我國城鎮居民自建住宅法律研究

① 我國哪一條法律規定,城鎮戶口子女無權對農村祖宅上房屋進行翻建

父母都是獨生子女，生的獨生子女可以同時繼承父母的農村在基地嗎？並對其進行修建

② 居民多年前自建房屋法律權力

自建房屋自建造行為成就時設立物權，即對該房屋擁有所有權。材料齊全內的，及時辦理容房屋產權登記即可。
根據《物權法》第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

③ 農村住宅設計強制性法律法規

建設部關於加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見
（建質[2004]216號）

各省、自治區建設廳，直轄市建委，江蘇省、山東省建管局，新疆生產建設兵團建設局：
當前，我國村鎮建設工程質量安全的總體水平在不斷提高，但各地的狀況不平衡。為加強村鎮建設工程質量安全管理工作，切實提高村鎮建設工程質量安全水平，現提出如下意見：

一、進一步提高認識，完善村鎮建設工程管理體制
（一）做好村鎮建設工程質量安全工作，直接關繫到廣大人民群眾的切身利益。各級建設行政主管部門要從實踐「三個代表」重要思想的高度，充分認識做好村鎮建設工程質量安全工作的重要意義，增強做好村鎮建設工程質量安全工作的緊迫感和使命感。
（二）各地要統籌城市建設與村鎮建設，並與現行的村鎮行政管理體系結合起來，進一步健全和完善村鎮建設工程管理服務機構，並充分發揮村民委員會等村民自治機構的作用，制定相關政策，促進村鎮建設社會化服務體系的發展。
（三）各級建設行政主管部門應整合監管資源，特別是縣級建設行政主管部門應建立對市場、質量、安全管理進行統一管理的工程管理機構。

二、加強服務和指導力度，提高村鎮工程質量安全水平
（一）各地建設行政主管部門應結合本地區實際情況，充分考慮當地的建材及習慣做法，因地制宜，並通過必要的試驗，組織編制、修訂本行政區域內建制鎮、集鎮規劃區內的居民和村莊建設規劃范圍內的農民自建住宅標准、通用設計圖或標准設計圖集。住宅通用設計圖或標准設計圖集應符合國家現行技術標准中有關工程質量安全的規定，並向村莊建設規劃范圍內的建房農民無償提供。建築設計應注意對當地民居建築風格的繼承和保持，方案應多樣化，以適應不同層次的需求。
（二）各地建設行政主管部門要有針對性地組織設計力量開展村鎮工程設計競賽，提倡推廣新型住宅設計方案，逐步引導村莊建設規劃范圍內的農民自建住宅由傳統結構型式向符合國家標准規范的結構型式轉變。同時，結合本地情況，指導農民改革自建住宅的建造模式，通過樣板村鎮建設活動引導新的村鎮工程建造和管理模式。
（三）各地建設行政主管部門要把大力扶持發展本地建築勞務輸出與提高村鎮建設工程質量緊密結合起來，加強村鎮建築隊伍的技術培訓工作，並制定符合本地實際的農民自建住宅施工技術規程等地方標准以指導施工。縣級建設行政主管部門對培訓合格人員可發給培訓合格證書。
（四）鑒於村鎮建設規劃范圍內的居民和農民自建住宅一般規模較小的實際情況，可由縣級建設行政主管部門在村鎮規劃選址勘察的基礎上適當增加取土孔，並在地質報告中做出基礎埋深及基礎形式的初步建議。

三、突出重點，分類指導，創新監督管理方式
（一）對於建制鎮、集鎮規劃區內的所有公共建築工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設工程投資額在30萬元以上或者建築面積在300平方米以上的所有村鎮建設工程、村莊建設規劃范圍內的學校、幼兒園、衛生院等公共建築（以下稱限額以上工程），應嚴格按照國家有關法律、法規和工程建設強制性標准實施監督管理。
建制鎮、集鎮規劃區內所有加層的擴建工程必須委託有資質的設計單位進行設計，並由有資質的施工單位承建。
（二）對於建制鎮、集鎮規劃區內建設工程投資額30萬元以下且建築面積300平方米以下的市政基礎設施、生產性建築，居民自建兩層（含兩層）以下住宅和村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層（不含兩層）以上住宅的建設活動（以下簡稱限額以下工程）由各省、自治區、直轄市結合本地區的實際，依據本意見「五」明確的對限額以下工程的指導原則制定相應的管理辦法。
（三）對於村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層（含兩層）以下住宅（以下簡稱農民自建低層住宅）的建設活動，縣級建設行政主管部門的管理以為農民提供技術服務和指導作為主要工作方式。

