武漢住宅用地供應

A. 政府將不再作為居住用地的唯一供應者嗎

1月15日，中國國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上表示，改內變政府作為居容住用地唯一供應者的情況，研究制定在權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地用作住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

姜大明表示，近年來，國土資源部明確「住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機」，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。

B. 07年武漢市房地產市場情況概述及對08年武漢市房地產市場的走勢預判（要求：有數據有觀點）

年即將過去，回首翹望樓市，武漢房地產市場一片紅火。一方面，武漢土地供應渠道進一步正規化與市場化，土地價值增長極為明顯；另一方面大量開發機構入漢拿地、投資，給城市發展提供了較強的資金支撐。在城市建設方面，「1+8」城市圈的獲批，九路一橋的通車，地鐵建設的提速等都讓我們看到更為廣闊而輝煌的明天。也許你仍在抱怨武漢城建的臟亂差，也許你還在驚詫於武漢07年房價漲的太猛太快，但相信在國家宏觀調控政策的指引和干預下，在多方的共同努力下，武漢樓市會走出一條健康有序可持續發展的道路。

關鍵詞一：瘋漲

2005—2007武漢商品房成交均價圖

十二月十二日是日本的「漢字之日」，日本漢字能力檢定協會依照慣例在京都清水寺宣布足以反映今年人間事的漢字，結果「偽」字獲選。而如果要選一個漢字代表今年中國樓市的話，相信絕大多數人會毫不猶豫的選擇「漲」字。武漢的房價也順勢而上，由曾經的中部「價格窪地」一躍成為中部地區最高。統計數據顯示， 2007年11月武漢主城區商品房成交均價為5562.49元/平方米，武昌和漢口中心區的住宅均價已超過6500元/平方米。

此次在全國70個城市房價的競跑中，究竟是什麼推動了武漢房價的上漲？在眾多武漢老百姓的眼中，對近兩年房價的上漲，已有了切膚之痛：荷包越捂越干，房子越等越貴。今年3月以後，武漢市住宅市場的量價齊升，讓老百姓購房的決定比以往都要來得果斷。武漢樓市如此的火爆，是否會有泡沫存在？

業內人士表示，在中國歷次的高速經濟增長期，武漢經濟一直落後於沿海城市，房價的長期低徊也是因為一直受限於武漢市民的消費能力。與長三角、深圳地區的房價上漲不同的是，此番武漢房價的上漲，是因為武漢與一線城市的巨大差距，為房價上漲提供了空間；另一方面，越來越多的外地開發商進入武漢，將一級土地市場的價格不斷抬高，也提升了房地產的開發成本；而最重要的是，隨著一撥又一撥的調控政策都相繼被市場「軟化」後，房價的上漲，讓一度被壓抑的購房需求集中釋放：如同股市買漲不買跌的心理一樣，購房者爭先恐後地進入樓市，惟恐被不斷刷新的房價「拋出」市場之外，而漸行漸遠。

在房價普漲的情況下，很難看清楚購房者的購房消費是為了投資還是自住，或者兩者兼而有之。但武漢房價的不斷上漲，將對未來城市的競爭力是一種制約。與全國的幾大經濟發展區域相比，武漢的房價相對較低，這也是武漢發展的一種機遇。而當武漢房價與一線城市的差距越小，外來企業進入武漢的成本越來越高時，武漢與一線城市之間的增長空間所帶來的競爭優勢也將縮小。因此，要提高武漢未來的城市競爭力，並不能簡單地以拉動房價來作為支撐，更多地需要通過武漢的地理交通優勢，來帶動優勢產業的發展，以真正提升武漢的城市價值。

關鍵詞二：異地置業
新聞鏈接之武漢：四成商品住房被外地人買走
一直以本地居民自住為主的武漢樓市，由於武漢地處中部的地理位置以及武漢城市圈融合加快，省內及外省購房者的比例正在不斷上升。近日，據報告顯示，上半年武漢共成交商品住宅41348套，其中本地居民個人購買量只佔59.82%。剩下的都被外地人買走了：省內個人購買佔26.48%；省外佔13.62%；境外佔0.08%。境外人士所購商品房的均價最高，均價到5427.92元/平方米。 （據楚天都市報報道）

