住宅建築面積換算系數

A. 建築面積換算系數是什麼

關於建築面積換算系數
中堂雜談 2006-6-17 作者:吳敬濂 上傳人：索中堂

哈爾濱的建築面積與使用面積換算系數的由來，本人為大家找到了。這是一個1998年的哈發文件。但這個系數的使用是有特殊說明的。一是施工圖紙難以直接測量建築面積的，按照建築面積與使用面積比例換算的實際平面系數進行計算和銷售；二是這個換算系數是上限。換算的銷售系數不得超過以下數值：
1、多層磚混結構銷售系數：1．49；

2、高層框架結構銷售系數：1．57；

3、岩棉復合結構銷售系數：1．45。

陽檯面積已含在銷售系數中，不得重復計算。

另外要說明的是，哈爾濱的系數大是因為北方傳統建築的牆體比南方要厚得多。但如果使用了新型建築材料，如世紀花園的240mm牆加苯板就使牆體厚度大大降低了，相應的，實際的建築與使用面積換算系數降了下來，與南方差不多了。如果還要按以上的建築系數上限來換算銷售，明顯是一種地產商的欺詐行為。

詳細見如下文件：

關於加強商品房銷售面積計量標准管理的通知

哈建發〔1998〕188號

一、凡在本市市區內經營商品房（指現房銷售和期房預售）的房地產開發企業均應執行本通知規定。

二、商品房銷售面積計算原則

（一）開發企業商品房銷售面積按照施工圖紙標定的實際建築面積計算；施工圖紙難以直接測量建築面積的，按照建築面積與使用面積比例換算的實際平面系數進行計算和銷售（商品房建築面積＝商品房使用面積×商品房銷售系數）。換算的銷售系數不得超過以下數值：

1、多層磚混結構銷售系數：1．49；

2、高層框架結構銷售系數：1．57；

3、岩棉復合結構銷售系數：1．45。

陽檯面積已含在銷售系數中，不得重復計算。

（二）開發企業銷售現房時，商品房使用面積應按房屋竣工後測量的實際數據進行計算，測量的數據應是室內踢腳線以上牆體間實測的數據；銷售期房時，商品房使用面積按施工圖紙計算時的數據，應是減去抹灰厚度的數據，其計算結果與房屋竣工後實際的使用面積誤差不得超過±0．5平方米。

三、實行商品房銷售系數、樓層差價率審批制度。哈爾濱市人民政府城市建設綜合開發辦公室（以下簡稱市開發辦）在審批商品房預售項目手續的同時，依據項目施工圖紙，在開發企業自報的基礎上，審定商品房銷售系數、樓層差價率，核發《哈爾濱市商品房銷售系數、樓層差價率審批證》。開發企業因建設項目結構復雜而換算出的商品房銷售系數超出規定標準的，經市開發辦審核後，按批準的銷售系數進行銷售。開發企業銷售商品房時，須向購房者出示審批證。

四、開發企業銷售商品住宅應根據樓層確定差價率，整棟樓商品住宅差價率的代數和趨近於零。

五、開發企業應嚴格按照審批的商品房銷售系數和樓層差價率銷售商品房。購、銷雙方因商品房面積計量出現糾紛時，以市開發辦出具的商品房面積計算數據為准，並會同有關部門進行糾正和處理。

六、開發企業應依法經營，接受有關部門的監督和檢查，對擅自提高商品房銷售系數，加大樓層差價率，違法經營的企業，將按國家有關規定嚴肅處理。

七、非房地產開發建設項目不準銷售商品房。

八、本通知自1998年8月1日起實行，開發企業所有尚未銷售的商品房和新開發的商品房建設項目，均按通知的規定執行。

九、開發企業商品房銷售面積計量標准審批、監督管理工作由市開發辦組織實施。

詳情：http://hrb.focus.cn/dmcarticle/190102/500006.html
另外還有一些規范中計算一些配套的衛生間、樓梯什麼的也用到一種換算系數 那都是規范規定的系數。