四、採取有效措施，強化監督管理力度
（一）縣級建設行政主管部門要加強本行政區域內村鎮建設工程的質量安全監督管理工作，重點加強對本行政區域內，特別是城關鎮以外的限額以上工程執行基本建設程序情況的監督檢查，並建立相應的巡查報告制度，明確巡查人員及其職責。
（二）巡查人員若發現建制鎮、集鎮規劃區內和村莊建設規劃范圍內限額以上工程未經開工批准擅自施工的項目以及在以上規劃區外擅自進行建設的，應立即責令停止施工並報告縣級建設行政主管部門進行處理。
（三）縣級建設行政主管部門應建立相應的質量安全流動抽查與定點監督檢查制度，監督重點應放在抓好工程的結構質量和施工安全上，加大對工程的地基驗槽和主體結構施工過程以及預制構件等涉及結構安全的建材的監督檢查力度；同時堅持監督與服務並舉的原則，對工程的設計、施工提供必要的技術指導和服務。
（四）限額以上工程竣工後，建設方要組織竣工驗收，並按有關規定向縣級建設行政主管部門或委託的建制鎮、集鎮的村鎮工程管理服務機構辦理竣工驗收備案。縣級建設行政主管部門或其委託的村鎮工程管理服務機構要做好工程竣工驗收的監督工作。

五、加強對限額以下工程和農民自建低層住宅的指導
（一）限額以下建設工程建設方必須取得規劃批准文件方可開工，並應在動土施工前到村鎮建設工程管理服務機構辦理報建備案手續。
（二）建設方在申請建房基地時，應與村鎮建設工程管理服務機構簽訂建房服務協議，協議要明確雙方的權利與義務。村鎮建設工程管理服務機構應指導建設方選用合適的設計通用圖及其配套基礎形式或聯系有關技術人員提供基礎設計有償服務。建房協議可作為村鎮建設工程管理服務機構對其工程進行管理的依據。
（三）建設方應選擇具有設計、施工承包資質的設計、施工企業進行設計、施工，也可依照有資格的建築師、結構工程師以個人名義設計的圖紙和選擇有資格的建造師、監理工程師組織的施工隊伍或具有勞務資質的施工隊伍，並由設計、施工單位或建築師、建造師、監理工程師分別對設計、施工質量和安全負責。由建設方自行組織施工的，由建設方對工程質量和施工安全負責。建設方應優先考慮選擇具有工程技術職稱的技術人員和經縣級建設行政主管部門培訓合格的建築施工人員。
（四）縣級建設行政主管部門應對村民自治機構有關人員提供培訓服務，並通過發放掛圖、基本知識讀本等方式宣傳推廣識圖、施工管理方法等基本常識。對限額以下工程和農民自建低層住宅建設方及承建方，在開挖地基、砌築牆體、安裝預制樓板、拌制混凝土、防水層施工、安裝拆卸模板、搭拆腳手架等重要工序上進行必要的技術指導。

六、加強村鎮建設的抗災、防災工作
（一）地質環境條件是構成建設工程質量安全的重要因素之一。在村鎮建設規劃中的建設用地必須考慮工程建設質量安全因素。村鎮建設規劃中劃定建設用地時，要考慮避開自然災害易發地帶，如山體滑坡隱患、地質條件不穩定、風口、有嚴重環境污染、不便於進行基礎設施配套的地域。
（二）各地在對村鎮規劃、村鎮建設的管理規定中，要根據本地實際增加有關抗震、抗風等防災的要求，按照不同地區、區分不同結構形式，組織編制農房建設抗震、抗風等設防標准和標准圖集；提出規模建設的村鎮規劃、建設中加強抗震抗風管理工作的指導意見。
（三）對基本完成的村莊規劃，各地要組織專家對規劃選址進行防災評估；對存有重大安全隱患的選址，盡快進行合理調整，防患於未然。
（四）要充分利用各種手段加強對群眾的抗震、抗風等防災知識普及和安全教育，提高全民的工程質量安全意識，將災害損失控制降低在最低限度。

