Ⅰ 房屋買賣最低的違約金怎麼規定
法律對於雙方約抄定違約金的數額並沒有明確比例的規定，只有在出現糾紛而涉訴後，才規定了上限，合同法司法解釋規定，一方主張違約金的，不得超過實際損失的30%，比如，一方因對方違約造成了1萬元的損失，那違約金大致能主張3千元，也就是說我們可以主張1萬3千元的賠償，其立法目的在於違約金是以補償為主，懲罰為輔。當然，各地法院甚至不同的法官對於違約金的判罰都不盡相同，自由裁量空間相對較大。但是，在合同中，違約金條款具有一定的威懾作用，它是合同雙方在打算違約時要考量的成本。因此，在房屋買賣交易中，約定10%的違約金並無不妥，因為是合同條款，屬於雙方當事人的共同約定，約束的是合同雙方，其並不違反法律規定，因此屬於合理的。這里律師提醒大家，不要過分重視違約金的效力，因為雖然約定的很高，但在法庭中很可能不會得到法官的全部支持，但是也不要輕視違約金，因為，它屬於雙方當事人的真實意思表示，對雙方具有合同約束力。
Ⅱ 開發商違約金過低是否可以調整
其中，逾期交房或逾期交付產證已經佔到了50%左右。由於前幾年都是賣方市場，購房者根本就沒有合同談判的話語權。因此，合同約定的逾期違約金過低，就成了一個非常普遍的現象。大運盛城四期逾期交房違約糾紛案，就是一個典型的案件。該案涉訴的預售合同中，開發商逾期交房約定的違約金標準是日萬分之零點五，約是金融機構計收逾期貸款利息的四分之一，消費者購房按揭貸款利率的三分之一左右。這個違約金標准顯然是相當低的。 圍繞著過低的違約金約定，被逾期交房的消費者是否可以請求調整約定的違約金賠償標准，存在一定的爭議。我認為，認為約定的違約金標准過低不能調整，完全是一種悖論。（以下黑體字為一方觀點） 合同是雙方協商的結果，有約定從約定，符合合同自由原則。 合同的約定內容能否請求調整，《中華人民共和國合同法》已經有了明確的規定。只要符合合同法規定的條件，合同一方可以請求調整。從立法思想上，堅持合同正義原則對合同自由的適度干預，也是我國合同立法的指導思想之一。「有約定從約定」只是合同自由原則的一個通俗表述，屬一般性原則，但不能以此否認國家立法對合同自由適度干預的特定訴求。 合同約定的逾期交房和逾期付款的違約金標準是對等的，即使約定過低，但雙方的互賠標准相同，沒有違反公平原則。 這個觀點錯誤在於，第一，購房者和開發商的風險承擔基礎不同。一般購房者在簽訂預售合同並支付首款後，一個月之內就通過貸款支付了餘款。而開發商從預售到房屋竣工交付，時間周期較長，消費者的風險也很高。因此經營者基於其優勢地位約定的對等的互賠標准，並不能表徵合同的公正性水平；第二，是否公平公正，是相對於一個既定的違約事實和守約方的損害來說的，雙方是否承擔相同比例的違約金不是合同正義原則所參照的標准。如果因為雙方對等，就公平了，我們可以做一個簡單的假設，如果雙方都沒有約定違約責任，是不是基於開發商的違約事實，購房者就不可以追究對方的違約責任了呢？答案顯然是否定的。以雙方的互賠標准相同來說明合同約定公正，顯然是錯誤的。 預售合同的條款經過雙方的協商，不算是格式條款，不受格式條款相關規定的約束。 預售合同既包括格式條款，也包括非格式條款。是否格式條款，不是能否請求調整的直接原因。但如果經營者在售房過程中，為重復使用而事先擬定好並排斥購房者就條款內容進行協商的條款，仍然屬於格式條款。重復使用和事先擬定是格式條款的表徵。因排斥合同相對方的協商權利導致其合同權益受到嚴重損害的格式條款，合同相對方可以依法請求變更或撤銷。 開發商逾期交房期間，如果購買者沒有另行租房並發生租金費用損失，就不能請求調整違約金標准。 關於損失賠償，我國合同法確立了損失完全賠償原則。其中，損失既包括直接損失，也包括可得利益的損失（又稱間接損失）。當然，在確定這一合同立法原則的同時，參考各國立法及有關國際公約的規定，以違約方是否可預見為其賠償范圍的限制，這與大多數國家以及國際公約的做法一致。認為損失必須是業已發生的損失缺少法律依據。因此，開發商逾期交房後，是否實際另行租房居住並發生租金費用，不能作為確定業主是否有權請求調整違約金標準的依據。只要是可確定的損失，並不限於業已發生。 另外，受高院2003年的一個司法解釋的影響，很多人想當然地認為，逾期交房的損失，只是另行租賃房屋的租金損失。筆者認為這個看法是片面的。為購房申請的按揭貸款，每月要按照約定或國家規定的利息標准支付資金成本，這也是合同雙方均可以預見的損失。即便沒有按揭貸款，通常按照國家同期銀行貸款利率計算的房款利息損失，亦可作為守約方的損失參照。從這個角度來看，以是否產生租金費用來作為損害賠償水平的依據顯然是不對的。 違約金標准約定過高，法院依法進行調整已經非常常見，但以約定過低要求調整違約金計算標準的，目前尚沒有先例。 是否有先例不是能否請求調整的法律依據。在司法實踐中，判例所確定的事實可以作為另案的證據被採用，但關於法律的適用部分，對新的案件的審理沒有法定的拘束力。