B. 使用面積和建築面積怎麼換算

建築面積和使用抄面積的換算要看建襲築的性質。准確數字只能是通過測繪得知。速算系數：塔樓或是帶電梯的住宅，使用面積計算系數為：建築面積÷1.434；多層住宅或是不帶電梯的樓房，使用面積計算系數為：+建築面積÷1.333。

(2)住宅建築面積換算系數擴展閱讀：

住宅的使用面積，是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。即套內面積減去套內牆體面積，也就是屋中的凈使用面積。

其中套內面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

參考資料：網路-使用面積

C. 高層住宅建築面積和使用面積怎麼換算

1、他們之間沒來有確定的換算系源數,也沒有最高限額的。只是住宅設計規范上有個建議范圍。
2、其實在專業上叫:公攤系數=(建築面積-使用面積)/使用面積; 公攤系數根據自己所夠房產的平面計算所得。
3、開發商現在在混淆一個概念,你在買房的時候問公攤,其實他們告訴的是公攤率(專業上是沒有公攤率的概念的,是開發上忽悠客戶而創造的,但是現在有在社會上廣泛使用的一個概念)。 公攤率==(建築面積-使用面積)/建築面積。
4、從上面兩個公式可以看出,因為建築面積肯定大於使用面積,所以同樣的一套房子,公攤率肯定比公攤系數要小,這樣表面上好像自己的公攤就比較小似的。

D. 居民住宅建築面積與使用面積的系數

1、他們之間沒有確定的換算系數，也沒有最高限額的。只是住宅設計規范上有個建專議范圍屬。

2、其實你問的問題在專業上叫：公攤系數=（建築面積-使用面積）/使用面積；
公攤系數根據你所夠房產的平面計算所得。

3、開發商現在在混淆一個概念，你在買房的時候問公攤，其實他們告訴你的是公攤率（專業上是沒有公攤率的概念的，是開發上忽悠客戶而創造的，但是現在有在社會上廣泛使用的一個概念）。
公攤率==（建築面積-使用面積）/建築面積。

4、從上面兩個公式可以看出，因為建築面積肯定大於使用面積，所以同樣的一套房子，公攤率肯定比公攤系數要小，這樣表面上好像你的公攤就比較小似的。

5、怎樣才能找到你買的房子的換算系數呢，就是問開發商要，這個系數一般是開發商委託有資質的房產測繪公司通過測繪得出來的。

E. 使用面積與建築面積換算

建築面積和使用面積的換算要看建築的性質，准確的數字需要通過測繪得知，具體的速算系數如下：

1、一般對於塔樓或是帶電梯的住宅來說，使用面積的計算系數為：建築面積÷1.434;

2、對於多層住宅或是不帶電梯的樓房來說，使用面積的計算系數為：建築面積÷1.333。

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建築面積和使用面積的區別
1、建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，其中套內建築面積由套內使用面積和套內牆體面積及陽檯面積組成。所以說建築面積是包含了使用面積的概念，建築面積要比使用面積大。建築面積是指建築物各屋外牆(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積。房屋的建築面積包括套內(單元)建築面積和按規定應分攤的公用建築面積兩部分。

2、使用面積等於各功能使用空間牆體內表面所圍合的水平投影面積之和。也就是室內地毯面積，只是要將各門洞下面的部分扣除。指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽台、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內牆面水平投影線計算。

面積計算方法
建築面積和使用面積計算公式：

1、建築面積=套內建築面積+公攤面積

2、公攤面積=建築面積×公攤系數

3、公攤系數=建築總公攤面積÷建築總建築面積

4、套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽檯面積

公式解釋：

1、套內使用面積：套內使用面積有個形象的說法叫「地毯面積」，簡單說，就是把你家面積全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內使用面積。

