⑴ 商業地產招商管理有哪些模式
1、自主招商
就是由開發商自行組件招商團隊，確定招商目標開展招商業務。自主招商是一種基本的招商模式，
2、委託招商
委託招商是委託中介服務。按照國際先進的經營理念，採用業務「外包」的辦法，把一些專業要求高、企業專門投入成本高而效率低的業務外包給專門機構以實現經營效益優化。比如，美國最大的商業地產公司西蒙集團也和商業服務機構建立良好的業務關系，實現部分業務外包，是商業地產專業化的一個發展方向。在實戰中，許多開發商認為業務外包以後，企業就不用沾手招商業務了，其實這種想法是不對的，因為受委託招商機構無法替代開發商或物業業主作出經營決策，如工程界面定界、租金定價、合同訂立、客戶管理等應該由開發商或物業業主自己負責。
委託招商有兩個選項：一是委託專業的招商機構招商，在選擇這類機構時，應當考察招商的歷史和服務的項目，更要考察招商機構的主要招商人員的從業經歷和成功案例的難易程度；二是委託商業機構招商，這類機構的成功率不高，因為支持了委託項目會影響這類機構已經在經營的項目。
在委託招商時要做好以下工作：
（1）比較真實的市場數據；
（2）本方的真實意圖，包括經營策略等；
（3）比較完整的建築圖紙和配套條件；
（4）明確的招商目標，包括時間、租金、面積、品牌要求；
（5）合理的酬金等。
3、商房合作
這是一種間接招商的形式，商業地產開發商通過和專業商業機構合作，以實現招商的目標。這種合作模式實際上事商業地產開發商付出更大的代價，去謀求招商的成功。在選擇這類招商形式時，委託方應當充分考察合作對象的聚商能力、品牌代理商的響應概率，這樣才能確保合作成功，在商房合作中要注意以下事項：
（1）合作的類型是以物業的產權或者租期作價，作為合作的條件之一；
（2）導入品牌的數量；
（3）合作的深度，招商、商業運營、管理——資產經營和管理；
（4）分利的辦法；
（5）雙方的分工和各方承擔的責任；
（6）品牌是否輸出，如輸出該怎樣計費。
4、加盟導商
這是在針對在一些項目所在區域缺乏品牌資源的情況下提出一種導入商業資源的新模式，這種模式也可以說是一種間接實現招商的手段。
目前國內連鎖商業有許多採用通過加盟的辦法來擴大市場份額，這對投資商業物業的人來說，可能是一條實現「經營實心化」的途徑，而作為商業地產開發商活項目運營方可以藉助加盟的辦法，導入項目的品牌商業資源，通過加盟這一非常規的招商手段，迂迴地實現招商目標。
在加盟導商時，有以下要點需要注意的：
（1）品牌市場的影響力和品牌的真偽；
（2）品牌使用的費用、回收年限；
（3）培養和輔導、管理技術的輸出；
（4）物料的保障供應
（5）帶動物業升值和經營的作用評價。
⑵ 如何建立一個好的招商團隊
招商團隊的組建要注意以下一些細節：
（1） 優化的組織結構和崗位設置；
（2） 以崗位責任制為核心制度；
（3） 要完善和落實考評和激勵機制；
（4） 建立負責培訓體系；
（5） 加強企業文化建設。
團隊需要具備以下功能：
決策、管理、執行、信息
在招商這個系統的工程中，人的因素是最關鍵的，要使產品銷售突飛猛進，公司管理穩定發展必須建立一支從上到下組建一支精明強乾的招商隊伍，是企業招商工作的重中之重。然而，除了專業招商的企業之外，一般的招商企業在團隊建設方面是弱項。
首先要建班子：有一個領導班子，由三部分組成，一把手也就是班子的責任者，二是核心成員，他是部門全局問題的策劃和支持者，三是重要的功能負責人，是參與班子的決議，營銷執行者，在重大問題的決策程序上應該是要求立項、調查、研討、決策。而且主要程序應是「聽多數人意見，和少數人商量，核心說了算」的。
其次定戰略：也應有五個關鍵問題：
（1）確定中長遠目標；
（2）確定實現目標的總體戰線和階段；
（3）制定目前的目標；
（4）確立採取什麼方式進行戰術動作的分解；
（5）在實施中如何進行調整。
第三是帶隊伍：關鍵問題如何管好一個招商團隊，一個招商團隊能否發揮出應有的水平，這就要挖掘一個管理者的技能水平。
也應該注意五個要點：
