加拿大期房陷阱

㈠ 樓花和期房有什麼區別購置西岸集團的加拿大房產選哪種好

樓花和期房的概念其實有些相似，都是指預售房產，最大的區別就是預售時間和交房時專間有所不同。如果屬你准備購置加拿大房產的話，不管是想要定居還是投資，我都建議你購置樓花。因為按照規定，購置加拿大房產里的樓花可以在交房完成後才開始還貸，能以較小的投入，實現在加拿大安居或投資，比較人性化。不過我也不是什麼專業人士，所以如果你想了解得更清楚，可以咨詢下當地一些相對比較知名的房產開發商，比如你提到的Westbank西岸置業集團。

㈡ 你好，我打算在加拿大多倫多買一套房子，有個熟悉多倫多的朋友告訴我 要提交我在中國的房產證掃描件

我就說說我所知道的買房子的一些問題和須知吧
1.加拿大的房地產市場總體情況如何？中心區域的房價范圍是多少？

房地產作為不動產，具有極強的地域性，因而城市和城市之間的差距很大。從加拿大的行業監管來講，房地產經紀人通常只在所開展業務的省份登記注冊並持有牌照。

加拿大的住宅房產主要分三種類型：獨棟別墅、聯排別墅（也稱城市屋）、公寓房。目前大溫哥華地區的獨棟別墅均價在104萬加元，城市屋均價在54萬加元，公寓房均價在41萬加元。大溫哥華地區的房地產市場自2011年上半年以來趨於理性，許多區域開始顯示調整態勢，一改三四年前哄搶的狀態，逐漸進入買方市場。買家有較大的選擇空間和談價餘地。特別提醒，104萬加元只是均價，這個價位的房子可能會在很偏遠的地方。

2.加拿大的購房貸款政策是怎樣的？有加拿大國籍的人與外國人，在買房時享受的政策有哪些差異？

外籍人士在加拿大境內買房沒有任何限制。目前加拿大的銀行按揭利率處於近幾十年的低位。外籍人士購房可以申請銀行貸款，但手續相對復雜，首付要求比本地人略高。針對外籍人士購房貸款要求：一是必須在加拿大銀行有賬戶，二是加拿大的銀行賬戶上必須有購房首付款金額，三是必須能提供加拿大境外銀行賬戶的足夠現金資產以證明有還款能力，四是銀行可能還會要求提供在居住國的職業和其他資產及收入證明。外籍人士購房的首付一般要求在40%以上，有些銀行甚至要求首付達到50%。如果國內客戶條件許可，用現金購買是最方便的。

3.華人置業的熱門區域是哪些地方？

以溫哥華為例，華人購房追捧的熱點地區為：溫哥華西區、西溫哥華、列治文等地。華人購房的主要考量因素是學校、生活便利程度、周邊自然環境、風景等。在這些華人熱捧的區域里買一棟稱心的房子，溫哥華西區大致需要300萬加元，西溫哥華需要250萬加元，列治文需要200萬加元左右。

4.在加拿大買期房好還是買現房好？它們的利弊各是什麼？

這取決於客戶的置業需求。如果是移民定居並需要馬上入住，無疑選擇現房為上。如果僅是投資之用可以考慮期房。期房的好處是價格上較優惠，而且肯定是全新房。期房的弊端是無法直觀看見，而且市場下滑或者地理位置不被看好，投資期房就可能會導致損失。選擇期房的話，房地產經紀人的專業眼光和判斷會很重要。