2、套內牆體面積：套內牆體面積包括戶型內部的分隔牆(按照投影面積全部計算)，兩戶之間的分隔牆(按照投影面積的一半計算)，外牆(按照投影面積的一半計算)三個部分。

3、陽檯面積：封閉陽台按照全部面積計算，不封閉陽台按照一半面積計算。

4、公攤面積：建築內的樓電梯間、消防通道、為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用房、外牆水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。

F. 樓房使用面積和建築面積如何換算換算公式是什麼

對於一些購房者來說，可能不是很清楚樓房的使用面積與建築面積我們要怎麼樣來進行計算呢。其實這些問題也是我們在購買房子的時候要注意的一些問題，我們有了解嗎？接下來小編來介紹有關樓房使用面積和建築面積如何換算？樓房使用面積和建築面積換算公式？
一、樓房使用面積和建築面積如何換算？
1、我們按照常規樓房建築面積與使用面積之間的換算系數是1.333，但是根據具體樓房的建築結構也有不同的換算方法，有的公攤系數能達到1.5。
2、據了解使用面積就是建築面積減去套內牆體面積，一般說來使用面積的比例占總面積的60％到70％左右。
3、那沒有固定的轉換公式的，使用面積指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和.使用面積和牆體面積（包括戶內牆體及圍護該戶的外圍牆體）之和叫套內面積，套內面積是該房屋在參與本樓座分攤時候的小的單位，分攤以後套內面積和分攤面積的和即為建築面積。
二、樓房使用面積和建築面積換算公式？
1、對於其使用面積×1.3＝建築面積，可以利用該公式簡單計算。套內建築面積套內建築面積＝套內使用面積（廳、卧、廚、衛、儲凈面積＋牆體面積＋陽台建築面積）。
2、其套內牆體面積套內牆體面積＝1／2共用牆牆體投影面積或＝非共用牆牆體水平投影面積。公共分攤面積公共分攤面積＝公用建築面積分攤系數×套內建築面積。
3，據了解公用建築面積分攤系數＝整幢建築物的公用建築面積／整幢建築物的各套套內建築面積之和。
以上是小編為我們大家介紹的有關於樓房使用面積和建築面積如何換算，以及樓房使用面積和建築面積換算公式的相關問題，對於這方面的問題我們應該有了一些了解吧。我們知道樓房的購買不是一件容易的事情，還是需要我們多多了解的，以上我們為大家介紹的希望可以幫助大家。

G. 樓房住宅的「建築面積」與「實際使用面積（凈面積）」是怎樣換算的謝謝！

• 一，各個面積的換算以及名詞解釋
  

• 

• 二，計算樓房建築面積的范圍

  1、單層建築物不論其高度均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒角以上的外圍水平面積計算。單層建築物內如帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。
  

  2、多層建築物的建築面積按以建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。

  3、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建築面積按其上口外牆（不包括採光井、防潮層及其保護牆）外圍的水平面積計算。

  4、用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。

  5、坡地建築物利用吊腳做架空層加以得用且層高超過2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

  6、穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建築面積。門廳、大廳內迴廊部分按其水平投影計算建築面積。

  7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建築物自然層計算建築面積。

  8、舞台燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建築面積。

  9、建築物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其牆外圍水平面積計算建築面積。

  10、與建築物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建築面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建築面積。

  11、有柱的車棚、貨棚、站台等按柱外圍水平面積計算建築面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站台等按其頂蓋水平設影面積的一半計算建築面積。

  12、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

  13、突出牆外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

  14、封閉陽台、挑廊，按其水平投影面積計算建築面積。凹陽台、挑陽台按其水平投影面積的一半計算建築面積。

  15、建築物牆外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建築面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建築面積。

  16、兩個建築物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。

  17、室外樓梯作為主要通道和用於疏散的，按每層水平投影面積計算建築面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建築面積。