二00四年十二月六日

④ 城鎮居民買賣宅基地受不受法律保護

《土地管理法》規定宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。村民只有使用權，沒有所有權。因此，宅基地是不能買賣的！賣宅基地的買賣合同不受法律保護。
但宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的轉讓；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的轉讓；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的轉讓。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。

⑤ 我國對城鎮居民購買農村宅基地房屋有哪些法律規定

農村宅基地管理條例： 關於加強農村宅基地管理的意見為切實落實《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)，進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節約使用土地，切實保護耕地，現提出以下意見：一、嚴格實施規劃，從嚴控制村鎮建設用地規模(一)抓緊完善鄉(鎮)土地利用總體規劃。各地要結合土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉(鎮)土地利用總體規劃，按照統籌安排城鄉建設用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則，合理確定小城鎮和農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模。經批準的鄉(鎮)土地利用總體規劃，應當予以公告。國土資源管理部門要積極配合有關部門，在已確定的村鎮建設用地范圍內，做好村鎮建設規劃。(二)按規劃從嚴控制村鎮建設用地。各地要採取有效措施，引導農村村民住宅建設按規劃、有計劃地逐步向小城鎮和中心村集中。對城市規劃區內的農村村民住宅建設，應當集中興建農民住宅小區，防止在城市建設中形成新的「城中村」，避免「二次拆遷」。對城市規劃區范圍外的農村村民住宅建設，按照城鎮化和集約用地的要求，鼓勵集中建設農民新村。在規劃撤並的村莊范圍內，除危房改造外，停止審批新建、重建、改建住宅。(三)加強農村宅基地用地計劃管理。農村宅基地佔用農用地應納入年度計劃。省(區、市)在下達給各縣(市)用於城鄉建設佔用農用地的年度計劃指標中,可增設農村宅基地佔用農用地的計劃指標。農村宅基地佔用農用地的計劃指標應和農村建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤。縣(市)國土資源管理部門對新增耕地面積檢查、核定後，應在總的年度計劃指標中優先分配等量的農用地轉用指標用於農民住宅建設。省級人民政府國土資源管理部門要加強對各縣(市)農村宅基地佔用農用地年度計劃執行情況的監督檢查，不得超計劃批地。各縣(市)每年年底應將農村宅基地佔用農用地的計劃執行情況報省級人民政府國土資源管理部門備案。二、改革和完善宅基地審批制度，規范審批程序(四)改革和完善農村宅基地審批管理辦法。各省(區、市)要適應農民住宅建設的特點，按照嚴格管理，提高效率，便民利民的原則，改革農村村民建住宅佔用農用地的審批辦法。各縣(市)可根據省(區、市)下達的農村宅基地佔用農用地的計劃指標和農村村民住宅建設的實際需要，於每年年初一次性向省(區、市)或設區的市、自治州申請辦理農用地轉用審批手續，經依法批准後由縣(市)按戶逐宗批准供應宅基地。對農村村民住宅建設利用村內空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(鎮)逐級審核，批量報縣(市)批准後，由鄉(鎮)逐宗落實到戶。(五)嚴格宅基地申請條件。堅決貫徹「一戶一宅」的法律規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區、市)規定的標准。各地應結合本地實際，制定統一的農村宅基地面積標准和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批准宅基地。農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。(六)規范農村宅基地申請報批程序。