寫字樓比住宅安全等級高

Ⅰ 住宅房和寫字樓有什麼區別各自的

寫字樓與住宅樓的區別一
土地出讓年限方面：普通住宅70年，寫字樓50年，商用公寓50年，居住公版寓70年；權
使用方面：商用公寓允許公司作為營業地址進行工商注冊登記；
設施方面：出租公寓要求精裝修，電器傢俱齊備；
寫字樓與住宅樓的區別二
物業服務方面：公寓的物業管理是按寫字樓規格管理的，因此要求更高、更好，物業管理收費高於住宅；
審批方面：規劃局、國土局審批標准不同，若公寓商用，土地出讓金比住宅要高。；
售價方面：公寓商用，售價比住宅要高。
寫字樓與住宅樓的區別三
目前，諸多住宅項目以「公寓」出售，主要是由於公寓價格可提升，利潤較大。某些地段寫字樓滯銷，改為小單元公寓則較易出手，房地產政策灰色地帶以及購買者對真正公寓概念模糊等原因造成了目前這種現象。幾年前，廣州市政府有關部門曾出台限制住宅用作寫字樓用途的規定，但由於政策的不完善，仍有較多的公司能在公寓型住宅內辦公並作工商注冊登記，住宅變臉「公寓」當作寫字樓使用，是有可觀利潤可圖的。
我們從不同渠道了解到許多發展商都在計劃或者正准備開發「國際公寓」，特別是在珠江新城和琶洲會展中心等這些廣州21世紀中央商務區，將會打造出具有中國特色的「國際公寓」群。

Ⅱ 寫字樓等級的劃分標準是什麼

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新。

Ⅲ 寫字樓等級劃分，不同等級的寫字樓有哪些要求

寫字樓分為三個級別：頂級、甲級、乙級

A：首先頂級寫字樓的相關標准（參考）：

辦公面積：總辦公面積超過50,000㎡，單層建築面積在1,500至2000㎡；

結構設計：寫字樓大堂要求寬敞，挑高10米以上，架高地台超過15cm；標准層凈高2.7m以上，公共走廊通道寬度2米以上；

停車位配置：150:1的比例配置，即150平米配置至少1個車位，停車場設有自動計費和防盜安全系統；

升降系統：根據5萬方總面積計算，每部客梯服務面積應低於4,000㎡，等待時間低於30秒，配備先進的智能控制系統，客梯與貨梯分區，至少2部貨梯。

營業方式：整個寫字樓項目為一個單一產權，僅對外出租，不對外出售，1-2年內入住率不低於70%

安保系統：24小時監控，安保服務。

配套：有專用的貨運通道及殘疾人通道。

滿足以上條件才能稱作寫字樓等級中的頂級。

寫字樓等級：頂級

B：甲級寫字樓的相關標准

辦公面積：總辦公面積超過20,000㎡，單層建築面積在1000㎡；

結構設計：寫字樓大堂要求寬敞，挑高10米以上，架高地台超過15cm；標准層凈高2.7m以上，公共走廊通道寬度2米以上；

停車位配置：150-200:1的比例配置，即150-200㎡配置至少1個車位，停車場設有自動計費和防盜安全系統；

升降系統：根據2萬方總面積計算，每部客梯服務面積應低於5,000㎡，等待時間低於40秒，配備先進的智能控制系統，客梯與貨梯分區，至少1部貨梯。

入住率： 1-2年內不低於65%；

安保系統：24小時監控，安保服務，

滿足以上條件才能稱作寫字樓等級中的甲級。

寫字樓等級：甲級

C：寫字樓等級中最低的是乙級寫字樓

入住率：不低於50%；

辦公面積：總辦公面積超過10,000㎡，單層建築面積在800㎡；

結構設計：標准層凈高不低於2.5m，公共走廊通道寬度2米以上；

停車位配置：300:1的比例配置，即300平米配置至少1個車位

升降系統：根據2萬方總面積計算，每部客梯服務面積應低於6,000㎡，速度不低於3m/s；

安保系統：24小時監控，安保服務。

寫字樓等級是中的標准可以給到企業選址以參考，不怕被忽悠！

Ⅳ 為什麼寫字樓價格比住宅的貴

因為兩者的功能性不一樣，住房是主要用於居住使用的，很少用於辦公使回用，二寫字樓是屬答於商業性質的，多數為公司、單位辦公的場所，屬於盈利性的，其物業費和管理費等都要高於住房，所以綜合來看，同等地段相比，寫字樓的房租是於鏊高於住房的租金的！