武漢應有對異地置業的吸納能力

武漢房地產市場上，本地購買力越來越弱，這種情況也在統計數據上得到體現。2004年，武漢本地購房者高達90％，到2005年下降為71％，而去年更下降到64％。到今年6月份，武漢本地購房者比例下降到58.74%的歷史新低。當下，武漢樓市裡，異地置業者所佔比例已經突破四成。 據此分析，當前武漢房地產市場上，武漢本地居民的購買力已趨飽和，隨著房價繼續快速上漲，這個飽和的趨勢在相當長一段時間內，不會發生根本性改變。而普遍高收入的異地置業者，將更能承受武漢高房價。
經濟的繁榮是支撐異地置業者投資武漢最強有力的信心保障，使武漢樓市受到外來購房者青睞，尤其對於那些工作或者生活在外地的湖北籍客戶，或者曾經學習、生活、工作於武漢的客戶具有極大吸引力：養老型置業、定居型置業（目前在外地工作但擬回或者已回武漢定居的群體）、度假型置業及因工作地點的變更而形成的機動型置業（如富士康效應），這部分群體構成了武漢樓市新生力量。

關鍵詞三：宏觀調控

經歷了06年的政策洗禮，07年房地產市場高速的發展勢頭不減，作為調控風向標的房價，仍然一路猛漲。因此，2007年改善住房供應結構、穩定房價運行的任務仍然非常艱巨，尤其是抑制投資過熱這一任務，在今年的調控中顯得尤為突出。有鑒於此，政府今年陸續出台的一系列政策逐漸轉硬，調控力度空前加大，政府對於房地產市場的干預程度日益加強。

央行今年6次加息用心良苦
.金融信貸政策
a. 2007年央行上調存款類金融機構人民幣存款准備金率
政策內容：2007年1月至11月期間，央行共九次上調存款類金融機構人民幣存款准備金率，最後一次上調後，存款類金融機構人民幣存款准備金率達到13.5%。
政策影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。
b. 2007年央行上調人民幣存貸款基準利率
政策內容：2007年3月至12月央行共6次加息，最後一次調整後一年期存款基準利率從3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點。
政策影響：抑制國內經濟過熱，引導貨幣和投資的合理增長，吸收更多的流動資金，抑制過熱的房地產投資。
c. 2007.9.29中國人民銀行、中國銀監會《關於加強商業性房地產信貸國力管理的通知》
政策內容：通知指出，將嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
政策影響：此政策的出台將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，同時對於囤房不售的開發商也會帶來一定的沖擊。
2、土地政策
d. 2007.7國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權轉讓審核工作程序》
政策內容：明確規定八種情況的土地不得轉讓。
政策影響：嚴格控制土地的轉讓環節，使土地轉讓更加透明，減少暗箱操作。同時，使拿地成本增加，控制開發商囤積土地。
e. 2007.10.9國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》
政策內容：對國有建設用地使用權招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定，強調受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金後，方可領取國有建設用地使用權證，並從五個方面作了修訂。政策影響：新規定體現了國有建設用地使用權招拍掛制度與法律、政策尤其是當前土地實踐存在問題的銜接。需要強調的是，將工業用地納入招拍掛范圍，不僅有國家政策為依據，而且有了執行這項制度的法律，在執行效力上是一個極大提升。這一政策出台不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地的行為。
3、綜合政策
g. 2007.8國務院《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》
政策內容：要求重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。經濟適用住房建築面積控制在60平方米左右。
政策影響：政府已經將調控重點由「市場」轉變為「政府保障」，市場上保障房的供給量將會逐步增加，滿足一部分的剛性需求，抑制房價上漲。
h. 2007.11.30七部委聯合發布《經濟適用住房管理辦法》
政策內容：經濟適用住房單套的建築面積控制在60平方米左右，重新劃定購買人群，確立「有限產權」概念。
政策影響：加大對經濟適用房的規范和監管力度，確保城市住房保障制度的深化實施，為城市中低收入者提供有效供給，平衡市場供需結構。

