開發商底價定的高

1. 你的房子是怎麼被開發商定價的

今天為大家總結一下，房地產商究竟是怎麼給房子定價的？什麼時侯買什麼樣的房子性價比高呢？

樓層

和樓層一樣，朝向也會影響到採光通風的問題。從採光上來說，同一個樓層，朝南的房間可能會常年陽光明媚，備受太陽恩寵，朝北的那個戶型可能就會長期陰陰沉沉。但是同樣朝北，東西戶型通常比中間戶型的光照更加溫和，可謂雨露均沾。所以中間朝南戶型的房價往往大於東西戶型，東西戶型朝陽的一面又大於朝北的一面。

對於通風效果來講，戶型朝向的決定性可能遠大於樓層影響，比如假如你的戶型正好是西北朝向，冬天的西北風可能會瘋狂的敲打你的窗戶??

位置

這個位置並不是說小區在整個城區所處的位置，而是說你的目標戶型在小區的位置，如果它鄰街而樓層較低，很可能在晚上會被噪音困擾；如果它鄰水、鄰湖，價格自然會高；如果它距離小區出口過遠??可能你的開發商承諾小區距離地鐵站五分鍾兌現了，而你走到小區門口卻要十分鍾??

時間

很多人都會郁悶，為什麼我看中了一套房子，過了幾天價格就變了，可能是高了，也可能是降了。這種忽高忽低的價格變化，讓很多買房業主摸不到頭腦，猶猶豫豫不知何時買入才合適。

這點確實是最令人困惑的，它不像樓層、朝向等因素那麼直觀，往往和樓盤的銷售計劃有關。每個房地產商在不同的階段都會有不同的銷售計劃，這些銷售計劃下發到每個置業顧問手裡，就變成了不同階段的業績考核。可能在考核初期，房價會稍微高一點，在接近考核末期或者是需要沖業績的時間點，房價可能就會因此降低來促成成交量。也有的時候，房地產商需要資金流快速流動，那麼房價就會在短時間內降低，相反，如果這個房地產商資金流周轉正常，不差錢，房價也可能居高不下。

在什麼時間買房最劃算，就需要看買房者的觀察力是否敏銳，信息是否高效快捷，選准一個合適的時間買入，往往會帶來意料不到的效果。

價格策略

一般沒有經驗的買房者常常會被房地產商或者置業顧問「套路」，這個「套路」並不是什麼惡意的事情，而是普遍存在於各行各業中。其實道理很簡單，在你買一件衣服時，你越表現的難以割捨，也越難殺下價錢，你越是表現的風輕雲淡，轉身就走，越容易被導購員挽留，然後降價。買房子也是一個道理，你對某個樓層、某個戶型越是表現出鍾愛，主動權越是難以掌握在自己手中。因此，在看房子的時候最好隱藏一下自己的情緒，但也請注意，千萬千萬不要到處挑毛病，那樣會使置業顧問的心情不好，即使他手裡有低價，也不一定會給你，互相尊重，才能達成一筆好交易。

樓王

基本上每個小區都會選定一棟樓盤做樓王，樓王的位置，朝向，景觀，採光等方面可能都是最好的，價錢也自然是最高的。其實樓王除了上述優點以外，它還有一個難以察覺但十分重要的作用——價格標桿。樓王只有一棟，好的樓層和戶型更少，他並不見得能給開發商帶來巨大的利潤，但是通過其他樓棟和樓王之間的對比，卻往往能撬動購買者的心理杠桿，促成其他樓棟的交易快速達成。比如和樓王相近的一個樓棟，可能只是景觀上稍微差了一點，其他地方幾乎一樣好，價格卻差出來了很多，就會很容易造成一種其他樓棟很劃算的感覺。

其實，很難找到一個戶型在各個方面都百分百完美，每個人更是有自己的標准，上述許多因素也只能提供一個參考，在買房子的時候，更多的還是要看自己的喜歡，畢竟房子最終是自己住的，就像一雙鞋子，別人看好不好沒用，自己穿在腳上舒服才是最重要的，決不能「削足適履」。