農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，並在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉(鎮)審核後，報縣(市)審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。各地要規范審批行為，健全公開辦事制度,提供優質服務。縣(市)、鄉(鎮)要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批許可權等相關規定和年度用地計劃向社會公告。(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(鎮)國土資源管理所要做到「三到場」。即：受理宅基地申請後，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等;宅基地經依法批准後，要到實地丈量批放宅基地;村民住宅建成後，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農民收取新增建設用地土地有償使用費。(八)加強農村宅基地登記發證工作。市、縣國土資源管理部門要加快農村宅基地土地登記發證工作，做到宅基地土地登記發證到戶，內容規范清楚，切實維護農民的合法權益。要加強農村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發揮地籍檔案資料在宅基地監督管理上的作用，切實保障「一戶一宅」法律制度的落實。要依法、及時調處宅基地權屬爭議，維護社會穩定。三、積極推進農村建設用地整理，促進土地集約利用(九)積極推進農村建設用地整理。縣市和鄉(鎮)要根據土地利用總體規劃，結合實施小城鎮發展戰略與「村村通」工程，科學制定和實施村莊改造、歸並村莊整治計劃，積極推進農村建設用地整理，提高城鎮化水平和村鎮土地集約利用水平，努力節約使用集體建設用地。農村建設用地整理，要按照「規劃先行、政策引導、村民自願、多元投入」的原則，按規劃、有計劃、循序漸進、積極穩妥地推進。(十)加大盤活存量建設用地力度。各地要因地制宜地組織開展「空心村」和閑置宅基地、空置住宅、「一戶多宅」的調查清理工作。制定消化利用的規劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設用地的力度。農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地、老宅基地未利用的，不得批准佔用耕地。利用村內空閑地、老宅基地建住宅的，也必須符合規劃。對「一戶多宅」和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多餘宅基地。凡新建住宅後應退出舊宅基地的，要採取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。(十一)加大對農村建設用地整理的投入。對農民宅基地佔用的耕地，縣(市)、鄉(鎮)應組織村集體經濟組織或村民小組進行補充。省(區、市)及市、縣應從用於農業土地開發的土地出讓金、新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費中拿出部分資金，用於增加耕地面積的農村建設用地整理，確保耕地面積不減少。四、加強法制宣傳教育，嚴格執法(十二)加強土地法制和國策的宣傳教育。各級國土資源管理部門要深入持久地開展宣傳教育活動，廣泛宣傳土地國策國情和法規政策，提高幹部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識，增強依法管地用地、集約用地和保護耕地的自覺性。(十三)嚴格日常監管制度。各地要進一步健全和完善動態巡查制度，切實加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。 要強化鄉(鎮)國土資源管理機構和職能，充分發揮鄉(鎮)國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防範土地違法行為的有效措施，充分發揮社會公眾的監督作用。對嚴重違法行為，要公開曝光，用典型案例教育群眾。我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。 《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。 本回答由法律法規分類達人 胡海天推薦