（1）優化的組織結構和崗位設置；
（2）以崗位責任制為核心制度；
（3）要完善和落實考評和激勵機制；
（4）建立負責培訓體系；
（5）加強企業文化建設。
在實際操作中，如何來組建一支精乾的招商團隊呢？
第一、要建立一個完善的招商組織體系
依據企業的規模，招商的組織體系大小也不盡相同。在招商的組織體系中一般有這么幾個核心的職能部門和崗位：
一、招商總監：
招商總監主要職能是統攬整個招商全局，協調各個部門之間的關系，擔負著招商項目戰略的制訂以及戰術落實的監督等重要職能。具體包括根據公司經營目標，確定部門各階段工作計劃；完成公司下達的招商目標和任務；與全國各區域大經銷商進行商務談判；合同的監督執行；對經銷市場運作監督管理；協調公司各部門與經銷商的各種關系；全國營銷網路的開拓與合理布局；
二、企劃部：
企劃部是招商的「大腦」，它擔負著收集市場信息、調查和研究市場、招商策劃等重要的工作，為招商提供全面的市場引導與支持，包括所有招商策略的制定與落實，招商指導書的制定；招商廣告的媒體選擇；招商費用預算及效果評估；招商會議的組織實施；招商信息的管理；經銷商常見問題應答；經銷商甄選標准與核查。一般設置企劃、文案、平面設計、媒介投放、市場調研等幾大塊面。也有些企業將市場部的工作外包給有招商經驗的智囊機構，認為企劃部等沒有必要再設置，其實是一種誤區，最好是內外結合，這樣一方面可以規避市場部當局者迷的缺陷，又可以利用外腦「旁觀者清」的優勢。
三、商務（招商）部：
商務（招商）部是招商工作的執行者，與經銷商短兵相接，擔負著商務談判、招商回款等重任，建立、健全客戶檔案，加強各戶管理，保持與客戶間雙向溝通；市場竄貨問題處理；退貨的處理；。一般設置經理、大區經理、協銷經理及商務助理若干。
招商經理職責包括：擬定年度銷售計劃、回款目標呈銷售總監報批實施；根據中期及年度銷售計劃開拓完善經銷網路；調查預測通路危機，及時提出改善意見報批；把握重點客戶，控制80％以上的產品銷售動態；關注所轄人員思想動態，及時溝通解決；參與重大招商談判和簽訂合同；定期向直接上級述職；負責制定部門工作程序和規章制度，報批通過實施；制定直接下級崗位職責，並界定其工作；每周定期組織例會，並參加公司有關招商業務會議；對本部門工作流程的正確執行負責；全國性重大招商會議方案擬定，費用預算；對本部門預算開支的合理支配負責；對本部門所掌管的企業秘密的安全負責；對重大招商活動有現場指揮權；對所屬下級的業務水平和業績有考核權；有一定范圍內的銷售折讓權；有退、換貨處理權；有竄貨處理權。
在這個部門里，商務助理的角色非常重要，她是經銷商一次來電的接聽和處理者，同時協助大區經理處理日常的信件、信息處理、招商談判及經銷商檔案管理等重要工作，大區經理不在時還要成為「替補」，是經銷商和大區經理之間的「緩沖帶」，所以商務助理的角色很重要。具體職責一般為：匯總市場信息，對拓展招商提出建議及方案；組織建立健全客戶檔案，確保客戶不丟失；負責接聽咨詢來電、回答、介紹有關問題；負責重要客戶的接待工作，票務聯系；對確保經銷商信譽負責。
大區經理的重要性就更不言而喻了，他直接關繫到公司的招商業績，不但要將公司的招商政策傳遞給經銷商，還要將依據大區的市場現狀，進行產品的二次策劃，給經銷商描繪可操作的市場方案及美好的市場前景，促成經銷商「應招」；與各級經銷商保持密切聯系；參加全國性招商會議的客戶談判、展位布置；參與經銷商初選談判，二次談判；負責客戶的接送站、訂房、接待工作；接聽客戶來電，介紹產品知識；考察客戶的信譽度、網路情況；各種報表的管理、預備工作；各種宣傳品的管理，預備工作；對與客戶保持良好關系負責；有一定范圍內的退貨處理權；有一定范圍內的竄貨處理權。
協銷經理主要負責履約經銷商的市場幫控，幫助經銷商啟動市場，是企業為經銷商提供市場服務的樞紐；對確保貨款及時回籠負責；對重大招商活動有現場布置權；對限額資金有支配權。
第二，加強招商團隊的溝通與管理
