開發商改造公用區域用途

㈠ 業主是否可以擅自改變房屋專有部分的用途

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出台後,明確界定了房屋買賣合同的「露台」認定為專有部分的組成部分,從而最終明確界定了「列入房屋買賣合同的露台」為業主專有部分的產權歸屬,有效地維護了業主的合法權益。
本期嘉賓:曦暉律師事務所律師 李坤案例:楊先生在市內購買了一套頂層商品房。開發商為了盡快售出頂層住宅,給出優惠條件,購買頂層住宅後,還贈送頂層露台的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款。可楊先生入住時,卻被開發商告知,頂層露台所有權歸全體業主所有。
楊先生不明白了,既然開發商稱,頂層露台的產權歸全體業主所有,在沒有經過全體業主同意的情況下,開發商怎麼有權擅自轉讓不屬於開發商的「產業」?那麼,頂層的露台到底屬不屬於楊先生呢?分析:作為開發商附贈的屋頂露台,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發商附贈的露台有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露台;一種是需要通過某一家人特定後門才能到達的露台。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露台不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露台也不能劃給特定的業主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。
那麼,哪些屬於共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規定的法定共有部分,如建築區劃內的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬於共有的部分,包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分。
此外,司法解釋還專門強調,滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:不屬於業主專有部分;不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。
依據:《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,「建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。」

㈡ 開發商把公用面積給一層人家做庭院合法嗎

只要合同里沒有明確規定該公用部位屬於該房屋並且沒有其他與合同一致相關的書面補充協議都是合法的！

㈢ 開發商私自改變公共通道、把綠化和停車位改建成超市，請問該怎麼理賠

賠償的話，一般是需要看看當地經濟狀況和當地的賠償標準的額。你可以網上 搜 — 律師吧—— 去登陸 尋自己區域的 律 師 等專家 咨問，應該更清楚自己地方的 賠償的。

㈣ 急！！關於房子公用面積使用權，懂法律的人介紹一下

你好，本就公共設施參考其他律師看法，發表如下意見：
一、 物權的設定和歸屬問題。
物權先要合法設立，然後是權利的歸屬問題。
《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此，物權的設立需經過合法登記，才能發生法律效力，受完全的法律保護。
不能進行登記、不能取得產權登記證明文件，就不具有公信力，不能對抗善意第三人。雙方雖然可以通過合同約定權利的歸屬，但不能受到完全的法律保護，如果約定的內容違反國家相關法律規定，則該條款無效。
二、買賣合同補充協議的效力問題。
1、實踐中，開發商往往通過補充協議來約定相關權利的歸屬。根據法律規定：由開發商預先擬定的未與對方協商的合同條款，屬於一種格式條款。提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
2、格式條款無效的情形：約定違法或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
3、合同條款是否有效應由法院或仲裁機關來認定，任何一方無權單方提出合同無效並以此拒絕履行合同義務。
三、相關物權之權利歸屬問題的法律規定和限制
（一）關於停車庫、停車位的歸屬問題
《物權法》第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
1、物權法上述條款只適用於在建築規劃區域內的車位和車庫的歸屬，因違法改建而增加和規劃區之外的車位、車庫不適用上述條款。
2、「規劃許可」是指符合規劃設計文件，規劃設計文件沒有規定的，可依照國有土地使用權出讓合同的規定。
3、利用建築區劃內的道路和空地設置的車位（車庫）一定是屬於業主共有（公共用地除外），即便買賣合同約定歸屬賣方所有，也屬無效條款。
4、開發商可以通過登記或合同約定將車位、車庫歸屬賣方所有，但受到限制：
1）小區內的業主享有優先租賃權。
2）如果小區本身的車位數量不能滿足業主的需要，向小區外的業主出售車位有悖於物權法的精神。
3）可以歸屬開發商所有的車位或車庫應當滿足：車位面積未被公攤到商品房的買賣面積中、不屬於違規改造情形。
（二）其他公共設施的歸屬權問題
《物權法》第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
1、「公共設施」的范圍法律沒有明確的界定，一般是指具備自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、消防等公共用途功能的房屋，《物權法草案稿》曾經規定：「會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。」但該條款最終沒有被採納。依據物權法之規定，會所不能完全視為歸業主共有。
2、會所或其他獨立用房能夠辦理產權登記的，則該權利完全歸屬登記人所有。
3、如果會所或其他獨立用房不能夠辦理產權登記，合同可以約定歸賣方所有，該物業面積也應該是未被公攤到商品房的買賣面積中、也不屬於違規改造情形。
4、會所在歸屬開發商所有的前提下，開發商不能隨意改變會所原有的規劃用途。
如果會所或其他獨立用房是作為物業管理（服務）用房，則根據上述物權法規定和新的《物業管理條例》，所有權應歸業主共有，並不得改變用途。
《物業管理條例》第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
必須說明的是：雖然物權法已經生效，但規定的比較籠統，實施細則尚未出台，而且各地方的具體情況也有所不同。因此本意見書部分內容缺乏明確的法律條文作為依據，主要依靠法理解釋，代表個人觀點，僅具有參考價值。

