房地產開發商拆遷住戶流程

❶ 請問天津拆遷房地產評估的具體流程是什麼作為住戶應該如何准備謝謝。

您好，可以參考一下《天津市國土資源和房屋管理局關於房屋徵收評估等事項的通知》，如果有其他不懂的事項，建議提供詳細信息聯系專業律師進行咨詢。
津國土房拆〔2011〕227號
各區、縣房管局，有關單位：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院令第590號)、《國有土地上房屋徵收評估辦法》(建房〔2011〕77號)和《關於貫徹實施<國有土地上房屋徵收與補償條例>有關問題的意見》(津政發〔2011〕第20號)，現就房屋徵收評估和執行政府規定租金標準的公有租賃房屋補償有關事項通知如下：
一、房地產價格評估機構確定
項目建設單位依法取得建設項目批准文件後，區、縣房屋徵收部門在天津市國土資源和房屋管理局政務門戶網站上發布信息，將房屋徵收范圍、房地產價格評估機構報名時限等內容進行公布，具有相應資質的房地產價格評估機構可以在報名時限內提出房屋徵收評估作業申請。報名時限不得少於3日。
報名時限結束後，區、縣房屋徵收部門根據《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)核實申請房屋徵收評估的房地產價格評估機構資質等級，符合條件的列入備選范圍。
區、縣房屋徵收部門在房屋徵收范圍內發布投票選擇房地產價格評估機構公告，公告內容包括：符合條件的房地產價格評估機構名單、被徵收人協商時間、投票時間、投票地點等。被徵收人在選擇房地產價格評估機構公告規定時間內沒有投票的，視為放棄投票權利。
在公證機關監督下，區、縣房屋徵收部門組織被徵收人投票，投票結果一致的，按照投票結果確定房屋徵收評估單位;投票結果不一致的，將得票最多的房地產價格評估機構確定為房屋徵收評估單位，當其得票相等時，採取抽簽方式確定房屋徵收評估單位。
房屋徵收評估單位確定後，公證機關應當當場公布結果。
二、房屋徵收評估
按照被徵收房屋類似房地產市場價格評估的，應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等因素。
按照被徵收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格評估的，以被徵收房屋所處區位(是指所在街、鄉鎮行政管轄區域內)新建普通商品住房市場評估確定基準價格，並結合被徵收房屋的狀況在5%以內進行修正;被徵收房屋所處區位沒有新建普通商品住房的，以相鄰區位新建普通商品住房市場評估確定基準價格。
房屋徵收評估單位應當將初步評估結果在房屋徵收范圍內公示7日，聽取被徵收人意見。
區、縣人民政府作出房屋徵收決定並公告後，房屋徵收評估單位應當向區、縣房屋徵收部門提供委託評估范圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告單。區、縣房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告單。分戶評估報告單估價時點為房屋徵收決定公告之日。
被徵收人要求按照類似房地產市場價格補償的，應當自收到分戶評估報告單3日內向區、縣房屋徵收部門提供書面申請。區、縣房屋徵收部門接到申請後2日內，應當通知房屋徵收評估單位按照被徵收房屋類似房地產市場價格評估，並在5日內出具分戶評估報告單。
三、復估及專家委員會鑒定
被徵收人或者區、縣房屋徵收部門對評估結果有異議，應當自收到分戶評估報告單之日起10日內，向原房屋徵收評估單位書面申請復核評估，並指出評估報告存在的問題。原房屋徵收評估單位應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
被徵收人或者區、縣房屋徵收部門對原房屋徵收評估單位的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向天津市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
天津市房地產價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經天津市房地產價格評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告，天津市房地產價格評估專家委員會作出的維持評估報告的鑒定意見為最終評估結論;評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房屋徵收評估單位應當改正錯誤，重新出具評估報告。
四、執行政府規定租金標準的公有租賃房屋補償
徵收執行政府規定租金標準的公有租賃房屋(以下簡稱「公有租賃房屋」)，住宅房屋按照被徵收房屋補償金額的5%給予被徵收人補償，按照被徵收房屋補償金額的95%給予房屋承租人補償;非住宅房屋按照被徵收房屋補償金額的20%給予被徵收人補償，按照被徵收房屋補償金額的80%給予房屋承租人補償。
本通知自2011年6月8日起施行至2016年6月7日廢止。公有租賃房屋承租人享有本通知中被徵收人投票選擇房地產價格評估機構、申請復估及專家委員會鑒定等權利，並承擔相應義務。

