商業改住宅

Ⅰ 商業用地能變更為住宅么

不需要變動。
因為有產權的房子，即使原來土地是商業用地，除用地最高年限要按商業用地計算之外，使用年限屆滿，仍然按住宅用地處理，會自動續期。
但你想變更土地性質，恐怕力難從心。

Ⅱ 住宅改商用房有哪些法律依據

一、政策依據
現有依據是國辦發〔2008〕111號文件。也就是國務院辦公廳轉發人力資源社會保障部、發展改革委、教育部、工業和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉建設部、商務部、人民銀行、稅務總局、工商總局《關於促進以創業帶動就業工作的指導意見》其中：「二、完善扶持政策，改善創業環境...（四）放寬市場准入。...按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所」。
二、相關法律、法規
必須明確說明，「住改商」並不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關法律、法規沒有相應的禁止性規定。二是「住宅商用」必須經有利害關系的業主同意，利害關系的業主不僅指「同幢樓房裡其他的業主」，也包括「其他樓房裡受到影響的業主」。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關法律、法規：
1、《中華人民共和國物業管理法》第五十條 「物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續」。
2、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
3、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。
4、中華人民共和國建設部令 第110 號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條
裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批准，不得有下列行為：
（一）搭建建築物、構築物；
（二）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗；
（三）拆改供暖管道和設施；
（四）拆改燃氣管道和設施。
本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批准；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批准；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批准。
5、《國家工商總局關於住所(經營場所)登記管理有關問題的通知》
一、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：
(一)《住所(經營場所)登記表》；
(二)住所(經營場所)所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。
二、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，股東(出資人)或企業(公司)、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上承諾，遵守法律、法規以及管理規約的規定，並已經有利害關系的業主同意。
三、企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)登記時，股東(出資人)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章(法人股東)或簽字(自然人股東、個體i商戶)；住所(經營場所)變更登記時，企業(公司)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章或簽字。
四、企業(公司)、個體工商戶已向登記機關承諾遵守有關房屋管理的法律、法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意，而實際上並未遵守法律法規以及管理規約的規定和經有利害關系的業主同意的，屬於提交虛假材料的行為。

Ⅲ 商業用地更改成居民住宅用地國家有那些規定

主要的規定如下：

商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的。

按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

商業用地使用年限：

根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第15號）中華人民共和國物權法的規定第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年；

(二)工業用地五十年；

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；

(五)綜合或者其他用地五十年。

(3)商業改住宅擴展閱讀：

商業用地和住宅用地的區別在哪?主要有以下幾點：

1.使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間.因為房屋購買後.房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權無所有權，土地所有權屬於國有，國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。

所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現，40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為<物權法>對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確。

因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。<物權法>第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬。

有約定的，按照約定沒有約定或者約定不明確的，依照法律，行政法規的規定辦理。最可能的方案到期後，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。

所以，你不會賠30年。但會多繳一些土地出讓金，因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴!

2.交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%。

如果國家開征物業稅土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

3.按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到，另50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭.最長貸款年限10年。

4.日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚，目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施.能按民用價格繳納。

如水費:3.7(住宅)/5.6(工業商業)/6.1(賓館.飯店.餐飲業)

5.設計標准

設計導向不同公建物業受朝向，採光進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6.落戶問題

無法遷入戶口

參考資料：網路-商業用地

網路-住宅用地

中國人大網-中華人民共和國土地管理法

Ⅳ 商業改住宅的房子能不能買

可不可靠，主來要要看兩證是否源齊全，土地證和房產證，如果齊全，基本沒問題。
所謂的商業改住宅，是否是指土地證上的土地用途為商業？如果是，應該是比住宅用地更貴吧？
同時，如果是商業用地，房產應該也是辦商業用途的，除非是商住用地。
總結，只要兩證齊全，且產權清晰，產權人明確，基本上不會有什麼問題，當然，如果你還不放心，可以向當地房管及土地部門咨詢。
個人意見，僅供參考。

Ⅳ 商業房能改成住宅嗎

民用住宅不可以轉成商業用房。

根據《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

根據《中華人民共和國物權法》第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

(5)商業改住宅擴展閱讀：

當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力；物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決；因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

Ⅵ 【商業用地】商業用地能變更為住宅么

商業用地土地使用權一般40-50年，住宅用地土地使用權一般70年，要想把商業用地專改變成住宅用地繳土屬地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的.按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

Ⅶ 十年沒用二樓商業房可以改住宅房嗎

當然是不可以的，法律上是不允許的。因為商業樓一般不具備住宅的房的條件，也不能商用和住在一起的。所以是不能改的，法律層面上不允許的。

Ⅷ 商業用地可轉為住宅用地嗎擅自改變國有土地用途咋處理

住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

擅自改變國有土地用途咋處理?

如果土地使用權人未經批准，擅自改變國有土地用途，相關部門是否能進行查處?

首先考慮由規劃、住建部門查處。根據《城鄉規劃法》第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責查處。

建設主管部門也可以對違反規定改變房屋使用性質的行為依法查處。住建部《商品房屋租賃管理辦法》規定，違反規定改變房屋使用性質的，由直轄市、市、縣人民政府建設主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

國土部門也可以進行查處。土地出讓合同中載明，出讓期限內，受讓人必須按照合同規定的土地用途和土地使用條件利用土地。最高人民法院法釋〔2005〕5號第六條規定，受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。因此，受讓方違反約定，情節嚴重的，出讓方可以解除合同，收回土地使用權。

《土地管理法》規定，不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條也規定，未按土地出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

Ⅸ 商業房改住宅房弊端有哪些

「商業房改住宅房」是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。 一般來說，「商業房改住宅房」有以下幾種情況：
①該區域不適合商，適合住;
②開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用;
③「商改住」後的售價高於早先商業用途的價格。
從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了『住改商』、『商業房改住宅房」的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。 但是，需要說明的是，「商改住」是一種違法行為。相關法律條文規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途。
商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面：
1.產權年限不同
住宅能用70年，商業房只能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。
同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而「非住宅建設用地土地使用權」，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。
2.配套設施不同
商改房無法遷入戶口，無法就近入學。
據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
3.容積率及用於綠化、公共設施面積不同
由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
4.安全級別不同
商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。
5.物業費、管理費以及轉讓契稅不同
商業房改住宅房住後，費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標准。
另外，商業房改住宅房住項目還無法按照住宅的標准繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。