美國住宅開發

A. 美國外國開發商開發的商品房多嗎還是都是自建房

美國開發商開發商品房很多，個人自建房子的也有，看地區不同。沿海發達專地區商品房多屬，中部人煙稀少之地個人自建多。

現在美國地產逐步快速回升，我處在美國加州爾灣，這里來買房子的中國人越來越多，去年80%的爾灣的房子都賣給了中國人，但是開發商都是美國人。爾灣跟周邊地區，基本都是開發商蓋的商品房，中國的開發商沒有人到爾灣來開發地產，讓中國人的錢被美國人賺去。

不過貌似中國人也開始慢慢打算了解更多了，因為看到爾灣的美國辛那建築師事務所有全中文服務與網站，說明中國人咨詢量也很多。在美國無論是自建房，還是開發商品房，都要有各種人服務，降低風險，最重要的兩類人就是律師和建築師，律師確保合同文字能保護投資人的利益，建築師能做地產背景調查，能跟政府周旋，能報批各種建築許可，出圖紙，降低成本。對於美國地產開發的商品房和自建房，兩類人都不可缺少。

B. 美國住宅的風格 發展 歷史 急急急

美國住宅中低層住宅（別墅）佔有大部分的比例。輕鋼結構的低層住宅又在 90 年代得到了迅速的發展。除結構體系採用鋼結構外，其它的住宅部件基本上與傳統的木結構體系相同。要想深入了解美式住宅文化，我們應從其淵源方面來探討。

美式別墅的淵源
美國民宅 / 別墅建築豐富多彩、材料及施工方法既繼承了歐洲各國的傳統，又因各地區氣候、地理、經濟條件不同而有所發展，特別是現代建築材料和施工方法的廣泛採用，使美國民宅 / 別墅獨樹一幟，以其經濟、快速、外形美觀多變，內部功能齊全而享譽於世。

美國民宅 / 別墅建築可大致歸類為四種主要建築傳統。古典傳統出自希臘和古羅馬的遺跡。文藝復興傳統源於義大利十五世紀的文藝復興。二者共有許多建築細節。第三種截然不同，只承自中世紀哥特式教堂建築的中世紀傳統。第四種是現代傳統，開始於十九世紀拉丁美洲的西班牙傳統對美國民宅 / 別墅建築影響甚巨。東方傳統，埃及傳統也有所影響。

源遠流長的建築傳統為建築師們提供了無限的創作空間。從時間順序來說，美國民宅 / 別墅建築經歷了十六世紀到十世紀初的殖民地式（包括後中世紀英國式、荷蘭殖民地式、法國殖民地式、西班牙殖民地式、喬治式、亞當式、早期古典復興式），十八世紀中葉的浪溫主義式（包括希臘復興式哥特復興式、義大利風格式、外國情調復興式、八角式），十八世紀末的維多利亞式（還可細分為多種形式），十九世紀上半葉折中主義式（包括英法風格的殖民地復興式、新古典式、都鐸式、大別墅式、西班牙折中主義式、曼特瑞式、村鎮復興式、現代風格的大草原式、工匠式、現代主義式和國際式），十九世紀下半葉的現代式，新折中主義式和當代式等等。

美國民宅 / 別墅建築設計師發掘傳統，不拘一格，建造了多姿多彩的民宅 / 別

墅建築。另一方面，現代技術的發展，生活方式的改變，生活節奏的加快，對美國民宅 / 別墅建築的影響甚巨。幾十年來，可容光煥發兩輛車的大車庫成為民宅建築最引人注目的部分，象徵財富和地位。然而，隨著汽車普及，人們開始厭倦了車庫對房屋的主宰，又去尋求新的表現方式。

