智斗開發商

『壹』 回遷房國家批准土地用途為住宅，回遷後開發商把1至2層房給辦成辦公房合理嗎

拆遷人要是按補償基價和房屋重置成新價補償給你多不了. 按此標准所作的補償，實際上是房屋的殘存價值，而不是房地產的市場價值，遠不足以購買商品房.按照北京市住房和城鄉建設委員會規定 實行貨幣補償的，拆遷貨幣補償價格由房地產價格評估機構.根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估補償.你購買商品房後還會有不少的余糧.

現在的政府和開發商都是以最低的價格補償被拆遷人.它們不按市場交易價格評估補償.北京市住房和城鄉建設委員今年6月份有個通知拆遷實行貨幣補償的，拆遷貨幣補償價格由房地產價格評估機構.根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估確定.

官商勾結不坑你坑誰.和它們斗爭.爭取自己的利益.

拆遷戶 釘子戶 要拆遷 和關心拆遷的往下看.

古人雲:「知己知彼,百戰不殆」動遷工作無疑是和平年代的「戰爭」。戰役的雙方是不對等的，一方是散兵游勇，一方是機械化軍隊。一般情況，動遷人員熟知法律法規，熟知每一戶情況，而對於每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都會進行認真安排，如同戰爭前的部署。常規做法先易後難，選擇突破口，突破口的選擇原則是該戶人家位置關鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當地有些影響，面積亦不宜過大，便於操作，能起到「以點帶面」的作用。被拆遷戶要想在這場「戰爭」中立於不敗，就要知道什麼是拆遷？對拆遷的程序、動遷人員的手段及戰術要有基本的了解。抓住每一環節，找其漏洞。
首先我們來分析拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態，說實在話，當拆遷公告出來時,相信每個人心裡都發毛,不知道怎麼辦好，比較典型的有下列四種心理狀態：
一、如意心理 這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進行拆遷時表現出一種愉快和興奮的行為特徵。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的嚮往。當拆遷實施單位進入現場時，被拆遷戶一般都是態度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。
二、恐懼心理 當房屋拆遷工作進入實質性階段時，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態。他們在不同程度上關心自己利益的實現，主要特徵是表現出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員剋扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。
三、消極心理 有些被拆遷戶當遇上房屋拆遷的規定、標准、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處於一種消極心理狀態，通常表現出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特徵。
四、橫纏心理 當房屋拆遷工作進入實施階段時，部分被拆遷戶認為這是實現個人利益的關鍵時刻，力求經濟利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現為橫扯和要挾行為。上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的「釘子戶」，前者表現軟拖，後者表現硬抗。但二者對房屋拆遷工作的影響基本一致，也是本文論述重點。下面從7個方面分別說明如何做一個「合格」的釘子戶。
一、釘子戶的分類：
1、漫天要價型：漫不講理，把動拆遷視為撈一票的機會，撒無賴。翻手為雲，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有後台，沒有關系，但有三四個狐群狗黨，給他當狗頭軍師，自己並沒有多少文化，也不懂多少政策、法規，這類人中，地痞、流氓，無業人員、刑滿分子居多。一般武來！
2、後台撐腰型：有一定的社會關系，自持無恐，有文化、懂政策，喜歡鑽政策的空子，其背後往往有高人的指點。他們以利潤為目標。當他們的目標沒有達到的時候，高層的電話、條子紛紛涌來。他們會見好就收，只要達到目的。一般文來！
3、自我保護型：他們是社會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他們對今後的生活顧慮太多了，對生活沒有多少信心，他們計算補償能不能買套房以後，還節餘一點生活費。他們會耍無賴，會點小聰明，他們懼怕權威，對政府不信任，喜歡聽小道，他們信奉只有自己才能保護自己。動遷中，最會漠視他們的利益，因為動遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏。
二、產生釘子戶的原因：
釘子戶除了主觀原因以外，客觀上，當事人雙方沒有完全體現平等、自願、等價的交易原則。其次，工作方式簡單、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是釘子戶產生的原因。
三、釘子戶的目的：
