政府開發城鎮住宅項目的意義

Ⅰ 房地產在社會經濟中的有什麼作用

地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自於開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決於土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低於新城區域。

為了保證財政收入穩定增長，地方政府採取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相製造並獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂於見到並積極推動的。

在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由於現在購房者普遍採用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府徵收5元營業稅，其中1.5元是購房者現在繳納的，3.5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。

由於商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由於國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。

在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所佔的比例平均達到15%，並且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。

房地產：經濟發展的萬能良葯？

在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售
住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必
要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這
一問題無論是對於城市經濟可持續發展，還是對於房地產開發商制定
中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。

目前城市都在優先發展住宅產業

由於市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產
業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇
為國民經濟新增長點產業。
各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過採取降低
住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有
效地緩解了住宅商品房積壓對於金融業和城市經濟的威脅，對於GDP
增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對於城
市經濟發展幾乎成了一劑萬能良葯，而且理論界也十分看好住宅產業，
認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。

不同的城市有不同的結果

由於各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大
體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要
是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。
第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房
地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外
投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市
化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，
快速發展住宅產業具有一定的合理性。
一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都
在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀
上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多
和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有
與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的
住宅產業開發「運動」中，房地產行業較快發展是城市化的結果。
在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，
這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市
在快速發展住宅產業中，並沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來
講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而
這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源於周邊地區的居民，許多城市
都因此而出現了住宅郊區化。
房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城
市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。
相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的
具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題：
第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，
在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居
民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的「速成」城
市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。
第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產
業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十
分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先
發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。
「有奶便是娘」，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城
市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。
如果房地產是城市化的一種結果，那麼，目前絕大多數城市採取
了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。
這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存
在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規
律的懲罰。

Ⅱ 房地產開發項目可行性研究的意義

房地產可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。

房地產可行性研究報告
[1]1.市場調查和分析
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,並作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等.
3.規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最後的方案,並對其進行詳細的描述.
4.開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度. 房地產可行性研究報告的每一個步驟都要准確謹慎。
5.項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,並對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務評價;
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,並藉以考察項目財務可行的一種方法.
8.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與[2]否作出明確的結論.
2用途
房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委託專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：
1. 用於向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據《國務院關於投資體制改革的決定》國發（2004）20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核准和備案兩種批復方式，其中核准項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用於向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用於企業融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析准確、投資方案合理、並提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。
4. 用於申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用於進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用於境外投資項目核準的可行性研究報告
企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用於環境評價、審批工業用地的可行性研究報告
我國當前對項目的節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請工業用地、施工許可證的依據。[3]

Ⅲ 哪位有房地產開發商寫給政府的項目可行性分析報告

由於文章太長，也不能顯示，在我的網路空間 http://hi..com/ wujianjunty 的在給我一個信息，留下您的電子郵件，我送你

珠江僑都項目可行性分析

2002年8月
>

目錄一，項目名稱

2。

三期工程用地。

4項目開發。

5，項目概況。投資者概述

6。開發商概述

7項目建設條件

8。市場分析

9。市場定位及形象設計

10。融資十一。

12在項目開發進度

十三基礎數據。財務分析

十四。項目評估結果

珠江帝景項目可行性分析報告

一，項目名稱珠江帝景

2。東項目現場

的海珠區廣州大道，赤崗西灣，珠江南，新城村

三批項目開發商北

廣州珠江華僑房地產有限公司 BR /> 4，項目概況

按照市規劃局（92）第39號市授予這個詞的項目用地，55號文，位於海珠區廣州大道，東，西的赤崗涌，珠江新城村地段北部，南部的新港路，西至廣州大道以南。佔地約1000畝，總建築面積的項目總體規劃？1567000平方米，2.39容積率，三千多個項目的住宅單位，獨特的建築設計，美觀大方，改善公共設施，位於市碼頭，商業中心，遊艇俱樂部，中國古塔文化區博物館和世界，是商業，旅遊，娛樂，中國和西方文化於一體，非常適合住宅購房者，建議明珠海外就能輕松的慾望吸引海外買家，市場前景良好。

五，投資者分布

從廣州華僑房地產有限公司三聯（簡稱甲方下）和廣東珠江投資公司（B）和多數人的英屬維爾京群島投資有限公司（以下簡稱簡稱丙方）合作開發和管理。

方：中國海外地產有限公司是一個三重廣州華僑房屋開發公司，廣州市銀監商品房地產經營公司，國有農業企業廣州的合資企業從事珠江僑都全面發展聯合主辦發展中的兩個開發公司和建築。公司法定地址：123室，411,414-418海外中國酒店麓景路，廣州中國，法定代表人：林廣志

B：廣東珠江投資有限公司法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍閣法定代表人三樓：國華

丙方：（英屬維爾京群島）大部分投資有限公司地址：山光道7號，跑馬地，第八香港光樓E座，代表：謝世東

資助的公司向股東比例如下：

A.甲方廣州（92）市授予字第39號，第55號批文，並在廣州市，1993年11月17日的補充津貼審批，以促進市海珠區？654107平方米的地塊使用權，總面積土地開發中心，並提供政府買家給項目考慮指標廣州市以外的房屋及其他優惠政策作為合作條件。

