城鎮住宅趨勢

A. 未來10年 中國樓市12個大趨勢

1.城市之間房價差距將更大。由於公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，城市發展中的「馬太效應」將日益明顯。過去5年裡，中國形成了三大三小6個人口增長中心，「三大」是北京、上海、深圳及其周邊城市；「三小」是鄭州、長沙和「廈門+泉州」。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2.大城市房屋日益資產化。一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對於多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3.小戶型將機械化。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商越來越像客機、游輪的生產商。

4.逆城市化很難出現。未來10到20年流行城裡人到農村買地，建別墅？中國很難出現這種局面。因為中國人多地少，土地國家所有；公共資源分配不均衡也讓農村生活不方便、不安全。

5.大城市很難「去中心化」。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。

6.商鋪面臨價值重估。傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。「一鋪養三代」越來越困難，「三代養一鋪」隨時會發生。

7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。網路時代流行在家辦公、分散辦公、郊區辦公，寫字樓「剛需」不足。未來投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就要投資好的寫字樓。

8.房產稅會出台，但對市場影響不大。房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，但不會嚴厲。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。

9.計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大。全面放開二胎，已經沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想像的大，因為年輕人生育上積極性在下降。早晚有一天會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。

10.大城市房價呈不斷上漲趨勢。中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

11.房地產企業將大量消亡、轉型。最終國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。

12.「互聯化+房地產」泡沫將破。隨著美元加息臨近，美國股市大調整已經開始。在中國，IPO注冊制改革因股災已經不可避免地被延後，讓過去兩年裡瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是「互聯網+」一次全面的退潮。沒有盈利模式的「互聯網+房地產」企業，將有一批死於「彈盡糧絕」。但互聯網對房地產的重塑，卻不會停止。

（以上回答發布於2015-11-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價格可能有上升趨勢

目前我抄們中國的人口增長率處於下降趨勢，很多地區都出台生二胎政策，但是效果並吃明顯，今後隨著人口增長率的下降，房地產行業火爆趨勢也將趨於平穩，商品房的價格不再會大幅度上升，當然也不會大幅度下降，可能存在小幅度的起伏變化。

C. 對城市住宅分布趨勢的分析與研究

一、對城市化概念的理解

對城市化這一現象和過程，不同學科有不同的解釋：經濟學認為，城市化是各種非農業產業發展的經濟要素向城市集聚的過程，同時城市化與產業結構非農化是同步發展的；人口學認為，城市化是指人口城市化，即農村人口逐漸轉變為城市人口的現象和過程, 威爾遜（Christopher Wilson）在其主編的《人口學辭典》中的解釋是："人口城市化即指居住在城市地區的人口比重上升的現象" ；地理學認為，城市化是居民聚落和經濟布局的空間區位在分配，並呈現日益集中化的過程 ；社會學認為，城市化是一個城市生活方式的發展過程，它意味著人們不斷地被吸引到城市中，並被納入城市的生活組織中去 。綜上所述，我們可以從四個層次去理解城市化的定義：第一，城市化是鄉城人口分布結構的轉換；第二，城市產業結構及其布局地域結構的轉換；第三，城市化是傳統價值觀念與生活方式向現代價值觀念和生活方式的轉換；第四，城市化是人們聚居形式和集聚方式及其相關制度安排的變遷或創新。但就城市住宅業而言，研究城市化對住宅業所帶來的效應，首先要從城市化所導致的結果--鄉城人口分布結構的轉換入手。

城市化這一概念在"人口學"角度看來大多被定義為農村人口向城市集聚的過程，或城市人口占總人口比重逐漸提高的過程。然而，發達國家城市化的實踐以及我國一些大都市（例如上海、北京）的實踐表明這一定義已經顯得過於狹窄，事實上人口城市化的過程從人口學上來講不但有人口集中的過程，更有人口分散的過程（就是所謂人口郊區化）。因為人口郊區化本身就是一個人口流動的動態過程，既然是人口流動就會有"流出"和"流入"，就會有"拉力"和"推力"，所以它是一個合作用的過程。要探討人口郊區化的原因，首先就應弄清楚人口流動的原因。關於人口流動的原因歷來有各家之說：馬克思學說認為人口流動的根本動因在於社會分工和生產社會化 ；而西方學者像：E.S.李（Everett S.Lee）在其《人口遷移理論》（A Theory of migration）中認為決定人口遷移的有四個因素：第一是遷出地因素，第二是遷入地因素，第三是中間障礙因素，第四是遷移者介入因素 ；庫茲尼茨則認為人口流動是為適應技術進步而導致的經濟機會變化的結果 ；舒爾茨等人認為人口流動是人力投資的五個主要方面之一，是一種投資行為，由成本與受益決定 ；托達羅的預期收入理論認為欠發達國家的人口流動決定於兩個主要變數：一是城鄉實際收入差距，二是城鎮中就業概率，這兩個變數決定了流動者在城鎮中的預期收入。綜合各家之說，筆者認為人口流動的根本原因在於社會經濟的發展所導致的區域收入差距以及對品質生活的嚮往和追求。