5.如果考慮在兩年內讓小孩留學時自住，畢業後賣出，物業轉讓稅該如何計算？

前20萬加元收1%，超過20萬加元的部分收2%。買房才需繳納物業轉讓稅，賣房不需要。

6.購房後，還有哪些費用是要長期支付的？租賃的話有沒有需要繳納的稅費？

物業稅由當地市政府徵收，物業稅計算非常復雜而且徵收的比例每年都有變動，無法告知精確的數額，但客戶一旦選擇房源，海服會會馬上告知該房的物業稅是多少。物業稅以政府估價為依據（而且每套房子的政府估價每年都會有調整），投資者可以按房產價格的千分之三到五進行估算。大致來說200萬加元的一套房子，物業稅每年可能在6000-10000加元之間。獨棟別墅沒有物業管理費，聯排別墅和公寓需要交納物業管理費，一般每月200-400加元不等。如果物業出租，租金收入在年底時需要向加拿大稅局申報。
談到居屋, 首先是"自居屋"(principal residence)的稅務優惠, 也就是說如果您把自居屋出售時賺了錢, 即產生了資本增值, 這個增值不需要包括在您報稅的收入中, 因而賺的錢是免稅的. 另外, 因為自居屋是供個人使用的財產(personal-use property), 如果房屋貶值, 出售時的虧損是不能當作資本貶值(capital loss)來抵稅的(比如不能抵消股票買賣的資本增值稅). 當然房屋易於保值, 長期看虧損發生的概率不高.
自居屋必須是您或者您的配偶或孩子實際居住的場所, 自1982年以後, 一個家庭只能申報一處自居屋. 如果您購買房屋然後全部出租, 這物業就不能申報為自居屋. 但是如果幾年後改為自住, 那麼可以把它轉成您的自居屋, 將來賣出時, 升值的部分可以按實際居住的年數, 另加自住前的4年, 免交相應的增值稅, 條件是您從未申報過房屋折舊(CCA), 具體情況請咨詢專業人士. 另外, 自居屋的地稅可以在報稅時申請安省房屋補貼, 但因人而異, 收入高於一定程度時就沒有補貼了.
這幾年投資房產成為城中熱點話題之一. 撇開市場因素和風險不談, 從稅務上看投資房產用於出租也是個很好的主意. 您可以充分利用按揭(mortgage)來投資, 按揭的利息, 地稅, 折舊及相關費用都可以從租金收入中抵扣, 同時又坐擁物業升值的潛力. 這里要注意的是折舊的抵扣申報, 如果您申報了折舊, 賣房時如果價錢高於未折舊部分, 以前多抵扣的折舊會被加回(recapture)到當年的收入. 舉個例子, 購房價20萬, 申報折舊2萬, 賣出時25萬, 除了賺的5萬是資產增值(50%須報稅), 另外還有折舊的2萬會被當作您賣房當年的收入. 很多人選擇不申報折舊, 概因不想以後一次性以可能更高的邊際稅率就折舊納稅.
如果您擁有二棟房屋, 一棟自己住, 另一棟出租, 那麼, 您應該盡量多付自己居住房屋的本金, 少付出租屋的本金. 因為出租屋的貸款利息可以抵稅, 而自己居住房屋的貸款利息則不能. 有了房屋出租後, 那麼您汽車的費用能否用來抵稅呢? 通常不能, 除非你能證明這些花費是因為房屋出租而產生的. 同樣, 類似餐飲, 禮尚往來等費用也不能隨意用來抵稅. 如果房屋100%用於出租, 那麼合理的費用也能100%用來抵稅. 如果房屋出租只是一部分, 那麼通常必須按出租面積的比例來抵稅. 這個比例也要注意, 不能超過一定標准, 通常50%是個界限, 達到或超過此界限, 您的房屋可能會失去"自居屋"的稅務優惠.
綜合看購買物業自住或出租不失為投資的良策之一, 但也有其本身的風險, 讀者必須謹慎. 再說, 即使不擁有居屋, 租屋所付的房租也可以申報安省房屋補貼.