二，乙方負責提供該項目的注冊資本，即228872400元所需的42.86％。

三丙方負責該項目提供57.14％的注冊資本，相當於305127600元的等值外幣。 。

6開發概述

（一）開發人員介紹

1成立時間：1998年1月16日

注冊資本：5.34億元

注冊地址：廣州市開發區夏香港科學園道1號樓B503室

業務：經市規劃局（92）市授予字第39號，55號文同意使用的海珠區廣州大道，赤崗涌的東西，南珠江，新市場村以北，網站開發，建設，銷售，租賃及自建房屋的管理。

2公司發展歷程：從廣州華僑房地產有限公司與廣東珠江投資公司合資合作，大多數人的英屬維爾京群島投資有限公司經營企業，房地產開發為主營業務，建設，銷售，自行建造房屋的租賃及管理為主。 3基本情況：。

代表：弘林：蔡Chunmeng

（二）開發者的素質

廣州珠江僑都房地產有限公司的管理結構更加科學合理，各具特色。董事會是決策機構，管理團隊下的總經理。全公司集五個部門，分別是：

1辦公室：負責行政，人事和後勤服務。

2財務部：負責財務會計及融資，抵押。

3開發部：負責房地產開發前期工作，辦理法律手續。

4工程：負責工程設計，勘探，建築等領域，包括生產各種管道的進展情況，協調項目的技術把關。

5銷售部：負責產品廣告和銷售，市場中介機構和物業的文件。在公司各部門的主要職能是圍繞

房地產開發，設計，銷售，物業管理等設置，目標是建立和完善配套設施，環境優雅宜人，獨特的建築風格，好大的多文化社區高尚生活區。

公司專注於功能的綜合管理辦法，項目前期市場策劃，市場定位，設計，施工，銷售，物業管理實行一條龍管理，使各職能部門，設計，施工人員和其他直接面對市場的客戶需求面前，並更好地滿足客戶的建築房地產的需求。

公司以人為本，尊重科學，尊重人才，以人採取給予崗位的職位將負責，擇優，一個「能者上，關於」就業制度。 45人公司現有員工，95％以上具有大專以上學歷或以上程度，其中本科以上學歷占員工的30％一般比較年輕的年齡。

該公司已建立了完善的標准化管理體系，使公司各部門，每一位員工的崗位職責的工作，工作要求，要求，工作條件，程序和規則為基礎的考核標准部門的責任遵章守法，上行下效，公司整體動作協調，效率更高。

產品質量：「珠江帝景」是沿著規模最大，最完整的功能性項目，地理環境優越，高起點，高要求，高品位，超前的眼光，創造最佳和最獨特的精品，成為行業的佼佼者。

（3）開發的經濟技術實力

1。總投資約6.4十億元這個項目由廣東珠江投資有限公司負責為廣大投資者的總投資，534億元注冊資本（出資按照合同的比例執行），在項目預計總銷售收入的86十億人民幣。

2。三聯廣州，中國海外發展有限公司，提供654107平方米國有土地使用權撬盜項目和政府提供給購房者項目到廣州，海外房屋和其他政策有利條件的戶口指標。

3。廣東珠江投資有限公司在內部結構的各個方面完整，合理的專業人士，在房地產市場更大的競爭優勢，並控制工作的成本擺在首位。公司利用大量生產的優勢，從大的設計，小的調整，原材料大批量采購，加上採用標准化的管理模式建築施工等方式，有效地降低開發成本應用，該公司可能會在高高端樓盤的低價出售，以獲得價格優勢，規模優勢，有效地提高了市場競爭力。

近年來，廣東珠江投資有限公司，合生創展集團有限公司，憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，繼續加強其品牌。這兩家公司合作開發的華景新城，暨南花園，皇家花園，逸景翠園，中型住宅小區，在廣州，有特色，有亮面，堪稱典範。

2002年6月，廣東珠江投資有限公司，廣州合生創展集團有限公司成功開發15個房地產，建設用地面積為約2120000平方米，總建築面積為約5936000平方米，的？3.56萬平方米已建成。發達的房地產銷售，房地產是建立在平均95％以上的銷售，市場反應良好。在公司的發展，與金融部門，建立了良好的信用關系的合作。隨著綜合實力，除了公司在房地產行業的持續發展，有計劃地投資於橋梁等公路相關項目的建設，同時也探討在教育和信息產業的投資。公司擁有雄厚的經濟技術實力，產品的銷售實力，開發大型房地產項目的能力。

