住宅irr

① 一個項目的IRR達到多少比較合適做低於多少建議不考慮

若內部收益率以8%為基準，並假設通脹在8%左右。若等於8%則表示項目操作完成時版，除「自己」拿的「權工資」外沒有賺錢，但還是具有可行性的。若低於8%則表示等項目操作完成時有很大的可能性是虧本了。

因為通貨膨脹，以後賺的錢折到時就很有可能包不住投入的成本。投資回報期較長的項目對內部收益率指標尤為重要。比如酒店建設一般投資回收期在10-15年左右，大型旅遊開發投資經營期50年以上。這是內部收益率最通俗、最實際的意義。

(1)住宅irr擴展閱讀

IRR指標能夠較為綜合地反映項目管理、資本運營的效率和效益值，涉及項目的資金計劃，是房地產企業對項目運營監控的核心指標。而計算NPV所用的折現率，是一個項目的加權平均融資成本。每家企業都有自己的融資成本，通常來說是個固定的值。

比如開發一個住宅項目，折現率為10%，計算出項目的NPV>0，說明這個項目是可以盈利的。現在，計算出這個項目的IRR是5%。當折現率等於5%的時候，這個項目的NPV就變成0了。

② 房屋年均溢價回報率怎麼算

方法一：租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費（備註：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

