商改住住宅漲價

1. 如何理解房子是用來住的、不是用來炒的可採取什麼措施來保證讓全體人民住有所居

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。可採取以下措施：
1、出台相關法律法規確保房地產市場健康穩定發展，嚴厲打擊開發商囤地居奇而不建房、捂盤惜售、夥同其他組織哄抬房價、拒絕住房公積金貸款、搞所謂的全款優先、暗中勾結炒房分子製造假銀行流水單或收入證明而騙貸、勾結金融組織騙取消費貸而拼湊首付款等擾亂市場的違法違規行為。
2、合理限購。針對房地產市場供應緊張的熱點城市，採取嚴格的限購措施，對於手中已持有2套及以上住房的家庭，取消購房資格；針對為騙取購房資格而假離婚、假分戶等違法行為，加大處罰力度。針對房地產市場供應嚴重過剩的城市，可適當採取鼓勵農民進城購房等措施去庫存，同時要適當減少當地住房土地供應。
3、合理限售。針對房地產市場波動較大的熱點城市，嚴格採取限售措施，凡取得兩證未滿兩年或更長年限的房屋不得交易過戶。嚴厲打擊組團搶購、勾結金融機構倒買倒賣、吸收社會存款集資炒作房地產等違法行為，必要時出台相關法律法規，加大處罰力度。
4、合理限價。針對房地產市場價格急劇上漲的熱點城市，可採取合理限價措施，嚴格實施房屋交易過戶價格備案限制措施，即交易過戶價格不得高於上次交易過戶備案價格。嚴格篩查大額消費貸、信用貸的資金真實流向，禁止流向房地產市場，避免次貸風險產生。
5、鼓勵有條件的企業合理商改住以供應市場；加快建立健全還建房、保障房、經濟適用房、公租房等住房保障制度；加大加快熱點城市土地供應，土地供應緊張的城市要增加租賃房土地供應(新建房屋面向市場只租不售)。
要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進房地產長效機制建設，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等措施保證讓全體人民住有所居。

2. 住宅用地價格與商業用地價格的區別

1、住宅用地價格與商業用地價格的區別，主要在於住房用地和商業用地的區別：

（1）使用年限：

商業配套40年、辦公50年，比住宅的70年短了很多。產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年，所以住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。

（2）交易稅費：初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%。如果國家開征物業稅，土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

（3）按揭方式：大多不能申請公積金貸款；但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到；另50年產權或者40年產權的住宅。如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

（4）日常生活成本：

如按公建用途規定；其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格，所以對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

（5）設計標准：設計導向不同，公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

2、住宅用地價格與商業用地價格的區別

（1）商業用地熟地價：

一級：7210-9750；二級：5680－7680；三級：4530－6130；四級：3720－5090；五級：2720－4000；六級：1970－2900；七級：1150－1980；八級：530－1180；九級：250－540；十級：140－260；

（2）商業用地毛地價：

一級：2660－4900；二級：1680－3120；三級：1500－2420；四級：1240－1860；五級：970－1450；六級：720－1090；七級：500－740；八級：360－540；九級：180－380；十級：90－190；

（3）住房用地熟地價：

一級：4740-7000；二級：3800-5760；三級：2730-4590；四級：2090-3600；五級：1500-2790；六級：1060-1820；七級：630-1080；八級：330-650；九級：180-370；十級：140-260；

（4）住房用地毛地價：

一級：1710-3000；二級：900-2100；三級：550-1300；四級：400-930；五級：300-680 190-430；六級：150-350；七級：120-280；八級：100-220；九級：90-50；

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變現性強，風險小。銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強。

(2)商改住住宅漲價擴展閱讀：

熟地價指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。七通一平是指土地(生地)在通過一級開發後，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。

國土資源部公布的數據，全國國有建設用地供應61.0萬公頃，同比下降16.5%。其中，工礦倉儲用地14.7萬公頃，同比下降29.9%；房地產用地15.1萬公頃，同比下降25.5%；基礎設施等其他用地31.1萬公頃，同比下降1.9%。

《中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》數據顯示，2014年四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3522元/平方米、6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。

四類用地價格環比增長率分別為0.94%、0.39%、0.69%和1.45%，同比增長率分別為5.16%、3.90%、4.85%和6.03%。

2016年6月國務院辦公廳印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中的第12條：「允許改建房屋用於租賃。