一個沒有思想的人是行屍走肉，一個沒有核心理念的招商隊伍只能是一盤散沙。所以，在溝通與管理中不但要教會員工如何運用各種技巧去招商，更重要的是團隊必須要有凝聚人心的思想。
「思路決定出路，細節決定成敗」，羅馬帝國不是一天能建成的，萬里長城是由一塊又一塊的磚頭壘起來的，招商講究市場功底，講究細節的累積，再高的招商目標也是由一個又一個大大小小的招商業績累積而成的。
招商企業必須強調全員招商的觀念，除了招商核心人員，物流、財務等輔助人員也要懂得公司產品的經銷政策、產品知識。因為很可能有一天所有大區經理在招商會現場忙乎，公司里只有後勤人員，而此時恰好有經銷商來電話咨詢問題，如果後勤人員是一問三不知，那會給經銷商造成很不好的印象，相反，如果一個後勤人員能對產品、市場等方面理解透徹，經銷商會對企業另眼相看。
因此一個優秀的招商團隊應該具備：一個核心；優秀的員工；同時嚴格科學的管理是優秀招商隊伍的保障：建立業務管理制度，規范操作流程和個人行為；建立業績考核、績效掛鉤的薪資政策，激勵員工的積極性，確保招商目標的實現。
第三，招商團隊必須進行完整、到位、細致的招商培訓
招商最怕認識不統一，人人都有一套評價體系和談判標准，對產品、市場和招商各抒己見、各行其事，造成內部信息混亂，招商效率低下。高效而實戰的招商培訓是招商成功最重要的保障之一。通過培訓，統一思想，統一全體成員的內在共識和言行標准，步調一致，共同推進。因此招商培訓是打造一支優秀的招商團隊必不可少「內功」，所有招商人員不但要領悟到公司的戰略思想，而且要掌握公司招商的核心優勢在哪裡，對經銷商輸出的市場投入預算、廣告進程、操作方案，必須是口徑一致的，這些目的的達成都必須依靠統一的培訓。
通常公司招商培訓的3大核心內容：
1、企業及產品知識培訓：企業情況，產品情況等；
2、溝通技巧培訓：接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等；
3、招商專業知識培訓：招商流程、談判技巧、表格填寫等；
4、招商要領培訓：招商的戰略步驟、目標分解、經銷商定位合同解讀、市場操作方案、常見問題的解答與應對等。
在實戰中發現，經過系統培訓，團隊的凝聚力和戰鬥力會得到快速的提升，招商人員快速融入企業招商的氛圍中，並在更短的時間內為企業招回真金白銀。
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⑶ 商業項目招商團隊組建與招商談判實戰技巧
受訓對象：總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員
主講機構：飆馬（中國）商業地產策劃
一、組建高效招商團隊
1.單個項目和多個項目的招商團隊組建
招商團隊的職能和重要性： 組織結構設置中明確職、權、責
招商人員專業結構：優化招商團隊的組織結構和崗位設置、以招商崗位責任制為核心制度
2.招商團隊要求及組成
人員選擇和培養、專業素養和能力、溝通和談判技巧
3.招商團隊培訓和分工
培訓：制度、業務、流程、行業分工：功能和業態、建築集群
4.招商人員的考核與獎懲
招商日例會制度、招商首問責任制、業績考核指標、薪酬設置和激勵政策、招商進度考核、廉政建設
二、前期招商介入
1.重要的籌備會議
四個階段的重要籌備會議：
a.項目商業定位和業態規劃會議（項目啟動）
b.管理模式、組織架構、籌備計劃研討會議（開業前-24-18個月）
c.招商計劃落實、進場裝修、開業倒排計劃研討會議（開業前12-9個月）
d.項目接管驗收、開業慶典、開業後運營管理研討會議（開業前3個月）
2.編制招商工作計劃流程
招商策略的制定工作流程招商內部審批決策工作流程
招商費用控制的原則如何控制招商節奏
3.開業前招商階段
招商啟動期-招商預熱期-招商推進期-招商沖刺期-招商收尾期
4.重點關注主力店
主力店選擇商務條件談判
物業交付條件和管理界面確認業態分布
水平動線不同物業業態基礎技術條件
三、一流的招商全流程計劃是卓越團隊的保證
1.招商策劃
市場調研 購物中心商業定位：檔次、業態、品牌落位