更何況，司法實踐也是逐漸地隨著經濟法律關系調整的需要而不斷突破的。是否調整的關鍵，除了考慮守約方因對方違約而遭受的損失因素以外，更多的，需要著眼於我們所需要維護的合同原則和合同秩序，對於違約行為給予必要的懲罰和警戒。 既然合同約定對方逾期超過一定期限時，守約方有權解除合同並要求賠償損失，要求調整違約金標准缺乏合同依據。 合同解除權是一項形成權，僅以權利人單方的意思表示即可使民事法律關系發生、變更或消滅，權利人有權單方選擇放棄。並且，合同解除權和債權請求權屬於兩個不同性質的權利。解除權並非違約責任的承擔方式，其目的在於單方面結束效率低下、不穩定的合同關系，以免損失的擴大，而並非在於補償因對方違約而導致的損害，其本身也無法達到補償損失的救濟目的。因此，放棄行使合同解除權，並不意味著放棄追究合同相對方的違約責任。 期房風險客觀存在，逾期交房的風險是可以預見的，開發商的銷售價格和違約金約定是購房者簽訂合同時自願接受的。 國家公權力對合同行為的干預，是對於事實上的不公平進行司法救濟，是基於合同正義原則。在合同訂立過程中導致事實上不平等的原因，可能是因為經營者的優勢地位或信息不對稱，形式上是否經過協商或是否有證據證明合同一方被強迫，均不能成為合同正義原則對合同自由進行干預的抗辯理由。 房價上漲的收益已經足夠彌補購房者因逾期未被交房而產生的損失，即便約定違約金過低，也不能請求調整。 房價的上漲或下跌，不以合同雙方的意志為轉移，和合同雙方是否按約履行合同義務無關。房價上漲給合同一方帶來的預期收益，是消費者承擔市場價格下跌風險的對價收益。違約金給付約定，是基於雙方的合同義務，違約金約定水平的高低及其公正性水平，是以違約方因毀約給對方造成的損失為參照的，和市價的變化無關。 關於的問題，換個角度，從正面來看，如果確實過低，審判機關應當依法予以調整。聯業律師行 許海波 爍東
Ⅲ 商品房買賣合同違約金如何計算
1、有抄約定違約金的情況下在簽訂商品房買賣合同時，絕大多數出賣人和買受人都會在合同中明確約定當事人一方逾期付款或者預期交付使用房屋時，應當承擔什麼樣的違約責任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數額或者賠償損失的計算方法。通常以該標准為賠償金。2、沒約定違約金的情況下商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房租金標准確定。
Ⅳ 買房違約金約定的很低怎麼辦
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違約金約定過低該怎麼辦
衢州新聞網｜www.qz828.com 2013-12-18
開發商逾期交房和逾期辦證，是商品房買賣中發生最多的違約糾紛類型。一般來說，出現這種情況按合同約定維權就可以了。可是，如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的具體數額，或違約金過低，購房者該如何維護自身權益呢？
-疑惑
王先生在市區某樓盤購買了一套房子，約定今年6月份交付。可是，現在好幾個月過去了，一沒直沒有交付。前段時間，王先生被通知交房，但他覺得開發商延期交付，要求開發商支付違約金再收房，開發商也很快答應了。最後一算，由於合同上約定的違約金很少。王先生不同意了，認為約定的違約金過低，連這幾個月的利率都不夠，這是不合理的。日前，他打進本報房友熱線咨詢，如果合同約定違約金，可以要求增加嗎？他能否把延期辦證的違約金一並要求了嗎？
-解答
陳慶林律師：雖然王先生的《商品房買賣合同》約定辦理房產證的時間和逾期辦證給購房者造成損失的違約金過低，但是法律已經規定了應對措施。根據《合同法》的規定，如果約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；如果約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此，主張違約金時，可以實際發生的損失作為要求增加或減少違約金的法定依據。
由於交付和辦證都違約了，王先生當然可以要求開發商一並賠償。在這里需要說明的是，如果買賣雙方沒有約定辦理房產證的時間，以下時間視為開發商應當辦理房產證的時間：一般逾期辦證的違約金自期限屆滿之次日開始計算(即從實際交房日起90日開始計算)；提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計算；現房交付的，從合同簽訂之日起90日開始計算。違約金止算點為開發商取得房產部門出具的辦理初始登記收件收據之日(或提出申請辦理初始登記之日)止。
