深圳開發商自持

A. 深圳首推只租不售住宅用地是真的嗎

深圳市土地抄房產交易中心襲昨日發布公告，公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地。這是深圳首次採用住房全年期（70年）只租不售的辦法以掛牌方式出讓居住用地，也是今年深圳首塊宅地出讓。

合同租賃周期不超20年

了解到，該地塊起始價7.77億元，最高限價10.1億元。地塊位置在深圳龍華區民寶路與騰龍路交匯處，與騰龍路一路之隔的就是龍華目前二手均價9萬元/每平方米左右的豪宅。相比前期出讓的居住用地，深圳此次醞釀推出的居住用地，在住房用途、人才住房佔比及競價方式等多個方面都有創新變化。

項目建成後，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期（70年）自持，限整體登記，不得銷售、轉讓,這是此次出讓居住用地最突出的一個特點。該項目竣工驗收後方可租賃，須優先租賃給在深圳市龍華區工作的人員。每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。開發商自持的租賃住房應當提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應當約定承租人不得轉租。

看起來是不錯的政策。

B. 2016年深圳房地產限購八條政策

一、加大住房用地供應力度，有效增加住房供給
加快落實「十三五」期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應目標，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務；通過優先選址、加快供地節奏，加大原特區外住房用地供應力度；提高土地開發強度，盤活各類存量土地，加大城市更新、棚戶區改造和土地整備的力度，加快軌道交通沿線及上蓋各類住房建設，多渠道增加住房供應，滿足人民群眾的居住需求。
二、優化土地出讓模式，加強土地購置資金監管
「招拍掛」出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積，或提高開發企業自持住房比例用於租賃經營。
提高競買商品住房用地保證金的比例，企業和個人競買土地保證金不得低於出讓底價的50%。企業和個人參與商品住房用地「招拍掛」前，承諾土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等，違反承諾的取消中標資格並沒收競地保證金。
金融監管機構嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源，稅務部門嚴查偷稅漏稅行為，對存在違法違規的企業和個人以及金融機構，依法依規嚴厲處罰。
三、調整住房戶型結構，增加普通住房供應
增加中小戶型、中低價位普通商品住房的供應。新增商品住房項目，套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於商品住房項目總建築面積和總套數的70%。
四、完善住房限購政策，抑制投資投機需求
本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）繼續執行限購2套住房的政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為准。
五、加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理
房地產開發企業應當接受主管部門對商品住房和商務公寓項目銷售價格的指導，對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監管和規劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發預售許可證或暫不辦理現房銷售備案。
對已取得預售許可和現售備案的商品住房和商務公寓項目，主管部門實時監測銷售行為；對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發企業，立即停止網簽並責令企業整改。
六、進一步完善差別化住房信貸政策
根據中國人民銀行有關規定，經深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
對購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低於50%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低於70%。
人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強監管並指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付比例，各商業銀行應嚴格執行差別化住房信貸政策，並進一步加強住房信貸風險控制。
七、嚴厲查處房地產市場違法違規行為
房地產主管部門會同市場監管、公安、稅務、金融等相關部門開展房地產開發項目交易秩序整頓，對未取得預售許可的項目，禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的項目，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源；開發企業應在交易場所醒目位置明確標示所有可售房源及其價格等信息，嚴格執行明碼標價、一房一價的規定，嚴禁企業採取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、製造供不應求假象。
金融主管部門會同規劃國土、市場監管、公安、稅務等部門，加強房地產金融秩序整頓和監管，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規行為，嚴禁中介機構從事自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，繼續開展房地產領域非法集資排查。
各相關部門要加強市場主體經營行為監管，加強房地產行業專項整治，嚴厲打擊合同違法、虛假廣告、價格欺詐、偷稅漏稅等違法違規行為，並將相關信息記入企業和個人誠信檔案，予以公開曝光；對涉嫌違法的企業和個人，由公安等部門依法處理。
八、加強部門聯動，完善房地產調控聯席會議制度
加強組織領導，建立由市規劃國土委牽頭，市市場和質量監管委、市公安局、市住房建設局、市地稅局、市金融辦、市網信辦、深圳市國稅局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局等單位參加的房地產調控聯席會議制度，指導、協調、推進全市房地產市場監管工作。完善工作機制，加強對房地產市場的跟蹤、分析和研判，加強房地產調控政策研究，及時完善相關監管措施，加強房地產市場和調控政策的正面宣傳和輿論引導