面積配比和培育周期：主力店和非主力店經營收益測算
2.招商組織
組建招商中心、招商手冊
3.招商策略
先易後難標桿品牌重點突破，一般品牌大量儲備
挖掘和培養潛在合作夥伴
四、狼性招商團隊談判全技巧
招商談判基本流程：空間要求、准備工作階段、談判實際操作階段
招商談判基本原則：一對多原則、意向書優先原則、踏勘優先原則、持續聯絡原則
招商談判技巧與規范：談判前應做的准備工作、合同談判實施階段、談判中的注意事項、談判後需要做的工作、其他應注意的事項
商戶選擇：主力店、標桿品牌、品牌儲備
常見的招商活動配合：招商大會、品牌簽約儀式等
掉鋪預案：品牌替換
五、招商如何和營運結合過渡
招商收尾和商戶裝修管控
招商人員的轉型
招商評審
六、二次招商
常見的二次招商調整分類
調整的原則與重點
調整的實施
品牌選擇的標准
品牌選擇的標准
調整後的評估
⑷ 公司的招商會有什麼重要意義
1.招商會能提升公司形象。
2.招商會能提高公司知名度。
3.招商專會能為百你帶來屬潛在客戶。
4.招商會能為你帶來大區域加盟代理商。
5.招商會能提高公司行業影響力。
企業應該清楚知道各自的權利和義務，使後期的配合更加順暢，達到利用招商外包機構為企業創造最大價值的目的。應當進一步推動由傳統對外貿易城市向現代國際貿易城市轉變，基本形成以現代服道務貿易為主導、以傳統服務貿易為基礎的發展格局，新耀合企業管理咨詢有限公司，（聚合招商）。
⑸ 如何做好招商團隊建設，流程與前期籌備
一、做抄好團隊建設的需求調研與分析，知道團隊建設的目的、參與人員的基本情況，團建的具體形式內容調研等；
二、做好團隊建設的整體預算和日程安排規劃；
三、選擇供應商面談細節，並提供細化的方案及報價；
四、約見供應商，解讀方案策劃的細節及執行細節；
五、活動前的相關准備工作；
六、活動當天的現場評估工作；
七、活動後的效果反饋工作
八、總結不足，計劃未來團建的具體形式和需求
讓人人參與，重視參與者的體驗度和收益度，也要考慮公司對團建的收益，我們才能知道51團建的核心要點。
希望能夠幫上！
⑹ 初創公司招商團隊怎麼配置
如何能快速招商，第一步肯定是要有一個招商團隊，如何才能建立一支高效、高素質的招商團隊，我想這個問題是我們招商最關心的問題之一。招商是公司通向市場過程中至關重要的一環，招商人員把產品推向市場，讓產品最終體現出價值，又從市場中拿來信息回饋給企業，他們是離市場最近的人。然而，如何才能保證招商隊伍的高質、高效？如何讓這支隊伍能夠形成有凝聚力和向心力的團隊呢？
1、選擇員工標准
業務員主要分為兩種：
一種是從來沒有做過業務的人，他們能夠按照我指定的路走，而且比較勤奮；
第二種是工作非常出色的人，這樣的人公司會不惜花大代價挖過來。可以通過獵頭尋找
人關鍵是品質和心態，如果他能夠吃苦耐勞，有人格魅力，那他的工作一定不會錯的。而有些老業務員做得倒不一定好。
我管理銷售團隊有這樣幾點體會：
一是要求業務員都成為「操盤手」能夠把握全局，而「操盤手」能在最短的時間內找出市場病症，並對症下葯。
二是讓業務員開心上班，真誠地關心他們。
三、給他們灌輸技能，做好他們的老師，讓他們佩服比讓他們害怕更重要。
四、告訴他們要有自信、自尊、熱情，鼓勵他們多面對挑戰，對市場、對企業都充滿希望。我這樣的方法還是贏得了很多人的尊重的，也很有效。
2、執行能力
招商人員最應該看重的是品德，一般不要求他們有多強的業務能力，更多的時候我們都是招一些「空白人」，就是他們什麼業務都沒有做過。這些人都是從零干起，很容易和公司一條心。而且我們能很明確地知道他們想要什麼，我們能給他們什麼。新的銷售人員進入公司後，我們一般對其有半個月的培訓，從做人、業務技能、公司情況、產品特點等方面對其進行統一的灌輸。而我們就是要做好「傳、幫、帶、教」的作用，把他們一個一個都培養起來。
