社區住宅底商

1. 住宅底商劣勢有哪些

建築分類越來越精細化，住宅底商進入大多數小區的視線。住宅底商是什麼？在住宅中起到什麼作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。

住宅底商建築形式上表現為依附於住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業，樓上建築的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有效性，開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

住宅底商可以按照服務區間及市場理念來劃分：

1、按照服務區間劃分

按照服務區間的區別，可以將住宅底商分為服務於內部和服務於外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區裡面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區裡面。對於大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對於服務於小區外部的商鋪，則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位於交通便利，商業氣氛濃郁的地區，店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。

2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發，房地產開發商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今後住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發揮重要作用。鑒於以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。

1)概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以「歐式商業步行街」概念炒作成功的「現代城」、「歐陸經典」，到「珠江駿景」，再到「老番街」，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，後期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發商的制勝法寶。

2)潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對於藉助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位於亞運村的「風林綠洲」，由於與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。「潛力型」住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是「時間」問題，也就是商戶通常說的「養店鋪的時間」。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。

3)商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣佔有絕對優勢，但是，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬體設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發展商也採取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位「套牢」。

2. 社區商鋪為什麼受捧 哪些商家適合入駐社區商鋪

樓主，你好
從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便於讀者理解和後面對商鋪投資進行探討。
商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產裡面，隨處可見商鋪----商業設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助於讀者對商鋪的個性化了解，以及便於後面對其進行研究。
1、 按照開發形式進行分類
（1）、商業街商鋪
商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。
商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻並不好。當然也有不少商業街採取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特徵，這類商業街取得成功的較少。
與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴於整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。
（2）、市場類商鋪
在這里，我們所說的"市場"是指各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建築，大多是多層建築。這類市場裡面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業中所佔比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、傢具城、建材城等。
（3）、社區商鋪
社區商鋪指位於住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。
（4）、住宅底層商鋪
住宅底層商鋪,指位於住宅等建築物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對於住宅底層商鋪的投資者來講，鑒於住宅底層商鋪上面建築將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。
（5）、百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心裏面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對裡面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。
（6）、商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。
（7）、交通設施商鋪
交通設施商鋪指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便於投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便於對不同開發形式的商鋪建立基於開發觀念的理解。
2、按照投資價值分類
商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對於商鋪投資者來講，無疑屬於最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對於商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對於街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對於核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。
鑒於商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便於投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。
（1）、"都市型"商鋪--績優股
"都市型"商鋪指位於城市商業中心地段的商鋪。鑒於其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。
"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬於典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬於"績優股"商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對於這里的商鋪將意味著多少營業額？！
"都市型"商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。
（2）、"社區型"商鋪--潛力股
"社區型"商鋪和我們上一部分談到的"社區型"商鋪屬於同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在於：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就彷彿證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。
需要指出的是社區商鋪價值增長的特點並不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當於該商鋪5年以後，甚至10年以後的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。
關於商鋪投資價值的掌控問題，本書將在後面的章節進行專門介紹。
（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股
"便利型"商鋪指用於以食品、日常生活用品等經營為主的、位於社區周邊、社區裡面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經營的商品均屬於"便利"類型，如寫字樓裡面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的乾洗店等都屬於該種類型。
"便利型"商鋪鑒於其功能性特點和所處位置特點，其經營收益並不低，屬於商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事"便利型"商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬於典型的便利店運營商，其市場規模極大。
"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒於其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！
之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬於市場細分的類型，很多投資者並不是很了解，但其投資價值不容小視。在後面的章節我們還將專門對其進行介紹。
（4）、專業街市商鋪--高科技股
專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場裡面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。
比如北京中關村海龍電子市場屬於專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網路設備、電腦耗材、軟體等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。
（5）、其他商鋪-"一般股票"
其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等裡面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，並不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要採取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。
從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠准確，那麼該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規模看，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬於商鋪中的"績優股"。
從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉變成"績優股"。只是依賴於開發商、運營商對項目准確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善於把握這種價值提升，賺取投資收益。
3、按照商鋪的位置形式分類
按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。
鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由於物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。
（1）、唯一性差異
鋪面房通常佔有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復製品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。
（2）、商業業種業態局限性差異
鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制於所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。
（3）、營業時間差異
鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鍾後鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決於自己的意願。
（4）、行業規劃調整風險差異
鋪位經營范圍及經營持續性除受制於市政建設規劃外、還受制於商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由於規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。
（5）、物業運行費用差異
對於整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤並不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高於鋪面房。
（6）、物業出租選擇范圍差異
相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由於鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。
（7）、投資風險差異
時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著"一鋪養三代"的良好願望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。
另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。
（8）、炒作難易程度差異
鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由於很容易被"復制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。
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3. 什麼是住宅底商 住宅底商和商鋪的區別有哪些