Ⅳ 寫字樓的劃分等級以及劃分依據是什麼

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新

Ⅵ 寫字樓改住宅有什麼利弊

1、理論上，寫字樓的用途是商業辦公，不能住人的。
2、寫字樓為商業用房，產權為40年，內而商品住宅的容產權是70年的。
3、寫字樓的設計為滿足辦公需求，不適合居民長期居住，消防、物業、安全等方面均有隱患
4、日常水電費，寫字樓比住宅要高。

Ⅶ 寫字樓的劃分等級依據

伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新

Ⅷ 多層辦公樓安全等級為多少

按照規范
《建築設計防火規范》GB50016-2014規定，丙類廠房和倉庫，耐火等級為三級，與多層辦公樓之間的（三級）防火間距是最小14米。
而三級民用建築之間的最小防火間距是8米。

Ⅸ 住房安全分哪幾個等級

住房建築結構安全等級劃分為三個等級：

一級：重要的建築物；

二級：大量的一般建築物；

三級：次要的建築物。

至於重要建築物與次要建築物的劃分，則應根據建築結構的破壞後果，即危及人的生命、造成經濟損失、產生社會影響等的嚴重程度確定。

同一建築物內的各種結構構件宜與整個結構採用相同的安全等級，但允許對部分結構構件根據其重要程度和綜合經濟效果進行適當調整。如提高某一結構構件的安全等級所需額外費用很少，又能減輕整個結構的破壞，從而大大減少人員傷亡和財物損失，則可將該結構構件的安全等級比整個結構的安全等級提高一級；

相反，如某一結構構件的破壞並不影響整個結構或其他結構構件，則可將其安全等級降低一級；任何情況結構的安全等級均不得低於三級。

(9)寫字樓比住宅安全等級高擴展閱讀：

根據《建築結構設計統一標准》 （GBJ 68-84）建築結構設計時，應根據結構破壞可能產生的後果（危及人的生命、造成經濟損失、產生社會影響等）的嚴重性，採用不同的安全等級。

建築結構設計的安全性是一個比較復雜、系統性較強的問題,主要包括了安全等級劃分、設計理念和方法以及結構質量的檢驗與控制等,是指建築物具備應有的安全性、耐久性和實用性等基本功能。

目前,在建築結構設計過程中,要尋求質量與經濟之間的最大效益平衡點。所以,在建築結構設計中,為了節約材料或者資源,可能會給建築結構安全性能帶來一定的風險。

Ⅹ 為什麼 寫字樓 價格 低於 住宅

1、消費原因

從消費人群來看，住宅是滿足人們生活需求是必需品，是回許多外來流入人答口置業的首選。而寫字樓卻不是，對於企業，也未必需要購買。

2、佔有性原因

從稅收成本角度來考慮，從而選擇租寫字樓，而不是擁有，而住宅是更多是選擇擁有，兩者的不同也造成了價格差距。

3、供求原因

我國寫字樓的供應量非常大，除了「招拍掛」出讓土地的方式，其他還有不少方法。招商引資，樓宇經濟，村集體用地等。也就是說這些因素在制約著寫字樓的價格讓其鎖定在一定范圍內的同時，也讓它的市場並不能像住宅一樣常常呈現出近似癲狂的狀態。

4、上下游原因

上大量的寫字樓產品其實是比較低端的，不少建造寫字樓的企業並非專業開發商，產品比較一般。而願意去做好產品的開發商比較少，就算做出來了也少有人欣賞，市場對於寫字樓的認知相對來說還是比較少。

5、市場原因

住宅和寫字樓其實是兩個市場，兩套邏輯。寫字樓是根據收益，就是租金回報率來反推它的價值；而住宅不是，是根據它買來賣去，交易的差價，漲了多少，來計算投資回報率的。區別在於，寫字樓只租不賣，沒流動性，而住宅是很好交易的。