關鍵詞四：光谷

2007富士康落戶武漢光谷

相關資料：
2000年：中國光谷正式開始建設，光谷地產開始進入開發商的視野；
2001年：武昌樓市發展逐步向光谷偏移；
2003年：光谷樓市步入鼎盛,，片區大盤化、品質化的趨勢逐漸明朗；
2004年：光谷樓市再度沸騰，成為武漢樓市的耀眼明星。實力開發商雲集，品質樓盤頻現；
2005年：光谷樓市逐步走向成熟。普通商品住宅、單身公寓、湖濱別墅，百花齊放
2006年：光谷樓市全面繁盛。不僅推盤量再創新高，繼續穩健發展，而且片區最重要的市政配套項目光谷步行街啟動。

如果要選擇07年武漢地產最熱、漲得最快的板塊，光谷無疑是有資格的入選者。2007年4月，富士康落戶武漢，不僅成為開發商的銷售噱頭，也輻射光谷其他樓盤。光谷樓市由珞瑜路向關山路、民院路及以東發展的線路圖已現端倪。
步行街，中環線加地鐵，高新技術產業區，潛在巨大消費人群，這些，似乎都暗暗勾勒著新商圈的雛型。2007年，光谷新房市場、房屋租賃市場幾乎都爆出了價格增長的訊息。有兩年前買了光谷低價房子的市民現在喜不自禁，富士康等高新企業一來，房價上漲指日可待，而且隨著廠區規模的擴大，將會有越來越多的產業員工，可以成為長期租客。光谷，將會是武漢的新基點么？

關鍵詞五：物權法
2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，明確規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」；土地承包期屆滿可繼續承包，賦予了農民長期而有保障的土地使用權。10月1日，《物權法》正式實施。作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義，它第一次以國家法律的形式，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。

《物權法》意義深遠

下面就《物權法》對武漢房地產業所帶來的影響進行簡單探討和分析。
1.《物權法》規范了土地出讓方式，有利於房地產行業規范，增加土地市場交易的透明度，有利於防堵官商勾結，暗箱操作。

2.條文中關於土地拆遷補償規定一方面保護了擁有物權者的利益，在某種程度上維護了弱勢群體的權益，另一方面，這些規定可能會增加房地產商開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度而影響房地產開發的速度。如近期在重慶及深圳出現的「釘子戶」問題，值得武漢吸取和借鑒有關經驗教訓。

3、房產預告登記可以防止開發商一房多售，住宅70年使用權到期自動續期的規定延長了住宅用地的使用年限，減少了70年後為獲得土地使用權而支付的費用，提升了房屋的內在價值，對於商品性住宅絕對是利好消息。

4、對物權人與物管機構的權益調整
物權法草案從維護業主的合法權益出發，建築物區分所有制度的確立為業主行使權利提供了保障，業主與開發商的權益之爭有了具體、明確的規定，促使房地產開發商和物業管理公司的經營行為進一步規范，房地產秩序得以理順。

C. 網傳22城將推「集中供地」模式 每年供地不超過3次

2月24日,有網傳文件顯示,按照住宅用地分類調控文件要求,22個重點城市實現兩集中,2021年發布住宅用地公告不能超過三次。文件還表示,近期將召開視頻會議,在視頻會議之前22個重點城市暫停發布住宅用地公告。
據網傳消息,22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外,還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
目前,22個網傳城市中,青島已經披露了官方文件,而天津、鄭州則有關於宅地出讓的相關文件流出。

2月24日,記者在青島市自然資源和規劃局官方網站上看到題為《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的文件。
文件表示,青島市將嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動。
另外,網傳天津市規劃和自然局文件披露了關於「兩集中」更詳細的信息。
其一,集中發布出讓公告,原則上天津市全年不超過3次,時間間隔和地塊數量要相對均衡;其二,集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期,以拍賣方式出讓的,應當連續集中完成拍賣活動。
天津市確定於3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告,除上述三個日期外,不再發布住宅用地的出讓公告。
鄭州的網傳文件則要求航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區等區域自2月23日起禁止發布住宅用地出讓公告,將由鄭州市自然資源和規劃局進行統一組織發布實施。
值得一提的是,此前各地實行的雖然也是集中供地模式,但相較而言,是「高頻集中」。
以上海為例,中指院統計顯示,截至2020年12月15日,上海共成功出讓各類土地368宗,分散在全年進行,其中92宗宅地在12個月均有出讓。