要知道絕對正確的拆遷之上還有一個絕對正確的人道主義。要給對方壓力以獲得最大的經濟利益或其他利益。不過見好就收，戲不能演過頭。
四、釘子戶的條件：
其一：吃透各種法律法規 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾氣要大、會耍賴。其三、要有「良好」的心理素質，大風面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在於最後一分鍾。如果家中有見風即倒的老人，則是王牌，因為誰也不敢動。所以不是每個人都可以當釘子戶的。
五、釘子戶的手段：
要文斗，不要武鬥；要鬥法，不要鬥狠；要智斗，不要力斗！
老百姓和拆遷利益集團的斗爭一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上****、攔車、示威、靜坐、絕食、阻斷路橋、沖擊國家機關……不一而足！自殺壯烈，但代價太大，效果不大。暴力反抗，拆遷集團人多勢眾，且有黑白（所謂「白道」更可惡）協助，明擺著是吃虧。尤其不可以採取阻斷路橋、沖擊國家機關等手段。因為這是卑鄙的利益集團最希望出現的情況。一旦如此，他們即可將簡單的拆遷經濟事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過他們掌握的一部分國家機關輕而易舉地將被拆遷戶「名正言順」「合法」解決。
大量的案件證明：1.掌握證據，抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在簡單，一抓一大把），2.吃透各種法律法規（這最要緊），一定可以打垮利益集團！調查發現：在拆遷官司中，知識分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞苦大眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣《憲法》以及黨和國家領導人對拆遷的言論，就勝券在握……
記住：要達到目的有時不可以用直接手段，間接手法更有效，這就是有的象36計中的「圍魏救趙」。
六、釘子戶的措施：
1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個環節上盡可能拉長時間，給他反反復復。時間就是勝利。
2撤：面對官府和暴力機關、醫院120－殯儀館，單個被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文斗不要武鬥。和他們去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產文件，拒絕在任何文件上簽字（當然，寫上他們反對《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責文字還是可以的。），拒絕任何所謂」安排「。收集好一切證據，不能簽任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠了。
3 抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的「公開公平公正」的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用，你可以要求同等待遇呀！
4 訪：一去上級機關或者直接北京去上****。 二找人大代表， 人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結果就需要人大代表的支持，給鄰居每個人分配一項任務，就是找人大代表，並且讓他們在你寫的上****材料上簽字，這就意味著政府的有關機構必須以某種姿態來回復，這種回復有時可以作為有利證據；希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師咨詢， 在接觸過程中，律師有時會陷於矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風采，他如果將案件的全部解決方法都說出來，可能你們就不請他了，如果不說呢你們可能不信任他，所以最好想出一個辦法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。
5 談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對違法拆遷，一定要把違法問題理順才可以進行。記住，永遠不談補償問題，決不可以。只談他們的違法亂紀問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀（不違法亂紀，怎麼搞拆遷）後才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不滿意永遠和違法拆遷做斗爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應當貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。
七 釘子戶的步驟：（關鍵哦）
要做一個「合格」的釘子戶，在拆遷的每一時段要要有不同的對策。
當一個人可以給你一種感動，讓你想和他手牽手走一輩子的路，那就該堅定的抓緊這只手！
第1階段 公告階段
當拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告內容並最好進行拍照加以證據保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據,出了公告也表明了它已具備拆遷的條件並領出了拆遷許可證,拆遷公告一般內容寫著建設項目名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標准、拆遷期限、拆遷范圍、立項和立項文號,規劃和規劃文號,土地定點和土地批准文號。你可去對照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規劃,土地批准書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦。此階段對策要點是裝聾作啞；背後鼓動。
第2階段 商談、協議階段
房屋拆遷都以土地為中心而進行拆遷，所以必須對拆遷後所建設的項目要了解,是作為公用事業還是以經營性的商業開發,土地性質是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權的的必須符合國土資源部頒布的第9號令《劃撥用地目錄》，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領導責任。國土資源部第11號令（2002年7月1日起施行）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中的第四條明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。未經招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項目不合法,追究國土資源局領導責任,拆遷行為不成立屬違法。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。另外還應該了解拆遷實施單位資質情況，是否超資質拆遷，（3級資質為3萬平方米以下）是否持證上崗，拆遷資金是否到位。
此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，採用「拖」字訣，逼迫對方主動抬高補償水準。別急~，你急他們就開心~；要沉住氣~，讓他們急~！！！！！不能隨便簽字，因為一旦你簽了字，就視為認可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價；你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩……心理素質一定要好噢~，千萬不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰,就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等，採用輪翻轟炸，甚至有時間動用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經不起這樣心理上折磨。投降了！能挺過這一關的人就是基本「合格」的釘子戶。要堅信，大鬧多給；小鬧小給；不鬧不給的方針。團結就是力量！這里要注意鬧事情不能有頭頭，因為最出挑頭的人往往是對方收買的對象，如果被買通了，大家就象散沙一樣團結不起來了。有事情就私下集體討論，單獨去談,談完後再進行集體討論，團結加互通信息很重要。有想法以掛號信的形式最好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地方呢？拆遷辦,建設局,對方當事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對策要點是漫天要價；滿足就簽.
第3階段 聽證調解、行政裁決階段
1、了解是否拆管理分離。現在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是「運動員」，又是「裁判員」，沒有做到政事、政企分開。這個是違規的！
2、對方一發裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建設局,對方當事人,並將裁決通知復印留底後一並連掛號信退給裁決機關,要求查看五項文件和拆遷許可證，並且對照一下相互間有沒有矛盾。記住！這是你的權利！拿不出就有問題，不能拆！五項文件為：（一）建設項目批准文件；一般由地方計劃委員會批准立項。（二）建設用地規劃許可證（附紅線圖）；一般由地方城市規劃行政主管部門核發。（三）國有土地使用權批准文件；一般由地方土地行政主管部門頒發。（（四）拆遷計劃和拆遷方案；是指拆遷人對將來准備實施的拆遷活動所制定的計劃和方案。（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；由拆遷人開設房屋拆遷補償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機構、房屋拆遷管理部門三方監管。
地方政府不得違反法定程序和法律規定，以政府會議紀要或文件代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更，擅自擴大拆遷規模。詳見（國辦發〔2004〕46號國務院辦公廳《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》）。
不要以為拆遷管理部門頒發拆遷許可證就一定五項文件齊全。現在好多項目證件不齊全照發拆遷許可證。膽好大的！