4。香港大部分投資有限公司合生創展集團的投資公司，相信本集團的投資業務在內地的實力。自93年在大陸投資，與物業發展及投資，與12家公司，68054萬元注冊資本總額，約2621300平方米？一個總建築面積登記的內地房地產項目的利益集團。在香港聯交所上市的募集資金總額6.43億元98股，隨著房地產市場在廣州的深刻理解起來，廣州使本集團成為地產界的領導者。

七個項目狀態評估

（一）項目效益分析：.. 1良好的區域發展潛力和自然環境

？勝人一籌該項目有很長的江岸線，北臨大海，沙灘公園規劃與珠江新城未來的金融，文化和商業中心，區內有一個重點文物赤崗塔，已規劃廣州塔公園，周邊是居民區，空氣清新宜人，得天獨厚的自然環境，與擁擠的城市的喧囂相比，它被稱為天堂，真正做到「離鎮的灰塵。」

？在天河區，廣州市新城市中心主軸

該項目位於新城市中軸線，廣州市天河區和珠江新城隔江相望未來的金融，文化和商業中心，地理位置十分優越，具有非常良好的發展潛力。

？靠近廣州會展中心該項目計劃在廣州會展中心，廣州市東部作為未來商業中心，它的發展將帶動周邊區域房地產的發展。

？該項目靠近領館區

項目區西面廣州領事館，雖然這個概念不斷淡化領事館，但規劃為領事館地塊綠草如茵，道路寬闊，環境宜人。

？該項目位於廣州市大廈，規劃廣州塔將面臨連根拔起在項目的西北河，廣州的象徵，而且也有利於增加項目的知名度。

2。方便

？未來的交通網路非常完善，1號線規劃後的道路和廣州大道，新港路直接相連，東隔橋項目規劃和珠江新城的地鐵線直接緊密相連，在地鐵二號線東部，第二條線成網，交通十分便利。

在附近嗎？有204條巴士路線，可直接通往市區和其他地方的商業心臟。

3。配套完善，生活便利

？設施齊備

規劃公共設施的商業，醫療保健，文化娛樂，教育，管理等設施。規劃一個大型小區會所的中央部分，相應的入口廣場？的約l公頃（市民廣場）區，配有大型雕塑廣場，沿著城市的中軸線，位於東北角的珠江遊艇俱樂部，西南有赤崗塔公園，歷史，該地區有 - 所中學，兩所小學，三所幼兒園，醫院，商業裙樓設立在城市的兩邊建設寬40m的道路。

4配件方面的優勢：。

？從附件營銷環境分析，廣州市經濟持續發展，隨著國家取消福利分房，住房分配成金錢，市民的消費慾望也逐漸增多可以看出，住房投資和消費的居民都成為熱點。

？投資者的實力眾所周知。

該項目的投資者已經成功開發出了很多在城市的大型樓盤，其知名度和實力有目共睹，這種無形資產造成房地產和更快地建立品牌形象，增加買家的信心。

？利用投資者的品牌推廣，宣傳策劃，加強，公司雄厚的品牌;

？建築規劃風格：以自然的形式，與道路，綠化

協調，創造一個舒適優美的建築空間環境的主要建築布局。層至13層為基礎,18-20級為第二部分的點綴32層。河區的規劃和設計，為「東方威尼斯」的風格。

？物業管理：物業管理公司擬聘請知名的物業管理顧問，為居民提供優質的服務。

？裝修標准：豪華的裝修和使用基本人格類型。

？單位面積比：（以下區域是封閉區域）

答：65 1180平方米，占總面積的20％;

B. 80 11 100平方米，占總面積的45％;
> C. 100 11 120平方米，占總面積的20％;

D. 120 11150平方米，占總面積的10％; 五150平方米閣樓。

？交通狀況：城西廣州大道，新港路南邊界的項目主幹道，南中國高速公路僅5分鍾車程，同時通過地鐵3號線工程通過東水陸運輸南部的地鐵2號線項目是非常方便。

？五金，建築材料的選擇將被選擇，充分體現特色和項目的質量和前瞻性的材料;

？珠江華僑同時通過高品質和房地產圖像的高品位樹立和強化整體營銷。

（二），項目發展前景分析

1。珠江華僑都提交了市人大，市政府組織實施的大型建設項目，該項目位於廣州赤崗地區的橋梁東側南端，珠江的邊緣，並正在發展成為一個高級住宅綜合區對面相峙二沙島，以及規劃和珠江新城的金融和商業中心的發展回盪著領事館區，正在開發和廣州會展中心，第十屆島相互連接珠江海外會是珠江沿岸東部建設？市區的重要組成部分。

2，售價撬盜周邊潛在

？分析現有房地產濱江西和濱江東，約7000元/平方米的價格。

西側？海印橋廣州大橋是專注於高端磁碟位置，在北方二沙島別墅和綠色草坪的面貌，價格約9000-10000元/平方米，相對區域和第二排望江財產，如道路或西城區雅翠巒社區，因為大部分河流被堵塞，並且定位下顯著,5000-7000是一種常見的價格水平。

