2016上海住宅土地供應

⑴ 土地供應

(1)建設用地供應穩步增長

2012年國有建設用地供應69萬公頃,同比增長17.5%。從年內情況看,第三季度建設用地供應同比增幅降至最低,第四季度止跌回升,同國民經濟第三季度緩中趨穩、第四季度景氣回升、全年穩中有進的變化情況一致。增速最高的是基礎設施等其他用地(以下簡稱基礎設施用地),同比增長43.4%(圖2-1);其次是工礦倉儲用地,同比增長5.6%。基礎設施用地持續迅猛增長帶來土地供應結構的顯著變化,2011年基礎設施用地首次超過工礦倉儲用地,躍居供地首位,占供地總面積的38.8%,2102年佔比攀升至47.3%,提高了8.5個百分點,比2008年(占供地總量的22.5%)提高了24.8個百分點。

圖2-3 分地區國有建設用地供應情況

⑵ 上海市的,房產證寫的住宅用地商業用房交易稅怎麼算.有增值稅嗎

門市房是商業房屋，在房屋用途上為非住宅，非住宅的房屋交易無論賣房人取得專房屋產權超沒超過屬五年，在辦理房屋產權過戶時都要按規定繳納銷售不動產營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。如果該房屋辦理房屋產權過戶時，所需稅費如下：
1、契稅；按房屋交易額5%繳納。（買方承擔）
2、銷售不動產營業稅：按房屋交易額5.5%繳納。（賣方承擔）
3、土地增值稅：按房屋交易額1%繳納。（賣方承擔）
4、所得稅：按房屋交易額1%或房屋現值-房屋原值差額20%繳納。（賣方承擔）
5、印花稅：按房屋交易額萬分之十繳納。（買賣雙方各承擔一半）
6、房屋產權登記費：550.00元。（買方承擔）
7、房屋交易手續費：按房屋交易額1.9%繳納。（買賣雙方各承擔一半）

⑶ 上海市年國土資源綜合統計分析報告

2006年是實施「十一五」規劃的開局之年。在國土資源部和市委、市政府的領導下，全市房地資源系統立足市委、市政府「落實、聚焦、突破」的工作基調，以加強對全局性、前瞻性、綜合性重大問題的調查研究為抓手，以夯實基礎工作、提升行業管理水平為重點，有力、有序地推進各項工作，著力保持政策的連續性和穩定性、保持房地產市場的持續健康穩定發展，全面完成了年初確定的各項工作目標和任務，實現了「十一五」規劃的良好開局。

（1）以貫徹中央宏觀調控政策為契機，加大行業管理的力度，房地產業保持了健康穩定發展的態勢。貫徹中央宏觀調控的政策措施，態度堅決、執行有力。在土地管理方面，以貫徹落實國務院31號文件為重點，加強農用地轉用計劃管理，實行「統」、「分」結合的辦法，堅持區別對待、有保有壓；深化市級土地利用總體規劃修編，根據《全國綱要》（送審稿）分解給上海的主要指標，基本完成了各區縣主要規劃指標的對接工作；全面開展土地執法動態巡查，並加大了對違法違規用地的執法監察力度，全年新發生的違法用地數有較大幅度下降。在房地產市場調控方面，以貫徹落實國辦發37號文件為重點，堅持「以居住為主、以市民消費為主，以普通商品住房為主」和「鼓勵消費、規范投資、抑制投機」的原則，實施市場供應和需求的雙向調控，並著力建立健全誠信、規范、透明、法治的房地產市場體系。

（2）以土地清查和房屋調查為重點，加大基礎工作的推進力度，為深化拓展精細化管理打下了扎實的基礎。在土地清查方面，建立了土地利用現狀數據、權屬數據、建設用地數據、違法用地數據等基礎資料庫。全市共完成外業調查面積6 936平方千米，覆蓋全市陸域面積；內業判讀地塊188萬個，對每一地塊的土地用途進行了判別。在房屋調查方面，完成了全市近1萬個街坊（村）全部房屋建築的現場核對、外業修測、公房採集輸入、大機數據清理及成果數據入庫。

（3）地礦工作方面，加快立法進度，出台了《上海市地面沉降防治管理辦法》等法規和政策性文件；按照「精簡、統一、效能」的原則，根據「強化、弱化、轉化」的要求，推進了機構職能整合，完成了10個區縣地礦管理職能的延伸工作；進一步開展地面沉降防治工作，加快推進三維城市地質調查。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