⑥ 住宅的法律定義

在我國的法律法規中，關於房屋的定義，唯一可查的只是1995年實施的《城市房地產管理法》第二條的規定：「本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構建物」，但是以上的定義也十分模糊，很難明確房屋的含義。

鑒於以上情形，在我國法學界，關於房屋的定義多採納：「房屋是指人類建築在特定地塊上的形成固定空間、供人居住、從事營業或其他社會活動的建築物」這個定義。

在司法實踐中，所謂的房屋必須同時具備以下三個條件：

1 必須有上蓋；

2 必須固定於土地之上；

3 必須是合法的。

(6)我國城鎮居民自建住宅法律研究擴展閱讀：

住宅建設：

國家頒布的《住宅建築規范》（GB50368-2005）規定。

1.0.3住宅建設應因地制宜、節約資源、保護環境，做到適用、經濟、美觀，符合節能、節地、節水、節材的要求。

3.1.1 住宅建設應符合城市規劃要求，保障居民的基本生活條件和環境，經濟、合理、有效地使用土地和空間。

3.1.9 住宅建設的選材應避免造成環境污染。

3.1.11 住宅建設應符合無障礙設計原則。

3.2.1 住宅建設必須採用質量合格並符合要求的材料與設備。

3.2.2 當住宅建設採用不符合工程建設強制性標準的新技術、新工藝、新材料時，必須經相關程序核准。

⑦ 我國對城鎮居民購買農村宅基地房屋有哪些法律規定

提供一案例，原則上是不同意城鎮居民購農村宅基地房屋的。但歷史原因有可能承認。
城市居民所買農村宅基地合同是否有效力？
來源：易明律師發表時間：2012年08月30日瀏覽：12301 次
借貸糾紛其他民商拆遷安置農村承包合同糾紛抵押擔保
馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案
（農村房屋買賣合同的效力問題）
（一）首部
1．判決書字型大小
一審判決書：北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號。
二審判決書：北京市第一中級人民法院（2007）一中民終字第9544號。
2．案由：房屋買賣合同糾紛。
3．訴訟雙方
被告（上訴人）：馬立民。
委託代理人：宋向傑，北京市海淀區海淀街道法律服務所法律工作者。
原告（被上訴人）：陳寶印。
委託代理人：陳亞男，無業。
4．審級：二審。
5．審判機關和審判組織
一審法院：北京市海淀區人民法院。
獨任審判人員：審判員：代理審判員：金川。
二審法院：北京市第一中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：王愛紅；代理審判員：李曉龍、萬麗麗。
6．審結時間
一審審結時間：2007年6月8日。
二審審結時間：2007年9月11日。
（二）一審情況
1．一審訴辯主張
（1）原告訴稱
我於1989年3月31日將訴爭房屋以22 000元的價格賣予城市居民馬立民。根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定。現起訴要求：1）確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效；2）馬立民騰退北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1問、海棠樹1棵及院落；3）本案訴訟費由馬立民負擔。
（2）被告辯稱
我與陳寶印在1989年簽訂房屋買賣合同時均為居民身份，合同約定只涉及地上物的買賣與宅基地的權屬無關，雙方的協議是真實意思的表示，進行了買賣保證申請、經過審批、繳納相關契稅、取得房屋產權證明，因此房屋買賣合同有效，並且買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟，請求法庭駁回陳寶印的訴訟請求。
2．一審事實和證據
北京市海淀區人民法院經公開審理查明：1989年3月31日，陳寶印與馬立民簽署了買賣房屋合同，陳寶印將自家北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房3間賣與城市居民馬立民，價款21 000元。合同簽署後，陳寶印另收取馬立民1 000元，為其在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院建西房2間（含門道1間）。庭審中，雙方均認可實際買賣房屋標的物為北房3間及西房2間（含門道1間）。雙方買賣行為發生後，馬立民向有關部門交納了相應契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日對買賣房屋進行了審批，馬立民於1996年6月10日取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。
馬立民自購買房屋後，在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院居住至今並加蓋房屋、種植樹木。經現場勘驗，現該院內共有北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵。庭審中，經本院對買賣合同效力進行明示，馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，放棄對院內房產及樹木進行價格鑒定。
上述事實有下列證據證明：雙方當事人陳述、買賣房屋合同、契稅票據、海淀鄉社員買賣房屋審批表、北京市房產所有證、現場勘驗筆錄、現場照片。
3．一審判案理由
北京市海淀區人民法院經審理認為：農村的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地屬於農民集體所有。陳寶印與馬立民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當地農村集體所有，馬立民屬城鎮居民購買農村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人之變化，故雙方買賣北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院房屋之行為因違反法律法規應屬無效。
對於無效合同之處理，雙方承擔相互返還之責任。馬立民理應騰退訴爭房屋及院落，同時陳寶印應返還馬立民購房款22 000元。因馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，且未提出反訴，房屋買賣協議無效給馬立民造成的損失，馬立民可以另行主張賠償。
就馬立民所持確認買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟之抗辯，因房屋買賣合同無效之後果即為一方騰退房屋、一方返還購房款，故此抗辯於法無據，不予支持。另馬立民主張房屋買賣後履行審批手續、繳納了相關契稅並依法取得房屋產權證明，認為雙方買賣房屋行為有效，因上述行為系基於雙方買賣房屋行為之後而產生，故不能作為前行為即買賣房屋行為合法性之依據。