？廣州大橋到項目的東側開始，由於規劃，而不是完美支持努力發展薄弱環節的價格為6000元/平方米的物業。

所以僑都潛在的價格，根據不同的地理環境，價格靚起來6000-10000元/ M2，有一個很大的升值潛力比較。

3。廣州改革開放後，經濟的快速發展，國際地位得到了進一步提高，海外中國或回家的故鄉，根，或投資及發展中國原創村的經濟未能滿足海外中國事務的需求因此，一個中國村莊的建設是必要的形勢的發展現狀。

4。的？？約一千英畝的土地，三千個住宅單位，獨特的建築設計，風格典雅的建築明珠撬盜區域。考慮overseas中國，海外中國人的生活需求。撬盜公共設施的改善，市政渡輪碼頭，商業中心，遊艇俱樂部，中國古塔文化區博物館和世界，是商業，旅遊，娛樂，中國和西方文化於一體，非常適合住宅購房者，建議珠江僑都願望將能容易吸引海外買家，市場前景良好。

5。雖然中國目前正處於經濟周期的調控，房地產業保持穩定廣州珠江華僑中國城市住宅群是罕見的，無疑提升了投資者的信心。

八月份5.1，去年的廣州大道法定擴能改造市政府，以及南部和廣州大橋橋建設綠地以北結束。目前，擴建工程已全面完成海珠段，10車道雙向道路拓寬至80米，寬6米闊的中央綠化帶，綠化帶，分別對之間的機動車道兩側相隔13米人行道和公交車道和公交車站的海灣。因此，廣州大道，廣州城市道路變成了「模範馬路」，代表了廣州市道路建設的新形象。

5.2二沙島東建設濱江公園和二沙島軸線廣場。設置沿沿欄桿的綠化帶和實施重建項目。秦劍沙在海生態園，而廣州煙花預定位置。該項目將建在廣州塔的西北角作為廣州市的地標。

由於該項目毗鄰河流，所以沿著特定項目的幫助上述市政工程建設提升周邊環境形象，增強客戶的心理認同項目。

5.3擴展的地鐵二號線新港東路與建設。根據市政規劃，新港路將拓寬至60米，開展拆遷工作。其中更將建在新港路巾幗樣板路。預計正在進行緊張地鐵一號線項目建設期將在2004年完成。隨著新港路的擴建和地鐵交通，河南區，廣州市的交通狀況將得到徹底改善。新港西路，海珠區，是整個事情的交通大動脈，更直通廣州大道，天河區駁船運輸網路，這無疑將大大提高項目對城市白領的吸引力。

5.4項目規劃向東過橋和地鐵二號線直接與珠江新城，將大大促進該項目，新城市中心的鏈接。

5.5濱江路在最關鍵的大型隧道工程，施工已經全面進行，濱江大道通車後，下路，廣州將連成一道新的風景穿越。有幾個項目將直接影響上述項目，該項目地理位置使得交通比較方便。

（三）設計資質

廣東珠江投資有限公司，廣東珠江二期工程有限公司的附屬公司是經建設企業級建設項目部，已經歷了無數優秀的設計技術工作人員，誰獨立完成設計任務的多個開發項目，如中國園，濟南花園，皇家花園，錦綉花園，皇家花園，等等。由廣州市城鄉建設廳星級的房地產數量。

（4）施工組織輪廓

廣東珠江工程總承包有限公司是經兩個總承包業務，為大型住宅及高層建築施工建設部。本公司具有十多年的施工管理經驗，技術力量雄厚，聚集了一大批高級工程管理人才，與廣東珠江投資有限公司擁有長期而成功的合作，其建築質量絕大多數實現優異的成績在消費者中樹立了良好的口碑，加上其施工速度快，從建設之初多層樓宇交接，在短短七個月內，12層設有電梯的大樓只有10個月的交付業主會可以使用它為項目開發建設提供了有力的保障。

（5）沿由於各地的大，基本上是一個居民區較少污染的企業海珠區環境保護
地產，廣州的空氣質量指數是相當不錯的。 34％的區域規劃綠化率，從噪音，水質，衛生和環保措施等方面，該項目的居民提供一個安靜，清潔，健康的環境。

Ⅳ 為什麼要推進城鎮化 城鎮化的意義

首先你來要理解，城鎮源化：是一個過程，是由農村人口轉化為非農人口，農業活動轉化為非農活動，城市景觀向農村景觀地域推進的過程。既然是過程，那麼類似於社會發展潮流，抵擋不住。而我們要做的是如何解決這個過程中產生的問題。你說的土地問題等就是其中產生的問題。
農村土地問題你要先了解政府「土地財政」，這個網上有很多論文，簡單來說就是政府低價徵用農民土地高價賣給開發商，獲取利益。但是最近十八大三中全會改革了，農民可以直接和開發商談，越過政府，這樣政府收入會降低，至於最後政府怎麼實行這個政策，有待觀看。

Ⅳ 棚戶區改造項目是什麼意思

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。中國從2009年開始，對中國國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造。

