住宅質量保證書二手房

『壹』 二手房交易時，《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》找不到了

最好是叫他們拿商品房預售許可證出來，沒商品房預售許可證國家不不可以賣房的。請看下面解釋：五證兩書購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」，這是法律對銷售方的基本要求。「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 「五證」中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。 「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。 房地產五證的及各自在法律上的功能 「五證」指的是：第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規定，土地屬於國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過徵用等方式變成國有土地使用權才能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用於出售。如果不能取得國有土地使用權，就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金，開發商往往由於資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證； 第二個是建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定，建設用地要符合國家的土地利用總體規劃； 第三個是建設工程規劃許可證。房子建在什麼地方、要建多高、容積率是多少，都要經過規劃部門的規劃許可； 第四個是建設工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工； 第五個是銷售許可證（預售許可證）。沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說開發商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應將五證結合起來查看，才能確保萬無一失。 有一種情況可以不用查看五證，這就是所要購買的房屋已擁有產權證書。既然已擁有了產權證，購房者就沒有什麼可擔心的了，但這種情況僅可能出現在存量商品房銷售或二手房銷售中，新建的商品房或期房根本不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。 另外還有一種「鄉產權」的房屋，這種房子的所有權的轉移是受限制的。因為根據我國法律規定，不動產的所有權應與其所在的土地的使用權同時轉移。這種「鄉產權」的房子取得的只是集體土地使用權，要受到很多的限制，比如這種土地使用權只能在集體組織內流轉；國家可以根據需要進行徵用等。並且法律明確規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以，購房者在購買該類房屋時，應清楚地認識到所「購買」的並非是該屋的產權，並非所有權，而只是居住使用權。另外，依據法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門，鄉（村）級政府或其他機構根本無權製作頒發產權證，所以購買該類房屋根本不能取得有效的權屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規定，自始無效，購房者可以向開發商退房並要求賠償損失。 商品房二書指什麼？其范圍是什麼？ 1、住宅質量保證書《住宅質量保證書》都約定了什麼？及保修期限與保修范圍是什麼？ 解答：我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。 房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏) 2、住宅使用說明書 《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

『貳』 二手房購買還需要看所謂的五證嗎

在二手房交易中，不需要查看五證。

需要查看售房屋的房本，購房合同，契稅票，購房發票等等手續。二手房交易中，第一步首先去查檔（也叫調檔），確認該房產是否有查封，抵押，析產，繼承，共有權人情況，確認沒有任何糾紛後，才可以向買方支付定金或部分房款！

交易清單資料賣方：

1、合法的身份證明文件(加配偶)：身份證 / 軍官證 / 護照 / 回鄉證 / 台胞證等;

2、戶口本(加配偶)：戶主頁及申請人的一頁;

3、婚姻證明：無婚姻登記證明、結婚證、離婚證及離婚協議或民政局出示的相關證明文件;

4、房產證原件(房產所有權證、房產共有證);

5、銀行收款存摺(收尾期樓款用);

6、(如房屋已有抵押情況)需提供《原貸款抵押合同》。

(2)住宅質量保證書二手房擴展閱讀：

二手房還款方式：

選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

1、等額本息

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

2、等額本金

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

『叄』 買二手房所需要的五證兩書都有那些

五證兩書
一、《建設用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請征專用劃撥土地屬或者出讓土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建築工程施工許可證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件
六、「兩書」
《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

『肆』 購買二手房後應得到哪些證件和收據

購買了二手來房後應得到：

1. 購房合同

2. 房產源證

3. 契稅收據

4. 購房發票

5. 印花稅票

6. 中介費協議收據

7. 辦物業基金過戶

8. 房產證和購房發票。
   

買房子時注意的事項：

1. 開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》，並在其資質規定的業務范圍進行開發的。

2. 開發建設的手續必須合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。

3. 經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業管理，並且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。

4. 在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》（示範文本），該合同文本內容比較全，並且規范；二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。