2020年6月至8月時,由於供應加大,並且有多幅市區優質宅地掛出,上海的土拍市場多次上演數家房企爭奪競價的激烈場面,土拍溢價率逐漸走高,在此期間宅地平均溢價率高達23%;同年9月以來,為了給土地市場降溫,上海通過「降質減量」的方式來平抑,月均成交宅地數量控制在4到5宗,四季度宅地平均溢價率亦回落到5%以內。
這表明,上海目前「集中供地」的頻率更高、出讓日期分散且靈活;而「兩集中」的供地模式則將推地的時間也進行了統一規定。
行業認為,如果照此執行,無論對土地市場還是開發商都將帶來不小的變化,具體表現為:
1.首先是每批次涉宅地塊數量會有一定程度的增加;
2.集中用地無疑對房企資金要求更高,此前地產公司拿地很大程度依靠錯位來打時間差,如果22個重點城市都集中在3個月供地,房企單筆資金的使用率將大大降低。房企需要加強現金流管理能力,調整銷售節奏,確保在供地前儲備大量資金。此外,開發商聯合拿地會將一步涌現,房企權益佔比持續降低;
3.22個城市集中供地使得房企投資團隊的壓力更大,也對房企的投資研判能力提出更高要求,否則拿錯地的概率也將增加;
4.如果22個重點城市供地被嚴格控制,房企在這些城市拿地越來越受限,不排除其將更多精力投入到其他城市的土地市場,進一步下沉;
5.集中賣地或將導致新房集中上市。市場短期內會有大量新盤集中上市,同策研究院資深分析師肖雲祥認為,後續伴隨著新房集中供應,市場競爭加劇,銷售存壓,為了保證利潤,房企拿地時要「克制」。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示,集中供地政策是土地供給端長效機制的重點內容。
李宇嘉認為,目前,金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度,調控端建立了一城一策,土地端也要有所行動。在他看來,土地和金融端的長效機制建立了,源頭上的長效機制就建立了,這對於未來管控房價意義重大。
對於「集中供地」前後土拍的差異,李宇嘉形容道:「過去供地計劃缺乏約束,對於開發商來說,有一宗地掛牌就去搶,因為不知道未來還有沒有地供應,在哪裡供應,什麼時候供應,是不是自己心儀的地塊。部分房企城市公司為了生存,不得不去搶地,從而造成了高地價。」「集中供地」後,開發商將明確地知道,未來有幾批供地,要供在哪裡,公司是否需要參拍,如同「三道紅線」一樣,有了明確的規則。開發商可以根據自己深耕和發展的需求,選擇拿地的時間和區位,從而促進土地市場健康發展。
「集中供地」的影響除了涉及開發商外,李宇嘉認為還將倒逼地方政府。他補充稱,過去,熱點城市供地計劃較為隨機,存在完不成計劃的情況,且供應規模、節奏、分布也不明確,從而導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲。集中供地將倒逼地方政府編制好供地計劃,供地的批次、時間、規模,可

D. 集中發布公告和組織出讓，每年供地不超過3次

2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》指出，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

2月23日，天津和鄭州已發布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統一發布住宅用地出讓公告。

值得一提的是，據近期一份網傳文件，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行「兩集中」（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產生一定的影響，但對開發商來說，集中在一個時點，對企業的現金流壓力會很大。

青島市自然資源和規劃局官網截圖

溢價率將得到有效控制

一家TOP50房企的投資總王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供應相當於是「排排坐分果果」，為的是控制土地市場過熱，同時把一部分權利歸到市級來統籌，目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地，會把開發商的預期抬得很高，現在集中供應對於開發商來說就能平均了。

58安居客房產研究院分院院長張波則表示，此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導性影響。熱點城市的土地市場對於房價影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區域的地塊入市，部分地塊價格甚至接近於周邊小區的房價，容易引發市場預期的變化。如果集中入市，土地市場的熱度有可能會得到有效控制，並弱化對房價的影響。

