樓盤開發商僱人

『壹』 買新房是一件難事！認清售樓處常用銷售手段

買新房是一件難事，不僅要做許多功課，了解相關知識，還要實地看新房！

對於售樓處，往往是我們了解項目的重要場所，在這里有很多開發商的營銷套路。因此我們在售樓部看房的時候，尤其在面對置業顧問時，不僅要保持清醒的頭腦，更要有自我判斷的能力。接下來小編就教你看懂售樓部常用的幾種銷售手段，快來了解下吧！

1、營造熱銷現象

很多樓盤會在售樓部定期舉辦大大小小的活動來營造現場人氣，然而這些人氣有可能並非真正有購房意向；也有一些樓盤會花錢僱人或者讓銷售員假扮購房者來營造熱銷現象，造成真正購房者的緊迫感。

因此，如果售樓部人很多，並不一定是這個樓盤非常受關注，購房者一定要注意分辨其中真正的購房者，才能清楚樓盤真正的受歡迎程度。

2、誇大價值

這種情況一般發生在期房項目，一些不負責任的置業顧問會誇大甚至虛構樓盤的配套、綠化、產品等價值，以促成交易。置業顧問對於樓盤及周邊配套價值的口頭承諾是不具備法律效力的，如果購房者很看重其配套或者其他條件，可要求置業顧問以書面形式寫下來，以備不時之需。

3、避重就輕

一些樓盤銷售員在回答購房者問題的時候往往會避重就輕、揚長避短，讓購房者購買。這種情況一般出現在配套設施較好，但價格比周邊同類產品偏高的樓盤。置業顧問迴避價格，先從產品質量入手解說，經過置業顧問的講解，購房者產生物超所值的感受，因此高價成交順理成章。

4、折扣底線

大多數樓盤都有一個不公開的折扣底線。當購房者因為價格猶豫的時候，置業顧問會假裝去向領導申請，而這個底線政策根本不需要特別申請。因此在選房的時候，購房者心裡最好有一個價格底線，如果對樓盤的產品比較中意，且置業顧問給出的優惠超出心理價位，一定要權衡再三或者多去周圍其他樓盤做了解後再進行選擇。

5、緊迫銷售

有些售樓部的置業顧問假用「爭房源」的手法給購房者造成緊迫感，還有一些樓盤則用特批優惠和優惠活動的提前終止來促成購房者盡快做決定。在這里購房者要明白，即使自己喜歡的房源被別人買到，那也肯定還會有很多類似的房源在售，所以購房者在選房時不能著急，要慢慢看，一定會找到合適的房源。

以上就是售樓部常用的幾種銷售手段，大家如果碰到了，一定要機智地應對，希望這篇文章可以為您帶去幫助。

（以上回答發布於2018-08-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 我因為開發商涉黑涉惡告狀告了2年了，無果。派出所說開發商僱人打人不犯法，撞車也不犯法，找誰能管

收集好證據，上一級反應，如果無果就藉助媒體的力量，把情況如實反映，法律可能遲到，但不會缺席。

『叄』 在購房時，要特別小心售樓小姐姐的哪些套路

套路1 僱人晝夜排隊選房製造再不買就沒有了緊張氣氛

在沒大規模限購前，或者目前雖然限購但是房子不好賣的區域，除了周末送各種東西，玩各種游戲吸引附近大爺大媽帶孩子的媽媽外，還得在開盤這天，大量請人製造房子忒好賣再不下手就沒有了的緊張氣氛。

請來的人就叫托。在長沙一般是從10年前一個托50元到目前一個托150到200元的價格。所以當看到通宵排長隊買房時，售樓部千人攢動時，不要慌不要緊張，起碼一半以上的人是通過花錢請來的托。