則可認為人口城市化過程的本質是由於社會經濟技術發展導致了區域生活差距而形成的人們對預期收入的期望和對城市品質生活的嚮往過程。那從詞性上講，人口郊區化應該是人口城市化的反義才對，但實踐證明"人口郊區化"始終是人口城市化的一種副產品，絕對不是字面上易使人理解的那樣：人口從城鎮居民變為鄉村居民成為人口流動的主流。因此，筆者認為人口郊區化的真正意涵可以從兩個方面去理解：一、它是"人口城市化"的一種人口重新分布的輔助現象；二是它是一個階段性的動態發展過程。本文的人口郊區化現象主要是指人口從原來的中心城區或近郊區以外的地方流動到中心城區的邊緣區和近郊區。

二、人口郊區化的實證性分析

一些學者 在研究了發達國家的城市化進程後將世界城市化發展過程分為集中型城市化，郊區化和逆城市化三個階段六個時期（如表1）。
研究表明當一個國家或地區城市化率達到75％的時候，城市化發展速度將進入相對穩定的發達階段 ，表明發展型城市化階段已經基本完成，此時城市化進入集中趨勢與擴散趨勢並存階段，以擴散趨勢為主的發展時期（核心城區進入衰退階段）。上海的城市發展從兩個方面證明了這種狀況：第一，核心城區人口的郊區化。自1980年代以來，市中心的盧灣、靜安兩區人口在1980~1982年間尚呈微增趨勢，平均每年增長1000多人，但自1982年以後即轉向持續減少，而且減幅大，平均每年減少5000~6000人，而位於市中心外圍地區的普陀、長寧兩區人口則幾乎一直呈猛增趨勢，平均每年分別增長1.82萬人和2.21萬人。1982年被專家 認為是上海地區人口分布與城市化發展的一個轉折點。到2000年，盧灣、靜安兩區（其他區見下表2）的人口已由1993年的50萬和42.04萬減少到32.89萬和30.54萬人，分別減少了17.11萬和11.5萬人，減少率達到34.22％和27.3％；兩區人口密度也相應地由1982年的每平方公里6.49萬人和6.69萬人 減少到1997年的4.67萬人和5.00萬人，減少到2000年的4.08萬人和4萬人。可以說，這些年來，上海中心城特別是市中心人口的郊區化現象相當明顯，核心城區人口主要是遷向中心城的邊緣區；從大的范圍來看，在1993－2000年期間，核心城區（黃浦、盧灣、靜安、虹口）的人口由251.4萬人減少到206.93萬人，較少17.7％，年均減少6.35萬人；核心城區的邊緣區（徐匯、長寧、普陀、閘北、楊浦），由1993年的389.25萬人增加到486.083萬人，增長24.87％，年均增長13.83萬人；近郊地區浦東新區和閔行、嘉定、寶山三區由307.36萬人增加到560.07萬人，增長45.1%,年均增長36萬人；遠郊地區則由346.13萬人增長到389.46萬人，增加11.2％，年均增加7.2萬人。
比如：上海人口分布的總體趨勢是核心城區人口不斷外流，人口減少，中心城區邊緣區和近郊區人口急劇增長，承接著核心區外流人口和進城人口。據有關資料統計，1990年以來上海核心城區向外圍擴散遷移的規模平均每年約達10萬人左右。第二，核心城區人口遷移、分布的空間演變。從人口遷移和流動來看，遷入或流入人口的分布中心也之間由市中心向邊緣地區外移。以戶籍遷移人口為例，自1980年代以來，一方面人口凈遷移率與離開市中心的距離呈正相關（見表3），如1980年，1985年，1990年市內人口凈遷入率與離開市中心距離的相關系數分別為0.844、0.803和0.790，市外人口凈遷入率與離開市中心距離的相關系數分別為0.662，0.742和0.773；與此同時，隨著時間的推移，市中心人口凈遷出強度不斷增加，凈遷出的區逐漸擴大。從流動人口來看起分布也是如此。自1980年代以來上海流動人口比重各佔12％～20％和60％左右，進入90年代這一比重轉變為5％～8%和75％左右。根據入人口主要集中分布在市區的邊緣街道和一般街道，所佔比重都在60％ 以上；而且這一比重還有明顯上升趨勢。在1980年代上海流入人口分布在中心街道的和邊緣街道、一般街道的比 上海市第六次流動人口調查，中心城10區（核心城區和邊緣區）流入人口110萬人，占當地戶籍人口的11.4%, 寶山、閔行、嘉定、浦東新區等新市區流入人口122萬人，占當地戶籍人口的25.1％，其它郊縣地區流入44萬人，占當地戶籍人口的8.5％，寶山等新市區流入人口占當地戶籍人口的比重明顯高於中心城區和郊縣 。而且流入郊縣的比重也如郊縣人口一樣呈減少趨勢。三、人口郊區化對城市住宅業空間分布的影響

