22類成功經營模式:著名(房地產)品牌類；著名社區類；(大型)生態(園林)社區類；高尚(綜合)社區類；文化社區類；舊城改造類；現代新城鎮類；……
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⑵ 房地產的運營模式
拿到地塊後，房地產要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經歷或者查閱書籍。我這里給你籠統列舉一些：
一、前期准備階段：
土地獲取後開始前期手續工作：也就是幾個證的獲取（土地證、用地規劃證、工程規劃證、施工許可證）。大體過程是：設計院根據各項指標要求等設計 規劃方案—建築方案—施工圖紙（這裡面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。
二、施工階段：
該階段主要是項目現場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設計部、成本預算部、工程部、材料部、財務部、銷售部等）。該階段特點是根據設計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。
三、工程達到一定條件（各個地區要求不同）可以辦理預售許可證，房屋開始預售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）
地產商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發商將工程發包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發商材料采購施工單位采購，根據當初報價結算。也有開發商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據該價格最終結算。還有開發商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外牆保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發商也會單獨分包出來。
說這么多吧，你看不明白再追問吧。
⑶ 眾所周知，中國的產業園主要有三種運營模式：1、政府為主導型；2、政企結合型；3、企業主導型。
舉例：
天津市凌奧創意產業園，是天津第一家注冊的創意產業園，也是天津目前最大的綜合性創意產業集聚區。當時佔地面積16公頃的「凌奧園區」，以建設公共服務平台為核心，以創新產品發布、展示交易為重點，產業化程度較高。園區為企業搭建的四個公共技術服務平台中，服務於動漫和動畫的面部創作系統，是國內目前唯一的，也是世界數字動畫創作產業中領先的技術服務平台。規劃中的三期工程竣工後，凌奧創意產業園將成為佔地300畝，可容納百餘家創意產業企業，集產品研發、設計、生產、發布、展示、交易及品牌推廣等為一體的創意產業旗艦。
又如「天津經濟快樂特別區」，是從一個樂器生產廠起步，依託靜海樂器加工製造產業相對集中的優勢，整合資源，擴大規模，建設集樂器製造、演出演藝、旅遊休閑、展會交易於一體的「天津經濟快樂特別區」。特別區成立了「中國北方樂器產業聯盟」，舉辦國際快樂經濟產業高峰論壇，組建國家樂器檢測中心，成立「民間樂器大師考評中心」，建造超大型樂器文化演藝中心。可實現年產值30億以上；提供就業崗位5萬個以上；形成產、學、研、吃、喝、玩、樂、游、購等文化與經濟一體化格局；構築完整的樂器研發、生產、銷售產業鏈條，已經成為中國北方主要的樂器出口企業，占據了較大的國際市場份額。主要產品有銅管樂器等六大系列300餘種產品，並被選派參加2008北京奧運會開幕式和2009年國慶閱兵式。將豐富的樂器產業資源轉換成文化產業資本，成為新的經濟增長點，在區域經濟和文化發展中產生了巨大的經濟和社會效益。
希望上述回答對您有所幫助！
⑷ 開發商寫字樓有哪些銷售運營'模式
深圳辦公室租賃網站E點租認為，對開發商來說，寫字樓適合以市場的方式整體出售、分版層出售，權小單元小戶型的出售更適合強有力的計劃銷售模式；住宅更適合分戶銷售、分戶租賃、分戶出租；銷售住宅是市場的事情，持有住宅是計劃經濟行為；對需求者來說，持有寫字樓比租賃寫字樓更具優勢，一般來講，持有寫字樓是需求者的方向。很多時候租賃寫字樓不利於需求單位固定經營地址、不利於長遠發展戰略。
⑸ 房地產開發商是怎樣運作的
近年來，房地產業的高財務杠桿導致的可能對銀行系統、乃至政府和普通民眾的風險轉嫁引起有關部門的高度重視。一種觀點認為，房地產泡沫破裂所引發的銀行不良信貸資產擴散效應將嚴重威脅到入世後中國金融體系的穩定性。監管層希望通過宏觀調控政策控制房地產投資，降低被房地產捆綁的各種風險，這其實為房地產行業自身調整提供了良好的時機。這一時期的土地管理部門和金融監管部門相繼出台各項措施提高房地產行業的進入門檻。但遺憾的是這種「控制供給」的調控方式雖然部分地降低了金融業特別是銀行業的風險，卻不能有效抑制房價的增長。顯然，揚湯止沸的做法不能解決根本問題。
錯看房地產屬性導致調控變空調