根據2006年度的變更調查匯總數據顯示，本市統計地類總面積為823 901.21公頃，具體分類統計如下：農用地380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，園地11 647.07公頃，林地23 923.97公頃，其他農用地80 237.05公頃；建設用地237 103.67公頃，其中居民點及獨立工礦用地216 301.03公頃，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。未利用地206 600.73公頃（圖1）。

圖1 2006年全市土地利用構成情況

（二）土地利用情況

1.農用地

全市農用地總量為380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，比2005年減少 8 670.38 公頃，耕地減少的原因主要是由於建設佔用和農業結構調整，2006年建設佔用耕地3 222.02公頃；2006年實施農業結構調整，在推進創匯農業、生態農業、設施農業中，耕地轉化為林地、園地、設施農業用地為4 595.85公頃。

2.建設用地

至2006年末全市建設用地總量為237 103.67公頃，以居民點及獨立工礦用地為主，面積為216 301.03公頃，占建設用地面積的91.22%，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。

2006年全市批准建設用地11 144.97公頃，其中農用地轉用6 550.06公頃，涉及耕地5 421.50公頃（包括部分2005年核發計劃審批）。分批次建設用地8 646.24公頃，其中商服用地355.61公頃，工礦倉儲用地4 568.07公頃，公用設施用地498.07公頃，公共建築227.35公頃，住宅用地1 199.88公頃；單獨選址建設用地2 498.72公頃，其中交通運輸用地1 758.97公頃。

3.土地整理、復墾和開發情況

2006年全市積極推進土地整理復墾工作，通過鄉鎮農田區土地利用現狀的調查，確定了土地開發整理復墾的重點區域，制訂了土地開發整理復墾計劃。一方面對零星宅基地、工業點、坑塘、廢棄河流、農副業用地和零星未利用土地等進行復墾，另一方面推進結合基本農田基礎設施建設開展的土地整理。全年開發整理復墾土地總面積為8 120.28公頃，新增耕地2 934.37公頃。土地開發整理復墾不但為上海市經濟建設和社會發展佔用耕地提供占補平衡指標，而且也進一步優化了郊區的土地利用結構，保護和建設了郊區的生態環境，提高了郊區的農業生產條件，促進了土地集約利用。

全市實施的國家投資土地整理復墾開發項目有兩個，按照國土資源部有關文件要求組織實施，到2006年年底兩個項目基本竣工，准備接受竣工驗收。另外，本市積極推進灘塗促淤圈圍工作，為全市經濟社會發展拓展空間。

二、礦產資源

堅持把礦產資源開發利用和礦產資源保護緊密結合起來，進一步整頓和規范礦產資源開發秩序，強化對礦產資源開發利用的日常監督管理，提高礦產資源利用率，合理利用和保護好礦產資源。與此同時，強化對全市地質資料匯交、保管和利用的監督管理，使地質資料的管理和服務水平又上了一個新台階。

繼續做好礦產資源補償費徵收和管理工作，國土資源部2006年下達給本市的徵收指標得到大幅度超額完成。繼續加強對磚瓦粘土企業和礦泉水企業礦產資源補償費的徵收力度。

（一）地質勘查投入與勘查成果

2006年地質勘查投入1 305.5萬元，勘查資金主要來於財政資金731.5萬元，地方補貼574萬元，主要用於上海城市地質調查、地面沉降及地下水動態監測、地面沉降防治研究等方面。完成了三維城市地質調查年度工作任務，積極推進地面沉降監測工作，為提高地面沉降防控能力提供基礎資料。

（二）礦產資源勘查和開發利用情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

2006年本市具有合法、有效的勘查許可證4個，勘查許可證項目進行了年檢，所有項目均已通過。

至2006年底合法有效的采礦許可證有115個，主要是粘土礦和礦泉水采礦許可證，其中粘土礦許可證95個，水氣礦產20個；變更2個，延續102個，其他11個，許可證總數比2005年減少1個。

2.礦產資源開發利用基本情況

2006年上海市開發利用的礦產資源主要是粘土礦和礦泉水，其中粘土礦的礦山數為96個，礦泉水的礦山數為19個，全年的銷售收入分別為28 486萬元和15 010萬元，上繳礦產資源補償費為623萬元。