2012年9月25日，時任中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在中國資源型城市與獨立工礦區可持續發展及棚戶區改造工作座談會上強調，要加快資源型城市可持續發展，推動獨立工礦區轉型，加大棚戶區改造力度。

2018年10月8日，李克強總理在國務院常務會議上強調，「棚改是重大民生工程，也是發展工程。」「這項工作對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了重要作用，可以說『一舉多得』。棚改要更好體現住房居住屬性，要切實把這件好事辦好。」

(5)政府開發城鎮住宅項目的意義擴展閱讀

要堅持以人民為中心的發展思想，更好體現住房居住屬性，一是按照今年政府工作報告確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，保證分配公平，確保按時完成全年棚改任務。

二是嚴格把好棚改范圍和標准，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

三是各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。對棚改建設用地在新增用地計劃中予以保障，通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式，讓更多住房困難群眾早日住進新居。

Ⅵ 廣東推進城鎮老舊小區改造，小區改造有什麼意義

菜單式舊改：

作為對老舊小區樓體節能改造、室內給排水改造、小區環境綜合整治等基礎類老舊小區改造項目的有益補充，

政府以財政補貼的形式，鼓勵老舊小區在居民意願的基礎上，自選加裝電梯、建設立體停車設施、建設老年服務驛站等改造項目。

此次試點中，著重探索了工作機制、籌措資金機制、項目建設管理機制和一次改造、長期保持的管理機制，獲取了大量的實踐經驗。

而在2019年6月，由國務院發起試點的舊改，同樣有4個方面：

一要抓緊明確改造標准和對象范圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。

二要加強政府引導，壓實地方責任，加強統籌協調，發揮社區主體作用，尊重居民意願，動員群眾參與。

三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。

四要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

Ⅶ 安置房建設的意義有哪些安置房申請條件全解答

安置房是指因城市規劃、土地開發等原因拆遷，安置給被拆遷人使用的房屋。因為安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大不同。安置房建設情況是怎樣?安置房建設的意義是怎樣?安置房申請條件有哪些?請看小編給您介紹。

安置房建設的意義

1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建築面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建築；

3.政府統建的房屋質量較為穩定;

4、安置房依託地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

安置房申請條件

並不是所有人都可以獲得安置房的資格。哪些群體才有資格申請安置房?對於安置房申請條件的規定，每個地方的具體規定都不同，但是也都大體一致。領仕網整理了安置房申請條件以供需要申請安置房的市民參考。

1、在所在城市城區內集體土地上，因城市基礎設施建設項目用地、土地儲備項目、區級以上(含區級)重點建設項目用地和招商引資項目用地上按照市人民政府《房屋拆遷補償安置辦法的通知》規定進行征地拆遷的被拆遷房屋的所有權人，其戶口在拆遷所在地，並自願居住安置房和符合拆遷分戶條件的住戶。

2、符合市人民政府辦公室《城市規劃區內集體土地上村民自住房屋集中建設規劃和管理規定的通知》規定的D級房屋，按城市規劃要求不能就地改建、重建且自願按成本價購買規定面積安置房的住戶。

申請安置房需要准備的申報材料1、《拆遷安置房申請購買資格審查表》2、申請人身份證、戶口本、拆遷協議復印件

3、被拆遷房屋所有權證(或經房屋所在地房屋拆遷管理機構認定的被拆遷房屋的建築面積證明)

安置房建設情況

我國保障性住房包括兩限商品住房、經濟適用房、廉租房、政策性租賃房。

2011年2月28日消息，接下來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套。到「十二五」末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮低收入家庭住房困難問題。

「十一五」期間，我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類保障性住房建設，五年間，全國1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。到去年底，我國城鎮保障性住房覆蓋率已達7%到8%，城鎮居民人均住房面積超過30平方米;農村居民人均住房面積超過33平方米。

今後一段時期，我國將進入保障性住房建設「加速跑」階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公共租賃住房、包括經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障為主，同時結合租金補貼。未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設規模的兩倍;同時，每年還將改造農村危房150萬戶以上。

安置的對象城市居民被拆遷戶,也包括征拆的遷房屋農戶。城市建設化步伐邁進的同時，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。希望以上安置房建設情況的講解能為您解答安置房的疑問。

Ⅷ 政府在城市化進程中的作用(越詳細越好）

快速城市化是近年在沿海發達地區出現的普遍現象，是工業化後期政府大力引導經濟發展和城市發展的產物。由於農村產權制度改革的滯後等原因，快速城市化地區出現了一系列的問題，對於城鄉協調發展和社會穩定產生了負面影響。為此，必須加快包括產權組織制度、土地徵用和流轉制度等在內的農村產權制度改革。

快速城市化是沿海發達地區出現的普遍現象

快速城市化是工業化進入後期階段，政府自上而下積極引導市場經濟的發展，採取一系列的產業政策，大力推進城市基礎設施建設，由此而帶來的城市化迅速推進的一種階段性現象。快速城市化有如下特點：