中外學者普遍認為相對於城市化的進程而言，住宅業的發展可劃分為3個階段： 初期階段。隨著工業在城市的集聚，城市的數量和人口規模逐步增加，由於城市化增速較慢，城市人口的基數低，城市住房的壓力不是很大；另一方面，較低的經濟發展水平和城市物質基礎，決定了大多數居民只能生活在較差的住區環境當中。加速發展階段。當一個國家和地區的城市化水平，即城市人口占總人口的比重達到30％之後，因工業化和經濟發展已打下一定基礎，受其慣性的推動，城市化的水平在短期內迅速提高，城市的數量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對於突發其來的人口浪潮，城市的建房速度遠遠落後於城市人口的增長速度，從而出現住房緊缺的狀況。後期階段。其主要標志是：城市化水平超過70％之後，城市人口的增長速度趨緩，大城市中心區的人口向郊區擴散，出現所謂"郊區化"現象，工業對城市化推動的主導作用已被第三產業取代，整個區域形成大、中、小城市密切結合、分布有序的城鎮網路，經過長期的建設積累，此期的城市已具有豐富的物質基礎和很高的經濟水平，住房的主要問題已由數量不足轉化為居住質量問題。筆者綜合各方面的資料可以得出一個城市化率、居民收入，住宅要素相關的圖表。上海目前人均GDP達到4000美元，城市化率已達到並超過70％，也就是說上海居民目前理應處在追求個性、時尚的消費結構階段，城市以服務型為主，住宅消費支出占消費性支出的比重應在16％以上，但實際上海居民目前住房仍處於第二和第三階段交叉，以第三階段為主的地步，一方面住房緊缺還沒有得到有效緩解，人有一間房的目標還有實現；另一方面大部分居民對住房的要求已經從數量轉移到數量和質量並重的階段，進入了追求個性化房屋的時代。 作為處在第三階段的重要特徵人口郊區化對上海住宅業空間分布的影響可從以下兩個方面進行分析：

1、城市住宅布局的空間特徵

商品住宅的空間分異是90年代中心城區居住空間結構演變的主要特徵 。從1993年－2000年，上海市為改善市民的居住條件，對住宅建設每年都進行了大量投資，累計投資達1630.5 億元。自90年代，上海市居住建築面積在逐年增加，1993－1998年累計增加達到6千多萬平方米，增幅將近40％，而從分布的比重來看，上海市區居住房屋主要分布在城市邊緣區和近郊區，占市區房屋總面積底80%以上，核心區僅佔10%稍強。從（表五）的增長速度來看，核心區的住宅增長速度明顯低於邊緣區和近郊區，而且其比重呈逐年遞減的趨勢。從數據分析可以看出，隨著人口的大量郊區化，城市的住宅布局也發生了很大的變化，大量的住房建設正沿著核心區－邊緣區－近郊區向外拓展。
另外從上海市區內銷商品房的一些統計情況（表六）來看，近郊區的商品住宅批准預售、住宅交易過戶和存量房交易過戶均在70%以上，邊緣區的各項比例均在20%以上，而核心城區的比例只佔1~3%左右，這充分說明隨著人口郊區化的進展，近郊區已經成為人民置業安家的主要地方。隨著目前房地產市場的進一步規范和市場化，可以預見郊區住宅將具有巨大的發展前景。而且我們相信隨著近郊和遠郊一些區縣的進一步發展和人口的大量遷入，核心區由於主要發展金融、商業等產業，上海城鎮住宅還將的布局將進一步發生擴散化、市郊化。
商品住宅價格的空間分異特徵