C. 自持商業是什麼意思

自持商業就是開發商擁有固定的產權，以投資者的姿態將物業進行長期租賃、股權進行投資獲取收益的形式。

開發商自持商業是近年來商業地產發展的一種趨勢。

傳統的全銷售型商業物業多見於臨街商鋪或住宅底商，其次為專業市場商鋪、寫字樓等。

其原因是這類商鋪總體量不大，單個面積較小，開發商將商鋪銷售完畢後，就不過問商鋪物業後期的經營和管理了，這將對商鋪後期的運營帶來極大的風險。

因此，開發商買地、賣樓的經營模式已經難以延續，自持商業才是出路。

(3)深圳開發商自持擴展閱讀：

地產運作

一直在和一位業界的朋友爭論，原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同，導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。

結果中的一種情況：招商先行或租售並舉，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售後招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

所以天津的馮新總經理，將商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。

不管是哪種形式，都應該以「招商」作為商業地產的核心。「只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到「進可攻，退可守」的理想境地。「進」就是可以「帶租約銷售，」「退」就是先持有，後尋機再售，或尋求上市、REITS、或信託。」這是我在各種場合講的對招商的理解。

D. 深圳房屋調控，深圳八條是什麼

一、加大住房用地供應力度，有效增加住房供給
加快落實「十三五」期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應目標，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務；通過優先選址、加快供地節奏，加大原特區外住房用地供應力度；提高土地開發強度，盤活各類存量土地，加大城市更新、棚戶區改造和土地整備的力度，加快軌道交通沿線及上蓋各類住房建設，多渠道增加住房供應，滿足人民群眾的居住需求。

二、優化土地出讓模式，加強土地購置資金監管

「招拍掛」出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積，或提高開發企業自持住房比例用於租賃經營。

提高競買商品住房用地保證金的比例，企業和個人競買土地保證金不得低於出讓底價的50%。企業和個人參與商品住房用地「招拍掛」前，承諾土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等，違反承諾的取消中標資格並沒收競地保證金。

金融監管機構嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源，稅務部門嚴查偷稅漏稅行為，對存在違法違規的企業和個人以及金融機構，依法依規嚴厲處罰。

三、調整住房戶型結構，增加普通住房供應

增加中小戶型、中低價位普通商品住房的供應。新增商品住房項目，套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於商品住房項目總建築面積和總套數的70%。

四、完善住房限購政策，抑制投資投機需求

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）繼續執行限購2套住房的政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為准。

五、加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理

房地產開發企業應當接受主管部門對商品住房和商務公寓項目銷售價格的指導，對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監管和規劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發預售許可證或暫不辦理現房銷售備案。

對已取得預售許可和現售備案的商品住房和商務公寓項目，主管部門實時監測銷售行為；對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發企業，立即停止網簽並責令企業整改。

六、進一步完善差別化住房信貸政策

根據中國人民銀行有關規定，經深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

對購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低於50%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低於70%。

人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強監管並指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付比例，各商業銀行應嚴格執行差別化住房信貸政策，並進一步加強住房信貸風險控制。

七、嚴厲查處房地產市場違法違規行為

房地產主管部門會同市場監管、公安、稅務、金融等相關部門開展房地產開發項目交易秩序整頓，對未取得預售許可的項目，禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的項目，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源；開發企業應在交易場所醒目位置明確標示所有可售房源及其價格等信息，嚴格執行明碼標價、一房一價的規定，嚴禁企業採取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、製造供不應求假象。

金融主管部門會同規劃國土、市場監管、公安、稅務等部門，加強房地產金融秩序整頓和監管，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規行為，嚴禁中介機構從事自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，繼續開展房地產領域非法集資排查。

各相關部門要加強市場主體經營行為監管，加強房地產行業專項整治，嚴厲打擊合同違法、虛假廣告、價格欺詐、偷稅漏稅等違法違規行為，並將相關信息記入企業和個人誠信檔案，予以公開曝光；對涉嫌違法的企業和個人，由公安等部門依法處理。

