海外開發商

① 海外澳洲買房無法貸款違約 除了放棄首付有被開發商追訴的例子嗎

首先回答你：你不會被開發商追訴。原因如下：
（1）無法貸款的情況下首先中內國中介方會盡力容幫助你完成。
（2）實在無法貸款，無需放棄首付，只需要打點折扣找投資顧問幫你找到接盤的下家即可。
無需擔心被開發商追訴！
有任何問題可以私信我

② 投資海外房產需要考慮哪些因素，有什麼風險

海外投資主要從這幾個方面做考慮：雜費稅費，首付多少，付款方式/貸款利率和還款方式，租金收益等。每個時期風險都不一樣，很難綜合考慮。

如果當地房產買賣非常活躍，證道明這個房產市場的需求是穩定的，這樣的話未來最起碼是不愁出手的，但是如果當地房產買賣市場疲軟，要麼就是房量供給出現了問題，或者國家經濟出現了問題。

投資海外房地產需要專業公司來進行參考。萊坊國際投資部致力於為客戶提供一站式全球地產服務，無論客戶身處國內或國外，都可以享受到國際物業服務、租賃管理服務、傢具內飾設計服務、會計稅務服務以及轉售服務。憑借全球60個國家超過512個辦公室以及19030名專業人士的龐大網路優勢讓客戶更為有效，更為合理的挑選海外住宅。

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③ 房地產經營開發專業畢業，曾就職外貿公司，銷售公司。有意向做海外房地產銷售

樓下的回復還不錯，以及看你自己想做房地產銷售的哪個方面，了解清楚具體是會更好些。

④ 富人已加速海外投資 國內樓市還在苦苦掙扎

進入2016年以來，央行降低了商貸首付比例，全國已有50城出補貼政策提振樓市。想買房的購房者在觀望，想換房的購房者也在糾結。中國的房地產市場嚴格來說沒有出現一個完整的周期，市場調節作用有限，政府調控之手一直在救市，中央喊話鼓勵開發商降價看來很少有開發商能做不顧成本降價銷售，那麼中國樓市究竟怎麼樣了？

中國房地產繁榮了16年，從全面繁榮到現在的局部繁榮，房產投資者享受著房產增值和人民幣增值的雙重惠顧。目前有機構顯示中國的富人們加速向國外轉移資產，貶值將主要影響大城市高端樓盤的購買意願。中國股市市值自去年6月高點已經蒸發了45%，個人財富的縮水也預示著樓市在2015年創下的輝煌難以為繼。

樓市牽動了太多人的神經，不過中國的樓市顯然已不再是適合所有人投資的時代，樓市投資更傾向於專業的投資者。但是又有不少富人出賣國內資產轉戰國外。可以看出中國房地產難在短時間內抬頭，除了一線大城市仍然昂首向前外，很多三四線城市已經在溝里待了太久。指望開發商降價估計只是遙遠的傳說。

（以上回答發布於2016-02-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決

以下海外好房網獨家：轉載請註明海外好房網。
僅2015年，國人投資美國房產1100億美元。在海外房產投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發生的案例？重建、開發、住宅都有哪些經驗教訓？做海外房產6年了，從做好學區別墅，到土地開發、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發商、中介、大陸中介，標題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。

經歷很多之後，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們如果不說，對不起海外房產投資客。

一、海外二手房投資注意事項
1、以美國房產為例。美國房產正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司。大陸人買房，基本通過買方經紀人。買方經紀人，納稅後，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅後，買房經紀人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數美國經紀人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經紀人自己納稅。過戶文件、政府網站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。

2、這部分就缺少對當地行情了解、缺少估價環節。當然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學區Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學區Arcadia確實需要加價。

3、文件規范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，並且都是標准化的。這種騙人伎倆現在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。

4、解決辦法：和賣家直接溝通、進行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎麼辦？其實很簡單，在購買時，經紀人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通後反悔。另外也需要進行評估。靠自己和一些專業人士，比如房產中介公司和良好聲譽經紀人。

二、海外新盤投資注意事項
1、海外新房最具欺騙性。開發商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。

2、獨家代理。要是我們買，我們絕不買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理一般和開發商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨家代理一般都和開發商混熟了，什麼都可以談，穿一條褲子。有些開發商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發商也說這是他們的掛價。服氣了吧？

3、真正價格。現在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。

4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發商的價格和當地已經售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數，而且要看當地人買的價格。

