聯合房屋開發商

❶ 房地產合作開發有哪些方法

合作開發的形式多種多樣，每家房企都根據自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優劣勢不同，合作開發對它們各自的作用自然有所差異。

1.土地入股合作開發

以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。

2.合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

3.聯合成立項目公司

該模式是開發商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下後，由項目公司具體開發經營項目的一種模式，有時被視同為土地轉讓，需要發生土地轉讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。

4.股權收購模式

股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購後，雙方按照注冊資本的比例投入後續開發資金的一種模式。

6.代建模式

開發商不作為股東，而是作為經營管理者角色，通過專業素養和品牌號召力提供全流程的開發及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。

7.技術輸出

以向對方提供開發商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。比如當代置業就和其他企業合作，輸出自己的綠色節能技術，並從中獲取一定收益。

8.開發商合作互補，發揮價值最大化

雙方主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行。

9.HI合作模式

HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發商開發並享有利潤，但接受HI監督的模式。

10.信託

民眾或企業、團體（統稱委託人）將資金委託給信託公司，由信託公司把資金集合到一定數量後投資到房地產項目或貸款給房地產公司，取得投資回報或貸款利息後交給委託人的信託業務。

在選擇合作開發之前，房企務必要明確合作策略、制定合作規則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到，最後鬧得不歡而散。

❷ 中國十大房地產開發商分別是誰

2018中國房地產開發來企業500強榜單源前三強仍由恆大、碧桂園、萬科占據。

其中，恆大集團繼續位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。

與上一年的測評相比，十強房企除了個別名次調整，總體基本保持穩定。其中，融創藉助其收並購優勢、充足的可售貨源、良好的項目品質位列榜單第五名，較上年上升了3個位次。

在20強中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業連續10年排名進入前20，品牌實力保持強勁。

從近十年500強測評成果來看，百強變動相對較大。其中，有25家企業連續10次進入百強；入百強次數達9次的企業數量為4家；入百強次數為8次的企業數量為8家；入百強次數為7、6、5、4、3、2次的企業數量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業首進百強。

❸ 你好，購房簽的卻是聯合建房合同，開發商五證都沒有，請問這合同有效嗎

這種合同有效性存疑，開放商五證沒有的話他是沒有權利進行房屋銷售的，但這個各個地方的政策不一樣，建議你直接去你房屋所在地區的房產管理部門咨詢。

❹ 中國十大房地產開發商分別是

2018中國房地產開發企業500強榜單前三強仍由恆大、碧桂園、萬科占據。

其中，恆大集團繼續位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。

與上一年的測評相比，十強房企除了個別名次調整，總體基本保持穩定。其中，融創藉助其收並購優勢、充足的可售貨源、良好的項目品質位列榜單第五名，較上年上升了3個位次。

在20強中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業連續10年排名進入前20，品牌實力保持強勁。

從近十年500強測評成果來看，百強變動相對較大。其中，有25家企業連續10次進入百強；入百強次數達9次的企業數量為4家；入百強次數為8次的企業數量為8家；入百強次數為7、6、5、4、3、2次的企業數量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業首進百強。

❺ 事業單位的房屋可以和開發商聯合開發嗎

按規定是不可以！
但在現實中，有些單位集資建房，單位職工要剩下的就對外出售，單位有土地但沒開發資質，就找開發商開發，借用開發商的名義，單位職工要剩下的就頂給開發商當建築費，由開發商出售~

❻ 開發商以聯合建房合同賣小產權房合法嗎

您好，不合法
小產權房分兩種
一、是集體土地上建設的房屋，有集體土地證和專房權屬證，在同一經濟實體社區內可以買賣，屬於合法的；若是戶口不在該社區的成員不能買賣過戶，買賣就是不合法~
二、在沒有取得國有土地證（繳納土地出讓金）的土地上建設的房屋，不能辦理房權證，不準上市買賣，不準過戶交易，買賣就是不合法的！
望採納謝謝