4．一審定案結論
北京市海淀區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，作出如下判決：
（1）陳寶印與馬立民於1989年3月31日簽訂的買賣房屋合同無效。
（2）馬立民於本判決生效後1個月內騰退位於北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵及院落，交付陳寶印。
（3）陳寶印於本判決生效後10日內返還馬立民購房款22 000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（1991年）第二百三十二條之規定，加倍給付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由馬立民負擔。
（三）二審訴辯主張
1．上訴人訴稱
（1）房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，且該買賣行為已經過海淀鄉政府的批准並辦理了房屋產權證明，故房屋買賣合同應屬有效；（2）陳寶印在原審要求確認合同無效及騰房的訴訟請求屬於兩個不同的法律關系，原審法院不應合並審理；（3）馬立民在該房屋內長期居住，並已將戶口遷入，在本市沒有其他住房。故上訴請求撤銷原審判決，依法駁回陳寶印的訴訟請求。
2．被上訴人辯稱
本案房屋買賣合同因違反法律規定而無效，原審判決認定事實正確，適用法律正確，應予維持。
（四）二審事實和證據
北京市第一中級人民法院經公開審理查明，原審判決對事實的認定正確，二審法院予以確認。二審中另查明，馬立民已於2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋。
二審法院對一審查明的事實採用證據與一審一致；對二審另外查明的事實有下列證據證明：雙方當事人陳述及戶籍登記卡。
（五）二審判案理由
北京市第一中級人民法院經審理認為：本案系因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛。按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬於農民集體所有，所以宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定為無效。但在處理具體案件時應當結合個案不同的實際情況綜合加以判斷。
本案中，馬立民作為城市居民，其與陳寶印簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批准。此後，馬立民取得了該房屋的產權證書並於2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出，在十幾年的時間中，馬立民在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關系。鑒於此，在綜合本案當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關系角度考慮，應當確認馬立民與陳寶印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但於本案不利於維護雙方既定的權利、義務關系，故應當予以糾正。另外，陳寶印簽訂買賣合同並實際履行後，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，其又以轉讓農村宅基地違反法律規定為由，要求確認買賣合同無效，其行為亦與民法倡導的誠實信用原則相悖。據此本院對陳寶印要求確認買賣合同無效並要求馬立民騰退房屋的訴訟請求均不予支持。
（六）二審定案結論
北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第六條，作出如下判決：
1．撤銷北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號民事判決；
2．駁回陳寶印的訴訟請求。
一審案件受理費50元，由陳寶印負擔（已交納）；二審案件受理費50元，由陳寶印負擔（本判決生效後7日內交納）。
（七）解說
本案是一起城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，本案的爭議焦點在於農村私有房屋買賣合同效力的認定問題。
隨著經濟的發展和農村城鎮化步伐的加快，外出的農村人口數量加大，同時越來越多的城市居民選擇到城市的近郊地區購買房屋居住，在房屋價格不斷上漲的背景下，農民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出典型化、復雜化的趨勢，但對於這類合同效力的認定一直存在爭議，已經成為當前民事審判實踐中亟待解決的疑難問題。
由於我國農村土地歸集體所有，村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，並且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，因此目前國家的法律和相關政策對於宅基地進入市場進行交易流通採取了原則禁止的態度。由於房屋和土地有著天然的關聯性，並且在我國仍然採取的是「房地合一」的原則，因而農村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所佔土地的宅基地使用權的轉移，上述案例就是一個典型的例子。這里就產生了農村私有房屋的買賣是否一概應當以違反法律規定為由而認定無效的問題。筆者結合上述案例作如下分析。
1．本案房屋合同認定有效的正當理由
目前，在北京市農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，具有一定的福利性，農村私有房屋買賣如果放開將會導致宅基地使用權的非法流轉；宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地擴張，這顯然與我國保護耕地的基本國策是相違背的。因此，對於城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都是採取的禁止性原則，在審判實踐中對於農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效。
但是，司法實踐中的個案情況是非常復雜的，這種「合同無效」的處理原則也不能不分具體案情地一概適用，因此北京市高級人民法院早在2004年12月針對此問題專門組織了研討會，會議中達成共識並形成了「會議紀要」：農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效；2006年9月14日，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開，這次會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年「會議紀要」中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，但是在以無效為原則之外要考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效，對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的，亦可以認定轉讓合同有效。根據以上兩個會議紀要的精神，結合本案的具體情況，在二審審理中合議庭經過研究一致認為本案應當作為無效原則的例外情況予以處理。