三、國土資源市場

土地市場

1.土地市場建設

2006年全市土地市場按照「政府調控、市場供應、規范運作、依法管理」的原則，進一步健全土地市場機制，不斷優化土地資源配置。嚴格執行經營性六類項目用地招標拍賣掛牌制度，除劃撥目錄外的土地供應採用有償使用制度。

2.土地一級市場建設

全市積極貫徹執行國辦發37號文件，加大土地一級市場的宏觀調控，加大土地供應的調控力度，合理引導房地產市場發展的規模、結構和節奏。2006年全市共出讓土地 2 611 宗，面積7 680.13公頃，其中新增用地4 105.03公頃，出讓成交價款為378.78億元，土地出讓純收益113.63億元。通過招標、拍賣、掛牌216宗，成交價款224.96億元，純收益67.48億元，採用招標、拍賣、掛牌出讓的土地主要是商服用地和住宅用地，面積為1 705.77公頃；協議出讓2 395宗，成交價款153.81億元，純收益46.14億元，主要是工礦倉儲用地出讓；劃撥957宗，面積5 389.67公頃。

3.土地二級市場

全市土地二級市場反映的主要是房地產轉讓、出租、抵押情況，2006年全市二級市場呈現繁榮與活躍的態勢，其中房地產轉讓402 674宗，轉讓金額為3 707億元；房地產出租13 781宗，租金為7.16億元；房地產抵押321 850宗，抵押價款為6 829.47億元。

四、國土資源違法案件查處情況

2006年發現土地違法案件729件，其中2006年發生案件58件。2006年市區縣房地局執法監察部門對土地違法行為共立案729件，審結840件（含2005年未結案件）。共拆除構建物115.27萬平方米，收回土地74.08公頃，罰沒款共計6 552.45萬元。

五、國土資源行政復議情況

嚴格依照《行政復議法》審理行政復議案件，使行政復議成為解決糾紛、化解矛盾、層級監督的重要手段。2006年申請行政復議343件，其中行政處罰24件，行政許可38件，其他281件；2006年行政受理301件，審結300件，維持139件，確認違法12件，撤銷5件，撤回申請48件，2006年未審結43件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

全市共有行政單位20個，從業人員960人，行政編制人員951人，大專以上人員佔全部編制人員的89%，年末平均人員962人。

2006年參加各種院校培訓畢業或結業人數達372人次，其中參加黨校學習92人次；行政學院學習61人次；參加其他培訓219人次，其中國外10人次。學歷教育49人，其中碩士生10人，本科生16人，大專生23人。2006年取得學位1人。通過各大專院校的學習和培訓，各級國土資源管理幹部的業務水平和政治素質有了明顯提高。

七、問題與建議

上海市人口多、地域小、土地資源總量不足，土地對經濟社會發展的制約作用越來越明顯，矛盾愈來愈突出。要堅持資源開發與節約集約利用並舉，堅持統籌當前發展與未來發展並重，推進土地資源利用與管理方式根本性轉變，加快實現土地利用方式由粗放單向型向集約循環型轉變。

1.按照保護資源更加嚴格規范的要求，著力建立最嚴格的土地管理制度

（1）加大基本農田保護力度。以耕地保有量、基本農田保護面積、耕地佔補平衡為重點，抓緊細化對各區縣考核的具體辦法。推動金山區基本農田保護示範區建設取得實質性進展，繼續推進土地整理復墾工作的實施。

（2）建立健全違法用地查處的長效管理機制。在發現機制、判別機制、會審機制、處置機制、通報制度上加大對違法用地的查處力度，將違法用地情況定期向各區縣政府通報。

2.按照保障發展更加持續有力的要求，著力推進產業結構調整和經濟增長方式的轉變

（1）加強土地利用年度計劃的編制和執行管理。繼續採用「統」、「分」結合的分配方式，優化供地結構，確保國家、市級重點項目建設用地，優先保障與籌辦2010年世博會相關的重大基礎設施項目用地，支持符合產業發展政策的先進製造業和現代服務業用地。逐步建立「控增逼存」的管理辦法，全年消化利用存量土地的數量力爭達到2006年度存量土地總量的三分之一以上。

（2）加快消化利用閑置土地。加快實施《閑置出讓土地處置試行規定》，全面建立閑置土地台賬，把工作重心轉向長效監管機制建設。

（3）推進「批項目、核土地」。加快完善「批項目、核土地」的工作機制，並配合市有關部門加快研究制定基礎設施和社會事業等各類用地的用地指標（指南），健全用地指標（指南）管理辦法。