一、什麼是住宅底商？

住宅底商一般是指住宅的第1層、第2層。1般住宅尤其是高層住宅的第1層、第2層銷售都較為難題，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣患上更好，同時小區的商業配套也患上以解決。

住宅底商建築情勢上表現為依附於住宅樓的特色，整個樓的1層、2層或者/以及地下層的用處為商業，樓上建築的用處為棲身。為了確保棲身、商業運營兩種功能的有效性，開發商會通過公道計劃設計對於居民以及底商的消費者以及經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的糊口盡量少遭到底商的影響。

二、住宅底商和商鋪的區別

住宅底層商鋪,指位於住宅等建築物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

住宅底商屬於「公共建築」，不屬於公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發商或業主自行經營；而商業配套設施，屬於「配套公共建築」，根據小區規劃的要求而建，服務於小區，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成後移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由於二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。

兩種屬性的產權是正常的,只要是商鋪產權40年首付50%起,樓上住宅產權70年首套首付30%起。

4. 什麼是住宅底商住宅底商和商鋪的區別有哪些

一、含義不同：

1、住宅底商：

底商，是指住宅的第一層、第二層。

2、商鋪：

商鋪是專門用於商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。

二、特點不同：

1、住宅底商：

一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。

2、商鋪：

商鋪已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。

(4)社區住宅底商擴展閱讀

按照服務對象劃分，可以將住宅底商分為服務於小區內部和服務於小區外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區裡面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區裡面。 對於大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。

在設定上要看小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店面相對來說投資少，風險不大，資金回籠也較快。

隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉向了商鋪投資，其實並不是所有的商鋪投資都是穩賺的買賣，這就需要在投資商鋪之前認真的計算商鋪投資回報率。

5. 什麼叫社區商鋪，什麼叫底商商鋪

社區商鋪是在人門居住的地方出租的房子；底商商鋪是在商業區的地方，是一層的出租房。

6. 住宅和社區底商哪個更值投資

個人覺得社區底商更值投資。從2010年起，社區底商的供不應求就開始引起關注了，隨著人們專對生活便屬捷程度的要求的提高，社區底商也越來越具市場需求力。而長沙綠地中心就不錯，住宅和寫字樓的雙重結合保證了穩定的客流量，形成一個全天候的消費客源。

7. 住宅底商是什麼意思啊

底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第回二層銷售都較為困難答，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。

目前市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。

隨著更加多的住宅項目進行住宅底商的開發，開發商逐漸意識到住宅底商將具有的大潛力，但不同項目的競爭將成為今後住宅底商市場的主要話題，住宅底商項目市場運作將對住宅底商項目的成功發揮重要作用。

(7)社區住宅底商擴展閱讀：

對於大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在設定上要看小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店面相對來說投資少，風險不大，資金回籠也較快。

傳統住宅一般在底層需要設置較為寬敞明亮的主次門廳，以便業主的進出，同時提升項目的自身檔次，利於銷售價格、銷售進度的執行。

8. 社區底商怎樣怎麼選

底商和單獨一層的商鋪的區別：
1、底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特回別是答高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。
目前市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。
2、單獨一層的商鋪本身就只有一層，一般會在住宅樓房、商業樓房附近等人流量大的地方，投資風險相對大一些。
大竹林屬於北區的宜居區域，周邊公園多，無工廠還有軌道線，天驕公園靠近大竹林輕軌站，大社區和高人流量，天驕公園社區底層商鋪首開售罄之後，建面30-150平米的臨街鋪現在在辦卡了，還在社區主入口的地方，想了解可以去看看，而且住宅也很有品質，協信是重慶的良心品牌了，可以說很靠譜

9. 社區商業配套和住宅底商由什麼區別

商業配套規模更大，商業配套一般有獨立的地塊，而住宅底商位於住宅底層，對底層的住戶影響大。

10. 社區內一樓私建底商是否違法

1、未經規劃、國土資源、城市管理部門審批的建築物、構築物，均屬違回章建築。
2 、如答果在城市建成區，可向城市管理部門或規劃部門投訴，要求強制拆除。
3、如果在農村，可以向國土資源部門投訴並要求強制拆除。
4、如果上述部門不作為，可向當地人民政府舉報，或向國土資源的上一級部門投訴，要求強制拆除。