來源：地產情報站

版權說明：再次感謝原作者辛苦創作，如轉載涉及版權等問題，請聯系我們，我們將在第一時間處理。

2. 折扣亂講價難 怎樣買到底價房

持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折、老帶新優惠9.9折、團購優惠9.8折……這一連串的折扣，像在考驗購房者的算術功底，實在讓人眼花繚亂。

不少樓盤給出的折扣實在是名目繁多：開發商的葫蘆里究竟賣的什麼葯？為何不化繁就簡，直截了當地給出最終折扣？購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發商那裡拿到底價？

記者為你揭秘折扣背後的玄機，買房時一定冷靜，多挑房子缺點，學會討價還價。

折扣當中的數字游戲

持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加「交5000元抵3萬」、「交2萬元抵5萬」甚至「日進百金」等其它優惠。

開發商為什麼會大玩這樣的數字游戲？復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發商是利用消費者討價還價的心理，造成「折扣越多實惠越大」的錯覺。

在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，並明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。於是，大家將公示出的價格盡可能地標高，市場不好時加大折扣和優惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。

買房也要學會討價還價

既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那麼怎樣才能從開發商那裡拿到底價呢？

每個樓盤的銷售價格制定出來後，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發商其實都心知肚明。全國性的大開發商，通常在開盤前一周將定價上報集團，本土開發商則由老闆拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業績，會想方設法促成交易，給出底價。

因此，購房者買房一定要學會討價還價。首先不要表現出買房的迫切心情，也不要受售房部現場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優惠。所以，不但要了解樓盤各方面的品質，還要對比周邊其他項目，做到心中有數。

此外，還要摸清所購樓盤是開發商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那麼銷售人員可能會追求溢價部分的利潤，不會直接亮出底價。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。

記者支招 看清折扣背後的玄機

1.付款方式不同折扣不同。採用一次性付款或者按揭付款，通常會有1到5個點的折扣，兩者之間折扣差距越大，說明開發商回籠資金的需求越迫切。

2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個點的折扣，有的則實行類似「交2萬抵5萬」的優惠。同時，辦卡數量能看出房源的市場接受度，這可是開發商的定價依據，房子越搶手價格自然會被定得高一點。

3.開盤當天優惠。這是開發商逼迫購房者下叉的一種手段，但實際上，往往不在當天購買通過與開發商談判也能拿到該優惠。

4.按時簽約優惠。這類折扣點子一般還比較高。購房者認購之後一般只付很少的一筆定金，然後通常是7天之內簽約，但有的開發商則縮短為3天，不給購房者考慮時間。

5.指定房源優惠。位置、朝向較差的滯銷房源折扣更大，反正一分錢一分貨，根據手頭資金自己斟酌吧。

6.團購。可以是單位團購、媒體組織的看房團，也可以是三五成群的朋友自行拼團，開發商根據薄利多銷的原則往往會給出額外折扣。

7.老帶新。通過老業主介紹可以打折，而老業主也能獲得物管費或提貨卡之類的獎勵，尤其是品牌開發商格外看重老帶新購房的比例。

8.房型不同優惠不同。2房優惠2萬元，3房優惠3萬元，這是開發商為了刺激大戶型的去化速度。

9.「日進百金」。和辦VIP卡類似，辦卡後每天都能得到100元獎勵，辦得越早獎勵越多，這是開發商為了提前鎖定客戶拿出的「殺手鐧」。

10.首付成數不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大，這也是開發商出於迅速回籠資金的目的。

（以上回答發布於2014-02-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 土地使用權出讓底價是怎樣確定的

一、土地使用權招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點
土地使用權招標、拍賣、掛牌底價的實質是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格；主要根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、政府產業政策、開發商競投心態等確定的待出讓宗地的地價；它是政府招標、拍賣土地使用權時最重要的參考價格。土地使用權招標、拍賣底價是由政府內部掌握，嚴格保密的。土地使用權招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關繫到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應充分考慮開發商利益和政府的產業政策。在我國，土地使用權招標、拍賣底價具有以下特點：
1、土地使用權招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權談判時最重要的參考價格。
由於政府壟斷了土地供應量，土地供應量大小和供應價格高低是作為政府調節市場的一種手段，為了進行有效的調控，底價必須由政府確定。
2、土地使用權招標、拍賣的底價應依據評估地價確定。
國有土地使用權招標、拍賣的標的價款巨大，由於土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行。
3、土地使用權招標、拍賣由政府確定。
招標拍賣底價與一般評估地價既有聯系又有區別，評估地價是由估價人員依據對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據土地評估結果，充分考慮政府產業政策和地價政策等因素綜合確定。