（4）開展建設用地後評估。加快研究制定評估方案，對國家公告工業園區的績效情況開展評估，完成2005年、2006年土地利用計劃執行情況的評估，逐步建立土地利用績效評估的長效機制。

（5）加強土地市場體系建設。重點要推進三方面工作：①探索建立土地有形市場。要完善土地市場運行的基本制度、組織架構和運作模式，引導土地交易雙方依法交易、規范市場秩序，提高土地資源市場化配置的效率。②實施工業用地招拍掛。把握促進產業結構優化升級和推進工業用地招拍掛的關系，加快制訂上海市工業用地招拍掛辦法，年內全面推進實施。③推進土地儲備。完善土地儲備機制，加強經營性用地專項儲備、統一供應、熟地出讓的工作。研究制定工業園區土地儲備管理辦法，組織園區做好工業用地儲備。

⑷ 上海房地產近年的發展情況，急急！！！！

房地產發展的綜合性指標能夠有效地反映房地產的歷史狀況，還能夠正確反映房地產的全面、系統、綜合的狀況，更能夠通過部分或大部分的指標預測、規劃或計劃，更直觀的表達出未來的發展趨勢。

以往我們見到的指標往往是表達某些方面的意思，不同的指標發布機構有著不同的指標發布目的，本文主要概括性地描述房地產發展綜合性指標的類型，以及其表述的涵義，以便幫助我們更加全面系統地去認識各類指標。

一、房地產發展的主要社會指標

從房地產發展的社會指標看，具有從居住面積指標向環境和服務指標、從公眾性指標向保障型指標、從比例性指標向總量性指標的三個轉變，體現出住房的社會需求變化。

人均居住面積和使用面積。城市人均居住面積或使用面積是最重要的住房指標之一，也是考核一個城市住房狀況的重要指標。1996年以來，上海人均居住面積與人均使用面積不斷增長，人均居住面積由1995年的8平方米增長到2007年的16平方米以上，人均使用面積由1995年的11.1平方米增長到2007年的23平方米以上，城市居民的居住水平顯著提高。

隨著人們從對住房數量的追求轉向對住房質量的需求，對於人均住房面積指標在討論中帶來了普遍的質疑，有專家提出用套數和質量指標來表達居住水平更為確切。鑒於指標的可比性，根據人口增長情況、住房建設發展和舊區改造拆遷等指標測算的結果，預計在2010年上海人均住房居住面積可達到18平方米以上，使用面積在26平方米左右，在住房數量上進入亞洲大型城市的先進水平。此後，筆者認為，這一代表居住規模水平的指標的社會意義將越來越小。

住房成套率。住房成套率是表達房屋居住品質的一項指標，上海由2000年的74%上升到2004年的92.5%，到2010年，住房成套率將達到95%以上，屆時這一指標也會成為歷史性指標。

小區品質率。這是一類新的發展指標，隨著居民對居住品質的要求，這類指標將會不斷創新和發展。隨著上海菜單式全裝修和「四新」成果集成應用有序推進，「四高」優秀小區的建設量已達到全市當年住宅竣工總量的40%。四高小區比例提高50%。未來，環保型、節能型和節約型小區和建築的指標將會不斷建立，標准也會不斷提高，形成新的指標趨勢，如，上海住宅節能率在未來三年內將會達到65%的比例。

住房最低保障面積。住房最低保障面積是指政府為社會提供的住房保障居住面積或使用面積的底線，也是居住最低的標准線。這一面積的設計和劃分十分關鍵和敏感，標准過低會被認為社會進步緩慢或居住貧富差距過大；標准過高又會使保障人群過多和改善面積過大，使得政府無力承受。一般認為有兩種劃分方法，一種是按照實際需要，如一張床、一隻桌、一個櫃等生活所需基本空間，估計出基本的住房面積；另一種是按照人均住房面積的一半左右的標准進行劃分（這種方法類似於最低保障收入的劃分）。上海在歷史上曾經確定過2.5平方米、4平方米和6平方米為最低住房面積標准；筆者認為不超過人均8平方米居住面積的標准相對比較合理，並在相當長的時間適用於上海；筆者還認為，應該對不同人口的戶型做相應系數調整，上述標准對三口人的家庭比較合適。