根據西方學者提出的城市住宅分布決定因素模型，不同經濟地位的居住形態，呈現圍繞城市商務中心區的扇形布局；不同家庭地位的居住形態，呈現圍繞城市商務中心區的同心圓布局；不同種族各自獨立聚居而使不同地位的種族居住形態，呈現出分散布局的居住隔離狀態。在市場經濟條件下，居民的經濟收入和家庭結構是城市住宅空間分布的主要因素。在這里我們以多層住宅的價格作為參照物，由於上海對多層住宅的容積率控制相對比較嚴格，因而多層商品住宅與土地相關系數也比較穩定，能比較准確的發映出其所在地的土地級差。根據上海市住宅價格指標，全市住宅價格可以分成幾個等級。伴隨著上海人口郊區化的發展，各區縣住宅的價格也發生了很大的變化：目前4000元以上的住宅基本沿著內環線（中山環路）走向，突出三個區域即西南方向的徐家匯地區（徐家匯到錦江樂園沿地鐵北側延伸，也即西部核心區－邊緣區－近郊區兩側），虹橋古北地區（西南沿虹橋路到虹橋、古北一帶），浦東陸家嘴地區（在陸家嘴地區向東一帶）。要引起人們關注的是：突出的三個地區在90年代以前根本與核心城區沒法比，而今卻成為上海最熱的房地產投資、開發密集地區。究其原因，筆者認為，人口郊區化的發展是其非常重要的一環，正是由於這些區域承接了人口郊區化的第一波人口（即這些地區是大部分人口從核心城區流出的首選地） ，才使房地產業在這里迅速成長。從資料分析看，核心城區的多層住宅價格基本都在5000元以上，這是由於核心區是土地成熟區，土地級差最高，每平方米土地的價格達到8000－10000元，為了降低樓面地價，只能採取高層高容積率來攤消地價，夾生住宅建設費用，每平方米住宅還是要達到5000－8000元之間，高房
價從一定意義上講，也就進一步提高了人們在核心區居住的進入門欄，加速了人口的郊區化。從上海地價基準圖可以看出，處在內環線外5公里處的地區，住宅的價格也基本提升到3000元左右，其中的指狀突出均是交通干線二邊，如北面的共和新路兩側，西南地鐵兩側等，同時在浦東的花木、洋涇、世紀公園地區，張江、六里地區、嚴橋也達到這個價位。我們從本文前面所提到過的上海各區縣人口及人口密度近10年來的變化可以清楚的找到一條脈絡：哪個區域成為人口郊區化發展的選擇區域，哪個區域的房地產發展就迅速，這個區域的住宅價格也會成幾何級數增長，想想當年"寧要浦西一張床，不要浦東一間房"的情景，看看今朝浦東的房價走勢，不得不感嘆人口郊區化對城市發展的巨大效應。

