開發商的秘密根本沒打算賣

㈠ 開發商定價秘密曝光 房子成本怎麼算

您好！
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建築安裝工程費
建築安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力等建設費用。公共配套設施建設費用，是指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、稅費
與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業稅、城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業所得稅、印花稅等；在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

除了上述開發成本外，還有管理費用、銷售費用和財務費用等相關開發費用。

望採納

㈡ 業主買小區將556個車位高價賣出，你覺得這種買賣行為合適嗎

湖北武漢某小區業主把小區556個車位全部買下來，然後高價轉賣，而且只賣不租，這讓其他業主苦不堪言。

㈢ 在正商城裕園買的車位12萬為什麼開發商簽合同才8萬這是不是涉及到什麼秘密，有沒有什麼不妥嗎

按實際價款簽訂合同，你們之間存在不存在第三人轉賣行為，否則不應該這樣，如果簽訂合同價格低於實際支付的價款，應當問清楚。

㈣ 買房先排號暗藏玄機 帶你一探背後的秘密！

買房排號是什麼意思

買房排號是開發商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。拿號之後要排號，按先後順序選房，避免大家同時搶一個房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。

排號買房起源

「排號」這種認購方法出現之前，對現房和准現房的認購一般採用先來先選的原始方法。對於消費者來說，可以不受干擾地進行選擇。選房沒有時限，反復、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對於開發商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機制和宣傳策略，售房周期比較長。排號最早出現在經濟適用房的認購中。經濟適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。目前，很多樓盤都採用了排號的認購方式。排隊「搶」房會給消費者造成供不應求的假象，從而促使消費者盡快選擇。

目前排號的形式大多分為在指定銀行繳納規定數額的誠意金。然後拿存款證明辦理認購手續，等待開盤這幾個步驟。因為認購階段開發商會交給業主一個認購號，所以也就通常被說為「排號」。開發商往往會推出名目繁多的認購卡，例如「優活卡」。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，最高的某項目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機會選房的同時，開發商也設計了不少「優惠政策」，例如類似「兩萬抵三萬」的形式最為常見。這類優惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時候被選中，那麼繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優惠條件下，就可以等同於3萬元房款。

排號買房應注意什麼

一般來說在排號的同時，開發商自有一個預期的價位，沒有準確定下來，但和預期價位錯差不會太遠，開發商會根據排號的多少和購房者意向的戶型比例來進行價格調整和銷售控制。至於注意事項，這和您購買開發商的選房程序而定，有的開發商採取搖號進行選房，這時建議您多排幾個號，被搖取的幾率就會增加，還有一種是按照排號順序進行選房。一般來說選房時候樓盤採取的是快速營銷方式，建議您保持冷靜頭腦，仔細挑選您需要戶型及樓層。

為什麼開發商對開盤前的排號樂此不疲呢？這排號背後暗藏多少玄機？

1、無償佔用資金

開發商賣VIP卡或收取誠意金的通常在1萬元至5萬元之間，多數樓盤開盤前就會有500

—1000人排號，按照收取2萬元定金計算，那些對外宣傳排號超過1000人的樓盤，開盤前收取的定金就有2000萬元，數額巨大。對於買卡後未選到合意房源的客戶，開發商都會承諾返還，但周期都比較長。比如某項目承諾的是在開盤後三個月內退款，在這期間，開發商無償佔用了大量資金，而且沒有利息。

2、試探房價

「價格還沒定，預計在3300元/平米，您可以先來排號，等價格定了我通知您」，銷售員如是說。而該項目的開盤時間，預計是在8月底。

據業內人士介紹，開發商熱衷排號，一個很重要的方面是「投石問路」。開發商在開盤前不敢貿然定價，定低了影響企業利潤，定得太高又擔心騎虎難下，所以就先報一個預計價格，然後通過排號檢驗購房者的接受度，再進行調整。

3、控制房源營造熱銷

開發商通過排號情況來確定開盤節奏和新推房源的套數，從而營造出熱銷的場面。很多人反映，排號的人數遠遠多於實際推出的房源數。比如團結路某項目，3月份開盤預計推出的房源僅300套，但是目前就已經有800多人排號。一位知道行情的購房者說，在「人多房少」的情況下，開發商都是搖號賣房，搖到號的像是中了彩。房子銷售自然就火爆，因為大家都很緊張，以為很多人搶房子，怕買不到。事實上，樓盤這種排號搖號的銷售方式，是現在開發商賣房的常用手法。

4、買房人VIP排號變相抬高房價

橋西某樓盤銷售經理王小姐說VIP排號是開發商放出的迷霧，排號時信息不對等，人為製造恐慌，刺激消費者失去理智。消費者損失了選擇權。消費者一旦交了排號費，就等於單方面作出了購買承諾，但這一承諾卻沒換回開發商對等的回應。開發商可以把房子賣給第三方，甚至可以抬高房價，更可以通過排號有的放矢調整賣房計劃，把好房子留到最後賣。計劃賣3800元一平方米的房子，因為排號的多，就賣到4200元一平方米。即便消費者那兩萬元當三萬元甚至四萬元抵房款，開發商還是掙大錢。

5、趁機圈錢緩解資金緊張狀況

據業內人士說，自去年年初以來，國家陸續出台了上調銀行存款准備金率、提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例等緊縮信貸的調控措施，對房地產行業的資金鏈條帶來考驗。一些小開發商出現「斷奶」。而排號、內部發售等方式卻成為許多房地產開發企業的一個重要資金來源。一個樓盤開盤前，是開發商資金最為緊張的時期，最起碼這種方式可以解決燃眉之急。排號費成為開發商的流動資金，而且不用為這部分資金付任何利息。

（以上回答發布於2017-03-02，當前相關購房政策請以實際為准）

搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息