違法辦理拆遷許可證,資料顯示目前全國好多城市都有此現象,例如：
1、上海的周正毅(號稱資產有150個億)的房屋開發也出現了拆遷補償安置資金不到位和土地問題.
2、嘉禾事件，嘉禾縣珠泉商貿城是一個以商業營業用房為主的房地產開發項目。現已查明，嘉禾縣在未進行規劃項目定點的情況下，為開發商發放《建設用地規劃許可證》；先辦理《建設用地批准書》，再補辦土地使用權掛牌出讓手續；在開發商未繳納土地出讓金的情況下，發放《國有土地使用證》。在缺乏拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發放《房屋拆遷許可證》；在沒有按規定程序舉行聽證的情況下，對11戶被拆遷人下達強制拆遷執行書。在項目實施過程中，縣委、縣政府濫用行政權力強制推進房屋拆遷，去年12月份以來，先後對11名公職人員進行了降職、調離原工作崗位到邊遠鄉鎮工作等錯誤處理，並錯誤拘捕李會明等3人。
被拆遷戶要認真核查5項文件，特別注意土地的取得和是否足額拆遷補償安置資金存入專用帳戶。肯定會有所收獲。這樣和拆遷人談判也就游刃有餘.在沒有協商好前不能簽任何字，保管好所有的房屋證件,因為這是你的原始股票!
3、抓住要害：「公開」「公平」「公正」********一招致敵。例如，評估單位沒有選擇、評估結果沒有公示 、暗箱操作、給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用.............等等。數不勝數，你可以要求同等待遇呀！強烈要求上榜公布已經走人的被拆遷戶補償，按規定，這是必須的！現實中幾乎每戶被搬的人家都被要求保密補償費（否則，獎金、補助沒有.............等等）。為什麼他們要如此。因為只有不讓被拆遷戶互通信息，才可讓其他人心中無底，無法參照，才可以進一步壓底其他被拆遷戶的補償費。既然你不敢根據國家要求「公開」「公平」「公正」，那麼，咱們就好好聊聊價錢！！！！！不要錢只要房子的人家，要求同一家評估單位對自己的原有住房和給的住房一齊評估。--其中奧妙自己體會。
能挺到第3階段的被拆遷戶都是好樣的，也是團結的關鍵時刻，堅信成功在於最後一分鍾，要相互支持，大家一起撐；要有強遷也一起的信念！！！！此階段對策要點是老生常談 ；對天鳴冤 ！
第4階段 執行、行政救濟階段
1、現行政策環境下，行政強拆的可能性小了，司法強拆多了。現在行政救濟進入謊謬的司法怪圈，例如，建設局通過單方面的裁決進行拆遷，雙方當事人對裁決不服在三個月內可進行起訴，現實情況是對方當事人（拆遷人）在作出裁決後也對裁決不服進行起訴（房屋拆遷管理部門），惡人先告狀，一起訴就進入了司法程序，就可強制拆遷，在法院的幫助下甩掉被拆遷戶進行強拆，把被拆遷戶帶入被告缺位的怪圈中。簡直就是豬八戒倒打一耙。強拆目的達到後對方當事人再進行撤訴，這樣就免去了法院的責任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起訴，法院審理，一審謊唐的判決下來：舉證證實非法頒發拆遷許可證，但拆遷合法性與本案無關，裁決合法，安置合理，維持原裁決。這種情況發生我們怎麼辦？應該同時向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷管理部門非法頒發拆遷許可證。由於拆遷許可證案件審理結果可能影響拆遷裁決案件的最終勝負，人民法院在審理許可案件時有可能中止裁決案件的審理。事實上按現有法律法規來講在城市房屋拆遷中根本領不出一張合法的《拆遷許可證》。其中重要原因違反了《土地管理法》，當然領不出合法的《拆遷許可證》。法律規定開發商的土地使用權取得必須通過招標、拍賣、掛牌。但土地證還在老百姓手裡沒有經過注銷和變更土地登記,是受法律保護的,不能進行招、拍、掛，按《土地管理法》規定不能辦理國有土地批准書,也不可能和開發商簽定國有土地使用合同書，這就好比一女不能嫁兩夫。同時《拆遷條例》規定具有拆遷人資格的拆遷人，必須持有國有土地批准文書才能辦理拆遷許可證，一方面國土局不能辦理國有土地批准書，另一方面必須具有國有土地批准書，所以按現有法律法規來講是永遠辦不出一張合法的拆遷許可證，永遠辦不出,辦出來的話全都是不合法的。說得簡單點，假如土地證在老百姓手上，國土局發出國有土地使用證給開發商，國土局直接違反《土地管理法》和「一物一權」的民法基本原則；假如國土局沒有發出國有土地批准書，建設局發出拆遷許可證，建設局就違反《拆遷條例》。沒有拆遷的合法性，哪來裁決合法性，更哪來安置合理性！不過到現在還沒有聽到多少拆遷戶贏了官司的！（難啊）
2、君不見哪個城市的拆遷最後不是靠拆遷雙方的談判解決的，經過以上數個回合較量，當釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實惠，誰能堅持到最後，誰就獲得勝利。
3、以上如果所有招術不行的話，就只有漫漫上****路了，保管好所有的房屋證件及對方所有違規違法證據（看了這么多，相信你會找到好多證據...............）記住！要有信心、決心和恆心。勝利終會屬於你!!!!!!此階段對策要點是全家動員，老弱病殘齊上陣。
後記 本人從事拆遷工作多年，深知動遷工作其中奧妙， 本文目的：為完善我國現行的拆遷方面的法律法規做貢獻。畢竟，對中國來說，只有真正依法拆遷了，釘子戶自然就少了，這也是本文的初衷和目的，也只有這樣才能真正代表最廣大人民群眾的利益。其中引用了不少網友觀點，限於知識水平，有些想法難免天真，對法律、法規的認識難免有誤。盡請指正！塗鴉之作，僅著飯後笑料