三、國內開發商的海外房產項目注意事項
1、長時間在國內做推廣。很多國內開發商海外開發的樓盤，在國內賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當地人買光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內大肆做廣告的。在2、3個月內全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當地鬼佬覺得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標任務賣掉的不算，這不是市場經濟做法。

2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：
A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產，國外當地人早就買光了。哪用忽悠國人好幾年。當地人遲遲不買的，肯定有問題。

B、地段不好。很多國內開發商，因為壞在職業經理人手裡，地段越不好，職業經理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老闆。

C、質量不好。關鍵是材料和當地開發商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以後的路很難走。

四、買房移民注意事項
1、美國買房移民：買房和移民沒關系。美國買房和移民沒半毛錢關系。真的買房可以移民，美國那麼多的開發商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。

2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發商先作為EB5移民資金用途，移民後50萬美元不是要退還給客戶嗎？那麼不退還，直接買開發商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經不起推敲。

3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變為40萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風險，買房移民是建立在100%成功基礎上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發商的買房移民，有那麼多移民名額嗎？建商工人不算解決就業的。100個名額，就是解決1000個就業機會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區建後用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。

4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，後來發現只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，摺合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？

五、美國NNN商業地產注意事項
1、NNN商業地產。NNN商業地產意思是房產稅、物業費、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業在國內推美國NNN商業地產的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產稅、不要繳納物業費、不要繳納保險的意思。

2、絕對NNN美國商業地產。NNN商業地產不一定房主零責。有的房主需要負責屋頂或結構，有的是房主全部負責的NNN商業地產。房主零責的都是絕對NNN商業地產。所以一般買零責的較好。因為屋頂和結構維修起來花費很大，而且是很大的責任。一旦出事，就是大事情。

3、總公司擔保。有總公司擔保的不一定是好的商業地產。絕對很好的商業地產，不需要總公司擔保。只有房主不放心租金，要求總公司擔保租約履行。商業地產最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區最大。認為總公司擔保的才是好的。其實還是地段是最重要的。

4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩餘租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業地產，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業地產租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。

5、高回報風險計算。很多國人喜歡高回報的商業地產。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩餘租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那麼租金每年9萬美元。如果是好的地段，租客經營很好，應該2年後到期會續租。續租一般會增加租金。比如增加10%，算正常的租金增長，2年後年租金是9.9萬美元，租約是新的10年。到那時，按照6%賣掉，售價將會是165萬美元！2年後65萬美元為什麼不賺？肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了，也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業地產。高回報絕對的高風險。

六、海外房產開發注意事項
1、地段為王，品質第一。有一些賣了幾年的，還在國內推廣的，地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲，地段好，價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了，到底誰賺錢了？家家有本難念的經，裡面的水很深哪。但不管怎樣，地段、品質最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利，開始就失敗了，以後還怎麼玩？剛開始就開始想著歪點子，世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發，企業員工都在盯著呢。高處不勝寒哪，再不小心翼翼，將步入深淵。如果想賺一筆跑路，跑的了嗎？如果品質不好，那名聲完了。只能忽悠國內客戶了。老外一般很仔細的。海外房產開發，到底還是長期工程，和國內賣毛培房不一樣。

2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內做廣告的，其實浪費幾年時間。一般開發到售完，2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的，如果選優良地段，價格適中，快速賣掉，又可以再開發一次了。出售時間長，對老闆、經理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變為敗績。如果有人舉報，被紀委請去喝咖啡，那真是幹活不如不幹。

3、不一定非得和著名開發商合作。其實這是為了在國內增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當地建商合作開發倒是有必要。因為不和當地建商合作，可能當地政府會派人來找茬。和著名開發商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現在見到國內開發商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發商。但海外房產最重要的是地段，而不是誰開發。

4、當地充分調研，法律手續齊全。萬達西班牙大廈項目是典型代表。後任市長不買前任的帳。當地也有反對聲。不能把國內的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發前，最好先調研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。

5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進，房價最高時售出。因為買進到出售，一般需要1~2年時間預售。所以預計2年後房價下跌的城市，最好目前不要買地進行開發。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發。