本案中認定雙方當事人之間的買賣合同有效主要有以下幾點理由：
（1）目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣合同應認定無效的明確規定。
我國目前的立法狀況是，只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定並未涉及農村私有房屋的買賣問題。另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售」；2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》》中再次強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這兩個國務院文件，不屬於法律或者行政法規，不能作為認定合同無效的法律依據。
（2）根據交易當時的歷史背景。
雙方當事人的買賣合同簽訂於1989年3月31日，而第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議於1988年12月29日才作出《關於修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，這是《土地管理法》自1986年6月25日頒布以後的第一次修正。在這次修正中才增加了關於土地使用權轉讓的規定，此前沒有關於土地使用權轉讓的明確規定；在1989年時，國家對農村房屋的買賣沒有相關的政策性規定。可以說，在雙方當事人進行交易時，國家對於農村私有房屋買賣，無論是立法層面還是政策層面還是一片空白。
（3）房屋買賣的行為已經過政府的審批，並且買受人已經取得了房屋所有權證，目前買受人的戶口已經遷入該房屋所在地。
本案中，雙方買賣行為發生後，買受人向有關部門交納了相關契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日分別對房屋買賣交易進行了審批，買受人於1996年6月10日取得了北京市房地產管理局頒發的房產證。這一系列的行為均表明國家的行政部門已經認可並批准了雙方之間的房屋買賣行為，且這些均發生在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前。因此根據北京市法院的兩個會議紀要的精神，在本案中應當認定買賣合同有效。
另外，買受人的戶口於2005年3月27日已經遷入訴爭房屋，這是本案二審中新查明的事實，根據上述會議紀要更應當傾向於認定合同有效。
2．房屋居住人對房屋長期、穩定的佔有、使用狀態也是應當受到保護的重要價值利益
類似房屋、土地這類重大財產的權屬關系穩定，對於公民生活秩序有著重大的意義。保護買受人對房屋穩定、長期的佔有狀態，保證買受人最基本的生存條件，也是審判實踐中法官應當予以重點考慮的價值取向。在本案中，買受人購買訴爭房屋並非為了投資營利，而是為了居有定所，且已經在訴爭房屋連續穩定生活了十幾年，全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的安身立命之所。一旦買賣合同無效，買受人將負有騰退房屋的義務，這無疑將給買受人一家的生活帶來巨大的影響，因此本案二審審理中法院從保護買受人生活穩定的角度考慮，認定了買賣合同有效。
3．「當事人不得因自己的錯誤行為而獲利」，對出賣人事後主張合同無效應當予以必要的限制
如果說農村私有房屋買賣在合法性上存在瑕疵，那麼合同違法的責任方面，出賣人負有主要責任，而買受人負有次要責任。一旦買賣合同被認定為無效，雙方就應返還因合同而取得的財產。而在當前土地升值、房價上漲、拆遷補償的背景之下，出賣人按照原來的交易價格返還很少的價款，將獲得巨大的土地、房屋增值利益，那麼出賣人在負有主要過錯責任的同時卻可以享受到巨大利益，這無疑是自相矛盾的，這樣的審判結果將會導致買受人蒙受巨大的損失。因此，為了維護買受人的善意信賴，也為了貫徹「禁反言」和誠實信用原則的要求，認定買賣合同有效將會對出賣人在看到房價上漲後反悔要求確認買賣合同無效的投機行為，給予必要的限制。

⑧ 哪一部法律哪幾條哪幾款眀確規定城鎮居民經過相關部門審批的自建的房屋四至使用權和佔用權當與鄰居的房

商品房原是指房地產開發經營企業，經批准用於市場出售而建造的房屋。
商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。
內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成後用於在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和台灣）出售的住宅、商業用房以及其他建築物。
外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成後用於向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建築物。 為進一步簡化交易手續、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩的原則，北京市政府1999年11月發文規定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標准出租的公有住房（廉租房）外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸並為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放後赴境外的中國公民。

1、商品房（俗稱大產權）
是指由房地產開發公司綜合開發，建成後出售的住宅、商業用房以及其他建築物。凡是自建或者委託建設者參加統建，又是自己使用的住宅、商業用房和其他建築物，不屬於商品房范圍。

2、標准價和房改成本價（俗稱小產權）
1）房改標准價（也可稱為房改優惠價）和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房。通常根據職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣。

自建房是中國城鄉二元制的一個產物，農民有特殊的宅基地能夠建設自己居住的房屋用以棲身安家，隨著國內房價的逐步提升和農民生活水平的提高，自建房建設水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。