③ 如何把握房產的套利機會

前言：當倫敦期貨市場和紐約期貨市場黃金期貨價格產生差異時，以同樣的手數在高價市場上做空（賣出），在低價市場上做多（買進）即可獲利。這就是投資中重要 的手法――套利。在不同的時空對同一投資對象做對應的買和賣以獲取利差就是套利。通常我們理解的是對同一對象不同時間的低買高賣，但套利更多的是在不同的 對象同一空間或同類投資對象不同空間的套利。投資的本質就是挖掘廣泛的，潛在的套利機會。只有對相對價值的把握才有可能更好的套利。以下以房產（居住房） 為例研究如何發現潛在的套利機會。 房地產區域之間的套利機會分析 由於地區差異較大中國各個城市經濟發展不平衡，各個城市之間房產投資機會是不平等的。不同城市房產之間存在著套利機會。另外同一個城市不同的區域發展也是有較大差異的，所以也存在跨區套利空間。例如，三年前北京房產和上海房產的比較，上海GDP在5000億左右，且增長連續10年在10％以上，而北京GDP在3000億左右，增長在9％左右；上海人口比北京人口略多100萬，但北京比上海面積大的多，因此資本密度，人口密度上海都比北京高，根據房地產資本密度理論（見本刊前兩期）北京的房價不應該高於上海，但當時的上海房價僅僅是北京房價的3/5。 即便是兩個城市都存在泡沫，按照相對價值理論，特別是在北京與上海的通勤成本不斷降低中，市場均衡的結果應該是上海的房價高於北京的房價。同樣北京的豐台 區、西城區和海淀區存在著不同的經濟增長率和發展前景；上海的浦東、松江和黃浦區存在著非常大的差異。只要投資者注意城市規劃和各個區的發展特點，就可以 判斷和發現相對價值，放掉發展比較慢房產轉而持有相對高速發展區域的房產，你一定會取得較好的理財效果。 微觀經濟學中有一個「價格歸一化的規律」，意思是指：某一商品在甲、乙兩地的價格差應該是其運費，當甲、乙兩地價格差大於其運費時，就會出現套利空間。投資商只要在從低價區買入，在高價區賣出就可以盈利。這種提前發現套利空間，並且鎖定利潤就是「買賣」。投資商就是要鎖定利潤，而運營商（比如販運投放）實現了「價格歸一化」扎平套利空間。對於可移動的產品，在世界范圍內，每個地區都生產其有成本優勢的產品。各地區專門生產那些生產率最高的產品。富餘的產品以廉價方式運到其它生產地和消費地。對於不動產是否存在「價格歸一化規律」呢？ 房產是有條件地表現「價 格歸一「規律的。房產價值不是孤立存在的，他們絕對與商業物流和人流相比配的，它們互相為存在前提條件。我們必須以「鏡像」的思維去理解的房產「價格歸 一」現象，城市中心高房價和郊區的低房價，不是土地供應量決定的，而是商品物流聚集成本決定的，距離城市中心相同的兩個方向的郊區房價差可能非常大，那是 由於有交通幹道（如軌道交通）的地區物流商品和人口聚集成本低於沒有交通幹道的地區。當甲乙兩地郊區的房價會逐步因為交通改善而形成物流成本的降低，會導 致兩地房價逐步拉近。換言之，房地產的價值歸一化最終是通過商品物流價值的歸一化完成的。極端的例子是：當市中心A區房價10000而郊區B區房價3000時，當A區和B區都沒有新的資源注入時，A區和B區的軌道交通聯通會提高B區的房價，拉低A區的房價。當存在增量資源注入時，B區房價比A區房價有更大的漲幅。這就是商品物流和人流的通勤成本的降低對房產價格布局的影響。 現 實的指導意義是，如果上海浦東和浦西沒有隧道和橋梁連通，由於兩地的通勤成本很高，浦東和浦西就是兩個不同的城市。兩地房價就會表現出相對獨立，當兩地不 斷增加隧道和橋梁連通時，北京沒有八達嶺高速公路和輕軌北部房地產不可能這么快速升值。由於通勤成本的大大降低，兩地房價就會逐步接近靠攏，物流聚集成本 越接近房地產價格越容易接近。這個套利空間是有交通扎平的。 相同區域不同產品之間的套利機會分析 市場均衡（帕累托最優）要求資源使用效率最大化，土地資源同樣參與多樣化的市場選擇，前期文章談到。土地是地上物的權利，地上物是土地的衍生產品。所以城市土地價值是通過地上物來實現的，地上物的表現集合：住宅(RV)、酒店(HV)、寫字樓(OV)、商業用房(CV)、廠房(FV)。LV(城市土地價值)＝RV+HV+OV+CV+FV。由於城市功能的不同等式左邊各個參數的權重不同，但在特定的經濟環境下，各個功能的供應量存在一個合理的關系。極端的例子式在LV不變的情況下，假設RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡那麼FV必 定是漲，無疑此時投資者就應該將資金投入廠房。這也是發現套利機會的邏輯思維方式之一。簡單地例子，目前上海中介店非常多，但如果一個特定位置上中介店的 產值，不如把它改成包子鋪所得到產值更高時，這個中介店就應該改成包子鋪。這就是邊際效益最大化地利用土地資源的事例。 這要求投資商不僅對住房市場行情了如指掌，還有對商業用房等物業行情瞭然於心。才能發現不同物業之間的套利機會。 房產租金回報率與房產價格之間的套利機會分析 對預期受益的評估是資產評估中重要的方法。任何一個能夠持續產生現金流的資產都是可以評估計量的。房產作為資產的一種，其資產價值等於未來現金收入現值的總和。如購買一處全裝修房價值50萬用於出租，年凈租金可能為4萬，4萬的年租金可能可以維持5年，其年收益率是8%，其未來的10年可能平均只有3萬，收益率為6% ，若不考慮復利的貼現因素（靜態）投資人15年後可以收回投資。如果考慮復利貼現因素計算IRR以上假設可能20年也未必能夠收回投資。當住房使用者買不起，投資者沒有理想的出租回報率時，房產價格還有上升的理由嗎？所以，理性的房產投資者設定的安全邊際是出租回報率高於社會平均投資收益率。 幾 乎任何一個商品或投資對象都會出現周期性的價格波動。房產也不例外，房產買賣價格和租賃價格也會周期性波動。由於對於住房者講，房產價格和房租價格存在較 大的付現成本差距，這個不可忽視的付現差距使具有同樣的使用價值的房屋同時產生了兩個相對獨立的買賣市場和租賃市場。然而買賣價格和租賃價格並不是可以無 限背離的，它們之間存在某種數量邏輯關系。其參考系是社會平均投資受益率。當社會平均投資受益率為5％時，房產出租受益為8％時，就會出現所謂「背離現象」房產價格上升、房租卻持續下降的現象。房產相對獨立的兩個市場，它們的價格可以在各自獨立的價格區間內漲落，即可以出現齊漲齊跌也可以漲跌互現的情形。所以投資者必須要考慮融資成本或資金的機會成本。對於一般的白領自有資金成本大概在2%－3%之間，貸款成本是5。04％。在過去的三年中，北京和上海房產出租回報率從15％下跌到目前的5％左右， 當房產出租投資收益率在6％以上時，是房產價格快速上升期，這是因為10年－30年期的個人房地產按揭利率為5.04％，投資人可以充分利用金融杠桿。例如，當50萬房價的房屋，年租金為4萬時，其年租金收益是8%，由於按揭利率是5%，買房人享受了3%的利差，即買房人可以借用銀行的錢為自己掙錢。所以我曾寫過文章，當房屋出租受益率下跌到5％時，其對應的房產價格可能會出現調整，因為房屋租金受益率在5％時，會觸發融資成本為5.04%的大量拋盤。 但如果社會平均投資率繼續下跌，則房產價格開會上升，並突破阻力位。 所以，房產投資出租受益率和社會平均投資受益率存在一個套利空間時，就是投資者的機會。 房產市場與金融市場之間的套利機會分析 投資理財一定要研究財經環境和貨幣政策，其中預期利率的變化和貨幣供應量最為重要。由於我們按揭利率執行的是浮動利率，所以按揭利率會隨著基礎利率變動而變，按揭利率的變化直接影響投資房產的融資成本和金融杠桿的效率。 在金融開放迫在眉睫、中國「核心資產」加快上市條件下，以往上市公司就會被看空，因為，越是優良的資產上市時間安排的越完，這是理性人的必然策略。另外，任何形式的MBO和經濟腐敗都是對A股的做空。為此，其結果是實物資產升值而虛擬資產貶值。 中國經濟發展不同但執行相同的按揭貸款利率這本身會利好北京和上海等大城市的房產價格；所有城市各個商業銀行中，上海地區各個商業銀行呆壞帳比例最低。上海的信用制度在全國最好，這些條件都會支持上海的房地產。 外資銀行按揭利率大大低於中資銀行按揭利率；A股上市公司投資受益率（紅利受益）大都低於5％；四大商業銀行計劃明年上市，會急於提高銀行資產質量，降低呆壞帳比例，所以明年商業銀行會加大按揭資產額度，會激勵和放大購房能力。 就目前情況看，持有上海房產比持有金融資產要更安全，同時獲得更好的受益率，所以上海房產還是存在套利空間的，所以房價還會持續上升。