「如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行，大開發商會擇優選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少，這樣溢價率就會得到控制了。」張波認為。

「雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價，具體實施起來還是要看細節落實。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實際操作中，這些措施還是會跟上。」王楊認為，首先要控制溢價率就不能允許企業拿「馬甲」搖號，如果20幾個城市同時集中供地，對於大型房企肯定會把主戰場集中在重點城市。

值得注意的是，由於土地集中入市，對於房企來說選擇面也會增多，可以提前鎖定意向的多個地塊，而弱化在個別地塊上的爭奪，土地的市場亦會呈現熱度整體下降的態勢，有利於地價穩定，並推動行業的平穩發展。

王楊認為，從中央主管部門層面來講，是希望規范土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規范，不單單是區，甚至街道也有權利出讓；再如武漢，公開招拍掛土地非常少，規范土地市場是一個主要因素。

對房企資金有更高要求

住宅用地採用「兩集中」，將完善追責機制，把責任落實到市裡。從時間節點來說，房企拿地的競爭程度也會降低。

「很顯然，集中供地對於有實力的規模房企而言並未受到太大影響，主要的影響應該是在資金周轉使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉節奏。」王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供地、集中招拍掛對於房企來說集中在一個時點釋放資金，勢必會加大現金流壓力，企業要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗很大。

「這就給房企的資金實力提出更高要求。」張波表示，如果全年只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對於中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰。同時，在「三道紅線」壓力之下，多家房企聯合拿地、共同開發的情況將可能會進一步增多。

「這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數量，提高出現高溢價地塊或地王的難度，從而達到『穩房價、穩地價、穩預期』的調控目的。不過，後續面臨的問題也不少。」

張波表示，由於可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，或者長期以來土地供應量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對於土地供應節奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

E. 多城實施宅地供應新規：集中發布公告和組織出讓 每年供地不超過3次

2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》指出，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

2月23日，天津和鄭州已發布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統一發布住宅用地出讓公告。

值得一提的是，據近期一份網傳文件，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行「兩集中」（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產生一定的影響，但對開發商來說，集中在一個時點，對企業的現金流壓力會很大。

青島市自然資源和規劃局官網截圖

溢價率將得到有效控制

一家TOP50房企的投資總王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供應相當於是「排排坐分果果」，為的是控制土地市場過熱，同時把一部分權利歸到市級來統籌，目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地，會把開發商的預期抬得很高，現在集中供應對於開發商來說就能平均了。

58安居客房產研究院分院院長張波則表示，此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導性影響。熱點城市的土地市場對於房價影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區域的地塊入市，部分地塊價格甚至接近於周邊小區的房價，容易引發市場預期的變化。如果集中入市，土地市場的熱度有可能會得到有效控制，並弱化對房價的影響。

「如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行，大開發商會擇優選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少，這樣溢價率就會得到控制了。」張波認為。

「雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價，具體實施起來還是要看細節落實。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實際操作中，這些措施還是會跟上。」王楊認為，首先要控制溢價率就不能允許企業拿「馬甲」搖號，如果20幾個城市同時集中供地，對於大型房企肯定會把主戰場集中在重點城市。

值得注意的是，由於土地集中入市，對於房企來說選擇面也會增多，可以提前鎖定意向的多個地塊，而弱化在個別地塊上的爭奪，土地的市場亦會呈現熱度整體下降的態勢，有利於地價穩定，並推動行業的平穩發展。

王楊認為，從中央主管部門層面來講，是希望規范土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規范，不單單是區，甚至街道也有權利出讓；再如武漢，公開招拍掛土地非常少，規范土地市場是一個主要因素。

對房企資金有更高要求

住宅用地採用「兩集中」，將完善追責機制，把責任落實到市裡。從時間節點來說，房企拿地的競爭程度也會降低。

「很顯然，集中供地對於有實力的規模房企而言並未受到太大影響，主要的影響應該是在資金周轉使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉節奏。」王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供地、集中招拍掛對於房企來說集中在一個時點釋放資金，勢必會加大現金流壓力，企業要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗很大。

「這就給房企的資金實力提出更高要求。」張波表示，如果全年只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對於中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰。同時，在「三道紅線」壓力之下，多家房企聯合拿地、共同開發的情況將可能會進一步增多。

