高端住宅服務項目

① 什麼是高端住宅

高端住宅有著豐富的內涵，它是節制的、適度的、合理的、經濟的，同時也是具有創新性、走在市場前端的產品。

② 高端住宅有哪些促銷策略

解題為「關於一二線城市（三線城市也有高端住宅，只是不做本次溝通主要選取案例對象）住宅類樓盤營銷方面的核心問題的不完全梳理」。CRIC KM平台2011，分享專業行動「KM線下風暴」宴設上海大寧國際商業 *** ，克而瑞總部各部門精英代表齊聚，熱烈討論，成果豐盛。 根據知識管理工作實踐與住宅營銷實戰體會，現在由黃章林總結如下： 高端住宅的營銷問題，有兩個維度必須重視，一個是高端性。這是相比較中低端住宅而言的，不同城市有不同的標准，此處不做闡述，基本為與會嘉賓心 *** 識。另一個是營銷領域。因為我們無法窮盡項目始終，本次風暴，僅作營銷角度切入。 問題會出在哪裡？ 企業層面，市場層面，消費者層面，地塊層面，產品層面，這是營銷的前提，出了問題是傷筋動骨的，因此探討高端住宅營銷問題，首先需要從這五個層面進行。 現場策略，媒體策略，活動策略，道具策略，傳統理解的企劃工作的四個模塊，推盤策略，價格策略，促銷策略，渠道策略，傳統理解的銷售工作的四個模塊，營銷的具體問題無外乎出在這八個方面，最主要的問題在現場與渠道兩個方面。 以上，不做展開。此處略去萬字，可以參考黃章林《地產九宮格》系列。 主要有哪些問題？ 幾個主要問題，不是所有問題。什麼是主要問題？開發商關心的，影響項目戰略大局的，嚴重阻礙目標實現的問題是營銷主要問題。通常，住宅項目的目標分為三個層面：銷售目標（量、價、速），形象目標（口碑）與品牌目標（產品線、企業品牌）。對於高端住宅而言，上述三個目標，通常一個都不能少！ 營銷前提出錯！在一個不合適的城市，不合適的地塊，做了不合適的產品，註定找不到合適的預想的消費者，錯在企業不合適的戰略。這些都錯了，營銷幾乎不可做。只有變性（改變定位），或者寧可「不高端」，可以達成目標（沒有賣不出去的房子）。 典型錯誤：地塊所在區域不高端；城市能級不夠，消費力不足；產品不到位，品質不給力；企業營銷目標設置不合理。 此處，略去萬字，詳情請登錄CRIC KM系統，搜索各種案例與方法論。 營銷過程出錯！此處錯誤最主要出現在現場與渠道兩大核心方面。當然，媒體，活動，廣告等增加來人量的方面，以及推盤，價格，促銷等提高成交率的方面，也會有高端住宅營銷的特有問題。 典型錯誤：現場營造不給力，消費者高端住宅體驗不足；客戶渠道不通暢，來現場的利誘不足；全國性推廣項目，撒網與聚焦權衡不當；價格策略失誤，銷控不合理，溢價損失； 關於媒體，廣告，活動等，會出問題，但常常不會是關鍵問題，此處不做論述，風暴會有提到的高端住宅項目的案名問題，詳見黃章林的《案名十問》各種文字。 如何來解決問題？ 怎麼解決？誰來解決？市場與政策問題，比如此時此刻，限購帶來的營銷困局，大約能做的最佳方式就是「等著」，許多開發商正在進行時。不過，我的觀點是積極面對為好，除非你是頂級住宅降了也不好賣只有等著，除非你是現金流相當從足真的不差錢，除非你是董事會沒有財務要求，非上市公司，其它絕大多數等不起的開發商們，請看如下主要解決之道： 1， 先把營銷前提做好。選對城市，選對地塊，選對時間點，這是第一；做好產品，做好示範區，做好現場營造與***體系，這是第二；善待客戶，真正以客戶為中心，把物業***與會所配套經營做到位。這才是高端住宅營銷的根本解決之道！ 2， 如果前面做得不好，有三條路可以選：不要自定義高端住宅，向下爭奪中端市場，剛性需求與首次改善的客戶，也許會接受你的產品與地段，不是降價，是定位調整；第二，等等看，時間會證明，你所在的城市與區域是不是高端，耐得住，受得起，熬出來的偉大屬於你；第三，看得見的品質感，價值體驗，充分加碼。讓客戶撿便宜，而且巨大的皮夾子，比如高爾夫會籍，比如各種私家***，比如精裝修等等。 3，窄即是寬，小的是美好的。高端住宅，尤其是頂級項目，做的是趨勢，不是現在。基本上，超級大盤綜合體除外，大部分高端純住宅項目，一定要「悄悄地幹活」。過往「多數人嚮往，少數人擁有」的傳統理念，在一線大都市的高端項目已經不太合適。分眾，小眾渠道營銷，才是趨勢。另外，「高大全」，「傻大黑粗」的時代已經過去，營銷從項目定位開始，精耕細作，不二之選。「小的」意味著注重細分市場，注重產品細節，注重客戶圈層，注重人文精神……各種美好，心嚮往之。