④ 房產投資回報率怎麼算 最好是詳細點啊

房產投資回報率演算法

房產的投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言有三種計算形式：

1、房產收益模式計算公式：投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

投資房產的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款的「月供」，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。

2、房產投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

3、房產投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12

這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

衡量房產投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業內人士常用的兩種計算房產投資價值的方法，前者較適用於一次性付款購房者，後者更適用於按揭貸款購房者。

(4)住宅irr擴展閱讀

利率和投資回報率的區別

利率又稱利息率。表示一定時期內利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：

利息率=利息量/本金 利息率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產力或資本的供求關系。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔風險的程度。

利息率政策是西方宏觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預經濟，可通過變動利息率的辦法來間接調節通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應，刺激經濟發展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應，抑制經濟的惡性發展。

⑤ 這個房子投資回報率多少值得投資嗎

這還來不能算投資回報率,或者自說計算投資回報率的條件還不完全,你投資了13萬,租金和月供一樣,但房子出租之後,裝修會損壞的,修補或者添補傢具需要繼續投資,而租金也不可能20年都是每月1200元,另外房子出租20年之後,你不用還貸了,房子是否還可以繼續使用,可以使用的話,是出租還是賣呢,20年之後出租是一個月多少錢?賣的話又是多少錢?這暫時沒辦法計算,所以也就沒辦法計算回報率了,值得不值得投資就要看房子周邊的發展趨勢好不好,如果發展趨勢好,周圍能夠交通方便,興旺發達,那麼房子出租的價格就會與日俱增,房子的價值也會得到升值,這樣才值得投資.另外還要考慮這二手房是多少房齡的,還能使用多少年.

⑥ 如何計算出租房屋收益率

公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大， 就表明越值得投資。 優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。 弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。 ■租金回報率法 公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。 優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 ■IRR法（內部收益率法） 房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。 優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。 缺點：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。■簡易國際評估法 國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

⑦ 問房地產投資回報率的標准演算法

房產的投資回報率,是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。

1、房地產投資分析方法－銷售比較法
選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

2、房地產投資分析方法－總租金乘數法

公式：總租金乘數＝投資價值／第一年潛在租金收入

投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

3、房地產投資分析方法－直接資本化法

公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入／投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

4、房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入／初始投資 。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

5、房地產投資分析方法－租金回報率分析法

公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

6、房地產投資分析方法－租金回報率法

公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

7、IRR法（內部收益率法）

房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入

優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

8、 當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。

9、還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資項目尚具升值空間。

⑧ 如何計算出租房屋收益率

■租金回報率分析法 公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大， 就表明越值得投資。 優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。 弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。 ■租金回報率法 公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。 優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 ■IRR法（內部收益率法） 房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。 優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。 缺點：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。■簡易國際評估法 國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

⑨ 如何計算出租房屋收益率

■租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，
就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
■租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。
優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
■IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）。
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
缺點：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。■簡易國際評估法
國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。