聲明：
1．本人是文盲，以上內容文字均不認識，也看不懂是什麼意思.
2．此事與本人一點關系都沒有，只是本著「看貼（雖然看不懂）回貼，利人利己的中華民族優秀傳統美德」，順便賺5個工分
3. 本人在此留言均為網路上復制，並不代表本人同意、支持或者反對以上觀點。
4. 如本人留言違反國家有關法律，請網路管理員及時刪除本人跟貼。
5. 因刪貼不及時所產生的任何法律（包括憲法，民法，刑法，書法，公檢法，基本法，勞動法，婚姻法，輸入法，沒辦法，國際法，今日說法，吸星大法，與台灣關系法及文中涉及或可能涉及以及未涉及之法，各地治安管理條例）糾紛或責任本人概不負責。
6. 本人謝絕任何跨村、跨鄉、跨縣、跨市、跨省、跨國、跨地球、跨銀河系追捕行為，如有需要請直接聯系樓主、原作者以及網路管理員或法人代表。
7. 此聲明最終解釋權歸本人所有。

『貳』 開發商套路多 買新房要活用這些談判技巧

雖然買房不能像買白菜那樣當時就買走，但卻是可以一樣砍價的。其實買房的過程就跟做生意一樣，買房談判時，要懂得把握對方的賣房心理，要懂得掌握佳的出手時機。

那麼具體應該怎麼做呢？今天購房指南就給大家聊一聊開發商賣房的那些套路，以及購房人可以應用到的談判技巧。

廣告中的那些套路

一些開發商為了吸引購房者，以虛假內容為噱頭，廣告中說了各種小區綠化、景觀、、健身房等美好的描述，但卻不寫在購房合同里。

等購房者提出想看書面文件及資料時，銷售人員又謊稱尚未印出來等，進行搪塞。空口無憑的承諾，為購房者埋下了隱患。

贈送面積也是套路

購房送陽台、兩房變三房、書房半贈送、送車位……這些常見購房優惠實在讓人心癢癢，好像省了幾十萬，但是贈送面積那麼大，真的沒問題嗎？

當然有問題！要麼贈送的面積本來就是你的，比如開放式陽台本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權，不能寫入購房合同和房產證，開發商什麼時候心情不好了，說拿走就拿走了。

關於定金的套路更深

現在很多樓盤都會預先收取購房者定金，雖然相關部門屢次強調開盤前收定金是違法行為，但開發商仍以「意向金」的概念打擦邊球。

原本購房者在簽署了認購協議後交付定金，已經是行業內的潛規則，但由於當時購房者還沒有看到房屋買賣合同，即使是在後期發現合同中不能接受的條款，卻礙於已經交了定金，而失去了主動權，不僅不能針對合同中的細節進行修改，想要退定金更是難上加難。

交房也一樣暗藏套路

之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱，幾經投訴曝光之後，近年來延期交房、延期辦證的情況已經少了很多。然而，你以為這樣就沒有問題了嗎？不是的！

一些開發商明知社區中的一些配套設施，甚至房屋內部施工質量，尚無法達到交付使用條件，但為了避免賠償業主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業主要求開發商整改時，開發商又把延期收房的責任推到業主身上。

開發商套路這么多，作為購房者，買房時如果沒有個談判技巧，分分鍾就吃虧了。那麼，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，並且活學活用呢。購房指南這就一一列舉出來。

智斗開發商的談判技巧

技巧一：了解樓盤的實際銷售情況

只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解，才能更准確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。正所謂知己知彼百戰百勝，買房要想砍價成功，首先要盡可能多地了解開發商、銷售商和預購房屋的情況，這是砍價成功的前提。

具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產業內人士等。需要了解的內容包括開發商、銷售商（開發商和銷售商有時不分，有時為兩家甚至多家）和樓盤的情況，包括它們的背景、經濟實力、資質和信譽等情況，必要時還要實地考察。

技巧二：不要輕信美好的承諾

在購房時要注意選擇證件齊全的房地產企業開發的樓盤，不要輕信路邊亂發的小廣告上的消息。在進入售樓處後，應注意樓盤中是否展示了開發商的營業執照以及《國有土地使用權證》等。應注意其土地使用證上的使用年限，避免購買產權年限大幅縮水的樓盤。

（以上回答發布於2017-04-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 如何計算容積率 一場和開發商的智斗

容積率現在已經是購房者關注的一個因素，容積率直接影響著住戶的舒適程度，開發商在容積率數據上動手腳，購房者遭受到的不只是錢財上的損失，重要的還有生活壞境的舒適度。

那麼容積率到底怎麼計算呢？

容積率計算公式

容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

容積率計算公式：容積率=總建築面積÷總用地面積

當建築物層高超過8米時，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區中業主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

