上海物業更換開發商要做那些事情

1. 物業公司和開發商接交需要哪些

有兩個方面的內容：
一、物業管理資料移交
1、竣工資料。包括竣工總平面圖，單體建築、結構回、設備竣工答圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。
2、技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養資料。
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。
4、物業管理所必須的其它資料。如物業的規劃、建設的有關資料；有關房屋產權權屬的資料；工程的驗收簽證、記錄、證明等。
二、物業現場驗收
這個內容太多，就不一一例舉了。

2. 物業和開發商交接時，開發商需要為物業公司提供的東西有哪些

交工圖紙，小區平面圖、消防、水電、暖氣、燃氣、停車場、綠化等公共設施工程圖紙（包括驗收合格的證明材料）、小區業主明細，辦公用房、未銷售出的房屋要業主為開發商，開發商也要交管理費。

3. 房地產開發商到房地局變更物業公司需要提供哪些資料

未開盤的項目或業主還未辦理入住手續的項目，直接憑開發商和原物業版公司解除物權業合同的協議，以及開發商和新物業公司簽署的前期物業管理合同，辦理變更手續。
已開盤且業主已經正式入住的項目，開發商無權變更物業，需要待項目業主入住到一定程度後，成立業主大會，有業主大會來決定是否更換物業公司

4. 開發商如何更換物業公司

1.你是開發公司，作為合同的甲方，換物業之前，請協調好幾個問題：當前物業公司合同期限是否結束？房子未出售完，估計未到合同期限。你們對該物業公司前期投入的賠償問題是否需要？若未處理好這2件事項，必定會由此產生糾紛，更加影響房屋的銷售和開發公司聲譽。
2.若與當前物業公司的關系處理清楚，就公開向社會招標或主動找有興趣的物業公司洽談，按照規定進行，簽定新委託合同。
3.監督新老物業公司交接，防止在交接過程中出現管理責任，連帶影響開發公司。

5. 物業與開發商交接需檢查什麼

物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的後遺症和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施並備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

3、將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以後維修減少費用。

4、凡小區採用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

5、驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鑽設施、清潔綠化取水用的水管介面、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

6、小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定並出具相關證明（避免以後引起業主投訴、爭紛）。

……

參考物業管理網 http://www.gywygl.com/5/9417.html

6. 開發商將小區 移交給物業需要什麼手續需要在建委走什麼流程嗎

《物業法》第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

綜合資料：

1、項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批准文件，征地批文、協議書（合同書）；

2、《國有土地使用權證》《國家建設徵用土地通知書》復印件；

3、同意使用土地通知書 復印件；

4、建設用地批准書復印件；

5、建設工程規劃許可證復印件；

6、市規劃局《建設工程報建審核書》復印件；

7、規劃報建圖復印件；

8、建築設計防火審核意見書復印件；

9、《建設工程施工許可證》工程建築報建上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件；

10、初步設計方案、設計鑒定審批文件；

11、建築設計防火審核意見書復印件；

12、物業各分項工程設計方案復印件；

13、施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）；開工竣工報告復印件、施工量放線圖表記錄；

14、建設工程規劃驗收合格證復印件；

15 、建設工程竣工驗收質量認定書復印件；

16、建築工程竣工消防審核意見書復印件；

17、單位工程質量綜合評定表復印件；

18、工程建築埋放線、驗線、驗收意見書復印件；

19、通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告復印件；

20、竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書；

21、公共配套綜合驗收合格證；

22、單項工程質檢監督委託書、成果報告、單項工程竣工驗收證書；

23、地質勘察報告復印件；

24、建築施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

25、圖紙會審記錄復印件；

26、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)復印件；

27、隱蔽工程驗收簽證復印件；

28、沉降觀察記錄復印件；

29、竣工驗收證明書復印件；

30、主要建築材料質量保證書（鋼材、水泥等）復印件；

31、新材料、構配件的鑒定合格證書復印件；

32、建築竣工圖（包括總平面圖、建築、結構、水、電、防雷、弱電、設備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原件；