㈤ 開發商擅自改變地下車庫用途合法嗎

開發商擅自改變地下車庫用途不合法。

根據我國《物權法》第一百四十二條

建設用地使用權人建造的建築物等設施的權屬。

建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

一個城市居民小區中，居民正常生活所必需配有的車位不能低於10%，10%的車位是房屋居住功能正常發揮不可或缺的組成部分。這10%的車位，從來源上看，就是為停車而產生的；從使用效能受益范圍來看，是該小區業主。因此，產權歸該小區全體業主所有。

(5)開發商改造公用區域用途擴展閱讀：

地下車位的產權歸屬目前有3種類型，小區業主在購買小區地下車位之前一定要弄清車位的產權歸屬問題。

1、業主分攤建設費用

如果購房時地下車位面積已經列入公攤面積被分攤，這類地下車位辦不了產權證，屬於全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。

2、開發商獨立建設

如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

3、地下防空工事

部分地下車位屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。「

對照這一條，如果地下車位屬於人防工程，也就是開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

㈥ 開發商能擅自改變小區公共道路的用途

不可以。小區道路歸業主，開發商無權處理

㈦ 樓房中的共用設施,公共部分如何定義

物權法中的規定。 對小區公用配套設施的歸屬應作具體分析

小區公用設施的歸屬從物權法理論來看屬於建築物區分所有權問題的范疇，小區公用設施的歸屬主要區分以下幾種情況：
（一）小區的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天台等。這類公用配套設施是構成住宅小區整體不可缺少的，這些公用配套設施與整個住宅小區構成不可分割的整體，其本身並不具備獨立產權的意義。事實上，這類公共配套設施的面積已作為公攤面積分攤到業主所購房屋的建築面積中。對於此類公用配套設施，無論購房合同對其歸屬作出如何約定，都屬於小區全體業主共同共有。
（二）小區的停車場、會所、戶外廣告位等。這類公用配套設施也與小區業主的生活有重大關系，但相比以上其他的公用配套設施，該類公用配套設施還不足以重大到對業主的日常生活具有決定意義，離開這類公用配套設施，小區業主也不至於無從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設施並不作為公攤面積分攤到業主所購房屋的建築面積當中。因此，對於這類公用配套設施，允許開發商與業主在買賣合同中就其歸屬作出約定。
小區公用配套設施必須按照規劃用途提供給業主共同使用
無論小區的公用配套設施是屬於全體業主所有，還是由開發商保留權利，小區的公用配套設施都必須按照規劃用途提供給全體業主共同使用。某些公共設施在權屬上屬開發商，但作為所有權人的開發商不得自由處分這類公用配套設施，而應當將公用配套設施提供給全體業主使用，當然這種使用可以是有償的。開發商對小區公用配套設施所有權的行使受小區業主公共利益的限制，必須服從於小區業主使用公用配套設施的需要。因為能夠使用小區的所有公用配套設施是每位業主在購買房屋時的合理期待，這一點無論在購房合同中是否作了約定，都應當是不言而喻的，開發商負擔有擔保購房業主使用小區的所有公用配套設施的義務。
因此，即使某些公用配套設施約定由開發商保留權利，開發商也不得擅自改變該類公用配套設施用途或不將該類公用配套設施不開放給業主使用。擅自改變小區公用配套設施的用途即構成侵權，侵犯了業主對小區公用配套設施的共同使用權，應當承擔立即停止侵權並恢復小區公用配套設施原狀的法律責任。
改變小區公用配套設施用途須徵得業主同意，並經規劃部門審批
小區公用配套設施用途的改變必須符合兩個方面條件：（1）取得小區全部業主（至少是大多數）的書面簽名同意；（2）徵得國土規劃主管部門的審批同意。
實踐中，小區公用配套設施用途被改變的情形往往是開發商或者物業管理公司擅自將小區公用配套設施改變為商業用途用於出租謀利。這種行為一方面構成對小區業主的侵權，屬侵權行為；另一方面又違反了相關規劃法律法規，屬違法行為。因侵權行為給業主造成的損害，業主可主張損害賠償；因違法行為獲得的租金收益屬於非法所得，應予以沒收。損害賠償與沒收非法所得是兩個不同的法律關系，損害賠償的數額絕非等同於非法的租金所得。對於損害賠償的數額，業主應當舉證證明，但是業主無權要求返還租金收益或以租金收益直接沖抵損害賠償。否則將非法的租金所得轉移給全體業主享有，違背了任何人不得基於違法行為獲得利益的這一法律原則。

《物權法》第六章 業主的建築物區分所有權

第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

㈧ 開發商擅自改變地下車庫用途合法嗎

不合法復。

㈨ 公共維修基金是幹啥用的

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款規定，住宅專項維修資金(原物業管理公共資金)是專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

㈩ 《物業管理條例》第50條規定："物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

你好。
1、根據法律規定，一般公共建築及公用設施包括：
（1）小區內道路、版場地；
（2）小區內共用綠化權；
（3）物業管理用房；
（4）門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（5）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（若有）；
（6）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；
（7）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
（8）其他依法歸業主共有的設施設備。
2、小區共有部分及相應設施設備應歸全體業主所有，因此建議業主成立業主委員會對業主共有收益進行管理。