國有直管公房非住宅調整租金辦法

A. 有誰知道直管房的有關規定

各地對直管公房的規定不盡相同,下面以某市對直管公房有關規定為例:
為了加強對直管公房產權、產籍的管理，依法管好直管公房，保護國家財產不受損失，促進我市房地產業的發展，使直管公房權屬管理逐步走向制度化、規范化、根據國家建設部有關精神，特對加強直管公房的權屬管理作如下規定：
一、直管公房的產權性質屬國家所有。不得出讓、轉買、交換，。如特殊情況和國城市建設需要處置國有房產時，必須申報房地產管理局批准，並將處置後的資金全部上繳局計財科。
二、直管公房的動遷，必須按直管公房動遷的審批許可權及程序履行審批手續。因危房改造動遷直管公房，首先由局危改辦公室審核動遷范圍。下危改計劃書，通知房管所立項，填報 公房危改（拆遷）調查表 ，由局房管科審核，轉局拆遷科下發准遷通知書。對直管公房進行丈量計價方能進行動遷。未經領證者，不準拆除公房。
因建設需要，凡動遷直管公房的單位（含局屬開發單位），必須向房地產管理局拆遷科申報，由局危改辦公室、房管科按上述程序審批。經主管局長批准簽發，再由本轄區房管所與動遷單位按照沙房（1988）4號文件要求，簽訂擴遷安置還原產權協議書後，方能動遷。
動遷完畢，應及時辦理產權變更登記手續。
三、凡涉及拆遷 有歷史遺留問題 （含落實私房政策的房產），一律由本轄區房管所認真審定報局房管科核定產權，方能拆除，任何部門、個人無權處理。
按照國務院（83）194號精神執行。要嚴格控制用公款購買私房。拆遷自留房不得隨意擴大面積或高額收購。
四、凡拆除工商營業用房和非住宅用房，必須無條件就地歸還原使用性質和建築面積。
回遷後的計租標准一律按沙價費（1990）第192號文件規定執行。新承租戶可執行新房新租或協議租金，租價標准參照沙房（1988）36號文件執行。有關直管公房的接管范圍和接管程序必須按上級有關精神辦理。
五、凡屬直管公房還原房屋竣工後，由本轄區房管所報告局修建科匯同有關部門組織驗收，並簽發房屋驗收證明書後方可組織回遷。
六。直管公房回遷安置後，各房管所必須及時繪制圖卡，核定資料在七日內將新房安置的基本情況和 分戶使用情況表 及時上報局房管科備案。經局產權科審核產權發證後由房管科通知該所辦理異動報表。

B. 非住宅類直管公房是什麼意思

非住宅來類，也就是用於商業自用途的房產；直管公房，應該是屬於政府部門直接管理的辦公用房。比如河南大學科技園辦公園區，屬於機關直接管理的，對企業出租或出售。
其他公房，有黨政機關辦公用房、高校辦公用房等等機關單位、事業單位的用房，這些用房目前一般會採用師慧黨政機關辦公用房管理系統或者師慧高校房產管理系統進行管理。

C. 非住宅公房拆遷，承租人如何補償

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：「拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。」
對拆遷房屋承租人的補償方案有：
1、作為承租人，既可以和房主解除租賃關系，也可以要求房主在房屋拆遷後繼續履行租賃合同；
2、承租人要求繼續履行租賃合同的，拆遷人就必須對被拆遷人進行房屋產權調換，產權調換的房屋仍由原承租人承租，只是必須與被拆遷人即原房主重新訂立房屋租賃合同。
對拆遷房屋承租人的補償項目一般有：
1、搬遷費，又稱搬遷補助費
《拆遷條例》第三十一條第一款規定：「拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。」如果被拆遷人與承租人就該項費用有約定的，按約定辦理；若無約定的，則「當房屋由房屋承租人使用時，發給房屋承租人。」
2、提前搬遷獎
規定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵費。如：北京市政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(2001年11月1日起施行)第三十二條規定：「被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。」搬遷獎勵費的支付按搬遷費的支付原則辦理。
3、臨時安置補助費(過渡費)
《拆遷條例》第三十一條第二款規定：「在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；……」第三十二條第二款規定：「因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；……」故當承租人自行安排住處的，則應獲得相應的臨時安置補助費。
4、停產停業損失
《拆遷條例》第三十三條規定：「因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。」據此，若因拆遷造成承租人停產、停業的，則承租人有權要求獲得相應的補償。
5、添置物品的補償
《合同法》第二百二十三條第一款的規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。」承租人改善或者增設的物品主要體現為對房屋的裝修及添置的相關設施，如承租人與被拆遷人就此項改善或者增設物品有約定的，則按約定處理；如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補償款應支付給承租人。