❷ 房地產拆遷流程及相關所需文件資料

住戶拆遷同意確認簽名（小區或村需90%以上簽名）——進行住戶及人口登記內——進行拆遷住宅容的有產權、無產權、臨時建築面積測量和登記——建立拆遷補償方案（租金補、營業補償、裝修補、有產權、無產權、臨時建築補償）——如有回遷新方案設計和意見征詢——交舊改拆遷街道、區、市審批
——與住戶簽拆遷合同

相關文件主要包括：住戶拆遷簽名同意書、相關產權登記及測量文件、確認補償方案、確認設計方案、相關改造協議和合同、政府拆遷批復、拆遷合同等等

❸ 做房地產開發商都要具備那些流程和條件

房地產開發流程（詳細）

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立准備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核准
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批准項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批准證書
10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委託作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保「三廢」治理方案
9、委託環境影響評價並報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委託地質勘探
12、委託初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、徵求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委託釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委託地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用
17、徵用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）
2、資金佔用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委託進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費（周轉費）
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助 費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標准備
18、招標通告
19、編制招標文件並核准
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核准，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書並送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的「三通一平」
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建築行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委託招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工雜訊擾民補償費
32、佔道費
33、固定資產投資方向調節稅

❹ 房地產公司摘牌土地以後才可以拆遷，那原來土地上的住戶就由開發商搞定，政府掛牌的時候會徵求他們的意見

一般，城市規劃條例中，屬於劃歸舊城改造的區域，政府都會通過論證會和公示來征詢民眾的意見，所以只有屬於舊城改造的地塊才會毛地掛牌！

❺ 誰能給我說說關於房產拆遷的流程和方式 是政府負責拆遷還是開發商負責拆遷

開發拆遷流程：首先是項目建議書和可行性研究報告報發改委或者計劃委員會審批通過，同版意立項權----控制性規劃和詳細性規劃報規劃局審批，同意規劃條件------進入征地階段------由政府發布拆遷公告和補償辦法------委託拆遷公司-----同戶主簽訂補償協議----支付補償費用-----拆除原有建築和設施------九通一平-----交給國土局掛牌。
國家建設項目由政府主導並出資，帶專業拆遷公司，代替政府出面簽訂補償協議和具體事宜。
開發商項目由政府主導，開發商出資，政府部門和拆遷公司負責簽訂補償協議和具體事宜。
個別地方由村、鎮政府同戶主簽訂補償協議。

❻ 詳細的拆遷流程

拆遷流程是拆遷活動必須依照法定程序進行的具體體現，了解拆遷流程會使我們對整個拆遷環節有一個概括性的把握。

1、頒發拆遷許可證

取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎。

單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

2、發布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

3、拆遷補償協商

拆遷公告發布後，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協商階段。

(2)、另一種情況是，經過平等、自願、合法的協商未達成拆遷安置補償協議。

4、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、拆遷實施階段:

(6)房地產開發商拆遷住戶流程擴展閱讀：

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。

拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發後，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。

拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：

市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場評估價

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序。

選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

交易均價

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。

重置價

重置價是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平。

判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。

❼ 開發商拆遷前需要什麼手續

開發商要想成為合法的拆遷人，就要申請領取房屋拆遷許可證，並向縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門提交下列五項材料：