違約金的計算基數是買房人的購房總額，包括買房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發商的按揭款。合同有約定按照約定計算，如果沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
在此需要提醒的是，因開發商違背承諾造
Ⅳ 延期交房違約金的約定過低
1、違約金明顯太低，可以通過法院重新確定違約金。
2、此事的處理需要律師參與，因為涉及的是開發商，法律專業疑難問題。
Ⅵ 開發商延期交房，但是違約金過低怎麼辦違約金有個標准嗎
一、開發商不按時交房怎麼辦？購房者的合同解除權《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對「合理期限」進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。以上法律規定的含義有三點：1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、經催告後過了三個月，開發商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房；第二經過催告；第三催告後滿三個月仍未交房。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始，一年後結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權（當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外）。並且，如果在購房者取得解除權後，開發商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權；一為購房者催告後經過三個月取得解除權，一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。鑒於以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的准備解除合同，都應當在開發商延遲交房後立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措；二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發商長期拖延，是否可以解除合同？依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；延期不行使的，解除權消滅。二、開發商不按時交房怎麼辦？購房者要求支付違約金或者賠償損失按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發生糾紛訴諸司法後，開發商以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；如果合同中約定的延期交房的違約金過低，購房者可以請求增加，法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數額。合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失？可以。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同後，一方仍然會存在損失，至少會發生購房款利息的損失，該損失應當補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。以上就是對「開發商延期交房怎麼辦」「開發商不按時交房怎麼辦」所作的詳細解答。總之，開發商延期交房、不按時交房的行為屬於違約，應當承擔相應的違約責任。但是，具體如何承擔，需要購房者向法院提供相應的證據。如果您正被開發商延期交房所困擾，不妨及時聯系專業的房產律師，他們會給您耐心的解答和全面的指導。
Ⅶ 開發商延期交房，但是違約金過低怎麼辦
開發商延期交房，業主要麼要求退房要麼要求賠償違約金，《合同法》規定出內賣人延期交付房屋的，應該容支付違約金和賠償損失，在購房合同中假如規定了相應的違約責任和違約金，開發商應該按照合同約定賠償延期交房的損失，支付合同中規定的違約金，通常是購房款的萬分之一。以及一種就是在購房合同中沒有明確違約金的，一旦開發商延期交房，也就是開發商沒有按照合同的約定時間交房，業主有權要求開發商進行賠償，實際的違約金由於沒有在合同中約定，違約金需要按照有關國家部門公布的數據，或者是房地產評估機構的評估，通常是同地段同類房屋的租金來進行賠償。
Ⅷ 延期交房違約金過低怎麼辦
雙方有合同約定的，按照合同約定數額賠償，沒有約定違內約金數額或者損失賠償額計容算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。