(—)集約使用土地的要求十分迫切。經濟發展進入工業化後期(2000年珠三角地區的人均GDP除了惠州、江門和肇慶外均超過3000美元，按國際標准模式已經進入到工業化後期)，工業結構升級的要求和趨勢十分明顯，第三產業發展加快，普通農作物種植面積迅速減少，但農業產業化步伐加快。

(二)政府在推動城市化進程中的作用十分明顯。在政策方面，廣東省政府在2000年就出台了推進城市化的政策。在固定資產投資方面，地方政府組建國有或國有占相當股比的地鐵公司、高速公路公司和城建公司，大規模投資建設城市基礎設施和服務設施建設，直接推動城市建設和產業發展。例如廣州市實施「南拓」戰略，在南部規劃和建設大學城、大南沙、地鐵3、4號線、京珠高速公路、南部快速干線、廣州新火車站等大型的基礎設施和服務設施，這些項目的總投資超過1000億元。在投資公共設施的同時，政府還投資建設規模上萬畝的工業集聚區，如東莞市政府投資過百億元建設松山湖工業園，廣州市政府建設廣州開發區，順德區政府建設五沙工業集聚區、花都區建設新華工業集聚區、增城市建設南香山工業集聚區等。

(三)大量徵用農村集體土地，城市規模迅速擴大，出現農村和城鎮的直接城市化。例如，廣東省在廣州市番禺區小谷圍島建設大學城，首期征地面積18平方公里，搬遷的村民近萬名，今年首批招生3萬多名，加上服務人員島上人口超過6萬人，在不到1年時間內，就把原本十分落後的農業孤島村變為一個科教衛星新城。

(四)與承接新一輪的國際資本轉移緊密結合。例如，廣州市在近2年投資巨額建設南沙港，首期4個5萬噸級多用途泊位在今年建成，迅速吸引了50萬台豐田汽車發動機、JFE40萬噸熱鍍鋅等大型項目落戶，利用國際產業的轉移在不到二年的時間內造出了一個海濱工業新城的雛形。

快速城市化地區的農村集體產權制度改革滯後

在快速城市化地區，較普遍地出現了徵用農村土地難、農村集體資產經營效益難以持續提高、農村建設密集無序、農民轉移就業難和農民參加社會保險難等一系列的農村問題，形成了快速發展過程中的「農村病」，成為目前快速城市化地區的最突出問題之一，是我國沿海發達地區所產生的新「三農」問題。快速城市化地區農村問題產生，與現階段的生產力發展水平、政府工作效率和社會文化價值觀念有一定的聯系，但究其根源，在很大程度上是由於現有的農村管理體制，特別是農村集體產權制度不能適應快速城市化的要求。從總體上來說，快速城市化地區農村集體產權制度改革是滯後的，體現在如下方面：

(一)快速城市化地區的農村集體經濟組織離公司制要求還有很大差距，使農村集體經濟難以真正與現代市場經濟融合起來。

一是絕大部分農村集體經濟組織還是採取經濟合作社、經濟聯合社、股份合作社等股份合作制的形式，其中又有相當部分村沒有固化股權，股東數量不斷調整，引發「外嫁女」等糾紛。股份合作制的股東限於合作組織內的農民，股份不對外轉讓，制約了資產流動性的提高，妨礙了農村資本跨地區、跨行業的優化組合。二是經濟組織的管理人員基本上限於村兩委幹部，人員素質偏低，而快速城市化地區的村級資產已經普遍積累到相當規模，如東莞市村級集體經濟的凈資產約有552.7億元，經濟組織的資產規模與管理人員素質不相適應。此外，村幹部兼任村企業管理人員，將社會行政事務管理與企業經營管理混為一體，產生嚴重的政企不分問題。

(二)農村集體土地的徵用制度與經濟發展水平不相適應，引發地方政府與農民間的矛盾。

農村集體土地是農村集體資產的重要組成部分，快速城市化要徵用大量的農村土地，如何補償實際上涉及農村集體資產的價值評估和轉讓收益問題。目前，根據《土地管理法》，徵用農村土地的補償標準是按該地塊前三年農作物的產值進行計算的，按此辦法，快速城市化地區不少農村的征地補償標准遠低於周邊城鎮土地的價值。在快速城市化地區，土地的潛在收益機會大，農民往往認為政府應該參照周邊地區土地的市場價值進行征地補償，為此，政府與農民在征地問題上產生了較大的利益矛盾。此外，1999年新《土地管理法》實施後，用地審批較嚴格，地方政府徵用土地需要較長時間才能依法完善用地手續，在此期間政府與農民間的關系更趨緊張，特別是今年國務院實施土地市場秩序整治以來，由於徵用土地所引發的矛盾更加明顯。政府採取了預留農村發展用地、建設農民安居房(以成本價轉讓給農民)、幫助農民購買社會保險等辦法間接地對農民進行補償，但如何合理制訂徵用農村集體土地補償標準的問題仍然有待解決，快速城市化地區農民為征地補償而上訪問題仍較嚴重。