希望能幫到你

㈢ 加拿大的樓花就是期房的意思嗎

樓花就是期房的意思。其實加拿大樓花平均不多，主要就在溫哥華和多倫多兩個城市回。加拿大為什麼答有樓花，美國沒樓花，主要因為。加拿大是移民國家，美國不是。例如多倫多，需要每年建至少3萬套公寓來滿足10萬每年的移民

㈣ 風險提示：海外買房有陷阱

有投資，就有風險。跨國買房，陷阱更是「雲山霧罩」。為此，我們集納一些常見潛在風險，供購房人參考。

期房變「紙房」

世貿通投資移民機構副總經理馬瀧向記者坦言，塞普勒斯開發商確實在這場銀行危機中受到影響，導致原本計劃在北京春展預租四個展位的塞普勒斯開發商，最終租了兩個展位。記者發現，塞普勒斯部分開發商甚至打出「30萬買2套」廣告來北京賣房。

中介移民機構坦稱：「銀行危機後，大額存款賬戶被部分凍結，部分開發商困於現金流壓力，力求賣房解套。」馬瀧提醒，目前還是推薦投資者買現房，「現階段買期房雖然能在價格上優惠些，但這些紙上的房子可能永遠只是紙房子。在這次危機中抗不過去的開發商，怎麼會有機會建呢？」

海外買房別忽略治安

「千萬不要抱著抄底的心態在美國買房！」吳荊告訴記者。底特律的房子都白菜價了，但白給也不敢要啊。當地治安不好，犯罪率又高。如果你買了房子，萬一房子被壞人點了影響鄰居生活，房主難逃干係。還有那些並不了解當地環境，就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現任何問題，全得由房主負責。盡管不同洲的法律不盡相同，但基本上都傾向於保護租客的利益。如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時修繕，等到的就是法院的傳票。

當心存款縮水

據高力國際專業人士介紹，中國有嚴格的外匯管制，每人每年只能兌換最多50000美元。海外買房可以使用親戚朋友的額度，並請他們幫助匯款出境。海外資產匯入沒有限制。有移民專家提醒，到塞普勒斯買房移民的投資人，還得想法避開銀行征稅。有報道稱，此前投資塞普勒斯的中國人，30萬歐元買房款還在銀行賬戶，碰到危機，減記20萬沒有了，剩下(受存款保險保護的)10萬也買不了房。

買學區房要看片區

美國的學區房，只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子，學校是一定要讓小孩子入學的。但如果房子的住址不屬於這個學區，校方有權拒絕。美國是13年義務教育(K-12)。公立學校到高中畢業是全部免費的，交給學校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經濟狀況不佳，可以向學校申請，連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(學期末要還回去)。當然，教育免費是以這個城市居民繳的房產稅支持的，其中也包括你自己繳的房產稅在內。而非學區房的孩子只能上私立學校，學費開支很大，所以大多數人購房都選擇好的學區。

買房課堂 做好功課再出手

一般而言，美國對外國投資者持歡迎態度。中國人只需要提供個人身份證明和合法入境美國的簽證即可。只要你擁有中國護照，即使沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易，但買房手續相對復雜。房產交易的基本流程如下：

持有中國護照和合法來美簽證的中國人申請正式貸款提前批准信(30%以上首付)，選擇想要買房的地區。然後與自己的房產經紀人討論購買要求，經紀人介紹看房，選房。這里需要說明的是，房屋買賣雙方都有各自的經紀人，討價還價的過程也都由雙方經紀人來完成，由於美國人認為口頭談錢並不禮貌，所以每一次報價都需要通過經紀人以書面形式報出。

此外，如果你的報價過低，還有可能會被房主認為「不禮貌」而拒絕交易。價格談攏後，需要填寫買房出價合約書，付定金支票，定金支票存入第三方公證託管公司。之後，便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報告審閱，包括公證託管書、前期屋主(產權)報告、白蟻檢查報告、房屋保險等。等貸款資料簽署後，便進入到公證託管的結尾步驟，隨後便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。視材料齊全的程度，走完整個流程在2個星期到2個月之間。