以上對人口郊區化與城市住宅分布的分析，表明我國大城市住宅空間結構正處於重構過程中。政府管理部門如何引導，合理布局城市住宅空間應予以高度的重視。

四、對人口郊區化的再思考

從我們對近10年來的上海人口流動的研究分析得出，人口郊區化在上海其實質就是人口城鎮化，如今有很多學者認為，中國現代化發展的重要途徑是城市化，筆者同意城市的發展是一個重大的綜合性的發展問題，但同時覺得城市化的提法有失穩妥，城鎮化的提法更符合當今中國的發展實際，因為集中中國近20年改革開放成果精華的東部沿海地區一些大城市都已經進入到了城市化發展的後期階段，正逐步進入人口郊區化，也即郊區城鎮化的道路，同時市郊區也承接著外來流動人口（包括區域外的、鄉村的）的大部分，所以城鎮化的提法能更發映城市和鄉鎮的互動關系，同時也更能體現人口在兩地的流動關系。國外的大量實例證明，城鎮化的推進對於緩和城市人地矛盾具有十分重要的作用，城市要想獲得可持續發展，實現城市社會、經濟和生態系統協同有序、良性循環的目標，解決好中心城市中房價超高，居住環境差等局面，減少中心城區的人口，實現人口郊區化，加大走城鎮化的道路是一條光明大道。 據筆者對上海城市發展的研究，可以得出這樣一個發展格局：隨著上海人口郊區化的發展（城鎮化的發展），上海的城市布局除了以浦東小陸家嘴和外灘約5平方公里的CBD（中心商務區）、以原核心城區組成的30平方公里左右的中心商業區以外，在未來5-10年左右的時間上海將形成幾個新的內環線以外的次中心城區：西南的閔行莘庄地區、東北的楊浦五角場地區、西部普陀真如地區、東面浦東的花木地區，從而在上海真正形成 次中心城區－副中心城區（像徐家匯）－中心核心區的都市圈狀。人口在未來5－10年來將大量湧入這些地區，可以想像房地產業，特別是住宅業將在這些地區得到蓬勃的發展。

加大人口郊區化的力度，尤其需要政府的大力支持 ：人口郊區化的過程應該是一個政府宏觀主導的過程。城市化進程在我國已經滯後了許多年，因此在城鎮化建設上一定要加大力度，以"機不可失、失不再來"的態度加速改革，加速掃除城鎮化的一切人為障礙。首先，要樹立以人為本的城鎮建設發展觀。發展是硬道理，但對於人口郊區化、城鎮化來講，究竟什麼是發展，發展的本質是什麼，目的是什麼，標志是什麼？我們都要把握好，理解好。城市化進程的滯後，滯就滯在當年沒有掌握好發展觀的問題。只講收入增長不講分配關系，一些實質性的改革一拖就是上10年，從而積累了大量經濟和社會矛盾。城鎮化的發展農首先要解決的就是一個社會保障問題，只有這個問題得到解決，不管是從核心城區外流的居民，還是從農村流入的居民都具有相同的切實可行的社保，城鎮化的道路才會越走越通。其次，政府要明租、正稅、除費理順分配關系。租、稅、費是所有者和使用者，政府和市場主體之間分配關系的理論表現和觀念宮接。明租就是必須明確生產要素有償使用，解決好住房的產權問題，使核心區的居民"郊區化"得放心。同時通過明租使城鄉要素都資本化、商品化，城鄉同制，同軌，城鄉一體化。正稅是指政府為納稅人服務所需一切費用都必須明確為稅。稅收是政府行為，在所有的宏觀經濟政策中稅法對房地產業的影響是最大的，同時房地產商為了轉移稅收，就會提高房價，大大影響人口的流動。除費指的是不亂收費，收費是商業行為。正稅除費就是不搞價內稅，不搞行政性收費，要稅價分流、價費合一。最後，要把產業政策地區化，提高城鎮化的集聚度。城市的一個最大好處就在於集聚，從而極大的減少交易費用。所以隨著人口郊區化進程的加速，我們要做好城鎮發展的規劃，進一步明確城鎮的功能定位和明確各自產業結構的特點，不搞千篇一律。

D. 中國房地產市場未來發展趨勢

北上廣土地出讓供不應求，三四線城市空置率持續提升。北京最近出讓的大興、房山內等地塊可以看到，基本容頂著頂價來拿，還得加上龐大的限價房。可以說，房企在北京拿地已經不在乎住宅是否掙錢，只有有地就可以在北京生存下去。而三四線城市，好多房企都在清理庫存，開始退出。最引以覆蓋率廣為自豪的萬達也開始某輕資產，眾籌，開始推出三四線城市市場。
價格：受目前城市房地產存量、潛在供應量的影響，協同產業發展、人口的遷移、老齡化，預期一線城市漲價，但難以水漲船高，很難達到2008年經濟危機後房地產和M2一同突飛猛進的狀況。二線城市趨平穩，三四線城市只能祈求各自政府幹點實事兒。