無論是在摩根斯坦利和標准普爾公司的全球產業分類中，還是在英國金融時報的全球分類系統中，房地產業都屬於金融業的范疇。我國的房地產業長期獨立於金融業之外，採用建築業的方式進行調控和管理。如果說1998年住宅市場化之前，房地產業由建設部門管理是可以理解的，那麼住宅市場化之後，則必須充分意識到房地產的金融屬性，正視其相當程度上具有的作為投資甚至是投機標的的現實情況，必須建立規范的與之相適應的房地產金融體系，從房地產投入的各個要素著手來規范、管理房地產市場。因此，政府用非市場化的手段去調控已經市場化的產品，自然是事倍功半。這種錯位的直接後果就是中國沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。
此外，目前建安成本、配套設施成本在整個房價成本中的比重不斷降低，決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關利潤往往是地方政府重要的經濟來源之一，因此，地方政府有著抬高地價的本能慾望。從這個角度上看，攀升的房價是地方政府、銀行、房地產商三方的博弈成本。
另一方面，房地產供求關系中存在大量「虛造」。國家在房地產金融產品創新和開放上的嚴格控制，雖然本意是保證金融體系安全和金融秩序穩定，但由於我國當前缺乏除銀行體系之外的其他融資渠道，使得大量的資金特別是民間資金沒有辦法以合法的方式順利進入形成房地產供給的開發領域，於是大量資金轉向需求領域，這便是「炒房」。「炒房」增加了大量的「無效需求」。這些炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現或通過銀行按揭機制來謀利，這種投機性的「無效需求」給地方政府和百姓一個直觀印象：房子的供給減少，社會需求大增。「供不應求必然導致商品價格提高」這種最簡單的經濟學常識使得社會資源進一步湧入房地產投資領域，上述惡性循環進一步刺激了房價提升。
再者，當前房地產業近乎完全採用間接融資的模式。開發商大部分融資渠道是銀行，銀行信貸不是股權投資，社會儲蓄不是開發商的股東。間接融資比例過大的最大問題是投資收益與承擔風險的不對等，在房地產開發中，開發商以較少的自有資產對項目開發負責，政府出讓土地、銀行提供房貸和按揭、期房購買者預付房款。一旦項目成功，開發商獲得其中絕大多數的收益。一旦項目失敗，政府和銀行以及普通的購房者則承擔了絕大多數的風險。這種背離也加重了監管層和民眾對房地產業的不信任感。
社會資本供給提高可降低行業的整體利潤率。民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面
變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」
我認為，解決房價調控的困境還是要從供求關系角度切入。變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」。
首先要增加民間資金的供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增長速度恢復到合理的水平。此外，民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，一方面可以平息當前的爭論，另一方面則可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫上述宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面。
從目前來看，比較現實的房地產直接融資方式主要包括發行股票、企業債券、產業基金以及房地產信託基金。應該鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市，壯大房地產公司資本實力，使社會公眾成為房地產公司的股東，從而分享房地產開發的利潤；高信用等級的企業還可以採用企業債券的方式獲得自身資金實力的壯大。另一方面，在《產業投資基金法》還未出台的情況下，應在《信託法》的框架內，發展房地產信託基金。鼓勵現有的信託金融機構借鑒國外成熟的房地產金融產品，推出經過監管當局認可的標准化的信託產品。只有建立真正的直接融資方式的房地產金融，拓寬融資渠道，才能使社會資金成為房地產資本投入的核心力量。降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系的擴散的機會。
從現在備受關注的房地產信託基金這方面來看，現在需要解決的問題是：
房地產信託產品的標准化。這需要監管層從行業的高度上制定標准和規范，建立完善的操作、管理和監管機制。如果不能打破現有房地產信託小規模私募，各家信託公司自主發明、自我設計的「作坊」狀態，房地產信託就無法脫離靈活性有餘，而規范性、安全性以及抗風險能力不足的窘境。
建立合適的交易平台和二級市場的退出機制，以解決信託產品流動性問題。當前信託公司內部的櫃台交易無法滿足信託產品的流動性需要。讓標准化的信託產品在市場上交易，使投資者可以隨時參與或退出，這樣不但能夠增加投資者的購買意願，增加中長期投資品種推出的可能，也才能夠真正建立信託產品的風險釋放機制。