八、加強部門聯動，完善房地產調控聯席會議制度

加強組織領導，建立由市規劃國土委牽頭，市市場和質量監管委、市公安局、市住房建設局、市地稅局、市金融辦、市網信辦、深圳市國稅局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局等單位參加的房地產調控聯席會議制度，指導、協調、推進全市房地產市場監管工作。完善工作機制，加強對房地產市場的跟蹤、分析和研判，加強房地產調控政策研究，及時完善相關監管措施，加強房地產市場和調控政策的正面宣傳和輿論引導。

E. 深圳深圳灣公館好不好

項目位於深圳市南山區後海大道與東濱路交匯處（北師大南山附中旁）版，開發商為廣州城脈地產有限權公司，物業為自持物業，新加坡榮尚薈做物業顧問，實行24h管家服務。
【配套】
1、商業配套:周邊150萬㎡的商業配套，總部基地；
2、教育配套:周邊有北師大附中、北師大附小等優質教育資源；
3、交通配套:項目距地鐵2號線登良站1公里左右；距離深圳灣口岸2.4km，去往香港便利；
4、醫療配套:項目周邊有蛇口人民醫院、南山人名醫院兩所三甲級醫院；
5、公園配套:大南山公園，後海人才公園，15km的濱海長廊，環境優美。
【項目優勢】
1.地理位置，靠近總部基地，後海核心區，配套完善；
2.交通便利，教育資源優質，距離近；
3.得房率130％-150%，使用率高，戶戶通透，採光好，裝修品質高，物業管理優質，復式稀缺房；
4.現房，帶裝修交房，2017年12月已經交樓。
【項目劣勢】
1.非傳統住宅，無傳統小區居住氛圍；
2.城脈開發商，非知名開發商
3.價格相比較周邊二手房價格很高；
【客群】預算充足的自住客群

F. 深圳的房子還值得入手嗎

單看經濟實力、人口流入這些，放眼全國，深圳都是一流中的一流，尤其是跟北京、上海這兩個人口飽和的一線城市相比人口尚未達到飽和的深圳的發展前景還是很大的。

加之深圳是一個年輕的城市，產業結構比較好，以創新性型企業為主，光這點就足夠吸引人的了。更不用說現在國家出台的「粵港澳大灣區規劃」，以廣州、深圳、香港、澳門四城為首的灣區城市群將承接政策利好屆時深圳的經濟只會越來越繁榮，也將吸引更多人口湧入，尤其是高素質人口。

這樣來看的話，深圳的房子還有很大的發展空間。但是看一個地方的樓市空間，不能只看人口數量和人口結構，尤其是對於深圳來說，影響樓市走向的遠遠不止經濟水平和人口。

深圳的地少是出了名的。

2017年全年，深圳出讓土地42宗，佔地面積106.7萬平米，成交金額754.9億元，比2016年都有下降。

很有重要的是：這42宗土地中，只有一塊是住宅用地。而且這塊地還是由深圳市人才安居集團拍得的，要70年自持，未來將用於發展租賃市場，而非出售。

換句話說，2017年，深圳沒有拍出一塊商品房用地，零供給。

這樣的很有端情況今年也許不會造成太大影響，但兩三年後，一定會深刻影響到深圳的住宅市場。而且，未來幾年，深圳的土地供應依然緊張，新房供應量上不去，而人口卻在不斷湧入，供不應求，這就是為什麼深圳房價居高不下的原因。

