⑴ 房地產開發中的運營期與建設期怎麼區分
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第四節 假設開發法測算中各項的求取
一、後續開發經營期
為了預測開發完成後的價值和後續的各項必要支出發生的時間及金額，便於進行折現或者測算投資利息，首先需要預測後續開發經營期（以下簡稱開發經營期）。開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的日期（即估價時點），終點是開發完成後的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為建設期和經營期。
建設期的起點與開發經營期的起點相同，終點是開發完成後的房地產竣工之日。建設期可分為前期和建造期。
經營期可根據開發完成後的房地產經營方式而具體化。由於開發完成後的房地產經營方式有銷售、出租和營業，所以經營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業兩種情況），銷售期是自開始銷售開發完成後的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。運營期的起點是開發完成後的房地產竣工之日，終點是開發完成後的房地產經濟壽命結束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。來源：中華考試網
預測開發經營期宜先把開發經營期分成它的各個組成部分，然後分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起采。建設期的預測要相對容易一些，但其中前期的預測要相對困難一些，建造期一般能較准確地預測出。經營期特別是銷售期通常難以准確預測，在預測時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。
預測建設期的關鍵是先抓住待開發房地產狀況和開發完成後的房地產狀況這兩頭，然後估算將待開發房地產狀況開發建設成開發完成後的房地產狀況所必要的各項工作所需的正常時間來直接估算建設期。具體的估算方法，一是根據往後需要做的各項工作所必要的時間來直接估算建設期。二是採用類似於市場法的方法，即通過類似房地產已發生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開發完成後的房地產的建設期和待開發房地產的建設期，然後將開發完成後的房地產的建設期減去待開發房地產的建設期。例如，估算估價對象為某個商品房在建工程的後續建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則後續建設期為1年。
⑵ 請問房地產商買的地也是只有70年使用期嗎
房地產開發商購買由政府出讓的土地使用權最高年限與用地性質有關系，住宅用地版最權高使用年限是70年，如果土地使用年限到期，需要提前對土地管理部門提出續期申請，土地管理部門在不違背公共利益的情況下，可以對到期的住宅用地進行免費續期，但是如果是住宅用地其他的用地，比如商業用地，需要重新繳納土地出讓金才能續期。
⑶ 房地產開發熱銷期需要採取什麼銷售策略
熱銷期也叫強銷期，一抄般這一時期的開始就是開盤活動。
首先做好開盤，這個階段要捨得花錢，捨得做推廣。推廣費用大部分用在這個階段。
在熱銷期，為促成大量成交，除大量推廣外，制定合理的價格策略很重要，多重優惠、各種抽獎活動、線下活動、優惠活動按節點批次展開。針對買漲不買跌的心理，開盤後一個月內考慮小幅上漲，當然目前的市場情況下，也要結合項目自身，選擇是否執行。
總之，密集性的推廣、多重組合的優惠、線下活動的配合、多渠道的營銷拓展、新營銷工具的使用、現場的完美展示及人氣保持，等等，在這個階段都要集中發力。
⑷ 房地產項目的開發期是什麼意思建設期發展周期
一般房來地產商當獲得一定規模的自土地開發權後，限於其資金、市場等因素，往往採取統一規劃、分期實施的開發方式，開發期就是指從獲得土地開發權著手規劃到該塊地產全部規劃實施完成的期間過程；建設期則是指擬開發土地的基礎設施、地上附著物（如建築物、構築物、綠化工程等）中具體某項所耗費的建設時間；發展周期一般不指具體的開發項目，而是用於某個房地產企業或房地產行業演變過程的特徵指標（如新生、成長、成熟、衰退等概念），范疇太大，幾句話是說不清楚的。
⑸ 具有兩個房地產開發商的樓盤可以買嗎
首先,你審查一下售來樓方應當備現房源銷售條件:房地產開發企業的法人執照和房地產開發瘓質證書;取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件;建築工程規劃許可證;施工許可證;已經通過竣工驗收;拆遷安置已經落實;供水、供電、供熱、烯氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其配套基礎設施和公共設施具備音樂會使用條件或者已經確定施工進度和交付日期；物業管理方案已經落實。其次，本案中的開發商只有房地產開發公司一家，建築商不具有房地產開發資質，不可能成為開發商。根據你反映的情況有兩種可能：１、房地產開發商與建築商是合作開發房地產的關系；二、房地產開發商欠建築商工程款，開發商以售房款低欠建築商的工程款。江蘇連雲港雲台山律師事務所顧召營
⑹ 城市裡的土地應該不是屬於個人的吧。那房地產開發商是從哪買到土地的呢，買到永久還是有期限的
沒有永久期限，個人和房地產開發商都是只有使用權，開發商是從政府買的
你在鄉下可以直接跟村民簽合同，買斷永久使用權
⑺ 開發商有預售許可證，就能辦房產證嗎能買嗎
我國的《土地管理法》規定，土地屬於國家或集體所有，能轉讓的只能是國有回土地，如果不能取答得國有土地使用權，就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。而要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金，因此要防備有的開發商由於資金缺乏而無法取得《土地使用權證》。
土地使用證、規劃許可證、工程開工證、銷售許可證、房屋產權證等，一個都不能少。
同時必須具備五個要件,缺一不可:土地使用權證 建設工程規劃許可證 建設工程施工許可證 項目綜合驗收備案 房屋測繪資料。
房屋是一種特殊商品,如果在法律上得不到承認,則不能依法擁有該套房屋的所有權。消費者必須認清房產證的重要性,依法維護自身合法權益。
鄉鎮的房子都很難辦到房產證的。因為鄉鎮的開發商一般都是資金有問題。很多地方都達不到標的。
⑻ 有一房地產開發公司注冊的有效期快到期了,那麼這個公司開發的樓盤能買嗎
gsxt.saic.gov.cn
去這里查下有沒有辦過續展手續。
⑼ 房地產開發商的土地是從國家買的嗎
2007年新執行的《物權法》上規定，對個人財產實行全面保護，使用期限到後，可以申請繼續使用；
房地產開發商的土地都是從國家買的，只是買的方式不一定是出錢，政府現在實行招、拍、掛的方式對地土進行處理！