5. 如果你買的是住宅，在交房時，要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

『伍』 二手房交易，《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》

最好是叫他們拿商品房預售許可證出來，沒商品房預售許可證國家不不可以賣房的。請看下面解釋：
五證兩書
購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」，這是法律對銷售方的基本要求。「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
「五證」中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。
「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
房地產五證的及各自在法律上的功能
「五證」指的是：第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規定，土地屬於國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過徵用等方式變成國有土地使用權才能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用於出售。如果不能取得國有土地使用權，就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金，開發商往往由於資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證；
第二個是建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定，建設用地要符合國家的土地利用總體規劃；
第三個是建設工程規劃許可證。房子建在什麼地方、要建多高、容積率是多少，都要經過規劃部門的規劃許可；
第四個是建設工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工；
第五個是銷售許可證（預售許可證）。沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說開發商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應將五證結合起來查看，才能確保萬無一失。
有一種情況可以不用查看五證，這就是所要購買的房屋已擁有產權證書。既然已擁有了產權證，購房者就沒有什麼可擔心的了，但這種情況僅可能出現在存量商品房銷售或二手房銷售中，新建的商品房或期房根本不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。
另外還有一種「鄉產權」的房屋，這種房子的所有權的轉移是受限制的。因為根據我國法律規定，不動產的所有權應與其所在的土地的使用權同時轉移。這種「鄉產權」的房子取得的只是集體土地使用權，要受到很多的限制，比如這種土地使用權只能在集體組織內流轉；國家可以根據需要進行徵用等。並且法律明確規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以，購房者在購買該類房屋時，應清楚地認識到所「購買」的並非是該屋的產權，並非所有權，而只是居住使用權。另外，依據法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門，鄉（村）級政府或其他機構根本無權製作頒發產權證，所以購買該類房屋根本不能取得有效的權屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規定，自始無效，購房者可以向開發商退房並要求賠償損失。
商品房二書指什麼？其范圍是什麼？

1、住宅質量保證書
《住宅質量保證書》都約定了什麼？及保修期限與保修范圍是什麼？
解答：我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏)

2、住宅使用說明書
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

『陸』 二手房交房時需要交上家的房屋質量保證書嗎

《住宅質量保證書》是開發商和施工方對住戶使用期間關於質量保證和維修的一個內保證協議，例如屋面防水5年內容自然破損或非人為漏水均由施工方免費處理維修，門窗、給排水管、開關、插座的損壞維修等，《住宅使用說明書》主要是向住戶說明一些配套設施的使用，以免由於住戶的無知導致一些問題發生。另一方面用途還是一種責任的推卸吧！

『柒』 商品房住宅質量保證書什麼樣有什麼內容

買房是件大事，每一個買房流程及注意事項都需要一番研究。那麼，商品住宅質量保證書是什麼樣子呢？商品住宅質量保證書大體內容有什麼？小編為您提供商品住宅質量保證書樣本，方便廣大網友查閱。

商品住宅使用說明書該商品住宅位置
一、該商品住宅位置：您購買的住宅為區（縣）住宅小區樓單元層號。建築面積m2 ，位於東西南北。
單位及資質等級

二、建設該住宅樓的有關單位及資質等級：
開發單位：設計單位：
施工單位：監理單位（質監單位）：
抗震設防基本裂度

三、本商品住宅的結構類型為抗震設防基本裂度為度。
步驟：
一、該商品住宅位置：您購買的住宅為區（縣）住宅小區樓單元層號。建築面積m2 ，位於東西南北。
二、建設該住宅樓的有關單位及資質等級：
開發單位：設計單位：
施工單位：監理單位（質監單位）：

各部分結構性能

四、本住宅各部分結構性能、標准及使用須知：
1、地基基礎：本住宅採用基礎。要處理好房屋周圍的排水，防隊地表水滲入地基內。不要在基礎邊亂挖及取土等。
2、牆體：本住宅在部件設鋼筋砼圈樑。在部位設抗震構造柱。樑柱嚴禁重物撞擊、改動。磚混住宅縱橫牆（承重牆、保溫牆均在內），使用時嚴禁改拆、開洞，以免破壞結構，影響住房整體穩定和剛度。
3、牆面：外牆為，內牆為，不得凸出外牆安裝防盜網和曬衣架等，請勿重物撞擊，在上面打洞、亂刻亂畫，以免損壞牆面裝修。
4、門窗：戶門使用內門使用；窗採用。門窗在使用請勿用力過大，不得隨意拆裝，應輕開輕關，以免損壞零部件。
5、屋面：採用製作屋面結構層，屋面防水採用用，為（上人/不上人）屋面。
禁止在不上人屋面安裝任何設施；在上人屋面安裝太陽能或其它設施時，嚴禁破壞屋面結構和防水層。嚴禁在屋面上堆放物品，以免破壞屋面防水層或影響屋面排水及造成屋面超載。注意保護落水管並經常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。
6、陽台：活荷載為Kg/㎡，使用中不得超過此限值，陽台結構形式不得有任何改動（包括攔板降低或外伸)。
7、室內樓地面：地面裝修荷載不得超過公斤/㎡，使用荷載不得超過設計標准公斤/㎡，除廚房、衛生間地面有防滲層外，其它室內樓地面一律不準用水直接沖刷。切勿用重物撞擊地面。