住房保障享受面和廉租家庭戶數。按照上述標准，對於對低收入者符合保障條件的住戶住房保障面將達到一定的標准，如98%以上，同時，由於實際情況的變化，享受廉租住房的保障家庭戶數將成為關鍵性的指標，筆者認為，這一指標將從最近的3-5萬戶，快速地提升到10萬戶以上。

住房促進享受面和經濟適用房享受戶數。住房提高貨政府和單位的各類資助，使得中等收收入家庭能夠買房，包括經濟適用房和商品房，可以加快解決住房問題的步伐。筆者認為，這一指標的戶數數量應該達到廉租房家庭的兩倍以上。

物業管理類指標覆蓋率。物業管理是居住著民主權利的表現，包括對已交付使用房屋的物業管理覆蓋率（希望達到80%以上），其中住宅物業管理覆蓋率更希望在98%以上，住宅前期物業管理要全部實現招投標；業主大會組建率希望在90%以上；住宅維修資金的首次歸集要基本全部到位。

二、房地產的產業經濟類指標

從房地產的產業發展，主要表現在可以和宏觀經濟接軌的產業與投資指標上，包括產業規模和投資規模。從長期看，企業數量和結構、從業人員數量等也會成為產業中關心的指標。

房地產增加值及其佔GDP比例。10多年來，中國和上海的房地產業快速發展，房地產增加值佔GDP的比重也相應迅速上升，上海房地產增加值佔GDP的比重已經從1990的0.5%上升到2000年的5.5%和2004年的8.4%，目前仍在7%以上的水平。標志著房地產業成為上海新的支柱產業。一般認為，房地產佔GDP的比重在6—8%時，與GDP的均衡增長具有積極意義。

房地產投資總額及其比例。1996年以來，房地產開發投資規模逐年下降；2000年起開始穩步上升。房地產開發投資額平均每年增長10以上%，至2007年，房地產投資規模達1300億元左右。未來幾年，上海將保持房地產投資佔全上海固定資產投資的三分之一左右的基本格局。

房地產企業數量和房地產從業人員數量規模限於資料和篇幅，本文不予展開。

三、房地產開發建設的主要指標

房地產建設從土地供應、開工和在建面積到竣工面積，構成了完整的建設內容，也在統計中能夠比較全面反映房地產開發狀況的指標。同時，舊城改造從土地存量再開發利用角度反映了另一方面的建設需求。

土地出讓面積。土地出讓面積決定了房地產開發的生產資料基本資源的供給狀況。在1996-1999年期間，土地出讓面積基本保持平穩態勢。2000年以後有較大幅度的增長，2001-2004年，共出讓土地24967公頃，其中經營性用地14052公頃。2004年以後，由於土地出讓招投標制度的建立，出讓面積明顯減少。目前，房地產經營用地年平均供應2500公頃左右，其中住宅佔70%以上，基本滿足上海房地產開發建設的需要。在出讓土地中，政府儲備土地所佔的比重希望能夠達到20%左右。

房屋竣工面積。在上述土地資源供給的情況下，上海房屋竣工面積自1995年以來，一直在3000—3500平方米之間徘徊，其中只有1997年2003年兩個年份超過3500萬平方米的高位。未來兩三年，竣工面積將回落到三千萬平方米以內。竣工面積回落是長期性的趨勢，預計未來十多年，平均將以每年以一百萬平方米左右的竣工面積的回落速度。

商品房新開工面積和施工面積。商品房開工面積決定了房地產建設新增規模；而施工面積表現了總體建設規模，間接決定了供應的後勁。一般情況下，年度施工面積是開工或竣工面積的三到四倍，如果兩倍以下，則預示以年份供應量將會減少；多於四倍時預示著供應大幅度放量。如，2004年全社會房屋施工面積達到11023.24萬平方米，為當年竣工面積的3443.02萬平方米的三倍。當前，房地產新開工面積將保持在3000萬平方米以上水平，年施工面積將保持在一萬平方米左右的水平，可以支持每年約2800萬平方米的房屋竣工量。

新建商品房的區域分布的三個環線比例。2004年，上海市有關部門就計劃從土地供應入手，調整住宅建設的區域分布，以實現在建住宅內環線以內、內外環間、外環線外的分布各佔20%、50%和30%，並預計用2-3年使住宅建設的區域布局更為合理。目前，根據網上住房供應量，這一比例為10%、40%和50%。這說明從區域分布上，上海增量房房地產市場是一個不斷外移的趨勢。