(三)農村集體用地的流轉制度難以引導土地集約利用和規范農村資產交易行為。

在快速城市化地區，社會資金充裕而且流動性強，農村集體用地的資產性質逐漸顯現並不斷加強，農民如果利用農村集體用地建設物業進行招商引資和出租，則農村集體用地(特別是建設用地)可成為農村集體資產保值增值的重要依託，因而形成了農村存在自建物業營利的強烈需求。但是，快速城市化地區沒有及時因這一發展趨勢而建立一套引導農村集體用地有序建設和交易的制度安排，結果大量的農村違法住宅和廠房建設禁而不止，在廣大的鎮村地區和「城中村」形成了「城市不象城市，農村不象農村」的城鄉面貌。例如，廣州市在90年代後期開發建設珠江新城，周邊農村迅速在留用地建設了大量高度密集的「城中村」出租屋，成為該市在建設「兩個適宜」現代化城市過程中出現的難治之症。此外，由於欠缺有效的農村集體用地管理制度安排，市區級政府較難統籌使用鎮村的土地，「村村點火，鄉鄉冒煙」式的鎮村工業發展現象在快速城市化地區仍較普遍。同時，農村以出讓、轉讓、出租、抵押等形式自發流轉農村集體建設用地使用權的行為屢有發生，在數量和規模上有不斷擴大的趨勢，據統計，珠三角地區隱性交易的農村集體建設用地超過集體建設用地的50%，農村自發流轉的集體用地存在隨意佔用耕地用於非農業建設，隨意改變土地用途以及因此而導致權屬不清誘發糾紛等問題，這對於農村土地的集約使用和農村資產交易市場的健康發展都十分不利，亟待加以政策規范和引導。

(四)農村產權制度改革制約其它農村管理制度的改革。

快速城市化是一個巨大的資產重組和利益調配過程，相應推行的農村管理體制改革也需要付出巨大的成本，這些成本在很大程度上需要由農村集體資產支付，因而迫切需要進行農村產權制度改革。

首先，在戶籍制度方面，今年快速城市化地區大規模地開展戶籍制度。廣東省從今年起取消「農轉非」入戶計劃指標，提出力爭到2010年按戶籍人口全省城鎮化水平達到50%，其中珠江三角洲達70%。廣州市近期建立了農民轉為城鎮戶口的制度。佛山市則從今年7月1日起，將全市戶籍人口統一登記為居民戶口，深圳市也有類似的改革措施。戶籍制度改革後，接踵而來的是要大量增加在原農村地區建設和營運教育、市政等城市公共設施的費用問題，牽涉到農村產權制度的改革。

其次，在社會保障制度方面。目前快速城市化地區的農村社保制度尚處於十分困難的起步階段，養老保險所需的資金缺口很大(多數農民以往沒有繳費)，解決問題的重要途徑同樣還在於農村集體資產收益或土地補償款的投入。例如，佛山市在今年初步建立全征土地農民基本養老保險補貼制度，區、鎮政府各補貼農民參保費用的20%—30%，村集體出資40%—80%，個人不需繳費。這種養老保障的水平十分低，現有參保的退休農民每月只能領到120元至300元的保險金，比該市最低生活保障線的310元還低，但佛山市的社保基金為此已經要承受超過30億元的資金壓力，而該市農村集體凈資產初步估計達到2000億元(以物業為主)。目前，限於農民的傳統意識和短期利益，農村集體一般還是不大願意支付社保和市政這些成本的，十分有必要通過政府在征地制度和集體資產管理辦法中設立強制性的規定，進一步引導農村集體資產的投入。

政策建議

快速城市化是政府強力推動的一個發展過程，在此過程中產生的農村問題也十分有必要由政府積極採取措施加以解決。事實上，去年以來，不少地方政府已經意識到這一問題，開始了大量積極的改革探索，涉及到農村管理制度的多個方面，部分措施已經觸及到農村集體產權制度，形成了頗有氣勢的地方政府制度創新行為。但是，囿於地方政府特別是地級市(及以下)政府在制度設定方面的許可權不足，這些創新行為可能還是較難徹底地解決農村的問題，十分需要國家和省級的人大、政府的引導和支持，並採取相應措施加以解決。

(一)加快實行農村集體產權組織制度改革。通過修改農村集體資產管理條例和制訂各地級市改革農村經濟組織的規范性文件等辦法，在快速城市化過程中迅速推行如下改革：一是合並村(隊)級組織，節省管理成本。例如，順德區1993年把2272個生產隊級的經濟社改組為290個股份合作社，減少了三分之二的管理人員，2001年又將191個村、31個居委會變為109個村、88個居委會，對村(居)委人員按轄區常住人數進行嚴格的數量配置，並實行了工資統發制度。二是政企分開，量化股份，建立公司制度。加快實施農村集體股份合作社股權固化，組建村級集體資產管理公司，作為集體經濟運作的主體，獨立核算，自負盈虧，村「兩委」成員不兼任該公司法定代表人，而是組成監事會監督公司經營運作，村委會和居委會工作職能轉移到重點搞好社會管理和社區服務。三是在固化農村集體股份的同時，留較高的比例作集體股，用於市政教育衛生等公共事務和社會保險費用開支。