33、其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件；

34、各分項工程施工單位資料復印件；

35、各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告復印件；

36、園林綠化圖紙、清樣、品種、數量、養護注意事項；

37、施工總平面圖、單體建築結構竣工圖、配套的設施地下管網的工程設計圖及竣工驗收資料；

38、設備設施的安裝使用維護保養計算資料、質量保修和使用說明文件；

39、其他相關資料。

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房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

7. 物業交接開發商該給物業部什麼資料

根據國家《物業承接查驗辦法》
第十四條現場查驗20日前，建設單位回應當向物業服務企答業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

8. 買房後更換物業公司該如何處理

前期物業管理是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理。關於前期物業管理期間物業管理企業的選擇問題，要有幾點認識：

第一、開發商在出售房屋前有權選擇前期物業管理企業。根據有關規定，開發商應當在房屋出售前制定《住宅使用公約》，與其選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》，並報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

第二、開發商在選定前期物業管理企業，房屋出售後又更換前期物業管理企業的，應當徵得購房者的同意。根據有關規定，開發商與購房者在簽訂《商品房預售合同》時，應將《前期物業管理服務合同》作為《商品房預售合同》的附件，這就使得原本只約束開發商和前期物業管理企業的《前期物業管理服務合同》對購房者也具有法律約束力。開發商、前期物業管理企業和購房者都無權單方面解除《前期物業管理服務合同》，否則是一種違約行為。

參考物業管理網:http://www.gywygl.com/PMRule.html

第三、開發商出售房屋時，指定自身進行前期物業管理後，又將前期物業管理委託給其他物業管理企業的，開發商必須保證已簽合同的購房者利益不受損害。目前，法律上沒有直接禁止開發商自行提供物業管理服務，而是規定了開發商在出售房屋前就應當與其選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》。開發商在房屋出售給購房者後才選聘前期物業管理企業，顯然是違反了上述義務。因此，開發商對於因其違反義務而造成已簽合同購房者的損失，應承擔賠償責任。

參考物業管理網:http://www.gywygl.com/PMRule.html

9. 開發商自行換物業需要哪些條件

更換小來區物業服務公司需自什麼條件的問題；應依照以下進行：
1、依法依規在小區內設立業主大會；
2、由小區業委會組織小區內業主就是否從新選聘物業服務企業進行表決：經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意後可以重新選聘物業服務企業。

10. 物業進場時，哪些事是要開發商去做的呢

產權資料，一、產權資料1.項目批准文件。.用地批准文件。3.建築執照。4.拆遷安置資料
技術資料：1.竣工圖，包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質勘察報告。3.工程合同及開、竣工報告。4.工程預、決算。5.圖紙會審記錄。6.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。11.新材料、構配件的鑒定合格證書。12.水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。14.供水、供暖的試壓報告。
綜合資料
1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批准文件（永久）。2.建設許可證、工程建築報建表（永久）。3.工程招、投、定標書（永久）。4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。5.征地批文、協議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設計方案、設計鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項工程質檢監督委託書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。9.工程勘測資料：地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料（永久）。10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。
l2.消防設施驗收合格證（永久）。
土建資料
1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。2.圖紙會審和設計修改變更及聯系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建築物、構築物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。5.原材料產品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。
給排水、消防資料
1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2.圖紙會審及設計修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.材料構件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標高、位置、坡度、測量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。8.設備調試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

電氣資料
1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2.圖紙會審及設計變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實測記錄（永久）。
6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄（長期）。9.空調資料、動力、通訊、有線電視資料。
施工圖
1.總平面布置圖（包括綜合系統圖）（永久）。2.建築施（竣）工圖（永久）。3.結構施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。
9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

聲像資料
1.建築前後的現狀、側、立面照片（永久）。2.內外景觀照片（永久）。3.建築小品。
4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪綵、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理後的照片、錄像。6.其它。
以上資料移交外，配合物業做好現場的移交驗收及整改工作。後續維保期限及各施工單位的聯系方式，及維保人員清冊。