房屋拆遷戶數與面積。通過「拆、改、留、修」並舉，上海的舊區改造成果顯著。過去若干年，上海平均每年動遷居民10萬戶左右，拆遷居住房屋達約600萬平方米。近年，上海每年動遷居民5—7萬戶左右，拆遷居住房屋達約300萬平方米左右，以滿足保障城市建設、世博會動遷和改善居民居住條件的需要。

四、房地產市場的相關指標

從房地產市場的發展角度看，在有竣工面積帶來的增量房供應的市場基礎上，更加關心存量房（二手房）市場和租賃等其他市場的並重。從長遠看，租賃市場和存量房市場將佔主流地位，按照西方國家的經驗，成熟的房地產市場中二手房的交易量佔到70%-80%，這一情況將可能在2010年以後很快出現。

增量房市場的房地產銷售面積。隨著房地產業的迅猛發展，上海新建商品房的供給和需求市場迅速形成，市場規模逐年升級。從需求角度來看，新建商品房銷售量呈逐年攀升的勢頭，1995年突破500萬平方米，1998年突破1000萬平方米，2003年突破2000萬平方米。根據這一趨勢，增量房市場受到竣工面積的左右和竣工面積與銷售面積之比例的影響，在供需平衡的條件下，新建住房銷售面積未來將保持在2500萬平方米左右。

存量房市場的存量房交易量。自1994年實行公有住房出售政策至2002年底，上海共計想市民出售成套公有住房153.5萬套，建築面積達8355.1萬平方米，佔全市可出售總量的80％以上，約佔全市住房總量的40％。公有住房出售的快速推進，不僅明晰了住房的產權關系，而且也為市民進入房地產市場創造了必要的物質條件。

隨著住房市場的完善，上海存量房市場的交易規模在2003年首次與增量房持平，預計在未來若干年，增量房與存量房交易的比例將回緩慢上升。預計到2010年，存量房的交易規模將突破3000萬平方米。

商品房租賃市場。1996年至今，隨著整個房地產業的逐步成熟，商品房出租市場規模不斷壯大，目前已達到1000萬平方米左右。由於租賃市場的特殊性和隱蔽性，這一官方指標被明顯低估。預計到2010年，上海登記房屋出租的規模將達到2000萬平方米以上，年平均增長速度在25%以上，市場發育速度加快。

房地產價格。房地產價格是房地產市場中最敏感的指標。關於市場價格的構成有許多種。一是從統計方法上看，包括官方統計的新房銷售平均價格、各類價格指數等；也有學者提出了中位價格標准等。二是從市場分類上看，有租賃價格或二手房等分類、也有房型分類、區域分類、用途分類等。三是從品質上看，如裝修房等。

⑸ 上海二手房土地使用權問題

1.劃撥土地無使用年限，房屋價值不同，使用功能是一樣的，取得方法不同，還有更加專業版的，內容太多，不權知道這些是否對你有用?
2.拆遷關鍵是你的談判能力和處理問題的能力，所以，你的問題很難回答；
3.《轉讓管理規定》規定多種情況可以不辦出讓手續，其中第二條就是「私有住宅轉讓後仍用於居住的」，第三條「按照國務院住房制度改革有個規定出售公有住宅的」。

⑹ 上海住房佔地總面積

近日，本市6個地區共計28幅用於興建大型居住社區的保障性住房用地對外發布預公告，土地內總容面積接近180萬平方米，可建住宅面積310萬平方米。這是本市制定大型居住社區建設計劃以來最大規模的一次集中土地出讓。

根據上海市規劃和國土資源管理局發布擬出讓地塊預公告，本次預公告地塊均為動遷安置房用地，涉及閔行、寶山、嘉定、松江、奉賢以及青浦6個地區共計28幅土地。其中，青浦涉及4幅土地，計40萬平方米；寶山涉及6幅土地，近20萬平方米。

業內人士分析指出，遏制房價過快上漲除了要打壓投資、投機需求，加大保障性住房和普通商品房供應、推進大型居住社區土地儲備同樣重要。在保障房建設方面，國土部要求各個城市要完成「雙50%」，即保障性住房的供地不能少於50%，當年開工面積不能少於50%。