住宅功能分區的合理利用
公共活動空間

美式別墅公共活動空間的功能分區比較明確，如客廳、餐廳、家庭廳及室外門前花園及屋後休閑平台等，但功能分區之間又有相互的聯系，各空間之間具有連續性和流動性。客廳一般布置在正門入口的旁邊，主要起會客的功能，而家庭廳是家人休息、娛樂的場所，具有一定的私密性。家庭廳與客廳之間常常有牆分隔，但一般距離較近。與客廳、家庭廳聯系比較緊密的是正餐廳（美式別墅一般有兩個餐廳，廚房常常帶一個小餐室或早餐廳）。較大一點的房子可能有更多的公共活動空間，如游戲房、家庭影院廳等。美式別墅公共空間另一個特點是充分利用了室外空間，在別墅的後院，一般布置有較大的活動平台，家人可在傍晚的時光在那裡休息談天。由於美式別墅可提供較多的公共活動空間，因此，如舉辦酒會或聚會將是非常實用和方便的。

卧室及私秘空間
美式別墅的卧房是住宅中重要的私人空間。住宅的主卧房不光是片面的把面積增大，而是更注重使用的舒適與方便。一般主卧房除設有寬大的卧室外，還配有休息區、書房、主人更衣室及功能齊全的主人衛生間。衛生間配有沖浪浴缸、淋浴間、雙人洗面台等。

廚房及設備用房

廚房作為住宅的活動中心來布置，一般面積都在十平米左右，因為舒適的備餐操作空間不僅為人提供了良好的工作環境，家庭成員之間的交流也常常在這一良好的環境中進行。另外，住宅中的洗衣房、設備房、餐具房等也常常單獨布置，充分體現其功能的專用性。

簡約精緻的室內裝修
美式別墅的室內裝修注重格調而並不一定講究奢華，一般的廳房之中沒有

太多的裝飾線條，而有裝飾的地方則做到簡約、精緻。別墅絕大部分的裝修均由承建商一步到位，如壁櫥、壁爐、廚房櫥櫃及家用電器、衛生潔具、地板（地毯）、燈具等。而裝飾部分則留下來給業主自由發揮，如窗簾、壁畫、可移動的傢俱、工藝品等。

C. 1、我國的土地制度是什麼 2、美國洛杉磯的住宅開發模式是什麼

根據我國《憲法》《土地管理法》及其實施條例的規定，我國土地專使用制度內容包括以下屬方面：
土地的權利歸屬制度。《土地管理法》規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即土地所有權由國家代表全體人民行使，具體由國務院代表國家行使，用地單位和個人只有使用權；農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；其中已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。

美國的我真的不懂了

D. 怎樣投資全美國住宅和商業地產

1、中國人在美國的投資增長很快。其中，企業投資主要以拓展業務的戰略投資為主，而個人主要以規避風險、保障財產安全、博取較高收益的財務投資為主。在個人投資中，不動產投資（包括住宅地產、商業地產、開發土地、農林用地和礦產資源等）又佔了很大。
2、中國人一貫重視「實在」資產的特點。不過，中國人在美國投資不動產的業績，卻差別很大。住宅是中國人較為偏好的投資品種，熱門的往往不是最好的。住宅投資的好處是進入門檻極低，便於個人操作。缺點是回報不理想。
3、經濟好的時候在美國投資income property，租金＋增值—房產稅而計算出的年收益率可達10％到20％。洛杉磯和洛杉磯周邊有很多值得投資的房產，很多華人選擇購買學校附近的房子，價格都在50萬至100萬以上，這些並不是我所說的那一類。
4、洛杉磯的downtown周邊每年吸引著大量的外來務工人員以及剛畢業的大學生／研究生前來就業，這直接推動了公寓租金以及很高的租售比，也因此成為了投資incomeproperty最好的選擇。
5、洛杉磯城市作為全球范圍內為數不多的經濟上、文化上、氣候上迷人的城市，正吸引著越來越多的年輕人和移民者，再加上最近利好的美國經濟（相對於中國），房價升值潛力巨大。