D. 中國公房拆遷補償辦法

國家直管公房拆遷補償安置 第三十八條 拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執行，停收租金。 第三十九條 國家直管公房拆除後，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經營管理規定的情況下，可優先與房產經營管理部門按照安置房屋租金標准簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。 第四十條 拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建築面積在50平方米內不結算差價，超面積部分按成本價結算。 第四十一條 拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調整租金，拆遷人按新調租標准支付。 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 公房拆遷補償款的歸屬確定了公房承租資格後，拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。《城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規定，拆遷市和區、縣人民政府所有、並指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房後作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬於應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，並分別上繳或者返還。《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對於所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對於所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有許可權的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據《城市房屋拆遷管理辦法》規定，拆遷補償的受償方為被拆遷人，即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置後才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。

E. 政府規定租金標準的公有非住宅房屋

主要有工抄商業用房、襲金融業用房、自收自支事業單位用房、財政撥款行政事業單位用房幾類，具體可以參考http://lib.kmu.e.cn/dffg/TJS/2273.htm

F. 直管公房拆遷什麼政策

公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權後，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人，可以將公房使用權再次上市交易。

合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優先權。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權。

此外，中央在京單位自管公有住房使用權和其它單位自管公有住房使用權交易，經產權單位同意，也可參照此通知，將公有住房使用權上市交易。

《合肥市直管公房管理規定》

第二十三條凡拆遷人拆遷直管公房，必須在協議規定期限內歸還產權，不得以任何借口出售或出租；拆遷非住宅房應在原地或就近歸還產權。

第二十四條回遷安置時，因承租人個人增購或承租人所在單位代增購房屋面積形成產權交叉者，按下列規定執行：

（一）承租人增購的面積，由承租人委託出租人管理。承租人也可按房改政策規定，購買直管公房產權；

（二）承租人工作單位代增購的面積，由承租人工作單位委託出租人管理或將增購面積的產權移交給出租人；

（三）非住宅承租人增購面積可以委託出租人代管，也可自行管理，但必須服從出租人統一管理。

(6)國有直管公房非住宅調整租金辦法擴展閱讀

持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。公房使用權交易前，當事人雙方應當簽訂書面協議，協議簽訂後，當事人雙方持相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續。

相關材料包括申請書；雙方當事人身份證明；公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；房屋所有權證和共有人同意意見書。

當事人因故不能親自辦理相關手續的，可以委託他人代為辦理。受委託人應當提交當事人出具的授權委託書。以公房使用權交換住房產權，當事人雙方須按規定到房地產行政主管部門辦理交易及產權變更登記手續。

除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其它直管公有住房均可上市進行交易。

G. 公房變更承租人，有什麼法律條文嗎

相關法律條文如下：

一、《合同法》第二百三十四條規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

1、原承租人死亡或外遷;

2、與原承租人為同一戶籍;

3、是原承租人的家庭成員;

4、與原承租人共同居住二年以上;

5、沒有其他住房。

二、該條解釋條款規定，公房承租人的確定大致分三種情況：

1、原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更後的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。

3、原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住並交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。

(7)國有直管公房非住宅調整租金辦法擴展閱讀

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，並且租金按照政府規定的租金標准執行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和轉租，應當提交房地產權證或授權委託書、租賃（轉租）合同、租賃當事人的身份證明；公有居住房屋轉租，應當提交租用公房憑證、轉租合同以及租賃當事人的身份證明；將公有居住房屋轉租給外來流動人員的，還應提交《房屋租賃治安許可證》。

承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國（境）定居的，應當同時按規定調整租金標准。

H. 國家規定租金標准

房租改革應以住房租金的構成因素為基礎。它是確定住房租金的依據，不同的構成因素，形成不同的租金標准。租金標准有：

(1)商品房租。即住房的理論價格，它是體現住房的商品價值的租金，由折舊費、維修費，管理費、稅金、投資利息、保險費。地租、利潤等八項因素構成。這種租金標准不僅能實現住房的擴大再生產，而且能使經營者獲得一定利潤而提高住房經營的活力。

(2)市場租金。是在商品租金的基礎上，反映住房供求關系而出現的一種租金。這個租金圍繞著商品租金上下波動，從而調節住房供求關系。當市場上住房緊缺時，它的價格可以高於它的價值，從而起到限制消費，促進生產的作用；當市場上住房過剩，它的價格可以低於它的價值，從而達到刺激消費，限制生產的目的。因此，市場租金主要是在一定時期內，起調節生產和消費的作用，從而達到供需的相對平衡。

(3)成本租金。體現住房價值的最低經濟界限，它由折舊費，維修費，管理費、投資利息、稅金等五項因素構成。成本租金只能實現住房的簡單再生產。

(4)決策租金。是國家根據當時的政治、經濟的需要，職工的承受能力或其他因素而決定實際執行的租金。決策租金根據政策的變化而變化，可高可低。目前的低房租可以說是國家福利政策下的決策租金。又如煙台市在住房改革中測算出的(1987年)成本月租金每平方米為1.53元。市政府考慮到財政、企業、個人的承受能力；確定月租金1.17元，為成本租金的83.7%。目前試點城市實施的准成乍租金，實際上也是決策租金的一種。
各類住房租金標准與人們對住房的需求千子接關系，租金標准越高，人們對住房的需求越低，租金的標准越低，人們對住房的需求越高。我們要正確運用租金標准這個經濟杠桿爭調節人們對住房的需求。