允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水用電用氣價格應當按照居民標准執行。」如今，福建、四川、昆明等地區的商業地產開始「商改住」政策的調整。

3. 商改住的住宅能享受自採暖補貼嗎

答:商改住的住宅應該能享受自採暖補貼。

4. 商業房改住宅房弊端有哪些

「商業房改住宅房」是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。 一般來說，「商業房改住宅房」有以下幾種情況：
①該區域不適合商，適合住;
②開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用;
③「商改住」後的售價高於早先商業用途的價格。
從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了『住改商』、『商業房改住宅房」的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。 但是，需要說明的是，「商改住」是一種違法行為。相關法律條文規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途。
商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面：
1.產權年限不同
住宅能用70年，商業房只能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。
同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而「非住宅建設用地土地使用權」，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。
2.配套設施不同
商改房無法遷入戶口，無法就近入學。
據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
3.容積率及用於綠化、公共設施面積不同
由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
4.安全級別不同
商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。
5.物業費、管理費以及轉讓契稅不同
商業房改住宅房住後，費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標准。
另外，商業房改住宅房住項目還無法按照住宅的標准繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

5. 商改住和商住公寓是不是一個意思

"商改住"是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。

6. 商業用地改為住宅用地後使用期限也要改變嗎

在中國抄土地的所有權是國家的，我們只能有土地的使用權，而且這個是有年限的 一般商業用地使用權年限是40年，住宅70年，從開發商從一級土地市場取得使用權開始計算，比方說一個開發商2009年取得土地使用權，開發一個項目，2011年開盤銷售，你2012年才能入住並辦證，那麼你的房子所佔土地的使用要從2009年開始計算。 一般高層住宅的房屋所分攤的土地面積只有幾個平方米，70年到期後，如果房子沒有質量問題還能繼續居住，那麼你就要按照你房屋所分攤的土地面積再叫70年的使用權的出讓金，就算一個平方在70年後漲價到1萬一個平方米，也就幾萬元呢！目前最高的土地出讓價格也就5000左右每平方米。

7. 商改住的房子和開發商簽的續期協議受法律保護嗎

不受來法律保護。因為你自只是和開發商簽訂了協議,而商業用房雖然改為了住宅，但是它的土地性質依然是商用土地,除非土地性質也改變了,而改變土地性質，需要國家土地部門同意

。否則只是單單與開發商簽訂協議，是不受法律保護的。

8. 你好，請問50年產權商改住項目和大產權70年住宅相比有哪些缺點產權年限可以續嗎

50年產權商改住項目相對70年住宅來說，存在的問題就是：

1、產權年限少20年

2、類似於公寓，梯戶比要比平常住宅高一些

3、目前來說，天津區域沒有出台相關政策，具體情況還得看後期政策的變化

9. 公寓商改住後還適合投資嗎

廣東省發布了《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，極力支持住房租賃。主要包含：

1.終於可變性了：允許商業用房改建為租賃住房。土地年限、容積率不變，土地用途調整為居住用地

2.大幅度減稅：降低租賃成本。對個人出租住房的，由5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策，對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革

3.房中房可以解禁。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。

允許「商改住」，極大利好公寓市場

允許商改住這意味著，商業用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，並且水、電、氣價格按居民標准執行。值得注意的是，不僅包括建成、庫存的商業用房，還包括在建的商業用房，這在一定程度上刺激了開發商建公寓出租運營的積極性。

此外，有商業用房的人，水電氣價格在調整後一視同仁，這將增加公寓改為住宅出租的吸引力。商業用房不可以落戶，轉為住宅，則可以落戶；同時，「商改住」後對房子本身也是一種升值；對於個人房東稅收減免，對於租房者，個人每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣之中。

這也意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展，促進公寓市場的規范化、有序化發展，公寓市場有望迎來新的投資熱潮。而肯定了商業用房可用租賃，使得今後公寓租賃的合法化，相信今年公寓市場或將更火爆。

10. 商改住什麼意思

商改住是一個法律名詞，是指用地單位為了規避風險，將依法批准回的商業建設用地改作居住答土地使用，並以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。

一些區域不適合商，適合住，將商業房改為住宅，即"商改住"後的售價高於先前商業用途的價格