『肆』 遇到暴力拆遷，開發商僱人把家裡砸了，應該向哪個部門反應

你只能求助縣市一級法律部門，政府己經被他們同化，大門為他們敝開，給你關閉了，成了他們的後盾，幫他們以法治你。

『伍』 樓盤開盤首日說售完了，是什麼套路

瘋狂炒房時代的最瘋狂現象就是開發商新開盤的房子在一開盤就被賣光「搶光」，
讓「很多人」徹夜排隊也買不到房子！

本文將告訴你真相！
其實都是房產商土地增值稅惹的禍！現舉例說明：

1.先看看開發商建房賣房土地增值稅的徵收辦法：土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

2.扣除項目金額包含:
（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；
（2）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；
（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；
（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；
（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。
3.假如一個開發商開發一棟房子的所有「扣除項目金額」為100萬元，那麼如果房子分別以140萬、190萬、290萬、350萬賣出去(市場價)，我們來看看地產商要交的土地增值稅和獲得的利潤:
1)如果賣140萬，那麼增值額為40萬，40/100=0.4，適用30%稅率,應納增值稅為40*30%=12萬元,實際利潤28萬元，利潤與增值額比為28/40=0.70；
2)如果賣190萬，那麼增值額為90萬，90/100=0.9，適用40%稅率,應納增值稅為90*40%-100*5%=31萬元,實際利潤59萬元，利潤與增值額比為59/90=0.66;
3)如果賣290萬，那麼增值額為190萬，190/100=1.9，適用50%稅率,應納增值稅為190*50%-100*15%=80萬元,實際利潤110萬元，利潤與增值額比為110/190=0.58；
4)如果賣350萬，那麼增值額為250萬，250/100=2.5，適用60%稅率,應納增值稅為250*60%-100*35%=115萬元,實際利潤135萬元,利潤與增值額比為135/250=0.54;

4.再看看當二手房賣掉的稅費和利潤(140平米以下)
1）營業稅：成交價的5.55%；
2）個人所得稅：成交價的1.5%
3）印花稅：房價價的0.05%。

5.再計算一下供應商把新房變二手房獲得的利潤：
A.那麼如果第一次是140萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-140-24.85+28(第一次交易的利潤)=213.15萬;
B.那麼如果第一次是190萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬； 需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-190-24.85+59(第一次交易的利潤)=194.15萬;
C.那麼如果第一次是290萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-290-24.85+110(第一次交易的利潤)=145.15萬;

很清楚了吧，如果第一次以市場價350萬賣出去，只獲得135萬的利潤，而變成二手房賣出去，第一次賣出去的價格越低(所謂的團購或內買)，那麼開發商獲得的利潤越高，而且是比一手交易大幅提高了（145萬到213萬），所以開發商第一次都是內買居多(虛假銷售，如果有突然出現的風險，退房也沒有成本)，開盤都是做樣子的，僱人排隊，實際上造成了剛開盤就沒房可賣的「暢銷」瘋狂的場面！

『陸』 遇到暴力拆遷，開發商僱人把家裡砸了，我該向哪個機構反應請大家給個好的建議，要詳細點的，急急急！

直接向市長打電話，12345

『柒』 房地產開發商僱人排隊買房屬於擾亂市場經濟秩序或者是欺詐營銷嗎

我沒見過僱人排隊買房，但是見過開發商不賣房子。我說下我這邊的情況，我這里是陝回西西安的，我這邊的一答個2014年就開盤銷售的老樓盤。房價也就7000元。但開發商留了1個單元大約70套房子不賣。當時死活不賣，那個單元的房子可是小區內最好的房子，無論戶型房子朝向都是小區內最好的房子。2014年西安的房子均價也只有7000元，2017年5月。西安的房子大漲。2017年年底到2018年上半年，那70套房子才分批賣掉。1萬3到1萬5的價格賣掉的

『捌』 開發商僱人打人！開發商都觸犯了什麼法

1、構成輕傷以上就是故意傷害罪，三年以下有期徒刑、拘役或者管制，致人重傷的，三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特別殘忍手段致人重傷造成殘疾的，處十年以上有期徒刑、無期或者死刑。
2、只要沒有超過必要限度，沒有造成重大損害的，都是正當防衛。