容積率相關規定

容積率一般是由政府規定的。

現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。

並根據不同城市的特點有所差別。

（以上回答發布於2015-09-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 智斗開發商：避開套路 活用談判技巧買新房

雖然買房不能像買白菜那樣當時就買走,但卻是可以一樣砍價的。其實買房的過程就跟做生意一樣,買房談判時,要懂得把握對方的賣房心理,要懂得掌握最佳的出手時機。

那麼具體應該怎麼做呢?今天購房指南就給大家聊一聊開發商賣房的那些套路,以及購房人可以應用到的談判技巧。

廣告中的那些套路

一些開發商為了吸引購房者,以虛假內容為噱頭,廣告中說了各種小區綠化、景觀、學校、健身房等美好的描述,但卻不寫在購房合同里。

等購房者提出想看書面文件及資料時,銷售人員又謊稱尚未印出來等,進行搪塞。空口無憑的承諾,為購房者埋下了隱患。

贈送面積也是套路

購房送陽台、兩房變三房、書房半贈送、送車位……這些常見購房優惠實在讓人心癢癢,好像省了幾十萬,但是贈送面積那麼大,真的沒問題嗎?

當然有問題!要麼贈送的面積本來就是你的,比如開放式陽台本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權,不能寫入購房合同和房產證,開發商什麼時候心情不好了,說拿走就拿走了。

關於定金的套路更深

現在很多樓盤都會預先收取購房者定金,雖然相關部門屢次強調開盤前收定金是違法行為,但開發商仍以「意向金」的概念打擦邊球。

原本購房者在簽署了認購協議後交付定金,已經是行業內的潛規則,但由於當時購房者還沒有看到房屋買賣合同,即使是在後期發現合同中不能接受的條款,卻礙於已經交了定金,而失去了主動權,不僅不能針對合同中的細節進行修改,想要退定金更是難上加難。

交房也一樣暗藏套路

之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱,幾經投訴曝光之後,近年來延期交房、延期辦證的情況已經少了很多。然而,你以為這樣就沒有問題了嗎?不是的!

一些開發商明知社區中的一些配套設施,甚至房屋內部施工質量,尚無法達到交付使用條件,但為了避免賠償業主延期交房的賠償金,硬是在不合格的情況下交房,等到業主要求開發商整改時,開發商又把延期收房的責任推到業主身上。

開發商套路這么多,作為購房者,買房時如果沒有個談判技巧,分分鍾就吃虧了。那麼,有哪些談判技巧可以讓大家立即get,並且活學活用呢。購房指南這就一一列舉出來。

智斗開發商的談判技巧

技巧一:了解樓盤的實際銷售情況

只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解,才能更准確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。正所謂知己知彼百戰百勝,買房要想砍價成功,首先要盡可能多地了解開發商、銷售商和預購房屋的情況,這是砍價成功的前提。

具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產業內人士等。需要了解的內容包括開發商、銷售商(開發商和銷售商有時不分,有時為兩家甚至多家)和樓盤的情況,包括它們的背景、經濟實力、資質和信譽等情況,必要時還要實地考察。

技巧二:不要輕信美好的承諾

在購房時要注意選擇證件齊全的房地產企業開發的樓盤,不要輕信路邊亂發的小廣告上的消息。在進入售樓處後,應注意樓盤中是否展示了開發商的營業執照以及《國有土地使用權證》等。應注意其土地使用證上的使用年限,避免購買產權年限大幅縮水的樓盤。

另外,在看房時,應保留樓盤的宣傳廣告單,作為日後收房後的證據。對於銷售人員的口頭承諾,最好能留下書面證據,或者進行錄音,留作日後維權證據。

技巧三:不要輕易被看穿

來到售樓中心,可以先看看,比如戶型圖、樓盤沙盤、項目介紹等,等銷售員過來找你。千萬不要一進銷售中心就急吼吼拉著店員坐下來殺價,那會讓人家一眼就看出你是鐵了心想買,想不宰你都不好意思。

（以上回答發布於2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 開發商最怕被知道的九個買房潛規則

你可知買房的時候在選擇戶型方面是有大學問的！忙碌了一天回到家你肯定是希望擁有一個方正、通透、採光佳、功能性能齊全的家了。 選房最為關鍵的一步就是戶型了，經常會遇到一些購房者在地理位置，周邊配套，小區環境，價格等各種因素都滿意了之後，僅僅因為戶型不好就放棄了。