G. 深圳城脈深圳灣公館優劣勢

項目位於深圳市南山來區後海大自道與東濱路交匯處（北師大南山附中旁），開發商為廣州城脈地產有限公司，物業為自持物業，新加坡榮尚薈做物業顧問，實行24h管家服務。
【配套】
1、商業配套:周邊150萬㎡的商業配套，總部基地；
2、教育配套:周邊有北師大附中、北師大附小等優質教育資源；
3、交通配套:項目距地鐵2號線登良站1公里左右；距離深圳灣口岸2.4km，去往香港便利；
4、醫療配套:項目周邊有蛇口人民醫院、南山人名醫院兩所三甲級醫院；
5、公園配套:大南山公園，後海人才公園，15km的濱海長廊，環境優美。
【項目優勢】
1.地理位置，靠近總部基地，後海核心區，配套完善；
2.交通便利，教育資源優質，距離近；
3.得房率130％-150%，使用率高，戶戶通透，採光好，裝修品質高，物業管理優質，復式稀缺房；
4.現房，帶裝修交房，2017年12月已經交樓。
【項目劣勢】
1.非傳統住宅，無傳統小區居住氛圍；
2.城脈開發商，非知名開發商
3.價格相比較周邊二手房價格很高；
【客群】預算充足的自住客群

H. 成都將在一個月後嘗試住宅競自持土拍方式

近日，從成都市政府新聞辦新聞發布會上獲悉，成都市或將在一個月後推出新的土地競拍方內式，將住宅自持比容例高低作為開發商拍賣土地的競價條件。

對於土地競拍，專業認為競自持能否推行成功因城市而異，但住宅競自持無疑將加快推進大中型城市住房租賃市場，而後者是房地產調控的新思路，也是解決大中型城市居住難的一大策略。

目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等12個城市作為首批開展加快發展住房租賃市場的試點城市。

看來未來有可能這種方法是個大趨勢。

I. 深圳城脈深圳灣公館什麼情況

項目位於深抄圳市南山襲區後海大道與東濱路交匯處（北師大南山附中旁），開發商為廣州城脈地產有限公司，物業為自持物業，新加坡榮尚薈做物業顧問，實行24h管家服務。
【配套】
1、商業配套:周邊150萬㎡的商業配套，總部基地；
2、教育配套:周邊有北師大附中、北師大附小等優質教育資源；
3、交通配套:項目距地鐵2號線登良站1公里左右；距離深圳灣口岸2.4km，去往香港便利；
4、醫療配套:項目周邊有蛇口人民醫院、南山人名醫院兩所三甲級醫院；
5、公園配套:大南山公園，後海人才公園，15km的濱海長廊，環境優美。
【項目優勢】
1.地理位置，靠近總部基地，後海核心區，配套完善；
2.交通便利，教育資源優質，距離近；
3.得房率130％-150%，使用率高，戶戶通透，採光好，裝修品質高，物業管理優質，復式稀缺房；
4.現房，帶裝修交房，2017年12月已經交樓。
【項目劣勢】
1.非傳統住宅，無傳統小區居住氛圍；
2.城脈開發商，非知名開發商
3.價格相比較周邊二手房價格很高；
【客群】預算充足的自住客群

J. 深圳近期將出讓三宗居住用地都在哪裡

8月24日，從深圳市規劃國土委獲悉，深圳將於近期掛牌出讓三宗居住用地。其中，兩宗為「只租不售」居住用地；另外一宗為建設普通商品住房用地，要求自取得套房不動產證之日起，3年內不得轉讓。市規劃國土委相關負責人表示，今年，深圳還計劃推出四宗住宅用地，計劃新增供應商品住宅用地12.3公頃，新增供應保障性住房用地21公頃，保障性住房用地佔比63%。

此次計劃出讓的龍華區A914-0305宗地位於福城街道觀瀾大道西側，合正觀瀾匯南側，用地面積約15324.39平方米，規劃指標為容積率3.98；建築總面積約61010平方米。其中，住宅約46210平方米（公共租賃住房≥9242平方米）。該地塊競配建公共租賃住房。根據出讓要求，該宗地建設普通商品住房，自取得套房不動產證之日起，3年內不得轉讓。

今年深圳計劃新增供應商品住宅用地12.3公頃

據市規劃國土委土地利用處負責人介紹，接下來，我市今年還計劃推出4宗住宅用地。目前，深圳正重點從加大土地利用效率、破解土地資源緊約束難題、確保住房有效供應等方面，合理安排本年度住房建設目標並加快組織推進實施，促進房地產市場穩步健康發展。

今年深圳將新增供應商品住宅用地12.3公頃，新增供應保障性住房用地21公頃，保障性住房用地佔比63%。