1、建設項目批准文件；

2、建設用地規劃許可證；

3、國有土地使用權批准文件；

4、拆遷計劃和拆遷方案；

5、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

(7)房地產開發商拆遷住戶流程擴展閱讀：

《拆遷條例》對拆遷的補償規定：

第十七條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第十八條徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

❽ 拆遷流程和開發商和拆遷公司關系

國家規定開發商不允許自己拆遷,他們沒有拆遷的權利.,因為國家怕出錢人摳老百內姓的錢. 所以開發商要請有容拆遷資質的單位來進行拆遷和協談.其實拆遷辦對開發商和拆遷戶都是一個制約作用,一方面怕拆遷戶亂要錢,一方面怕開發商坑老百姓, 其實拆遷辦的目的是好的，但是這行業潛規則太多,拆遷辦也是象這開發商的,!
只能告訴你一條路,不要找任何熟人,談歸談,最後在走,!一定比前面走的佔便宜. 這個方法顯然是比較困難的, 因為當釘子戶也要有一定本事,也要頂的住拆遷辦的手段,! 只能說到這里了, 本人武漢從事拆遷工作5年。!

❾ 在拆遷中政府，實行拆遷的人，房地產開發公司。三者間是怎樣一種關系

拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，並對其所受損失予以補償的法律行為。城市的發展是一個不斷進行再建設的過程，隨著我國經濟體制改革的順利實施，社會主義市場經濟的逐步建立，生產力得到空前的發展。為了城市的整體規劃，有時也為了國家專項工程建設的需要，有必要對原有建築房屋進行拆除、搬遷，達到整體的整齊劃一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用。
---------以上概念依據《網路》
---------以下觀點依據《fan0000000網路》
一、政府。
首先，拆遷必須符合城市建設規劃要求和經過政府批准，所以，政府在拆遷中居於主導地位，屬於領導者。
其次，拆遷必須依據《城市房屋拆遷管理條例》，對於各方的行為，政府應進行監督、指導，屬於監督者。
二、開發商
開發商是在整個活動的最重要參與者。根據開發商進入拆遷的時間段不同，其工作量也不近相同。有些拆遷，政府負責拆平，而大多數情況下需要開發商自己拆平。拆平是整個拆遷工作中最重要的一步，也是問題、矛盾最集中的一步。之後，就是辦理相關證件、蓋房、賣房、交房了。
三、原來的居民
如果已經確定了要拆遷，原來的居民只能是選擇搬走---再回來，或者搬走---永不回來，往往後者會比較多。經歷過搬家的人都懂得，「再搬一次家還不如殺了我」；更重要的是，新蓋的房子，你不一定買的起。總之，原住民絕對是付出最多，收益最少的。
總之，看起來一切都是很美好的，美化了城市、官員贏得了政績、開發商裝滿了荷包、GDP 獲得了增長，財政收入獲得新高、"老百姓"住上了新房。。。。。
從此，他們幸福的生活下去。。。。。。

❿ 政府拆遷和開發商拆遷有什麼區別

1，補償方面：

如果說是征地（政府拆遷）的話，那就是給多少補償就是多少，政府征地必須依照國家標准補償；開發商拆遷的話，是委託拆遷公司跟你們談，就有商量的餘地!

2，用途方面：

政府征地一般是城市開發，如鐵路；開發商拆遷一般是商業住宅改造。

3，拆遷手段性質：

政府征地是強制性的，開發商拆遷可以有商量餘地。

(10)房地產開發商拆遷住戶流程擴展閱讀：

土地徵收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和許可權將農民集體所有的土地轉化為國有土地，並依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。

徵收土地具有以下特徵：

(1)征地是一種政府行為，是政府的專有權力

(2)必須依法批准；

(3)補償性。要向被徵用土地的所有者支付補償費，造成勞動力剩餘的必須予以安置；

(4)強制性。

(5)權屬轉移性。土地被徵收後，其所有權屬於國家，不再屬於農民集體。

參考資料：網路-徵用土地