③ 建築設計：中國高端住宅有哪十大標准

中國高端住宅有哪十大標准？
1、「捨得」精神為最高規則
有舍有得，不捨不得，大舍大得。高端住宅通常不吝嗇時間，成本和心思，這些項目往往在前期即充分做好市場調研，建造過程中更是精心打磨產品、力求塑造令同行、專家、業主認可滿意的好房子。比如在星河灣，價錢是同類好幾倍的澳洲淡水砂岩，卻因追求完美被棄用一半；而有的開發商，也可以因為不符合設計美觀，將四根總造價達120萬元的巨型羅馬陶立柱毫不吝惜的全部敲成碎片。
2、極致完美的細節堅持
高端住宅堅持「細節成就品質」，深入每個細節雕琢產品。其中，交樓標准實行最為嚴格的把關：一是設計，設計一定要人性化，要考慮使用的舒適；二是材料，材料一定要好，才能保證品質；三是工藝，要保證高度精準的工程質量。
3、奢侈獨享的私家園林
高端住宅偏重景觀觀賞性，而景觀參與性則被放到了次要的位置。模擬自然生態環境進行大環境改造，還原自然面貌，強調社區意象。有的開發商可以要求只要在地球同一個緯度發現最好的園林，都要移植到項目里；有的開發商可以斥資數億元只為打造完美的園林景觀；更有甚者不惜耗費上億從世界各地引進各種珍惜樹種花卉，並斥資千萬精心雕琢園林小品。
4、無可比擬的內裝標准
高端住宅通過大尺度戶型彰顯尊貴奢華感，並且打造全成品裝修，偏重天、地、牆的鋪裝和飾面，強調觀感與尺度，注重材質的應用，對工藝要求精益求精。通過精湛工藝，使得各種名貴材質和頂級配置綻放最大光芒，給予業主最多的身份體現。
5、國際頂級的社區配套
高端住宅以國際頂級的品質標准，為高知、高貴、高雅的品質精英，打造獨特、優雅的會所體驗空間，體現生活品位和身份象徵。功能上超越康體、娛樂、餐飲等常規會所項目，同時承載各種跨界活動和交流，融入社交、跨界營銷等功能，締造高端社交平台。
6、品味卓然的圈層文化
社區文化不僅涉及到生活理念、生活模式、生活方式，也涉及到文化圈層、社交活動。因此，現代的高端住宅社區，都非常重視社區活動的組織和文化氛圍的營造，讓生活在同一社區內的業主可以進行文化交流，豐富和提升彼此的文化素養。
7、與生俱來的豪宅基因
現代高端住宅的開發特別注重開發商的品牌。高端人士踴躍認購的，主要還是一種對未來生活的前景和空間的追求，許多新晉高端人士希望藉此踏入上流社會的圈層，更希望後代能傳承家業。
8、貼心嚴密的王牌物業
高端住宅多把白金星級酒店式服務引入住宅管理服務，讓業主體驗完善的個性化、高品質服務與生活，享受作為高端住宅業主特有的尊貴服務。而有的開發商更是成立專門的物業為業主提供頂級私人管家服務。
9、大師級別的建築團隊
高端住宅的建造質量必須是一流的，但光有好的建造質量還不行，還必須要有最好的規劃設計。越來越多的高端社區都與國際知名的團隊強強聯手，新加坡柏景、香港貝爾高林、美國易道、澳大利亞柏濤等知名機構愈發被購房者所認識，國際元素的加入，使得高端住宅在建築規劃和設計上的美觀性和功能性得到完美融合。
10、上風上水的堪輿環境
風水是所有高端住宅必須關注和重視的問題。大多數高端人士都信風水，即使不是出於迷信也是從居住環境來考慮。因此，高端樓盤聚集區大多位於風景宜人、風水好的區位，也能在一定程度上迎合購買者的心理需要。