吳荊告訴記者，在美國買房首先要明確需求。是為子女教育自住還是投資，不同城市的氣候條件、法律政策、人口構成、文化氛圍都是不應忽視的因素。在美國看房，也不是你想什麼時候看就能什麼時候看的，如果沒有預約就貿然前往，只能填齊一疊厚厚的資料，然後開始漫長的等待。

美國養房子的費用主要包括房產稅、房屋保險和物業費。除了交房產稅(各州房產稅率不同，大約在1%到3%之間)外，如果購置的房子在自然災害多發州，還要在房屋保險中，額外購買加保地震險、颶風保險等。而物業費則根據不同的房型不盡相同，但一般年代越久遠的房屋物業費越貴。上述費用，買房人也要考慮在內。

（以上回答發布於2015-11-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈤ 出國移民中介亂象，如何識別潛在陷阱

您好，該路集團為您回答。

在不少投資人選擇移民的過程中，很多人都可能在移民前期為選擇一個過硬的移民機構感到頭疼。因為在去年的移民行業調查中發現，因不少專業問題而導致的投訴佔60%，這些遭遇過陷阱的投資人不得不進行二次辦理，浪費了不少的時間、精力和金錢，也對自己的二次申請有了不良的影響。申請人在辦理的過程中，要去怎樣選擇移民中介公司呢？

一、首先選定幾個想要投資移民的國家，具體分析其政策

就拿葡萄牙來說，首先可以了解一下其「黃金居留簽證」的申請條件和相關的政策，然後適當地考察選中的移民機構，這樣做到胸中有丘壑，自然不會被隨便忽悠。

二、一定要實地考察

很多移民人士在進行房產投資的時候，被不少移民中介使用了「迷魂法」，在對方甜言蜜語地吹捧下看看PPT，就直接定下了項目，簽了合同，等實地考察的時候，才恍然大悟。所以移民中介機構能組織進行私人商務考察最好，花上一個星期的時間去相關國家的相關房產親自勘察是最好不過了。

三、房產類型很重要，現房最好

在這里要提醒一下投資人，在簽訂購房合同之前，一定要選擇現房，最好不要選擇期房。因為在開發中的期房，開發商面臨著諸多因素的影響，政治、經濟、自身資金等等，其中只要一個環節出現紕漏，開發商都可能面臨破產或者房屋交付延期，這都會影響你的移民進程，所以投資人在選擇移民中介時，要留心這些陷阱。

四、最好選擇國內的移民機構

為什麼要這樣建議呢？因為現在中國的不少移民公司，都具有處理各種案件的能力，而且他們在海外也具有相當一部分接待中心。國內的中介其實際的運營情況，投資人都可以實際的考察。但是國外的移民機構，因為你無法全方位觀察，加上語言上面的隔閡，所以很容易被不良中介設下陷阱。

五、不要被移民中介機構拋出的 「官方背景和0風險」所欺騙

任何商業行為都具有一定的風險，買股票，交易15分鍾直接熔斷，開一家小店，可能生意不好……所以一些移民中介打出「0風險」旗號的，大家就要留個心眼了。當然還有大家提到的「官方背景」。據了解，在移民者申請移民的過程中，接收國會要求申請者提供不少的證明文件和資料，想要造假，就面臨著被拒簽的可能。即使總統來辦理，也需要提交相關的文件，所以根本不存在「官方背景」這樣的說法。

就拿加拿大項目來說，在申請的過程中，證明文件有可能是申請者20多年前第一桶金的資料，而且後續還會讓申請者去面試，這些過程只要出現一點紕漏，就可能被拒簽。所以所謂的「官方背景」根本就是不良中介的噱頭罷了。

希望我的回答能夠幫助到您。

㈥ 國外買房哪裡好幾招教你避免買房陷阱

近年來海外置業的門檻逐漸降低，讓適應人群從金字塔頂端向下發展。其中在海外置業人群中，很多購房者是受到了移民需求的驅動，都希望用國外的一套房產作為自己得到護照的敲門磚。