⑺ 解讀上海出台14條房地產救市政策

10月22日晚財政部頒布稅費減免政策及房貸優惠政策之後的幾個小時，上海市政府也頒布了14條「救市」措施，這是繼十餘個二、三線城市公布一系列「救市」舉措後，首個宣布「救市」的一線城市。 上海14條樓市新政主要集中在交易稅費環節上范圍更大的減免。業內人士認為，上海市場若要獲得穩步的成交量上升，還有待更多政策細節的出台、整體宏觀經濟的好轉，以及房價進一步下調後的合理回歸。 昨天一大早，上海漢宇房地產顧問有限公司市場推廣部總監孫文勤在辦公室解讀上海火線出台的14條房地產救市政策。 「自10月17日國務院工作會議後，政府救市雖已成為必然，但10月22日晚出台的組合救市政策，出台之迅疾、支持力度之大讓市場各方的思想准備仍顯不足，對上海房地產市場而言，可謂空前利好。」孫文勤稱，「從漢宇地產的一線中介門店來看，門店的帶看量有了一定幅度的上升，但是，買賣客戶的簽約反而有所放緩。客戶依然處於觀望的陰影之中，等待政策進一步明朗化。」 上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華支持了孫文勤的看法。他的說法是，門店的來電來訪是有所增加，但是二手房市場中買家的觀望心態在短時間內難以改變，較短時期內眾多自住購房者可能會因為等待更多相關細則的出台，並不馬上入市購房，今年年底前不會對目前市場格局和變化趨勢產生明顯利好。政府颳起救市風效果為何，目前仍然不明朗。但是從中長期看，利好政策累積的「組合效應」必然會對目前的市場人氣和信心產生積極意義。 二手房稅費減免幾何？ 與中央政策相比，上海最新出台的樓市政策主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調，和收緊商品住宅土地供應三個方面，且執行的時間節點為今年11月1日至明年12月31日。 昨天，21世紀不動產上海區域市場中心市場研究主管黃河滔通過比對發現，中央樓市新政和上海地方稅費減免政策相疊加後，在「14條」時間內的上海二手房市場上個人出售房產需要繳納的稅費僅剩營業稅和所得稅兩項，較調整前減少三項。其中滿2年的普通住宅營業稅免徵，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免徵，在上述兩種情況外的營業稅、所得稅征稅時間標准、稅率尚待確定。個人購買二手房時，需要繳納的稅費主要為契稅、抵押登記費、配圖費三項，若購買普通住宅登記費也可省去。 那麼，新政出台前後，二手房交易成本到底可以降低多少呢？黃河滔給記者算了一筆賬：例如，業主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90平方米及以下的普通住宅在「14條」時間段內在上海二手房市場上流轉，該業主已經不需要繳納任何交易稅費；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅及125元的配圖費和抵押登記費；假設該物業交易總價為90萬元，交易中雙方只須買方上繳9125元的稅費；僅為調整前總稅費的12.3%。 美聯物業上海公司副總經理黎志賢坦言，從買家市場來說，稅費降低，意味著成交成本下降，而目前的二手房交易85%以上都涉及住房貸款(包括商業貸款和住房公積金貸款)，首付成數降低、利率下調，都能使首次及二次自住型置業人群的購買壓力減少，刺激消費。但是由於政策一般都有滯後性，以及上海樓市中對於「普通住宅」的標准解讀，在一定程度上減少了此次救市政策的覆蓋面。 或將重新界定「普通住房」 上海「14條」樓市新政主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免。21世紀不動產上海區域總經理張衛平表示，預計更多令人期待的相關政策會陸續出台，以及對樓市新政進行更為詳盡的細則規定。諸如，上述貸款政策中對首次購買非普通住宅、購買改善型非普通住宅是否享受最新的優惠政策就有待後續政策的明確。 張衛平表示，近期的後續扶持政策將主要體現在以下幾點：1.優惠房貸政策的執行時間；2.土地流轉、商品房的開發建設、住房抵押貸款等房地產交易環節外的相關政策出台，其中上海市將在「14條」期限內收緊商品住宅土地供應；3.各地對普通自用住房、首次購買等問題上的劃分標准認定，其中普通住宅的劃分標准意義重大、最值得關注。 21世紀不動產上海區域市場中心對9月內外環間成交的二手住宅房源以現行「非普通住宅」標准進行抽樣統計，約有15%的房源處在普通住宅范圍內。若將該現行判定標准中的10000元/平方米的單價標准上浮30%（容積率1.0以上、面積140㎡以下兩個條件不變），將有約55%的房源可以成為普通住宅；若將該標准上升50%，將有約76%的房屋成為普通住宅。 據滬地稅流〔2005〕59號文件的規定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區建築容積率1.0以上；（2）單套建築面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 而上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）副總經理陳宇珏也認為最為關鍵的將是「普通、非普通」界定標準的重新劃分。上海『14條』救市政策的第10條內容為「調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。」 對此，陳宇珏認為：「這條或許是上海『14條』新政當中最大的未解懸念。如果順利的話，或許在本月底就可以出台新版的上海普通住房和非普通住宅認定新標准。它的意義在於，由於認定標准不同，就直接決定了二手房買賣交易的主力房源集中在哪些區域和哪個價格區間之內。目前，在上海主城區，買賣成交的二手房源多為非普通住宅，這就要多交納稅費。」 對此，陳宇珏稱，如果上海普通住房新標准未能及時出台，無疑將在客觀上推遲二手買家的成交周期。 此外，上海市政府將在「14條」新政實施期間收緊商品住宅土地供應的措施也值得關注，盡管土地從開發建設到商品住宅小後的周期在1~2年以內，這對「14條」期限內上海樓市新建商品住宅的供應影響較小，但仍傳遞了政府在未來1~2年將引導市場以消化已有的存量房源為主的信號：降低住宅空置率、保持市場發展。預計後續政策中對市場交易稅費各類實施細則、界定標準的出台上，「寬松」這一基調仍將延續。 Case案例 案例一：商業貸款成本的變化：20年差額367727元 假設購買一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為125萬元。首付20%為25萬元，純商業貸款100萬元，貸款年限20年。 9月15日以前，5年以上貸款基準利率7.83％，優惠利率（按0.9下浮）7.047％，經過9月15日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的利率下限，購房者最多可享受5.229％的年利率。與2002年利率最低點5.184％相比僅相差0.045個百分點。之前的降息周期長達6年，而此次僅用了一年不到的時間。 從下表中可以看出，同樣一套住房，當前購買與9月15日前購買，100萬元貸款按照新政策，每年還債節省1.8386萬元，20年差額高達367727元。 案例二：二手房轉讓稅收支出打一折 假設住房所有人轉讓一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為120萬元。該房屋3年前買入。從下表中不難看出，新政出台前後，轉讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當於國家稅收打了1.1折。