戶型一： 三房兩廳兩衛（一）

從戶型圖可以看出來，首先是房子的布局必須十分方正，典型的就是動靜分離、南北通透的戶型了。主卧可以是典型的大套間設計，還可以帶有衣帽間和衛生間。主卧、一間次卧都是朝南的，客廳還可以帶一個飄窗陽台，這樣想想就感覺十分美。廚房的外面還帶有一個大大的陽台，儲物非常的方便，既好散除油煙味，還可以種植一些蔬菜、花草。北面次卧邊帶有一間廁所，這樣可以方便次卧居住者的生活，還可以從戶型圖來看。有的衛生間屬於明衛，對散除異味是非常有好處的。同時還與客廳、餐廳都不在一條直線上，這樣會有一定的距離，而且私密性比較強。

一；優質戶型的一般標准

什麼樣的戶型才可以算是優質戶型呢？是南北通透？還是形狀方正呢？好的戶型通常都具有5條基本的標准：

1.整體形狀方正

整體形狀方正的意思，並不只是整套房子是一個完整的方形，而且是各個房間和功能區域的形狀都是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致類似矩形，同時還允許有一些「溢」出來的邊邊角角。

2.偏大面寬、偏小進深

面寬會直接關繫到房間的寬闊度和房間里傢具的擺放整齊度，同時應該考慮到自然採光的范圍。如果說房間的進深比較大，那光線就可以從窗外投射進來。再經過漫反射之後，仍然照不到離窗較遠的區域，所以白天仍然需要燈光來照明。

3.沒有暗間

暗間除了沒有辦法自然採光，通風也是個比較棘手的大問題。現在的新房如果有暗間，多數會被安排在衛生間。在那些沒有窗戶的衛生間，排風設備是除濕、通風必不可少的東西，採光照明不僅完全需要依靠室內的燈光。節能環保還是第二重要的，關鍵就是衛生間是一套房子里最為潮濕的房間，如果除濕不利的話會影響人的健康。

4.動線合理

動線合理的標准比較抽象，概括起來也比較難，這就需要你在看戶型圖、看樣板房之前，首先對居住活動線就比較熟悉才能做出這樣的判斷。動線合理的戶型，在房間里活動的人的行動是不會互相干擾的。人在房間裡面做事情、走動，也屬於生活的習慣，不容易出錯和出意外。

5，鋸齒式的戶型

存在很多採光和通風的死角是這種戶型最大的挑戰，這些死角只能依賴人造光來解決。

6，採光不好陽面少的戶型

陽光沒有辦法進行照耀，這就使得整個屋子會陰暗潮濕。這樣的情形，對居住者的財運，事業運勢、健康運都不利。

7、空氣不流通的戶型

只有一面能採光，正常人都知道採光和通風性肯定是有問題的，通風不良的話就容易使骯臟污穢的氣流排不出去，新鮮潔凈的空氣也難以進入。這樣時間長了，身心都會受到傷害。

8,、廁所和廚房相對

左邊是廁所，右邊是廚房，衛生間和廚房是對門，大夏天的串起味來那種別扭可想而知，即使是不串味，那也相當別扭！

9、帶尖角的戶型

有的房子從平面圖上看，形成了不同程度的尖角，這樣的戶型，本身就具備了形煞，這就像是窗外正對的各種形煞一樣，都不會對居住者產生好的影響。而且這種房子的利用面積也會有問題。

上面就是小編為大家整理的基本戶型了，大家對什麼戶型是好戶型什麼戶型是不好的，也應該能大致了解了，所以在買房選擇戶型的時候一定需要擦亮眼睛。

另外，選戶型也要看住宅的類型。不同的類型的住宅，相同的房型居住起來感覺也是不一樣的。

高層住宅的中高區空氣流動的特別快，但南北通透的戶型是出於對流通風的考慮而設計的。因此，如果你想買高層的住宅，南北通戶型和全南戶型都能比較好地通風。但總高6層及以下的多層住宅，選南北通戶型才能更好地通風，尤其是較低樓層需要更多的考慮南北通的戶型哦。