E. 美國的房子如何建

美國人先在房產開發區修建好寬敞的大馬路，並在馬路邊建造好樣品房，供人參觀。需要買房的人看到報紙上的房產廣告，就驅車前來作實地考察。他們除了走進樣品房細細觀察外，還要開著車觀察周圍環境，看已經喬遷搬進新居的是些什麼樣的人，然後自己選擇滿意的空地，讓房產商在上面插一個寫有「此處已經有人定購」字樣的標識。接著再選擇房子的式樣，辦理相關手續，然後房產商就開始動工建房。 建房的地下基礎工程和我們沒有太大的差別，用水泥、鋼筋建造。上面的部分都是現成的材料，大卡車運來後工人像玩積木一樣把材料「組裝」起來就行。建房使用的磚很少，主要材料是加工好的木料和一些復合板材，門窗也是工廠早就生產好的，屋頂上放的「瓦」，也非我們所經常見的瓦，而是一種新型復合材料。這些材料運輸和安裝都很方便，可省去不少人工。在美國，請一個人工干一小時的活起碼需要花八美元，一天工作八小時就需要付給六十多美元。所以他們建房一般都採取「短平快」的方式，工人之少、速度之快是中國建房無法相比的。 建築工人使用的工具也都比較先進，沒有什麼重活，按照施工圖紙拼拼裝裝，一般人經過短期見習都能夠勝任。工程的質量抓得很緊，各個環節一絲不苟。如果房主住進去後發現質量問題，一年內可讓他們返工。

F. 美國住宅的設計特點有哪些

美式風格實際上是一種混合風格，有別於歐式的建築風格是逐漸發展演變專而來的，屬美式風格是在同一時期接受了許多種成熟的建築風格影響。
美式建築，尤其是住宅，是集當今世界建築精華之大成，又融合了美國人自由、活潑、善於創新等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進、最人性化、最富創意的住宅。
1、全地板採暖系統 使用地板採暖，地面溫度可以達到24℃以上，室內溫度梯度接近理想溫度梯度，適合老人、小孩、女性，人體受熱從腳心開始，增進血液循環，舒適程度最高；
2、人車分層的純洋房景觀小區；
3、走廊為建築設計一大重點；
4、凸窗是美式風格建築的一大特色特別對於閣樓上傾斜的凸窗，更適合利用良好的樓層視野和低矮私密的風格特色，在其中訂制尺寸適宜的窗前卧榻。

G. 我看到現在有美國住宅的項目，想問買美國當地的房子對於移民有幫助嗎

很明確的告訴你，在美國買房子對於移民是沒有幫助的，外聯出國的西雅圖專大都會中心商業住宅II期項屬目，這是一筆投資，並不是說你參加了這個項目就在美國當地有房子了。這個算投資，回報就是美國綠卡。關鍵是這些投資款到期了會返還給你。要買房移民你就考慮西班牙、葡萄牙的買房移民項目了。反正外聯出國這些都有，你可以找個顧問咨詢一下。他們會針對你的個人情況，給你一個移民方案的。

H. 美國房地產開發最主要的特色！

一 所有權：美國：美國憲法規定：美國房產所有人有土地和房子的完全所有權，任何人無權侵犯。房產所有人有權買賣，贈送，房產所有人死後，合法繼承人有權繼承這些財產。二 徵用：指國家為了公共利益需要利用房地產的土地而徵用房地產，例如道路建設，公共場所和設施建設等等：美國房產所有人必須依法接受國家徵用，並取得合理補償 (一般是略高於市價）。三 房屋期限：美國：美國房屋沒有居住期限，一旦擁有，可以無限期居住、使用下去，但必須符合安全標准，美國有專門的安全檢查機構，可以根據法律規定對房屋的安全性進行檢查，一旦發現房屋存在安全隱患，就會通知房主進行維修，不予維修，將進行重罰。四 房屋擴建和土地用途：美國：房屋擴建和較大的改建必須經過政府批准，同時取得社區鄰居的同意。房屋和土地的用途都需按規定執行，若想改變用途，必須經過政府批准，而且還要取得社區鄰居的同意。美國的社區較嚴格的規定有，住宅區的房子只供居住，不能改成零售商店，商業區的商店只能作為商店，一般晚上不能主人。五 居住：美國：美國沒有戶口制度，美國人可以隨意居住在美國的任何一個城市和農村。美國人喜歡變動住所，因此每天都有許多人搬遷，美國人非常注意隱私權，一般情況下，未經房子所有人同意，不能隨意進入私人房子，包括房子周圍的私人花園（美國的住宅一般都有前後和左右的空地，一般建成花園和草地）。六 出租：美國：美國的房子可以出租，出租時，房主和租戶應當訂立合同（合同一般有標准格式），房主應當對房屋的適用性和安全性負責，房屋出現問題（例如漏水，廁所不能使用等，房主必須負責維修，租戶則必須注意維護房子，不得損壞房子，否則應當賠償。房子出租只包括洗衣機，乾衣機，電爐（有些有洗洗碗機），不包括其它傢具。