好的招商人員首先要有「執行力」，執行力強，這個業務員就是成功的。我們要求業務員下去拜訪客戶，他們回來後都要填寫一個拜訪回饋表格，有這樣的約束，老業務員也不敢怠慢。我們對新來的業務員一般都會「跟蹤」一段時間，到客戶那裡看看他去了沒有，效果如何，客戶如何評價。從而發現他的優點和缺點，好的發揚，不好的指正，並且這樣可以因材而用，把他們安排到不同的崗位上。
我們用人還有一個「秘招」，就是多用外地人員，這些人思想包袱比較輕，而且可以把他們集中在一起，我們同吃同住，象一家人。在不斷的交流中形成一種凝聚力，利於培養團隊精神。當然，我們也為他們提供廣闊的發展空間，讓他們感覺在這里工作前途是光明的。
3、責任心
招商人員是公司的中流砥柱，公司到底能不能發展下去全看這些人的工作怎樣。而如何去選擇業務員呢？綜合素質是考察業務員的標准。我們一般看他的業績、語言表達能力、個人的氣質、文化修養等等，如果這個人素質高，業務精，當然是最好的選擇。但是人無完人，因此選擇業務員的時候，我認為評判的標准中最關鍵的一點就是看他的業績。業績也是一個人綜合素質的體現。如果打分的話，業績這一欄應該佔到80%的比重。
構建好的招商團隊，要培養招商員的責任心。招商人員必須和公司的奮斗目標一致，雖然每個人都不一樣，但是只要有共同的目標，相同的見解和想法，那麼這個招商團隊就有了核心，也就能擰成一股繩。
我們應經常召開一些小團體會議，交流思想和意見，激發招商人員達到公司銷售目標的責任心，鼓勵大家團結起來，共同奮斗，通過這些小會議把這些思想慢慢滲透到大家的頭腦中。
好的招商團隊都有非常強的向心力，我們就是要把這個向心力激發出來，讓招商人員圍著公司這個「心」而努力工作，進而在工作中提高自身的素養。
4、激勵
我發現很多企業之所以人才流動異常頻繁，根本原因就在於激勵措施不到位，員工心裡有怨氣，要麼是一言不發憤然離去，要麼是向上級反映了也沒有得到反饋而郁悶不已。
那麼，如何才能更好地激勵業務員從而形成一個團隊呢？
我認為一要廣開言路。業務員們對市場的看法，對公司的看法都是非常有代表性的，應廣開言路，認真傾聽他們的呼聲，進行有選擇地採納，然後相應地進行表揚和鼓勵。這樣讓他們感覺到體現了自己的價值，對他們的精神是一種推動。
二是獎勵承諾要及時兌現。在涉及到「錢」的時候一定要謹慎，但是謹慎不是摳門，而是不要輕許承諾，但是承諾了就要說到做到。有一句話說「人的耐心只有30天，因此工資是一月一發。」其實替業務員們想想：在市場上辛辛苦苦地工作，不過是相信公司能夠兌現承諾，給予他們實現銷售目標後可以得到的東西：或是提升或是獎勵。如果企業在這時候沒有及時兌現，那會給業務員的心理造成很大的影響。不僅會認為企業沒有信譽而對企業喪失信心，還有可能會導致對公司的不滿而跳槽到對手的公司。
還有一點是注意樹立領導的形象。讓大家感覺到你是一個體貼下屬、親近隨和的領導豈不是比讓大家認為你是一個整天裝酷、只會發號施令的人強多了？
5、溝通
溝通———比什麼都重要
我發現一點，就是不管持何種觀點的人，都認為交流和溝通是非常重要的。構建一個好的招商團隊，領導人就要想辦法讓大家齊心協力把工作做好，溝通是最好的工具。
招商團隊是由每個人組成的，這些人可能是因為利益目標而聚到一起來的，但是到一起後就不是簡單的利益關系了。每個人都有自己的思想和處事原則，如何讓他們放棄自己的一些稜角，把他們糅合到一起，讓他們盡力把自己最優秀的一面展現出來，這就要靠心靈的交流了。
溝通的方式有很多種，但是最根本的就是要盡量滿足個人所需，在「發展」的大前提下把這些人的積極性調動起來。
⑺ 有誰知道開發商針對商場招商，有什麼要求嗎
先要有對方的主要聯系號碼（記得給對方留你的主號），並准備好一些前期定金專，最好有熟人或銀行機構的屬人員和你一起去，簽合同時需要見證人的（不過一定要仔細看完合同，最好看下合同法）。如果談單不下，也不要急，等1-2月回不回電話回復你。如都沒有不要想，有內定了，沒你份了。如果有回電也可談（可能會要加租期或租價）
⑻ 一般情況下，開發商的寫字樓招商團隊，傭金提成標准和獎懲制度是什麼
一般情況下，開發商的寫字樓招商團隊，傭金提成標准2個點位，採取淘汰制度。