⑻ （2）土地出讓總量有所減少，但住宅用地供應力度加大

2007年，復全國共出讓土地22.65萬公制頃，比去年同期減少2.8%（圖8）。

圖82003～2007年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況

2007年國土資源形勢分析報告

從土地出讓的地區分布來看，東部地區土地出讓面積有所下降，但仍占絕對優勢，出讓面積同比減少11.9%，佔全國的54.5%；中、西部土地出讓面積同比分別增加了6.6%和16.1%，分別佔全國的24.0%和21.5%。

從土地出讓的用地類型看，住宅用地同比增長，而工礦倉儲和商服用地均有所減少。2007年各地加大了住宅用地的供應力度，積極調整住宅用地的供應結構，增加了對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租住房等用地的土地供應。全國住宅用地出讓面積同比增長18.4%，占出讓總面積的28.8%。其中，普通商品房用地同比增長22.8%，佔住宅用地出讓總面積的86.6%；工礦倉儲用地同比減少 18.3%，但仍占絕對優勢，占土地出讓總面積的52.1%；商服用地同比減少8.1%，占土地出讓總面積的10.3%。

⑼ 上海目前，住宅用地面積，占總面積比例，是多少

【對於商住用地】
一、一般商住用地，拍地時宗地已設定了商住比例（不然，就亂建了，專商業用地屬和住宅用地的價格是不一樣的）
二、對於商住用地來說，也就是住宅混搭商業的地塊，商住比例應該是按建築面積（很明顯不可能是按土地面積，比如住宅底商和上面的住宅共用的一片地，豈不重復計算？，如果是按土地算，那就應該明確商業和住宅土地的具體位置，但這很明顯不可能）；如果需要變更商住比例，可向相關部門申請
【對商業用地+住宅用地】
如果是拍的多幅地塊，其中包含商業用地和住宅用地，那就簡單了，商業是商業，住宅是住宅；

⑽ 上海 住宅用地中15%必須由開發商自持，用於配建租賃住房是哪個文件提出的

的上海普通住宅用地需自持不低於建築面積15%的住宅物業用於租賃的規則打破。據記者整理的數據，截至目前，上海已經有三宗地塊突破，涉及浦東新區和徐匯區，最高的自持比例為不低於住宅物業建築面積的30%。