④ 有個高端住宅項目需要用到導光管，有朋友了解導光管品牌的嗎，河北有哪些案例可以參觀呢

導光管採光系統該項技術通過物理光學原理將太陽光導入室內，極大地減少了電力需求，系統密閉、保溫、隔熱，零耗能、零污染。系統施工簡便，而且對人體健康有益，所以在高端住宅小區有很多應用，高大上的感覺。

⑤ 現在很多高端住宅的產權時間比較短，中海天鑽這個項目是什麼情況

這個項目抄還是不錯的 ，「天鑽襲」作為中海的高端產 品線，目前 在全國僅 8 個，都位於像香港新 界、澳門半島、重慶江北嘴這樣的城市繁華核心區，天鑽產品所在地段、產品、服務都有極高的追求，而且是市政集中供暖、地暖、中央空調、新風系統， 70年的產權。

⑥ 高檔小區會所應具備哪些功能

基本上，會所的功能有這些，看看能對你有幫助嗎 餐飲娛樂型： 日餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳、酒吧 KTV娛樂室、棋牌室、閱覽室、美容、桑拿中心、兒童室外游樂場、兒童娛樂室、商務中心運動型：游泳池、攀岩、籃球館、網球中心、羽毛球場、動感健身中心、美式撞球、壁球室、SPA理療天地。 其他：電影沙龍、花店、閱覽室、煙具飾品店 個人收集的一點住宅會所發展和建議 1、住宅發展和會所的出現 隨著中國住宅產業的發展，住宅消費經歷了從解圍型、粗放型到如今進入追求住宅質量與環境品位的新階段。人們從傳統消費模式逐漸轉變為「文化消費信息服務」的模式。消費者買的不僅是住房，更是服務和管理。於是，社區的建設中心也由原先的「單純空間物質環境」向「環境與文化內涵並重」的多功能現代化社區轉型。 社區會所最早出現在香港，也是舶來的洋品。1995年，深圳首次將社區會所作為售樓賣點，隨後被臨近的深圳、廣州引入內地。如今，「會所」這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現代生活的風向標，而已經成為開發商銷售樓盤招攬顧客的亮點賣點，同時也成為購房者評判一個住宅小區是否夠檔次的重要標志之一。我國大城市中，大約已有60%左右的住宅小區都建有會所。 2、上海住宅會所的發展和弊端 上海的小區會所最早見於一些別墅、高檔公寓中，之後在中、低檔樓盤和普通住宅中層層推廣開來。然而這些社區會所最大的功能竟是擺設，不免讓人嘆之可惜。會所，作為滬上房產銷售經營中開發商的一個舉足輕重的誘人籌碼，以它的規模、功能和豪華程度成為考量樓盤檔次的硬指標，為購房者所看重。隨著樓盤建設檔次不斷提高，一時間，無論大樓盤小社區，會所配置建設如雨後春筍般大面積普及，檔次越來越高，規模越來越大，然而，隨之而來的管理現狀及經營效益卻不容樂觀。 ·其一：定位不準，一味求大求全 由於上海許多房地產開發商過於模仿香港和西方某些項目的會所形式，使小區會所在規劃設計時沒有根據項目本身的規模、品質、業主層次、經濟承受能力等度身定做。配套設施追求大而全，雖漂亮而又氣派，但使用率低，造價卻較高。運行成本高，負擔重。沒有針對會所而對周邊環境和消費者實際需求作前期調查研究。會所的這種定位失準是導致會所普遍虧損的直接原因。 ·其二：功能配置近乎雷同，功能單一 據有關數據顯示，居民對社區功能的需求依次為：閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、撞球室、迷你高爾夫球場、壁球室。其中體育健身類佔多數。於是大多的會所也就都用作健身使用，而且是在有限的面積內設置了各種運動項目。社區會所的設施在規模和投資上有限，很多方面不能和那些對外的獨立專業性的會所相比，造成顧客分流。 ·其三：不重經營、缺乏專業性 目前，住宅會所多轉交給物業公司管理經營。物業公司往往是對小區物業進行管理，而對小區會所，缺乏相應的專業經營能力。社區會所本就是個新名詞，專業管理人員更是少之又少。而管理欠佳，專業人員匱乏進一步造成對設施維護帶來困難，使設施長期缺乏正常、良好的保養，加速了設施的磨損和消耗。 3、住宅會所經營模式比較 ·封閉式會所 僅僅針對項目業主開放的會所。目前高檔小區會所大多採用封閉式管理，這樣既保證了小區的環境安寧、住戶的人身安全、私密性，又提升了物業的品質；該類會所一般採用「會員制」，按照服務項目的差異以及不同費用標准，可以將會員分成若干種類別，形成差異化消費。 ·半開放式會所 在對內部住戶開放的同時，也對社會公眾開放的會所，針對不同的項目可以採用不同的開放程度。由於外部社會公眾的進入，對於小區的安全管理帶來一定的困難。有些會所採用分流管理的方式，確保外部消費群體不對社區住戶安全構成威脅。同時在收費上，針對住戶採用優惠政策或者會員制度。 ·開放式會所 就是完全的社會商業性設施，開發商採用向社會招商的形式，面向社區及社會經營，大多數中低價位項目採用該模式。 三者經營模式各有千秋，對於區域范疇特定的社區會所，理應封閉式經營，業主們在其中也能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權的滿足感。只對內經營，只向業主開放的封閉式很可能造成小區會所難以長久維持。雖說配套性社區會所以服務業主為本，但也不能拖著入不敷出的窘困境地，勉強維系當初的承諾。沒有資金支撐的會所又能提供多滿意的服務呢？走出小區是目前會所正在嘗試的經營模式，就其開放程度而言，對外門檻越低，當然其商業化成分越濃，社區會所的初衷也就背離得越遠。但是，從經濟收益上說，後兩者經營模式確實彌補了純粹對內的尷尬和無奈。