海外置業陷阱1： 買房子 買護照

國外與國內存在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發達國家，各國政府將房產認定為投資開發項目，而且一般不與移民掛鉤。

比如在美國與加拿大購買房產就不代表可以移民；澳大利亞購房同樣不等於移民，而是只能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規定，不是本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成後12個月未經出租的現房。

其中葡萄牙政府規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權債務或房產，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試採用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。

海外置業陷阱2 ：螞蟻搬家轉外匯或被盯上

有數據顯示，超過70%的國人在海外購房時都會採用現金付款的方式，但是根據現行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元，所以現金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元的湖景度假屋一次性現金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

近日,《第一財經（微博）日報》援引路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發通知，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現金購房者習慣使用的螞蟻搬家等購房方式在將來可能面臨著一旦發現，當事人就會被拉進關注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

目前，合法的海外置業四種方式分別是國內由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當地再購匯的業務；已經進入美國市場中介公司的委託付款；銀行以及金融機構提供的內存外貸；通過投資基金購置海外房產。

描述

海外置業陷阱3： 國外買房幻想賺翻

李女士賣掉她在北京的一套房，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入六套房，她的算盤是每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣。

這個勵志買房故事在網路上廣為流傳，為不少還處於觀望階段的海外購房者打了一劑強心針。國外房價普遍低於國內而房屋租金遠高於國內的情況是確實存在的。然而，這一故事的離奇程度顯然遠遠超過其可信度。

廣州市乾行海外總經理鄧志遠表示，歐洲與澳大利亞租房的租金回報大致維持在4%～6%之間，國內租房以廣州為例，1%～2%的回報率算是較高的水平。

但是與國內購房基本上屬於一次性付款的情況不同，在海外的部分國家購買房產需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房產稅，例如美國，每年繳納的房產稅占房產總價值的1%～4%。相對來說，澳大利亞房產的持有成本比較低，沒有房產稅。

海外置業陷阱4：中介牌子未必都好

海外購房選擇一個穩妥的中介機構是投資的關鍵一環，選擇中介的過程中，很多人會追求一些比較大品牌、年限比較久的公司，覺得大公司可信度高一些、服務好一些。

其實並不是這樣，因為所有中介公司代理的產品都不是中介公司自己開發的，包括移民項目與房產項目，所以買房者主要應該是選擇好項目開發商。

一般來說，在海外買一套房產，中介會要求看房保證金、差旅費、看樓誠意金，機票、酒店費用等。其實，這些費用是自行定價，沒有統一標准，所以一些處於業務拓展期的中介公司會盡量在這些環節降低價格，以達到攬客以及樹立口碑的目的。

海外置業陷阱5：教育地產並不適用國外

對於不少華人家庭來說，移民國外的主要目的就是在於讓子女接受國外的先進教育。中介公司為了迎合買房者需求，順勢而上推出各種教育地產作為主要賣點的海外樓盤，可擁有一套教育地產是否真能成為孩子進入海外優質學校的制勝法寶呢？

其實國外是沒有教育地產這種說法的，主要是被國內一些中介根據國人習慣性的買房思維炒起來的。在美國，國外公立學校雖然也是實行就近入學的方式，但是入學條件並不與購房落戶掛鉤。即使家長在學校對應片區內沒有房產也不要，租住的房子也能辦理入學。

但同時，所謂教育地產用於出租是有一定優勢的，有些地方學校比較多，學生和家長租房的比例比較大，用於出租會有客源保證，並且租金也會高於其他同類房產。

（以上回答發布於2017-01-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈦ 買期房要注意哪些方面的陷阱