七、海外舊房重建注意事項
1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很好的。現在洛杉磯價格已經很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建，2014年售出，確實賺了很多錢。300萬美元買舊房，90萬美元建設，700萬美元售出很正常。現在房價高昂，地價也高昂，房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣，完全是靠華人買房。華人現在冷下來，買的人少了，另外現在外匯管制，人民幣出不去，造成海外豪宅價格下跌首當其沖。所以前幾年很好的市場，現在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當地媒體預計悉尼房價將腰斬。我們認為這到不至於，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好學區。比如紐約，翻新、重建最好在曼哈頓，舊金山最好在Palo Alto學區。這樣就是房東市場，買的人多，無形中售價也增高，買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例，現在建好出售，一般有7個買家競爭。在最優地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌，優質房產房子還是有人買。不是優質的就難說了。這也是一種預期保證。

3、資金准備。前提是有資金准備。中型城市50萬美元，大城市300萬甚至更多資金。比如亞特蘭大，40萬美元可以重建一套。資金需要在海外銀行賬戶。最好早早出去，為申請貸款做准備。當然，不貸款也可以。

4、找當地規劃師、建商。當地規劃師熟悉當地規則，和當地政府長期打交道，人際關系較熟悉。熟悉當地法規和熱賣房型，熟悉當地居民情況。最好找當地建商，他們和當地居民熟悉。居民萬一有意見，他們也能擺平。

5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易，隨便忽悠即可，反正不是自己買，花別人的錢心不疼，也沒感覺。舊房重建不一樣，那真是要賺錢的。賣房不一樣，房價即使下跌，租金還在。重建、開發就怕高價買進，房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業性要高多了。沒做過，不懂人士就不要吃這碗飯。

6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心，和海外房產投資是一個道理。除了華人炒作、買房，還有地理因素、人口增長、學區、氣候、經濟發展等因素。現在，華人該炒的已經炒了，一窩風已經過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經炒過了。房價都炒的下跌了。那麼現在重建核心看什麼呢？房價看經濟，經濟看公司，公司看技術，技術看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論，矽谷在5~10年內是可以做的。世界從互聯網到移動互聯網，下一個是什麼？有2個，一個是虛擬現實技術，另外一個是AI人工智慧。這2個都在矽谷公司手裡。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序，自己不會，可以請人。最好和賣家直接談，不要繞過很多中介，每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。

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⑥ 海外購房移民，要經歷哪些基本流程，規避哪

海外購房移民的基本流程

由於地域原因，以及各國購房政策的差異，海外購房者，對於海外購房移民的方方面面都不是十分清楚，許多投資者覺得，海外購房移民比較復雜繁瑣，但一般需要掌握以下幾個必須經歷的流程步驟:

1、國內投資者選定一家靠譜的中介公司，簽訂合法合規的服務協議;

2、做好目標城市以及目標型房產的選擇，並著手辦理商考簽證，准備前往購房目的地進行實地考察；

3、在當地選定心儀的房產，同時開立銀行賬戶，簽署購房合同，支付房產定金；

4、相關購房資料提交移民局進行備案，並在約定時間內付清所有購房款，完成房產注冊，同時准備移民文件；

5、遞交文件，取得有效簽證；

6、前往移民局辦理其餘手續，遞交永久居住申請，並及時的繳納各種各樣的稅費。

上述這些就是海外購房的具體流程，前提條件是，你必須熟悉當地的購房法律和購房移民政策。除了這些基本的購房流程，還必須要知道海外購房的最大風險是什麼？

海外購房，資金風險如果規避

在海外置業遇上的諸多麻煩中，購房款支付首當其沖。海外置業，湊齊房款只是第一步，距真正購房成功還很遠。

全球資產配置沒有想像的那麼簡單

「錢」的問題是困擾國人出境買房的關鍵問題，在這個問題上，各國的管理規定大相徑庭，買房前一定要充分了解了再進入「出手」程序。否則極有可能把投入的錢打了水漂。

根據中國人民銀行發布的《個人外匯管理辦法》和國家外匯管理局根據《管理辦法》制定發布的《個人外匯管理辦法實施細則》規定，境內個人年度購匯總額為5萬美元。這一額度，對於不少海外置業買家完全不夠用，所以為了能成功在海外購房，購房人和中介代理機構想出了不少「招數」。

一、分拆結售匯

這是最簡單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過，對於這種付款方式，限制規定也在增多，相關人士透露，現在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無法動用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。