⑦ 中國高端建築設計有哪十大標准

1、「捨得」精神為最高規則 有舍有得，不捨不得，大舍大得。高端住宅通常不吝嗇時間，成本和心思，這些項目往往在前期即充分做好市場調研，建造過程中更是精心打磨產品、力求塑造令同行、專家、業主認可滿意的好房子。比如在星河灣，價錢是同類好幾倍的澳洲淡水砂岩，卻因追求完美被棄用一半；而有的開發商，也可以因為不符合設計美觀，將四根總造價達120萬元的巨型羅馬陶立柱毫不吝惜的全部敲成碎片。
2、極致完美的細節堅持 高端住宅堅持「細節成就品質」，深入每個細節雕琢產品。其中，交樓標准實行最為嚴格的把關：一是設計，設計一定要人性化，要考慮使用的舒適；二是材料，材料一定要好，才能保證品質；三是工藝，要保證高度精準的工程質量。
3、奢侈獨享的私家園林 高端住宅偏重景觀觀賞性，而景觀參與性則被放到了次要的位置。模擬自然生態環境進行大環境改造，還原自然面貌，強調社區意象。有的開發商可以要求只要在地球同一個緯度發現最好的園林，都要移植到項目里；有的開發商可以斥資數億元只為打造完美的園林景觀；更有甚者不惜耗費上億從世界各地引進各種珍惜樹種花卉，並斥資千萬精心雕琢園林小品。
4、無可比擬的內裝標准 高端住宅通過大尺度戶型彰顯尊貴奢華感，並且打造全成品裝修，偏重天、地、牆的鋪裝和飾面，強調觀感與尺度，注重材質的應用，對工藝要求精益求精。通過精湛工藝，使得各種名貴材質和頂級配置綻放最大光芒，給予業主最多的身份體現。
5、國際頂級的社區配套 高端住宅以國際頂級的品質標准，為高知、高貴、高雅的品質精英，打造獨特、優雅的會所體驗空間，體現生活品位和身份象徵。功能上超越康體、娛樂、餐飲等常規會所項目，同時承載各種跨界活動和交流，融入社交、跨界營銷等功能，締造高端社交平台。
6、品味卓然的圈層文化 社區文化不僅涉及到生活理念、生活模式、生活方式，也涉及到文化圈層、社交活動。因此，現代的高端住宅社區，都非常重視社區活動的組織和文化氛圍的營造，讓生活在同一社區內的業主可以進行文化交流，豐富和提升彼此的文化素養。
7、與生俱來的豪宅基因 現代高端住宅的開發特別注重開發商的品牌。高端人士踴躍認購的，主要還是一種對未來生活的前景和空間的追求，許多新晉高端人士希望藉此踏入上流社會的圈層，更希望後代能傳承家業。
8、貼心嚴密的王牌物業 高端住宅多把白金星級酒店式服務引入住宅管理服務，讓業主體驗完善的個性化、高品質服務與生活，享受作為高端住宅業主特有的尊貴服務。而有的開發商更是成立專門的物業為業主提供頂級私人管家服務。
9、大師級別的建築團隊 高端住宅的建造質量必須是一流的，但光有好的建造質量還不行，還必須要有最好的規劃設計。越來越多的高端社區都與國際知名的團隊強強聯手，新加坡柏景、香港貝爾高林、美國易道、澳大利亞柏濤等知名機構愈發被購房者所認識，國際元素的加入，使得高端住宅在建築規劃和設計上的美觀性和功能性得到完美融合。
10、上風上水的堪輿環境 風水是所有高端住宅必須關注和重視的問題。大多數高端人士都信風水，即使不是出於迷信也是從居住環境來考慮。因此，高端樓盤聚集區大多位於風景宜人、風水好的區位，也能在一定程度上迎合購買者的心理需要。
來源於問問我建築綜合平台