「這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數量，提高出現高溢價地塊或地王的難度，從而達到『穩房價、穩地價、穩預期』的調控目的。不過，後續面臨的問題也不少。」

張波表示，由於可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，或者長期以來土地供應量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對於土地供應節奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

編輯：熊穎

F. 有誰知道武漢市08年到10年的商品住宅用地均價急急急！

你去房管局查一下

G. 武漢工業用地怎麼成了住宅用地用地這是國家批還是當地政府批發的

如果沒有審批那你的地還是工業用地，你可以提供必要的資料，去國土局申請轉土地性質，但一些特殊的地基本上是轉不到的。最好給錢讓別人幫你轉，因為一般沒有特殊原因，都是不允許轉土地用途。

H. 多城實施宅地供應新規

今日（2月24日），青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》指出，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

昨日（2月23日），天津和鄭州已發布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統一發布住宅用地出讓公告。

值得一提的是，據近期一份網傳文件，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行「兩集中」（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產生一定的影響，但對開發商來說，集中在一個時點，對企業的現金流壓力會很大。

溢價率將得到有效控制

一家TOP50房企的投資總王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供應相當於是「排排坐分果果」，為的是控制土地市場過熱，同時把一部分權利歸到市級來統籌，目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地，會把開發商的預期抬得很高，現在集中供應對於開發商來說就能平均了。

58安居客房產研究院分院院長張波則表示，此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導性影響。熱點城市的土地市場對於房價影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區域的地塊入市，部分地塊價格甚至接近於周邊小區的房價，容易引發市場預期的變化。如果集中入市，土地市場的熱度有可能會得到有效控制，並弱化對房價的影響。

「如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行，大開發商會擇優選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少，這樣溢價率就會得到控制了。」張波認為。

「雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價，具體實施起來還是要看細節落實。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實際操作中，這些措施還是會跟上。」王楊認為，首先要控制溢價率就不能允許企業拿「馬甲」搖號，如果20幾個城市同時集中供地，對於大型房企肯定會把主戰場集中在重點城市。

值得注意的是，由於土地集中入市，對於房企來說選擇面也會增多，可以提前鎖定意向的多個地塊，而弱化在個別地塊上的爭奪，土地的市場亦會呈現熱度整體下降的態勢，有利於地價穩定，並推動行業的平穩發展。

王楊認為，從中央主管部門層面來講，是希望規范土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規范，不單單是區，甚至街道也有權利出讓；再如武漢，公開招拍掛土地非常少，規范土地市場是一個主要因素。

對房企資金有更高要求

住宅用地採用「兩集中」，將完善追責機制，把責任落實到市裡。從時間節點來說，房企拿地的競爭程度也會降低。

「很顯然，集中供地對於有實力的規模房企而言並未受到太大影響，主要的影響應該是在資金周轉使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉節奏。」王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供地、集中招拍掛對於房企來說集中在一個時點釋放資金，勢必會加大現金流壓力，企業要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗很大。

「這就給房企的資金實力提出更高要求。」張波表示，如果全年只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對於中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰。同時，在「三道紅線」壓力之下，多家房企聯合拿地、共同開發的情況將可能會進一步增多。

「這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數量，提高出現高溢價地塊或地王的難度，從而達到『穩房價、穩地價、穩預期』的調控目的。不過，後續面臨的問題也不少。」

張波表示，由於可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，或者長期以來土地供應量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對於土地供應節奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

I. （2）土地出讓總量有所減少，但住宅用地供應力度加大

2007年，復全國共出讓土地22.65萬公制頃，比去年同期減少2.8%（圖8）。

圖82003～2007年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況

2007年國土資源形勢分析報告

從土地出讓的地區分布來看，東部地區土地出讓面積有所下降，但仍占絕對優勢，出讓面積同比減少11.9%，佔全國的54.5%；中、西部土地出讓面積同比分別增加了6.6%和16.1%，分別佔全國的24.0%和21.5%。