E. 未來房價的趨勢

近三年來，房價漲得飛快。這得益於銀行和房地產商在各級地方政府的大力支持下的聯手炒作。各地方政府，要賣地賺錢，希望房價上漲拉動土地升值，越高越好，才不管你中央政府什麼政策，撈一把算一把。開發商和炒房的，已經騎虎難下：一邊欠著銀行高額貸款，一邊背著一堆賣不動的高價房。銀行，被開發商和炒房團搞得周轉資金朝不保夕，焦頭爛額，早都成了房產股東。

導致房價暴漲的另外一個因素，是普通居民在開發商和一些媒體誤導下，對未來房價的錯誤預期。後面將分析這種預期錯在哪裡。

房子到底值多少錢？

大致估算，現在的市場價是實際價格的10倍以上！也就是，賣出一套房子，凡是和房子有關的各利益方，總共獲得10倍於成本價的利潤。

其中，原材料供應商和土地所有者拿走初始值的一倍利潤，總值由1變2。房屋建築商和開發商共同拿走2的兩倍利潤，總值變6。一二三四五級炒房團拿走6的一倍利潤，總值變12左右。初始投資1萬元，變成最後的10—12萬元。我國房價最高的深圳，廣州，上海，北京等地，現在市值100萬的房子，其真實的成本價只有10萬！其它地方縮水要少一點，但也少不了很多。考慮到蓋房子的畢竟要賺錢，而且各利益芳都要賺點，市售住房價格3倍於絕對成本價還算合理。也就是，深圳，上海，北京等地現在100萬的房子賣30萬左右。如果你現在買了100萬的房子，裡面有70萬縮水，或者說是你預付了70萬將來若干年內的房產增殖預期。

這筆帳只有買房的不清楚，凡是接觸過房地產投資的人都清清楚楚。和房子有關的利益各方，包括土地所有者，銀行，開發商，承包商，建築商，經銷商，哪一方不是成倍的毛利潤？加1倍還都嫌少！

房子，不是黃金白銀鑽石珠寶，實質就是一堆破磚爛瓦。立在那裡還值幾個錢，如果倒了，分文不值，還得倒搭清運垃圾費。

對未來房價的錯誤預期

開發商誤導大家的手段是避重就輕，用一個不主導房價的真實事件掩蓋一個主導房價的虛假事件。

主導房價的是供需關系。從市場看，供早已過於求。城市裡有2—3套房的一般居民不在少數，現在還在等著漲價呢！抵押到銀行的大量房子還待嫁閨中。炒房團手裡的房子有10年前空到現在還賣不動的。開發商迫於無奈還在開發（停下來就破產，銀行就要他命）。而需求呢？80年代生育高峰馬上過去，城市居民家庭結構大面積「二合一」。這一代人不僅現在不缺房，而且在不久後一個家庭將至少擁有3套住房！

開發商誤導大家的說辭是：將來房價要和國際接軌；農村人口將大量轉入城市，增加住房需求；都希望房子越住越大，不斷改善。這是活甭活騙的煽動！房價和國際接軌的前提條件是居民收入水平和國際接軌。請問中國的人均收入要到哪年哪月才能和國際接軌？收入水平還相差20倍，房價就先接軌了？未來的人口流動趨勢是從大城市向中小城市擴散，而不是往大城市集中，他正好說反了。況且，來自農村或中小城市的人原本也不是住露天地的無房戶，他一邊閑著大房子再來城裡買幾套房？是否都希望住房越來越大現在說不定。從發達國家的情況看，似乎不是這樣。日本很多有錢人在城裡只住50—80平的房子，而在鄉下可能有間200平左右的別墅。

土地漲價，原材料漲價，銷售成本提高，服務成本提高，這些僅僅是確定房價的一些次要因素，是依附於供求關系的因素，但卻被開發商誇大了，似乎成了主導房價的決定性因素。其目的，是用這些因素掩蓋供需關系的虛假。

誰接最後一棒？

中國房產隨時可能崩盤！銀行，開發商，炒房的這三家只要有一個挺不住，多米諾牌就開始倒了。現在的狀態是：這一條繩子上的三隻螞蚱，都在忽悠老百姓買高價房，接他們的「最後一棒」。老百姓有上當的，也有不上當的。國家呢？最清楚這種狀況的危險性：如果允許他們繼續忽悠下去，房價還會暴漲，累積在銀行方面的危機越來越高，一旦爆發，不可收拾，會形成金融災難。如果由國家買單，這個單子也確實太大了。