⑧ 高端物業服務標准

國家的好像還沒有（只有《條例》），市場上政府制定的都是地方的回物業管理條例和地方性服答務標准，每個地方的都不一樣，我們江蘇有《省標》，各個地級市也有自己的標准，針對住宅的較多，要做到多麼高端，這個要根據項目的檔次和管理要求來制定具體的服務標准、服務手段、服務措施等等。

⑨ 你們希望高檔住宅小區內物業需要哪些個性化服務

具體要復考慮物業公司的能力
不可制能業主想怎樣物業就得提供服務
牽扯成本收益的問題

特色服務主要內容包括：代介紹家政服務人員、代叫醒服務、代訂報紙/雜志、叫車服務、門衛應接服務、失物招領、訂餐服務、代訂飲用水服務、行李服務等。有償服務主要內容包括：代繳公用事業費、擺綠租售/指導、洗車服務、代理物業租賃、代辦郵政服務、室內維修、洗衣服務、代購物品、室內清潔、送餐服務、業戶生日服務、商務服務等。還有送鮮花、禮品、餐廳、演出訂票、訂位服務、客戶生日服務。各類保險咨詢、代辦各類證件、會務安排、復印、傳真服務、代訂酒店、機票、旅行社、代為聯系慶典/活動安排等等。

⑩ 高端住宅底商能做什麼

顧名思義，「底商」，乃底層之「商鋪」也。眾所周知，一個住宅項目尤其是高層、大體量的樓盤銷售中，那些處於第一、二層的低層住宅單元，由於存在採光差、私密性不高、隔音弱以及潮濕和蚊蟲多其它先天毛病，總是無人問津，因此，低層的一向是最為考驗銷售智慧的事情。

近年來，一種通過對住宅低層資源進行重新配置而將低層住宅轉向商用的開發模式，被稱之為「底商」。開發商通過變更手續，使住宅化身綜合用地，實際上，「底商」已經成為地產業約定成俗的用語。

隨著用地性質的變化，原先作為公攤的低層自然而然變性為「公共建築」，擔綱了更重要的角色。

「底商」的出現，一方面可以「變廢為寶」改，讓住宅低層的老大難銷售問題有望迎刃而解，真正實現了開發商的利益最大化;

另一方面，通過對「底商」的操作，使得住宅和商業這兩個不同的業態在功能上得到互補，既增加了小區的商業配套設施，還部分化解了商業布局不完善導致的服務供需不平衡造成的矛盾。

作為可操作性很強的方式，「底商」正日益受到熱捧，所以，噱頭炒作也好，全新模式也罷，「底商」的是非功過終究會大白於天下，讓我們共同拭目以待。

二、「商鋪」(「單獨一層的商鋪」)

為滿足政府對商業配套7%的要求，這部分「商鋪」由於體量適中、位置好、需求旺，銷售情況很好，符合大部分開發商對商業開發的需求。

「商鋪」和「底商」雖然都是低層建築，但二者存在明顯的區別：

首先，位置上，「底商」處於小區紅線之內，而「商鋪」的位置，則大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;

其次，「商鋪」作為區域商業配套項目，是通過可研論證，而早在項目的規劃階段就已經明確的了，其建設目的和用地性質始終是一致的;

第三，「商鋪」的業態是原先就是固有存在的，而「底商」則是近年新興的一種模式，可以說只是變通，也可以是是是創新;

最後，「商鋪」有獨立的空間，通常不與住宅相聯，而「底商」的先天性決定了和住宅有千絲萬縷的聯系，客觀上造成「底商」的自主性和靈活性不如「商鋪」。

因此，在招商階段，「底商」就應該為多油煙，多噪音等的環境和糾紛問題找到切實可行的解決方案，只有這樣，「底商」才能最終實現其本來的良好願望。