二、攜帶現金出國

採取這種方式的人現在並不多，因為大額現金出境需要向海關申報，而且海外置業買家一般也沒有這么多的精力和時間反復往返於國內和目的地國家之間。

三、部分銀行推出的海外抵押貸款

這是一種可以獲得海外購房資金的合法渠道，國內某國有銀行就推出了類似的產品，購房人可以在國內存款和抵押房產從而在境外獲得相應額度的抵押貸款。

除了這些被採用比較多的方式外，還有通過海外的朋友幫忙支付、以海外貿易的方式轉移等多種方式，其間都蘊含了一定的風險。

大董建議，海外購房資金安全是第一要務，一定要慎重，不能單純聽信中介人員的口頭承諾，因為一些非法的渠道其中的風險都是不可控的，不建議購房人選擇。所以，購房人還是應選擇合法渠道購得海外房產。

海外購房，當地貸款政策必須門清

除了資金方面的風險要把控，海外購房時當地的貸款政策也是購房人必須了解的。例如，澳大利亞從2017年7、8月份開始，收緊了針對中國購房人的貸款政策，中國人在澳大利亞買房，基本都需要支付全款，無法獲得貸款。如果購房人沒有實現充分了解，先支付了首付款，最終卻拿不到貸款，很有可能會遇上首付款也無法收回的可能。同時，澳大利亞對於偽造各類證明騙貸的行為查處非常嚴格。

⑦ 海外房地產開發商，有什麼想問的么

1、工行每個營業營業網點都有自動存取款機具。 2、工行存取款一體機提供人民幣自版助存款服務，受理面值為權人民幣20元、50元和100元的鈔票。 3、通過工行存取款一體機存款時，一般每次最多存入100張，可以多次存入。

⑧ 購買海外房產的話應不應該選擇一個投資機構呢

您好購買海外房產可以選擇一個優質的海外房產中介或開發商。

海外房產投資，進行海外房產投資，需要注意以下幾個方面：

據統計，當前全球開發地產總資產已超過217萬億美元，大約相當於全球生產總值的2.7倍，約佔主流資產總值的60%，連身為硬通貨的黃金與之相比都不免汗顏。房地產受全球貨幣環境和投資活動影響最大，也是對國內和國際經濟最有影響力的投資工具。

隨著經濟的發展，我國高凈值人群數量不斷攀升。目前，國內的高凈值人群越來越關注資產配置，海外房產投資，尤其是住宅型房產投資受到了許多人的青睞。但是如何投資海外房產還是需要一定的技巧的，下面簡單介紹一下如何投資海外房產。

關注國際變化

與其他風險不同，政治風險事發突然，原因復雜，影響深遠，僅憑自身的力量，一是難以事先研判，二是難以事後處理，所以在海外房產投資之前，投資者一定要做足功課。

關注匯率變化

匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這么長的時間內，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

選擇優質的開發商

國人在海外買房的時候，往往忽略開發商，只知道挑選位置、價格、戶型、朝向、小區環境，認為「大環境」與自家無關。殊不知好的開發商是房屋質量、後期維護等的首要保障。

投資者熟悉這些事項就能讓自己的投資變得更簡單。

⑨ 世界上都有哪些著名游戲公司

1、微軟游戲工作室（Microsoft Game Studios，簡稱MGS），原名Microsoft Game Division，於2002年起使用現時的商標與名字，是微軟的全資子公司，為基於Windows的個人電腦與Xbox及Xbox 360游戲機開發與發行游戲。MGS為數個微軟所有的第一方開發商發行游戲，包括了Bungie Studios與Rare，亦有發行由如Bioware與Bizarre Creations等第三方開發商製作的游戲。

(9)海外開發商擴展閱讀：

在國內，也有很多網路游戲公司，這些公司造就了很多成功的創業者，成就了很多職業選手和游戲主播。很多靠廣告生存的網站，游戲商就是它們的重要客戶之一。而大名鼎鼎的馬化騰、丁磊、雷軍等人掌舵的騰訊、網易、金山等，就是靠游戲生存的。

國內很多玩家都是魔獸的粉，所以一說起魔獸的創造者動視暴雪，大家都比較崇拜和激動。在這些人面前，你不能說其它游戲公司是第一，不然肯定被噴。但是給游戲公司排名，只能依據用戶量和收入水平。而收入水平跟用戶量又是直接掛鉤的。所以，業界公認的比較合理的排名方式就是收入水平。

作為國內最大的互聯網巨頭之一，憑借王者榮耀和代理的英雄聯盟，騰訊在2017年上半年靠游戲獲得了74億美金的收入，以絕對優勢排名第1，比排名第3的動視暴雪的34億美金的一倍還多。而排名第2的則是上半年獲得43億美金收入的索尼。