『玖』 房屋廚房漏水，請問責任應該由誰來承擔呢

1. 對於商品房，樓頂防水層的質保期是5年，因此，購買的樓盤頂層如果在防水保質期內漏水，那就是開發商的責任了，開發商有義務免費維修，一定要盡快跟開發商聯系，要求他們立即修補，防止被開發商拖延超出保質期，導致自己承擔維修費用。

2. 如果在質保期內樓頂漏水，而開發商不履行義務，那就到消協、住建部門和質監部門等處投訴，如果投訴後對方還是履行義務，就找新聞媒體曝光他們，同時准備走司法途徑解決。

3. 對於商品房，如果是人為破壞導致樓頂漏水，即使是在質保期內，開發商也沒有義務給與免費修繕，就是願意付費，開發商也往往不會給與維修。這樣的情況就只有找破壞人來提供維修服務，或是由物業提供維修而讓破壞人負擔維修費用,具體的維修勞務和費用可以跟破壞者商量決定，如果對方拒不賠償損失，就走司法途徑。如果找不到破壞者，就只有整個樓宇的業主分攤維修費用了。

4. 對於商品，如果樓頂超出質保期後漏水，就沒有開發商什麼事了，由於樓頂是公攤公有的，那就是全體業主的責任了。如果漏水不嚴重，小修一下即可，那就全體業主商量一下維修費用分攤，意見一致後就收錢，找物業修補了事。如果漏水嚴重，例如樓頂嚴重開裂，那就需要進行大修了，先申請大修基金，要是申請下來，那就不用業主自己負擔維修費用了；若是申請維修基金沒能獲批，那就只有樓宇的全體業主分攤維修費用了。

5. 如果是產權歸單位的福利房和自建房，漏水了，就找單位的後勤部門或是負責房管福利的部門，申請維修；一些單位效率低下，如果等不及後勤維修，那可以跟後勤申請自己墊資僱人修補，然後辦手續在後勤處報銷，而後勤則到單位財務處報銷,這種變通辦法有些單位行得通，有些單位行不通。

6. 如果是租的房子，樓頂漏水的維修完全是房東的責任，因此，要及時聯系房東並催促對方盡快完成維修。一些房東懶事，或是居心不良，會跟租客協商，讓租客自己僱人來修補，而維修開支由房東付款，這樣的情況盡量不要答應，以免將來被房東找茬。

7. 對於自建房，漏水了肯定就只有自己擔負修責任了。小修補的事情，可以自己動手，首先找到漏水處，如果漏水處縫隙小，無法澆灌防水材料，就用鑿子或是砂輪機，在滲水縫處挖出一個V字型的小坑，然後再往坑裡澆細沙和水泥混合的混凝土稀漿（也可以用防水塗料），滲水處要比其他正常樓面稍微高一點點。如果樓頂開裂厲害需要大修，一般就只有雇請專業的補漏人士來維修了。

   
   

『拾』 開發商僱人軋車立威要高價車位只賣不租怎麼跟開發商戰斗

根據我國《物權法》第74條的規定，在小區建築區劃內的停車位、停車庫如果沒有計入開回發建設成本和銷售答面積，屬於開發商所有，其使用方式(出售、附贈、出租)應當由開發商與業主在《商品房買賣合同》中進行約定。佔用業主共有的小區道路、綠地以及小區其他公共場所、場地用於停放車輛的車位屬於小區全體業主共有。目前，天津基本情況是，地下停車場產權多歸開發商所有，地上車位權屬多歸全體業主所有。根據我國《物權法》及《物業管理條例》相關規定，小區物業管理公司如果需要對上述業主共有的停車場地進行規劃、出租，應當經該小區業主委員會或業主大會的批准授權後才有權規劃出租，但首先應當滿足小區業主的需要。