從土地出讓的用地類型看，住宅用地同比增長，而工礦倉儲和商服用地均有所減少。2007年各地加大了住宅用地的供應力度，積極調整住宅用地的供應結構，增加了對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租住房等用地的土地供應。全國住宅用地出讓面積同比增長18.4%，占出讓總面積的28.8%。其中，普通商品房用地同比增長22.8%，佔住宅用地出讓總面積的86.6%；工礦倉儲用地同比減少 18.3%，但仍占絕對優勢，占土地出讓總面積的52.1%；商服用地同比減少8.1%，占土地出讓總面積的10.3%。

J. 全國22城市一年只能出讓三次宅地 房地產調控長效機制伸向土地供應

經濟觀察網 記者 陳月 一年只能賣三次地。
2月24日，這一消息開始在地產圈廣泛流傳，一個廣為傳播但未經權威部門證實的版本是，2021年開始，全國主要22個城市土地招拍掛活動，一年只能進行三次。
傳言中的新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。
隨後，天津、無錫、濟南、青島、鄭州等城市與之相關的文件截圖通過非正式途徑流出。其中天津市自然資源和規劃局發布《關於做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》標注的時間是2月23日。
天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）實行「兩集中」同步公開出讓，一是集中發布出讓公告，全年不超過3次，且時間間隔和地塊數量要相對均衡。
二是集中組織出讓活動。以掛牌方式出讓，同批次土地的掛牌起止時間應相同；而拍賣方式交易的，也應連續集中完成拍賣。
一位天津自然資源系統人士解釋，上述「兩集中」供應土地是自然資源部向22個城市同時下發的要求，對2021年度住宅用地供應分類調控、集中出讓，主要是通過安排住宅用地供應時序，以穩定市場預期、穩地價。
按照這位人士的說法，自然資源部要求22個城市一年發布供地公告和組織出讓活動不超過3次，但未明確各地具體出讓月份。天津集中公布宅地出讓公告的3個批次定於3月、6月、9月中旬。
經濟觀察網獲得的一份濟南市自然資源和規劃局文件顯示，濟南將集中發布宅地出讓公告的時間定於5月上旬、8月下旬、10月下旬。青島則明確將分3批次集中發布宅地出讓公告和集中招拍掛，並未明確具體月份。
一位杭州自然資源系統人士透露，杭州在「雙集中」供地的城市名單中，但目前還在研究制定具體細則。
一位央企鄭州公司投資拓展人士用「兵荒馬亂」形容「雙集中」政策對地產圈的影響。2月24日，在看到天津市的紅頭文件後，各地的投拓人士紛紛致電天津規劃和自然資源局，欲咨詢相關細則，電話一度占線。
隨後，鄭州市自然資源和規劃局一則緊急通知，要求2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由鄭州市局統一組織發布實施。但「雙集中」政策的具體實施方案仍在指定中。
上述央企鄭州公司投資拓展人士及團隊迅速召開會議，討論這一政策對區域公司拿地的影響。「如果各主要城市都在3、4、9月份集中出讓土地，全國性房企在資金有限的情況下，區域公司向總部申請資金可能會與其他區域公司『撞期』，只能減少舉牌次數，例如，集團可能需要在投資長三角還是中原地區做出選擇。」
集中掛牌與集中出讓，將如何傳導到樓市？一位top3房企投策中心負責人直言，「雙集中」制度對行業的影響重大，不亞於此前的三條紅線和限貸政策。
「集中在3、4、9月份供地，目前各房企的開發建設周期約為6-10個月，據此計算，3月、4月拿的地，大概在10月份預售入市；9月拿地，快的話春節就可以開盤。」其進一步說明，房企開發有個規律，年初拿地會稍微拖沓一點，年尾拿的地開盤節奏較為緊迫，以在年底回籠一批資金。
「政府供地受供求關系影響，一般會根據市場存量情況定價，但現在同期出地，政府『飢餓營銷』的手段行不通了。而且開發商同行的拿地成本相近，只能在終端比拼價格了。」該top3房企投策中心負責人表示，這可能會導致某個區域新盤集中入市，屆時競爭將十分慘烈。對於購房者，買房的節點將主要在五一、十一、雙11和春節。
「雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。」top3房企投策中心負責人補充，這一政策對地方政府、對企業自上而下的壓力都很大。