作為最終進入交易所市場的過渡，可以考慮先開放此類產品進入銀行間市場，讓合格的機構投資者參與到房地產信託基金中來。現在有一種錯誤認識，認為機構投資者參與會推高房價。同樣的懷疑也曾經出現在證券投資基金推出前，但事實證明，機構投資者進入證券市場並沒有增加股市的泡沫，反而帶動了投資理念的改變，使市場趨於理性，對減少泡沫起到了關鍵的作用。
鼓勵發展廉租房信託。在當前建設和諧社會的過程中，為低收入者提供廉租住房顯得尤為重要。既要解決困難又不過度地增加負擔，還要善用資源、調動全社會的積極性。借鑒國外房地產信託基金(REIT)的成功模式，發行廉租房信託並允許其公開上市交易應該是很好的解決方案。我們不主張新建廉租房小區，因為目前存在著大量的80-90年代建設的暫時還達不到拆遷標準的二手房，再建設低成本廉租房無疑是低水平的重復建設，低收入者集中居住有可能形成新的貧民窟。應該採用廉租房信託的方式分散購買二手房作為廉租房，政府主導，金融機構市場運作使社會資源得到最大化利用。政府負責制定廉租房的標准、審批入住資格，並提供租金和稅收方面的補貼，金融機構負責發行信託產品和管理信託資金，並負責聘請專業的機構對所購物業進行管理。廉租房信託基金的主要收益來源是政府的補貼，這樣才能有效使國家政策向低收入階層傾斜。我們試著做一下粗略的測算，假設全國每年通過發行廉租房信託籌集1000億資金，按照今年上半年約2500元的平均房價，就可以購買約4000萬平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬戶低收入者的居住問題，大約占年新增住房需求的10%。按照信託5%左右的年資金回報要求且其中90%由政府補貼，每年政府的支出大約為45億元，還不到2005年各級政府總共5500億賣地收入的1%，完全是可以負擔的。
房地產開發商到了改變自身的資本結構和運作模式的時候了。政府的調控政策應在嚴把土地和信貸兩個閘門的同時，為房地產直接融資提供渠道，允許民間資金以直接融資的形式投向房地產，讓機構投資者參與房地產投資，增加房地產的資本供給，限制並分流部分房地產需求，讓老百姓分享到房地產發展帶來的利益。
解決房價調控困境要從資金供求關系角度切入，要增加民間資金供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增速恢復到合理的水平。
⑹ 房地產企業運營模式
這個這個提問，問得也太空洞了吧？什麼叫房地產企業的運營模式？
如果單說運營模內式，那就是參容加拍賣拿地，付土地出讓金和契稅、印花稅、手續費；
報建各類開工手續，繳納各類規費，拿到各種文件；
招投標挑選設計、勘測、施工、監理單位，簽合同，付定金；
為施工單位辦理施工許可證，拿著設計單位的設計圖紙進場開工，按施工合同給工程款；
以上過程中可以申請銀行的開發貸款，但是現在能獲批的可能性很低，能批得出是你的本事，批不出是正常的事情；
房子造到可以辦理預售許可證的時候辦證，然後直接就可以預售了，然後交營業稅，預繳土地增值稅；
適當的時候，覺得資金沒問題了，可以償還銀行貸款；
然後項目繼續施工到竣工驗收通過，審計、報備各類手續，交房；
跟稅務局進行土地增值稅清算，年末計算所得稅，這時候咋技術處理，就是財務的本事了。
不知道上述算不算你要的問題結果。
⑺ 開發商建設基礎設施項目,項目完成後，政府用土地交換，這種模式有沒有一個名字
沒有。
並不抄是通過政府襲來叫喚的
設計到土地的應該是由土地收購儲備中心（也叫國土資源部）來進行
說白了就是以物換物，不過這種做法不太常見。
這個要看你當時與政府簽訂了怎樣的合同？合同上是否有標明是以什麼方式來進行結算。
如果沒標明的話，那就只能這么辦了。你可以找個評估公司，估算一下那塊土地的價值，如果本體不是開發公司的話，可以以拍賣的形式，出讓土地（要看政府給你土地的使用年限）。
⑻ 智慧城市的運營模式有哪幾種
中國智慧城市建設的主要重點集中在七個領域：智能電網、智能交通、智能環保、智能城管、智能旅遊、智能醫療、智能家居。智慧城市關鍵技術主要包括：無線感測器網路技術。
智慧城市的切入點主要集中於以物聯網產業發展作為建設智慧城市的重要關注點；以基礎設施建設為先導作為智慧城市的建設切入點；以民生保障與服務作為智慧城市建設的重要關注點；以社會管理與服務作為智慧城市建設的重要突破口；以促進本地特色產業發展作為智慧城市建設的重要突破口。
模式一：政府獨自投資建設和運營，如美國德克薩斯的Corpus Christi市無線城市，特徵是政府負責基礎設施/平台的投資、建設、維護和運營。優勢是政府有絕對控制權；劣勢是，政府財政壓力較大，必須獲得足夠的收益才能維持網路運轉，同時也面臨業務的運營、推廣以及後期維護等困難。