  18、跨越其他建築物、構築物的高架單層建築物，按其水平投影面積計算建築面積，多層者按多層計算。

  19、室內體育館按實際層數計算建築面積。體育館（場）看台下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建築面積（多層按多層計算）。

  20、原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高後，前後牆沿口到樓板高度超過1.8米的，按實計算建築面積。

• 三，不計算建築面積的范圍

  1、突出牆的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、台階、無柱雨篷等。

  2、檢修、消防等用的室外爬梯。

  3、層高在2.2米以內的技術層、夾層。

  4、構築物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、車庫，及地下人防干、支線等。

  5、建築物內外的操作平台、上料平台，及利用建築物的空間安置箱罐的平台。

  6、沒有圍護結構的屋頂水箱，舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。

  7、單層建築物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

  8、層高小於2.2米的地下室、半地下室、深基礎地下架空層、坡地建築物吊腳架空層。

  9、崗亭、警亭、書報亭等。

  10、里弄房屋後天進內的天棚。

  11、利用馬路、通道及隙地所搭棚架。

  12、閣樓。

  13、房屋的平台、曬台、花台、屋頂平台等。

• 四，參考資料《建築工程建築面積計算規范》
  

H. 房子使用面積和建築面積如何換算

「使用面積×1.3＝建築面積」

1、建築面積＝套內建築面積＋公攤面積。內公攤面積，建築內的樓電梯間、消容防通道、為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用房、外牆水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。

2、使用面積＝套內建築面積-套內牆體面積-陽檯面積。套內使用面積，有個形象的說法叫「地毯面積」，簡單說，就是把積全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內使用面積。套內牆體面積，套內牆體面積包括戶型內部的分隔牆，兩戶之間的分隔牆，外牆三個部分。

(8)住宅建築面積換算系數擴展閱讀：

1、建築面積是由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積由套內使用面積和套內牆體面積及公用建築面積兩部分。

2、建築面積是指建築物各屋外牆外圍以內水平投影面積之和，使用面積等於各功能使用空間牆體內表面所圍合的水平投影面積之和。使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積。房屋的建築面積包括套內（單元）建築面積和按規定應分攤的公用建築面積兩部分。

I. 使用面積如何換算成建築面積

換算公式：「使用面積×1.3＝建築面積」；

43×1.3=55.9，所以43平使用面積=55.9建築面積。

使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積，也就是說是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積，再減去廚房、衛生間等輔助用房所佔凈面積所剩下的面積；

有效面積是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積,這包含廚房、衛生間所佔面積。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

依據（中華人民共和國國家標准）《建築工程建築面積計算規范》Standard measurement for construction area of building （GB/T 50353-2005）及其附件定義：

建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積。

使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建築面積-結構面積。

(9)住宅建築面積換算系數擴展閱讀

不計算建築面積的范圍

(1)突出牆面的構件、配件和藝術裝飾，如柱、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯。

(3)層高2.2米以內的技術層。

(4)構築物，如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干支線等。

(5)建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。

(6)沒有圍護結構的屋頂水箱。舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。

(7)單層建築物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(8)層高小於2.2米的深基礎地下架空層、坡地建築物吊腳架空層。

J. 住宅的建築面積和使用面積的折算系數是多少

1、他們之間沒有確定的換算系數,也沒有最高限額的。只是住宅設計規范上有個建內議范圍。
容2、其實在專業上叫:公攤系數=(建築面積-使用面積)/使用面積; 公攤系數根據自己所夠房產的平面計算所得。
3、開發商現在在混淆一個概念,你在買房的時候問公攤,其實他們告訴的是公攤率(專業上是沒有公攤率的概念的,是開發上忽悠客戶而創造的,但是現在有在社會上廣泛使用的一個概念)。 公攤率==(建築面積-使用面積)/建築面積。
4、從上面兩個公式可以看出,因為建築面積肯定大於使用面積,所以同樣的一套房子,公攤率肯定比公攤系數要小,這樣表面上好像自己的公攤就比較小似的。