國家會怎麼應對呢？怎麼應對都很困難。現在可以確定的是兩點：一是絕不買單，二是堅決控制房價。估計可能採取的策略和大致措施是：在今後一段時間內，一方面調控房價回落，一方面增加國民的平均收入，使已經高高在上的房產危機逐漸淹沒在適度的通脹之中。所以，房子怎麼也難逃絕對貶值！這實質就是國家「接了最後一棒」。作為一個收入不怎麼高的，攢了幾個血汗錢的老百姓，沒誰逼你去接那最後一棒的。確實還沒房住的，不妨也少等等，等房價落一落，工資再長一長，再買房不晚。已經買了不少房子等著增殖的，也只好忍一忍。實在不忍眼看房子貶值，也別賣太急了，大家都想勝利大逃亡，可能誰也逃不掉。

F. 未來小區的發展趨勢

未來小區的發展趨勢

未來居住條件的建設提出了一個有計算機系統管理一體化的智能居住小區，提供一個投資合理、高效、便捷、安全、舒適的環境，同時，幫助業主和物業管理者一個雙贏的機會，實現人性化管理服務為宗旨，和諧社會為主提旋律的21世紀新型居住環境智能居住小區。

隨著科學技術的迅猛發展、信息化浪潮正在席捲全球。吞噬著現代人們生活中的每個角落，同時世界人口城市化的趨向和我國城鎮化建設步伐的加快、城市人口的不斷增加，向人們提出了如何建設大量既經濟合理，又符合21世紀居住要求的住宅，為此集現代高技術於一體的智能化小區應用而生，同時智能化住宅也必將成為21世紀住宅市場的主流。

「智能居住小區」的智能功能是為提高居民的生活質量以最優化的設計、採用最先進的4C技術（計算機技術、控制技術、通信技術、圖形顯示技術），建立一個由計算機系統管理的一體化集成系統，提供一個投資合理、又擁有高效優雅舒適、便利快捷、高度安全的環境空間。同時幫助業主和物業管理者在費用開支、生活舒適、商務活動和人生安全等方面的利益有最大的回報。故，它是對新建、擬建居住小區集規劃、設計、施工與一次性的功能開發。

智能居住小區的發展形勢

智能化小區的興起與發展，主要是適應社會信息化與經濟國際化的需要，也是人類社會進步，生產力發展的必然產物。智能化是建築技術與電子信息技術相結合的產物，同時也是21世紀地產開發的主導方向。近年來國際互連網Internet的迅速發展下，人們與外界的聯系是完全開放和快節奏的生活，各類網上服務項目（如電子購物、電子銀行、電子醫療等）也將成為21世紀人們生活中不可缺少的內容。

G. 以後的房價會是一個什麼趨勢啊

2019年中國房地產行業發展概況分析

1)今年房地產行業下行周期展現出較好的韌性，房企積極推盤，商品房銷量維持正增長。2019年1月-11月全國商品房銷售面積同比增長0.2%，12月房企密集加快供貨，預計今年全年新房銷售面積將平穩微增。今年房地產出現各區域新房銷售分化現象，西部地區是今年新房銷售的增長主力;東部地區累計銷售面積仍為負增長，10月開始轉暖;中部地區銷售維持穩定。

2)地產投資增速如期回落，竣工情況逐漸好轉。房企的開工、施工熱情有所下降，新開工面積和施工面積單月負增長，竣工面積持續好轉。預計未來新開工面積將保持較低增速，在土地投資持續低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長。此外，房企在銷售預期不高的情況下，開工熱情也不高。在竣工方面，筆者認為，2020年竣工面積會實現正增長。竣工面積的改善，有利於刺激房地產下游產業鏈，如建材、家電、家居等行業的需求。

3)房地產開發企業到位資金整體維持穩健，融資渠道此消彼長，融資調控尚未放鬆。11月房企融資渠道此消彼長，國內貸款有所收緊，利用外資、自籌資金、銷售回款則好轉。展望2020年，宏觀流動性預計相對寬松，會惠及房企外部融資，但力度有限。

2019年11月中國房地產投資增速如期回落

2019年11月中國房地產投資增速如期回落，2019年1-11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1—10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資89232億元，增長14.4%，增速回落0.2個百分點。

2018-2019年前11月全國房地產開發投資增速統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

房地產行業作為一個典型的周期性行業，行業基本面狀況與經濟走勢相關。在當前宏觀經濟走弱及「不將房地產作為刺激經濟的手段」的政策影響下，行業需求放緩。筆者認為，明年房地產市場呈震盪下行趨勢，但下降幅度較小。