模式二：政府和運營商共同投資，運營商建設並運營，如「無線費城」。它的特徵是由政府和運營商共同出資、共同擁有，日常建設和運營管理由運營商進行；優勢是，可以減輕政府財政壓力；劣勢是，面臨著產權難以界定、利用運營商網路資源會產生糾紛等問題。模式三：政府投資，委託運營商/第三方建設、運營，如新加坡「智能國家2015」。它的特徵是政府進行投資，並通過招標等方式委託一家或多家運營商建設和運營；優勢是，政府有絕對控制權，專業公司進行運營和維護；劣勢是，政府財政壓力較大，後續網路的升級、運維等容易導致權責不明朗。模式四：政府牽頭，BOT（建設-經營-轉移）模式，如「無線台北」。它的特徵是通過市場化方式引進企業資金投資基礎設施建設，許諾投資方在建成後的一段時期內擁有經營權，到期後再由政府收回管理經營；優勢是，減輕政府財政壓力；劣勢是，所有權和經營權的分離造成企業的短視，政府運營經驗的缺乏導致到期收回對政府壓力較大。模式五：運營商/第三方獨立投資建設和運營，如上海市智慧虹橋商務區。它的特徵是綜合實力較強的運營商或者第三方獨立負責智慧城市子任務（例如一項基礎設施、平台或者應用建設）的投資建設和運營工作；優勢是，產權清晰，減少政府財政壓力，可以充分利用電信運營商經驗和實力解決「無線城市」的運營、管理和維護等問題；劣勢是，需要有持續的盈利模式。模式六：聯合建設運營，如台北市智慧園區。它的特徵是產業鏈上運營商、應用開發商、系統集成商、終端設備提供商中的兩家或多家聯合開發智慧平台或應用並共同推廣；優勢是，利於產業鏈良性運轉，綜合解決能力較強；劣勢是，多方合作，合作協調工作量大。
模式七：聯合公司化運營，如杭州市一卡通項目。它的特徵是由產業鏈成員，如運營商、應用開發商、系統集成商等共同成立一個管理公司及系列子公司進行智慧城市的投資、建設、運營；優勢是，利於產業鏈良性運轉，綜合解決能力較強，公司化運作更加靈活；劣勢是，多方合作，合作協調工作量大。
（智慧城市研發平台匯新雲徐生）
⑼ 土地一級開發的運作模式有什麼特點
1、完全政府運作的模式。政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發列為土地整理儲備中心的一項職能，由土地整理儲備中心或其組建機構完成全部的一級開發工作。該機構是非盈利性政府職能部門，保證國家土地所有權藉以體現的土地收益的實現，而不是利用這種特權去謀取自身利益。土地儲備中心一級開發實施機構由政府財政專項撥款（或國有股本）進行土地一級開發，開發完成後或將預期的熟地交由土地管理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。
這種模式中，土地儲備機構充當政府土地一級開發機構，開發土地的權屬登記在該機構名下。《上海市土地儲備辦法》規定：「土地儲備機構圍墾灘塗成陸並經驗收合格後，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議後，或者取得儲備地塊的建設用地批准文件並拆除該地塊上的建築物、構築物和其他附著物後，可以向市房地資源局申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。儲備地塊交付供應時，土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回」。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地後的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便於政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
2、完全市場運作模式。這種模式中，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發公司，由其通過土地使用權出讓協議的約定進行統一拆遷、補償、安置、城市基礎設施建設和社會公共設施建設，使區域內的土地達到「三通一平」、「五通一平」、「七通一平」或需求者要求的建設條件，再面向市場轉讓土地使用權，期間土地使用權發生了兩次轉移。
這種模式中，政府可以按照經過測算的「熟地」價格向一級開發企業通過市場競爭方式出讓「生地」，一級開發企業在完成一級開發前向政府支付「熟地」價款；或者政府向一級開發企業出讓「生地」，一級開發企業完成一級開發後核算開發成本及酬金，待土地轉讓取得土地價款後扣除開發成本及酬金，剩餘土地轉讓款歸政府所有。政府通過出讓協議保證其土地所有者權益和社會公共利益，土地開發企業則通過與二級開發商的轉讓協議保證其開發利益。但該模式不利於政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。
3、政府主導的市場化運作模式。土地一級開發的主體為政府，這是土地一級開發地方法規的一個基本原則，也是「政府主導」的主要體現。「市場化運作」體現在土地一級開發除必須通過行政行為完成的事項之外的開發事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業投資完成；體現在土地一級開發應符合市場需求，並按市場需求實施土地一級開發。該模式是我國土地一級開發的發展趨勢。
這種模式中，政府根據土地市場調查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發的土地按照「熟地」出讓，提前確定土地使用權受讓人，並由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用於土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格後，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。