❼ 聯合開發的地產項目,到底是用誰的名義去辦房產證

兩家都有責任，而且是連帶責任。你可以找兩家，也可以找任何一家。

❽ 商品房 聯合開發怎樣規定的

房地產合作開發與項目轉讓的合同製作以及應注意的法律問題由於房地產開發離不開土地和資金，又由於當事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，於是各種形式的房地產合作開發便應運而生。在房地產合作開發過程中由於種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的「爛尾樓」現象，在市場運作中便又出現了已有合作前提下的新的合作即開發項目轉讓。項目轉讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使「爛尾樓」起死還生的真正有效方法。因此房地產合作開發和項目轉讓也便成為專業律師的重要法律實務。
我國目前尚無房地產合作開發和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示範文本，在操作實踐中，由於當事人的合同內容過於簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發和項目轉讓合同引起標的巨大的糾紛和訴訟；又由於這兩類合同的許多環節均需有法律規定的政府批准手續和法定條件，許多合同因未符合這些手續和條件而導致無效。
一、有關房地產合作開發及項目轉讓的一般概念
1、房地產：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，並能夠作為商品進行流通的不動產。
2、房地產合作開發：通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為。合作開發的土地使用方式應符合國家有關規定。
合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。
3、房地產合作開發的主要模式：
（1）法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，並以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。
土地協議折價入股方式構成合作投資比例；
土地評估作價入股方式構成合資投資比例。
（2）合夥型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。
合作開發涉及一個項目；
△合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目；
△合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
（3）合作開發的其它方式：先合夥後轉為法人型的合作開發
4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式：
（1）以項目公司股權並購（兼並或收購）方式轉讓房地產開發項目；
（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：
△權益在合作各方內部轉讓；
△權益轉讓給合作各方以外第三人。
6、均系要式的須經批準的行為：合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建築設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均需獲得政府有關主管部門的許可或批准，並持有批准文件或證照。
二、房地產合作開發及項目轉讓合同的主要條款
1、房地產合作開發合同的主要條款：
（1）合作開發當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀。
（4）合作方式；
A、共同組建項目公司方式
需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運 作程序、利潤分配等；
B、合作建房協議方式；
需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。
（5）項目公司成立前後的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理等）；
（6）項目的總投資數額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；
（7）項目合作建設計劃（規模、進度等）；
（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；
（9）違約責任；
（10）解決爭議的方法；
（11）合作當事人約定的其它事項。
2、房地產項目轉讓合同的主要條款
（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；
（4）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；
C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；
（5）項目轉讓方式；
A、以開發項目轉讓方式；
需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；
B、以轉讓項目公司股權方式；
需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議並需辦理工商變更登記手續等。
（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；
（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；
（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；
（9）雙方的權利義務；
（10）違約責任；
（11）解決爭議的方法；
（12）轉讓當事人約定的其它事項。
三、製作房地產合作開發和項目轉讓合同應注意的問題
1、製作房地產合作開發合同應注意的問題
（1）要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；
（2）約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先後不同；要明確先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；
（3）組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
（5）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
（6）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
（7）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
（8）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；
（9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
（10）合作開發合同由於需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。
2、製作房地產項目轉讓合同應注意的問題