期房較大的特復點就是在預售合同簽訂制之時，房屋所有權並未現實存在，有關房屋狀況只能體現在圖紙上，使得按圖紙預測的建築面積和竣工後現場實測的建築面積常有誤差；而預售面積的價格往往是按圖紙預測的建築面積來計算的。在此，購房者較好能與開發商協商，盡量在購房合同中約定房屋的套內面積。
開發商由於市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建築質量、建築裝飾材料、建築結構、配套設施等進行了與購房協議內容不符的調換或延遲使用，使購房者蒙受損失。其中最應該注意的是房屋建築面積的變化，即合同上約定的住房面積與實際面積有很大的出入。
購買期房與購買其他房屋相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建築質量能否保證，小區生活配套是否齊全。開發商所作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。

㈧ 加拿大的樓花就是期房的意思嗎

樓花就是期房的意思。其實加拿大樓花平均不多，主要就在溫哥華和多倫多兩個城回市。加拿大答為什麼有樓花，美國沒樓花，主要因為。加拿大是移民國家，美國不是。例如多倫多，需要每年建至少3萬套公寓來滿足10萬每年的移民

㈨ 買期房怎麼避免陷阱六大原則遠離風險

開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。一般情況下，期房的價格較低，挑選餘地較大，但由於是先付款後交房，因此購房消費的過程和結果要依賴於購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。那麼，怎麼規避買期房房風險呢？

1、簽合同時要有專業人士的幫助

購房是一件大事，一般要花費十幾萬、甚至幾十萬乃至上百萬。如今購房引發的糾紛也越來越多，為了防止開發商利用合同欺詐，侵犯購房者的合法權益，在購期房與開發商簽訂合同時，購房者最好請專業律師去幫助辦理，一是可以確保合同內容合法，雙方權利、義務平等；二是可以確保今後發生經濟糾紛，有律師幫助解決或索賠，避免合法權益不被侵害。

2、開發商的資質要注意

在房地產市場，開發商的實力有強有弱。由於有些開發商實力不強、信譽不好，從而造成逾期交房或房子質量差的現象不斷發生。因此，作為購房者買期房首先要選好開發商，力爭選擇那些信譽好，實力強的品牌開發商開發的期房，因為這些開發商考慮到信譽，會盡可能做到按期按質交房。

3、最好在開發商開工後再購買

購買期房，最好在開發商已經開始動工的基礎上去購買。因為開發商已經開工並建設，表明按期交工有了初步保障。同時，作為購房者亦可在動工之期到工地查看其施工質量，從而做到心中有數。如果僅憑開發商設計的圖紙、規劃的模型去購買，到時開發商以手續未辦齊而遲遲不開工，延了工期，吃虧的還是購房者。

4、對於周邊的環境提前了解

購期房不像買現房，現看現買，周邊的環境一清二楚。但買期房則不同，到底周邊環境怎樣，是一個未知數。因此，對房子周邊潛在的環境變化要問個明白，問問期房之位置是否有環境惡化的可能。如果買了一套周邊有污染、有噪音的房子，長期居住在這樣的環境之中，是難以幸福的。

5、分期支付購房金更有主動權

購房時，有的開發商規定，對一次性交款的購房者，會給予一定優惠。對於消費者來說，如果購現房這當然是好事，而購期房則要慎重。如果一次性交款，雖然享受了優惠，但到時開發商不按時、按質交房，購房者再去要求開發商賠償，一般難以奏效。如果錢不一次交清，則可憑未付餘款去與開發商交涉，購房者便會由被動變為主動。

6、對於物業的要求提前約定

如果說，購房是一時的投資，那麼，物業管理的好壞則是一輩子的事。通常而言，現房的物業管理好壞易於看清楚，畢竟這時的物業管理已經基本就序。而期房則不一樣，將來由誰來管理、怎樣管理、如何收費，都是一個未知數。如果買了物業管理不好的房子，不僅不安全，而且生活也不舒暢。因此，購期房時，要向開發商了解將來的物業管理構想，並與他們簽訂有關合同，保證將來入住時，享受到良好的物業管理。

（以上回答發布於2015-10-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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