I. 美國和日本現在每年地產開工面積分別是多少

美國之所以能基本避免住宅價格如同股市一樣大起大落,原因是有一套抑制房地產泡沫瘋狂增大的機制,其中的重要手段之一就是住房貸款利率。 美國的貸款利率幾乎是每天都在變動,尤其是美國長期國債收益率的變化,勢必影響到固定貸款利率。而長期國債的走勢,與美聯儲短期利率和金融界對長期經濟發展趨勢的評估等多種因素密切相連,尤其是一旦美國的央行利率發生變化,貸款利率馬上跟著調整,這就為中央銀行提供了一個非常有利和靈敏的杠桿,藉以調控房地產價格走勢。 其次,美國的炒房代價很高,這就將一般人拒絕在炒房圈之外,大大縮小了炒房人群,壓低了房地產泡沫的破壞力。美國人賣房,手續非常復雜,一般要有代理,而買賣各方的代理,一旦成交要從各自的客戶手上收走相當於房價3%左右的手續費。以獨棟樓接近於全國均價20萬美元計算,買賣雙方成交後,要向中間代理支出1．2萬美元左右的手續費,這還不算買方貸款要支付的2000美元上下的手續費,以及過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。一般而論,當一棟中等價格的獨棟樓最後過戶到買方手上,買方要支付的各種明暗費用高達1萬美元上下。如此高的費用,嚴重製約了大多數人炒房。因此,如果大多數美國人都能炒房,房價的起伏波浪將非常巨大。 第三,房屋本身的維持費用相當昂貴。擁有房地產就得年年上稅,一般稅率在1%到1．5%之間,中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子還要上保險,因一旦房屋失火或被水淹等,保險公司就要賠款,從而,銀行可照常收回自己的貸款,因此,要貸款買房,給房子上保險就成為了放貸銀行的第一要求。一般房子每年的保險費也將近1000美元。 第四,美國政府的稅收政策只對房屋擁有者的第一套住宅傾斜,如貸款利息可以抵稅等。如果是非自住房屋,則在貸款利率、出租上稅等多方面,都將無法享受第一住房的優惠,從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用,明顯降低了房地產投機的吸引力。 第五,房子出售後的盈利,自用住宅可享受50萬美元的盈利免稅,但非自用住宅出售時的盈利就得作為收入納稅。 第六,美國關於住宅業的統計非常及時、詳細,每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比,以及房價上升和租房費用上升對比指數等等,每天都可在政府及相關網站上查到,且比較准確,這不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據,也增加了民眾買房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。 日本是亞洲率先進入發達國家行列的國度，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當於上海靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，兩間朝南，帶停車位的房子，實用面積90平方米(建築面積達120平方米)，價格不過4000多萬日元，合人民幣360萬元，即建築面積算每平方米3萬元人民幣，而日本白領收入相當於上海的五倍，可見上海靜安寺的房價之高。 然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整後逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由於日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到21世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪增長周期。 日本房地產泡沫的破滅給世人很多警示，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控；其二是房地產更多的是用於解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報；其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。另一方面也說明，投資者應該用唯物主義的觀念去看待事物，必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑或否定的態度，那個神話就是價格會永遠不斷上漲。日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放鬆對金融行業的諸多限制，幫助投資者建立房產投資信託，主要用於設立商業地產投資的互助基金；三是政府調整了建築標准以便於開發商的房地產項目開發，比如高度限制，並縮短了建築方案的審批時間，鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明，這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。