長期來看，城鎮化空間尚有，都市圈效應凸顯。從短期來看，明年市場整體處於震盪下降趨勢。經濟下行疊加銷售高基數，未來市場擴容較難。

在市場整體偏弱的背景下，銷售呈現結構性分化，下行周期展現韌性，一二線城市的需求依然較強，在政策維穩的邏輯下，三四線城市房地產市場將展現韌性。

更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。

H. 為什麼要了解居民住房的發展狀況及趨勢

中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析
房地產業在國民經濟中的作用和影響越來越大
房地產業是我國國民經濟的重要組成部分，一方面它受到國民經濟發展水平的制約，另一方面，又由於其基礎性、先導性產業的地位及其特點，房地產業的發展又必然對經濟增長發揮巨大的促進作用。
一、房地產業對經濟增長的作用不斷增大
從生產方面看，房地產業創造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地產業對經濟增長的作用不斷增大。1953—1978年，我國GDP年均增長6．1％，其中房地產業年均增長5％，對經濟增長的貢獻率為1．83％。1978—2005年，我國房地產業增加值佔GDP的比重平均為4．1％，比改革開放前提高了2．1個百分點，期間我國GDP年均增長9．6％，房地產業年均增長11．4％，對經濟增長的貢獻率為2．39％。
二、房地產業的產業關聯影響面廣泛
從產業特性看，房地產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中絕大部分產業都與房地產業有關聯關系，在投入產出表的40個部門中，有38個部門與房地產業存在後向直接關聯或前向直接關聯關系，但不同產業與房地產業的關聯度有所不同，房地產業對金融保險業、商業、建築業、非金屬礦物製品業、化學工業、社會服務業等產業的關聯影響比較突出。
從房地產業的直接帶動系數看，總的帶動系數為 0．5435，其中帶動系數高於平均水平的產業有金融保險業、商業、社會服務業、非金屬礦物製品業、建築業等7個行業。從房地產業的完全帶動系數看，總的帶動系數為1．4161，其中帶動系數高於平均水平的產業有金融保險業、商業、建築業、非金屬礦物製品業、化學工業、社會服務業等16個行業。
三、房地產業對居民消費的雙重影響
房地產投資可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建築工人特別是農民工的日常消費，但也會擠占居民其他消費支出。
1．投資房地產會帶動住房消費、建材和耐用消費品消費以及建築工人特別是農民工的日常消費。房地產投資與住房消費關系為每100元的房地產投資約可拉動30元的住房消費，對建築裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出的1／10，對建築工人特別是農民工的日常消費的帶動作用為100元投資可增加消費40元左右。
2．投資房地產會擠占部分居民其他消費支出。根據我國居民約0．7的邊際消費傾向，每期還款金額都將擠佔70％的相應消費支出。粗略估算，每年還貸金額約占當年房地產開發投資的8％，則相應擠占居民消贊約占房地產投資的5．6％。
3．房地產業是財政收入的重要來源。房地產業是中央與地方政府財政收入的重要來源：第一，通過出讓土地使用權，政府能獲得大量的財政收入。上海、北京、深圳等發達地區的土地收益占每年財政收入的比重高達25％左右，部分地區甚至超過50％，成為名符其實的「第二財政」。第二，房地產業稅收是地方政府稅收收入的重要來源。2004年，我國房地產業稅收收入為1369．88億元，占當年各項稅收的5．44％。第三，房地產業能帶動眾多關聯產業的發展，間接創造大量的財政收入。
4．房地產業對就業的影響。根據2004年經濟普查統計，全國經營房地產的法人單位就業人數為396．3萬人，全國房地產的個體經營戶就業人數為 91020人。同時，通過產業關聯的影響，房地產業的發展對其他產業的就業增長也有重要影響。
結構變化：個人已成商品住宅購買主體

I. 從近一年的房價變化來看，10個特大城市房價走勢有何變化

一、特大城市和城區的概念：

特大城市是指城區人口500萬以上1000萬以下的城市。城區是指“市轄區和不設區的市，區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域”。城區人口規模要小於市域總人口規模，也小於市轄區人口規模，市轄區內的農村地帶並不納入城區人口的統計。