房地產開發企業要結合《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的實行，建立和完善
企業內部的質量管理制度，加強對施工及材料、相配件和設備采購的管理，使用優質產品，並明
確與設計、施工、監理、材料、構配件、設備供應等相關單位的質量責任。
三、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》由房地產開發企業自行印製，各地建設和
房地產管理部門可以根據實際情況制定《住宅質量保證書》的樣本。
附：
商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
第一條為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務
質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，制定本規定。
第二條本規定適用於房地產開發企業出售的商品住宅。
第三條房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅
時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅
質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。
第四條《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商
品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅
質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在
《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
第五條《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1．工程質量監督部門核驗的質量等級；
2．地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
3．正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
屋面防水3年；
牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
牆面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
門窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個月；
供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；
衛生潔具1年；
燈具、電器開關6個月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行
約定。
4．用戶報修的單位，答復和處理的時限。
第六條住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶
使用之日起計算，保修期限不應低於本規定第五條規定的期限。房
地產開發企業可以延長保修期。
國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家
規定執行。
第七條房地產開發企業向用戶交付商品住宅時，應當有交
付驗收手續，並由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。用
戶驗收後自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責
任。
第八條《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各
部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意
事項，一般應當包含以下內容：
1．開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理
單位；
2．結構類型；
3．裝修、裝飾注意事項；
4．上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的
說明；
5．有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6．門、窗類型，使用注意事項；
7．配電負荷；
8．承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9．其他需說明的問題。
第九條住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明
書的，應附於《住宅使用說明書》中。
第十條《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住
宅交付用戶的同時提供給用戶。
第十一條《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購
買者購買的套（幢）發放。每套（幢）住宅均應附有各自的《住
宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第十二條房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶
合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備
位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因
住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損
失，由責任人承擔相應責任。
第十三條其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規定執
行。
第十四條本規定由建設部負責解釋。
第十五條本規定從1998年9月1日起實施。
如還有不明之處,可發消息進一步詢問.
4. 住宅使用說明書有法律效力嗎
為進一步維護業主合法權益，規范住宅使用行為，確保住宅的安全性、適用性、耐久性，根據《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商 品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》及《上海市住宅物業保修金管理暫行辦法》等的相關要求，在征詢各方面意見和試點的基礎上，決定在本 市統一使用《新建住宅質量保證書》(2013年版)和《新建住宅使用說明書》(2013年版)。現將相關事項通知如下：
一、《新建住宅質量保證書》(2013年版)和《新建住宅使用說明書》(2013年版)於2013年4月1日起施行，2013年7月1日起，本市交付使用的新建住宅項目，住房建設單位應向住戶統一提供新版「兩書」。
二、《新建住宅質量保證書》(2013年版)由市建設交通委、市住房保障房屋管理局統一印製，住房建設單位不得自行製作。同時，住房建設單位應結合《新建住宅質量保證書》(2013年版)的實行，建立、完善住宅質量保修機制，落實人員負責。
三、按照國家和本市的有關規定，《新建住宅使用說明書》應由建設單位編制。《新建住宅使用說明書》(2013年版)作為示範文本，可在市房地產行 業協會官方網站上下載。住房建設單位可按照示範文本的基本內容結合實際情況進行編制，但內容不得少於示範文本。建設單位自行編制的《新建住宅使用說明書》 應採用專業印製，不可簡單裝訂，其尺寸為180*250(mm)，封面應採用證件皮，字體燙金，內芯為雙膠紙(100g)。市住房保障房屋管理局負責監督 管理。
四、《新建住宅質量保證書》作為新建住宅銷售(配售)合同的附件，與合同具有同等法律效力。住房建設單位應在辦理房屋交接書時，及時向住戶提供《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》。房屋買賣時，由出讓人向買受人提供。
五、本通知由市住房保障房屋管理局、市建設交通委負責解釋。《新建住宅質量保證書》、《新建住宅使用說明書》在實施過程中如有問題，請及時向市住房保障房屋管理局反映。
5. 上海市新建住宅使用說明和質保書哪買
《上海市新建住宅使用說明書》肯定是自己做的.別的樓盤的去弄一份改一下好了內.
《上海市新建住宅質量保證書》容,質監站是有賣的,但也可以自己做.很方便的.而且施工單位會給你一份施工單位出具給房產的.修改下就可以了.
大概1個小時就可以弄好的,都有格式文本的,根據自己樓盤內容修改下就可以了.
6. 商品房住宅使用說明書，住宅質量保證書由哪個部門出具，
一、根據建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知的相關規定：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是由房地產開發企業自行印製，各地建設和房地產管理部門可以根據實際情況制定《住宅質量保證書》的樣本，由房管部門和建設局、規劃局等部門負責監督和審查的。
二、建設部關於《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的相關法律條文：
第三條
房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充規定。
第四條
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
第五條
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1、工程質量監督部門核驗的質量等級；
2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
屋面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
牆面、頂抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供次期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
4、用戶報修的單位，答復和自理的時限。
第八條
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1、開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
2、結構類型；
3、裝修、裝飾注意事項；
4、上水、下水、電、燃氣、熱氣、通訊、消防等設施配置的說明；
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6、門、窗類型，使用注意事項；
7、配電負荷；
8、陌生牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9、其他需說明的問題。
第九條
住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附於《住宅使用說明書》中。
第十條
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
第十一條
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套（幢）發放。每套（幢）住宅均應附有各自的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第十二條
房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改結構，造成房屋質量受損或者其他用戶損失，由責任人承擔應責任。
7. 一般新建住宅小區，需要提供的《新建住宅使用說明書》和《保證書》，應當由開發商提供還是由物業提供
應該是開發商，因為樓盤都是開發商開發的。和物業沒有關系。
8. 現在上海交房的時候到底要哪些資料《上海市新建住宅交付使用許可證》和《竣工驗收備案表》必須都提供嗎
最主要的是兩書一表.
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍內作出的容承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案後，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。
在您查看了房產後並准備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日後起糾紛。您要清楚以後所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎麼核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標准。至於上海市新建住宅交付使用許可證倒在其次.
9. 97/98年竣工的上海房子 有住宅質量保證書以及住宅使用說明書嘛
住宅質量保證書以及住宅使用說明書是近期才實施的.
97/98年的房的確還沒有這個文件,只有房產證.