4. 房產開發商欺騙購房者抬高房價找什麼地方解決

你好網友，我是從事房地產行業的，我可以對您的問題，進行簡單的解答！
首先專，開發商欺騙購房者屬，抬高房價，找什麼地方解決？首先您在有證據的情況，可以找政府進行投訴，也就是打市長熱線就可以，通常這種情況下，開發商會被市委約談。我作為房產行業的，可以對您負責任的講房子有他的底價，也有它的最高價，開發商只要合理的保持在最高價和最低價中間，那麼他就受法律保護，因為他們的最高價跟最低價都是在房子開盤之前曝於當地的房產機構，進行報備，如果事情鬧大的情況下，開發商將機一定的賠償，但是走法律程序，您所說的說法不成立！
好的，網友對你的問題進行簡單的解答，如果有什麼疑問的話，請繼續向我提問，我將繼續為您解答

5. 房地產拍賣底價如何確定

房地產拍賣底價確定
1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、准確地評估房地產拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，准確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能准確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高於拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高於底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下後再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，並在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年;有的欠交水電費、物業管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，並根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人(一般是抵押權人)總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款;司法機關出於盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人(敗訴方)的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。

6. 你的置業顧問 折扣亂講價難怎樣買到低價房

持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折、老帶新優惠9.9折、團購優惠9.8折……這一連串的折扣,像在考驗購房者的算術功底,實在讓人眼花繚亂。

近日,記者調查發現,不少樓盤給出的折扣實在是名目繁多:開發商的葫蘆里究竟賣的什麼葯?為何不化繁就簡,直截了當地給出最終折扣?購房者在信息不對稱的情況下,面對折扣亂象,怎樣才能從開發商那裡拿到底價?

記者為你揭秘折扣背後的玄機,買房時一定冷靜,多挑房子缺點,學會討價還價。

折扣亂 講價難 怎樣買到底價房

折扣當中的數字游戲

持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣,已經夠令人頭疼了,而有的樓盤還要外加「交5000元抵3萬」、「交2萬元抵5萬」甚至「日進百金」等其它優惠。

開發商為什麼會大玩這樣的數字游戲?銘騰機構總經理吳小飛表示,復雜的折扣很容易把購房者攪暈,開發商是利用消費者討價還價的心理,造成「折扣越多實惠越大」的錯覺。

領域機構市場部經理張鑫分析,在目前的房地產市場,高標價大折扣的現象十分普遍,這主要是從去年5月國家規定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之後,開發商的一種應對之策。

在各個樓盤的售房部,都擺放著一塊房源信息展板,並明確標示出每套房子的售價,這樣一來,不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制,但打折總可以吧。於是,大家將公示出的價格盡可能地標高,市場不好時加大折扣和優惠力度,市場好了則收回折扣變相調價,從而做到收放自如,靈活應變。

買房也要學會討價還價

既然房子售價存在較大的彈性空間,同一樓盤,不同的購房者或許會得到不同的報價,那麼怎樣才能從開發商那裡拿到底價呢?

吳小飛透露,每個樓盤的銷售價格制定出來後,都是有底價的,在標價基礎上能打多少折開發商其實都心知肚明。全國性的大開發商,通常在開盤前一周將定價上報集團,本土開發商則由老闆拍板定奪。但作為一線銷售人員,為了實現更好的銷售業績,會想方設法促成交易,給出底價。

因此,購房者買房一定要學會討價還價。吳小飛建議,首先不要表現出買房的迫切心情,也不要受售房部現場氛圍影響,一定要頭腦冷靜,多挑房子的缺點。置業顧問在幫你解決疑問的過程中,也會幫你多爭取優惠。所以,不但要了解樓盤各方面的品質,還要對比周邊其他項目,做到心中有數。