（1）房地產開發項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；
（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
（3）項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；
（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；
（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批准手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；
（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；
（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
（10）房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，並明確因此引起相應責任的處理方法。合作開發房地產的合同要求
2008-03-16
（一）合同的形式
如果將房地產項目開發分為三個階段：開發前期階段、開發建設銷售階段、開發後期階段，那麼針對三個不同的項目開發階段對應的法律關系的特點也就不同。
開發前期階段——實質是：開發商與政府的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容簡單、法律關系清晰、爭議較少
開發建設階段——實質是：開發商與施工單位的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容較多、法律關系清晰、爭議有但可調和
開發後期階段——實質是：開發商與購房人的博弈
物業公司與業主的博弈
——合同關系的特點是：主體較多、內容龐雜、法律關系混亂、爭議過多難以協調
相應的，這三個不同的項目開發階段對應著不同的合同類型
合同類型分述如下：
開發前的獲地階段
常見的項目開發獲地，主要有五種基本方式；相應涉及五種不同形式的國有土地使用權獲取合同：
1、劃撥獲地（一般是開發建設經濟適用房）——與政府的土地主管部門——國有土地使用權劃撥合同；
2、出讓獲地——與政府的土地主管部門——國有土地使用權出讓合同；
出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：①協議出讓；②招標出讓；③拍賣出讓。
3、轉讓獲地——與土地使用權人——國有土地使用權轉讓合同；
4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）——與合作另方——合作開發合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）；
5、公司股權變更的獲地——與股權受讓人——股權轉讓合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）。
獲地後的准備階段：
1、拆遷與安置——與被拆遷人——拆遷與安置合同（產權調換合同/作價補償合同）；
2、通水通電——與供水、電單位——水電供應合同；
3、項目策劃——與策劃專業機構——項目策劃合同；
4、工程勘察、設計——與勘察、設計單位——工程勘察、設計合同；
5、場地整理、平整——與施工單位——委託拆建、平整施工合同；
6、環境評價、地震、人防、防雷、測繪等——與相關單位——委託服務合同。
獲地後融資階段
1、與銀行或其他金融機構的借款合同；
2、借款擔保合同或土地使用權抵押合同。
項目開發建設銷售階段一般所要涉及的合同
開發建設階段
1、項目施工實行招投標的——與招投標機構——委託招投標合同；
2、項目施工實行發承包的——與工程施工單位的——建設工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；
3、項目施工實行監理的——與工程監理單位的——工程監理合同；
4、建築材料采購——與出賣人——建築材料買賣合同；
5、以在建項目融資的——與銀行或其他金融機構、個人——借款合同、借款擔保合同或在建項目抵押合同；
6、在建項目轉讓的——與受讓方——在建項目轉讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認為是在建項目轉讓的特殊形式）。
開發銷售階段
7、商品房預售的——與買受人——商品房買賣（預售）合同；
8、商品房現售的——與買受人——商品房買賣（現房）合同；
9、委託中介機構代理銷售商品房的——與中介機構——委託銷售合同；
10、商品房廣告——與廣告發布機構——廣告發布合同（電影、電視廣告、報紙雜志廣告、廣播電台廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；
11、開發企業應選聘前期物業企業——與物管企業前期物管委託合同/與購房人前期物管合同；
12、開發企業應制定臨時管理規約——與購房人——簽屬同意遵守臨時管理規約的書面承諾；
13、商品房兩書制度——開發企業向購買人提供——商品房質保書、住宅使用說明書；
14、項目竣工——與施工單位——工程質量保修合同；
15、商品房出租——與承租人——房屋租賃合同；
16、開發企業代辦房產證的——與買房人——委託辦證合同；
17、開發企業代收費的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費或使用費）——與收費單位的代理收繳費協議/與購房人的代理收繳費協議。
項目開發的後期階段一般所要涉及的合同
1、對已售出但未交付的房屋，開發公司移交物業企業管理的——與物業公司——房屋移交協議；
2、開發建設資料移交物管企業或業主大會的——與物管企業或業主大會——資料移交協議；
3、物業專項維修資金移交業主大會——與業主大會——資金移交協議；
4、其他法定或者約定的服務、義務——相關明示、規范的合同。
（二）、合作開發房地產合同是約束合作各方的憲法規定法性文件，因此合作開發房地產合同條款中應注意以下幾方面的內容：
1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。
2）成立項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
4）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
5）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
6）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
7）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；
8）在當事人訂立的合作開發合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；
9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
10）合作合同應具體約定一旦合同雙方違反了，應如何賠償，解決。

❾ 事業單位可以用本單位土地和開發商聯合開發房地產嗎

這個，事業單位也要看情況而定，關鍵是要看土地證，看土地性質是出讓取得還是劃撥取專得。
如果是屬出讓取得，那是完全沒有問題的，但是如果輸劃撥取得，那就不行，需要進行其他很多手續，並且補交土地出讓金才可以。
不過現在很多地方都能操作，除了大城市以外。
後期的主要麻煩是產證的問題，一旦國家出台較嚴厲的政策，可能導致風險。