(二)制訂相對統一的農村集體土地基準地價體系。快速城市化地區農村問題的焦點在於土地問題，目前改革土地徵用和建立流轉制度所涉及最大的難題在於如何合理確定農村集體土地的價值，從而為補償標准和流轉價格的制訂提供理論依據。我國農村集體土地所有權的歷史形成有其特殊性，是國家在建國初期的土地改革中劃分給農民集體的，這些土地的用途主要是用於農業生產，農村集體建設用地不可以用於房地產經營，「城中村」集體用地轉國有用地也需補繳土地出讓金。此外，城鎮周邊地區的農村集體土地價值上升在很大程度上是由於政府在基礎設施建設中的巨額投入，如果任由征地補償價格攀升至城鎮土地的市場價格，將對城市化的推進構成巨大的阻力，對地區發展和村民自身長遠利益也是不利的。因此，農村集體土地與城鎮國有土地相比，在產權上並不完全，農村集體土地與國有土地暫時還不應「同地、同價、同權」。改革土地徵用和建立流轉制度是十分必要的，改革的切入點是應該盡快相對統一征地補償和集體土地流轉價格的標准，盡量避免政府、農民和用地企業在征地和土地交易過程中過多地進行討價還價並引發矛盾磨擦。在操作上，可由地級市國土部門進行統一評估，按區域經濟發展水平不同劃分片區，綜合考慮周邊城鎮土地價格、農作物產值和基礎設施投入等多項因素，制訂農用地和集體建設用地的基準地價體系，經省級部門確認後，以此作為征地補償和土地流轉價格的標准，並每隔一段時間(如3年)作一次調整。不論是公益性項目征地還是經營性項目(兩者的區別其實是城市規劃的結果)的征地補償，都應採用同一的基準地價體系，但可在征地補償的方法上，採取預留村級發展用地、補償款和預留用地入股等補充性方法，讓農村集體經濟在新增用地項目上保留一定比例的土地或股份，分享到城市化帶來的收益。

(三)加快引導農村集體建設用地的流轉和集聚。按目前國家允許征地的范圍，深圳、東莞等快速城市化地區再過5—6年就很可能無地可征，通過農村集體建設用地的流轉是補充城市用地的一條重要路徑。這迫切需要通過建立政策規范，對農村集體建設用地建立統一的規劃、建設和管理機制，防止農村土地和資金的粗放使用，杜絕農村違法建設的再發生。目前，廣東省已經出台了農村集體建設用地流轉的試行辦法，但迫切需要加快制訂各地級市的實施細則。在規范土地流轉行為的基礎上，還要積極引導農村集體建設用地的集聚，目前廣東省在中心鎮政策中提出了通過土地置換等辦法促進鎮村土地的集約利用，也應該加快制訂相關的實施辦法。各地在建設工商業集聚區時，應該考慮盡量將周邊農村零散的建設用地通過置換等方式集聚在一起，既減少征地工作，又有利於統籌平衡各級政府和各村之間的利益關系，相關的用地審批工作應加快制訂專門的政策{生規范。農村自行利用集體用地進行違法建設和交易有著強烈的利益動機，政府如果不能及時作出引導，社會資源的浪費將會相當嚴重。

(四)加快完善村委會「直選」制度。農村集體產權制度與村民委員會「直選」制度有著十分緊密的聯系。自2001午開始，廣東省全面實行村民直接選舉村民委員會，大大激發了村民當家作主的意識，加強了對農村集體資產管理的監督，推動了農村管理的民主化進程。但是，現有「直選」制度對候選人的學歷、資歷等基本沒有限制性規定，而當選後的村長卻掌管村集體資產管理的人權，給予了不少黑惡勢力、宗族勢力通過「直選」進入村委會「尋租」的機會，而且「直選」任期僅三年一屆，容易導致村委會的短期行為。快速城市化本來就會帶來整個區域利益關系和價值觀念的重大調整，與此同時推行「直選」制度，給社會穩定和農村集體資產的長期收益增加了較多的不確定因素，建議採取如下措施完善「直選」制度：一是通過國家或省級人大立法，將每屆村委會的任期延長至5年。目前鎮級政府的任期已經延長至5年，村委會任期也應作相應調整。二是加快推行村務公開，所公布的集體資產經營情況要進一步細化，以增加村民對村委會班子工作績效的了解。三是對村委會參選資格要加以適當限制。通過採取上述措施，為農村集體產權制度的改革營造較為穩定的環境，促使農村集體資產獲得更加長期穩定的收益。