此外,還要摸清所購樓盤是開發商自銷還是代理銷售。如果是代銷,那麼銷售人員可能會追求溢價部分的利潤,不會直接亮出底價。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。

1.付款方式不同折扣不同。採用一次性付款或者按揭付款,通常會有1到5個點的折扣,兩者之間折扣差距越大,說明開發商回籠資金的需求越迫切。

2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個點的折扣,有的則實行類似「交2萬抵5萬」的優惠。同時,辦卡數量能看出房源的市場接受度,這可是開發商的定價依據,房子越搶手價格自然會被定得高一點。

3.開盤當天優惠。這是開發商逼迫購房者下叉的一種手段,但實際上,往往不在當天購買通過與開發商談判也能拿到該優惠。

4.按時簽約優惠。這類折扣點子一般還比較高。購房者認購之後一般只付很少的一筆定金,然後通常是7天之內簽約,但有的開發商則縮短為3天,不給購房者考慮時間。

5.指定房源優惠。位置、朝向較差的滯銷房源折扣更大,反正一分錢一分貨,根據手頭資金自己斟酌吧。

6.團購。可以是單位團購、媒體組織的看房團,也可以是三五成群的朋友自行拼團,開發商根據薄利多銷的原則往往會給出額外折扣。

7.老帶新。通過老業主介紹可以打折,而老業主也能獲得物管費或提貨卡之類的獎勵,尤其是品牌開發商格外看重老帶新購房的比例。

8.房型不同優惠不同。2房優惠2萬元,3房優惠3萬元,這是開發商為了刺激大戶型的去化速度。

9.「日進百金」。和辦VIP卡類似,辦卡後每天都能得到100元獎勵,辦得越早獎勵越多,這是開發商為了提前鎖定客戶拿出的「殺手鐧」。

10.首付成數不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大,這也是開發商出於迅速回籠資金的目的。

（以上回答發布於2016-04-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 國家工作人員買了開發商低價房門面房算不算受賄，房子開發商成本價高於銷售價三倍是合法的嗎請幫助解一

首先將賣給國家工作人員的合同復印或原件留影，送到紀檢部門就可以。附上正常售價的證明材料，可以是普通客戶的同類房屋的價格，也可以是專業評估機構的估價。本級紀檢不處理，繼續到上一級紀檢，直到有結果。

8. 房屋實際銷售價能高於備案價嗎 有辦法解決以便宜些嗎

不可以。如果商品房售價超過備案價，可以直接跟房管部門反映的，超過備案價，合同是無效的。

一般情形下，商品房買賣合同系雙方當事人的意思表示，內容亦不違反法律，行政法規的強制性規定，應當認為合法有效。但是購房者可以前往房產管理部門投訴開發商違反相關價格備案規定。

購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。

《合同法》第52條明確規定，違反法律，行政法規的強制性規定會導致合同無效，違反法律，行政法規的管理性強制性規范，合同並當然無效。

(8)開發商底價定的高擴展閱讀

最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第15條規定：「正確理解，識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的"違反法律，行政法規的強制性規定」，關繫到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全穩定。

人民法院應當很據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當很據具體情形認定其效力。「目前我國關於商品房價格調控，政府指導定價的各類通知，意見，未形成法律，行政法規中的效力性強制性規定。

9. 開發商高低價賣房同一時間買高的怎麼辦同一時間開發商高低價賣房，買在高房價業主怎麼辦

開發商高低價賣房同一時間買高的怎麼辦同一時間開發商高低價賣房，買在高房價業主怎麼辦？
這個沒辦法，只要他們不違法

10. 開發商給房營局提交的房價標准會比房管局定的高嗎

不必介意這個問題，這都是房管局搞出來糊弄鬼的。
要求開發商按照指定的內價格報方案，和客容戶簽合同。200萬的房子簽120萬的合同和一個80萬的車位。
這樣一來房價統計數據就達標了，控制平穩房價就成功了。所以今天地方政府報的統計數據在房價這一項上別太當真，按那個價格一輩子也找不到房買。
古代有個典故叫掩耳盜鈴，今天有房管限價，都是一個意思。