標准及使用須知

五、室內主要設施類型、使用材料、性能、標准及使用須知：
1、上水：廚房衛生間條管道，採用鍍鋅無縫鋼管，設水表只。室內閥門及水龍頭宜輕開輕關。水表嚴禁拆換。請節約用水。
2、排水採用材料的下水管。水管應防止外力打擊；便器內及地漏口不得扔放手紙、衛生巾、塑料袋、雜物及垃圾等易堵物，排水口的污物應經常清除，以免造成堵塞，影響您及他人的正常使用。
3、室內供電採用路供電，暗線敷設。進戶線平方毫米，其餘線平方毫米。進戶線最大允許負荷為千瓦。戶設電表一隻。住戶要做到安全用電，不得超過線路及戶表的最大允許負荷量，不亂動電表及室內線路，以免造成線路和電器設備的損壞，影響安全及正常使用。
4、取暖及供熱：室內採用方式供暖，在處設供暖設施。供暖管路及其設施不得隨意拆卸和安裝。熱水供應專設管道及水表、閥門，應按說明書正確使用。
5、供冷：室內採用方式供冷，供冷設施不得擅自拆改。
6、燃氣：採用使用時請詳細閱讀相關使用說明書。燃氣管道不得私自改裝移位；計量表。閥門不得拆卸、亂動。以免漏氣，影響您及家人的安全。
7、室內電話插座、有線電機插座及其相關線路，請不要隨意改動，以免影響正常使用。
8、室外配有消防管道及消防栓，電梯間配有緊急按鈕，平時嚴禁亂動，遇有緊急情況，方可啟動。
9、室外設有避雷裝置，請注意保護，不得拆卸和截斷避雷天線和地線的連接。
10、室外垃圾道不許將紙箱、木棒、編織袋等大件易堵物直接倒入，以防堵塞。

物業管理

六、物業管理：小區設有物業管理部門，專門為本住宅小區居民服務。在商品住宅質量保證書中已寫明物業管理單位、通訊地址、聯系電話、聯系人。有事可直接聯系。

注意事項

七、注意事項：
1、用戶不得改變房屋的使用性質、結構、外形及色調。在室外進行裝修、裝飾必須事先向有關管理部門報批後，方可施工， 裝修時不得影響其它住戶的正常使用。
2、不得擅自改裝、拆除房屋原有附屬設施。如有改動，必須向有關管理部門報批後，方可改動。交房後，用戶自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責任。
3、不得在公共部位、公用走廊等部位違法搭建及堆放雜物。室內外嚴禁存放易燃易爆等危險品。愛護室外公共綠地及花木，遵守西安市綠化管理條例。

其它需要說明的事項

八、其它需要說明的事項：
附件：生產廠家對房屋中配置的設備、設施有關說明書等資料份。
編輯本段監制說明概述
1、本保證書是根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條以及建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的有關規
定監制；
2、房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供本使用說明書；
3、本使用說明書可作為商品房購銷合同的補充約定，每套商品住宅一式兩份，一份開發企業存檔，一份在商品住宅交付使用時提供給用戶。

住宅質量保證書
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住[1]宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

編輯本段商品住宅與商品房的區別商品住宅是指房地產開發企業（單位）建設並出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

商品房是指具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)開發經營的住宅,主要包括三種類型：住宅、辦公用房、商業用房。 由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才在我國出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。

（以上回答發布於2013-04-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 高分懸賞：二手房買賣，上家的住宅使用說明和新建住宅質量保證書遺失，怎麼辦

沒有太大影響.住宅使用說明書主要是告訴你如何正確使用房屋,而住宅質量保證書則多是一些保修條款.
國家是從1998年推行這二書的,其實主要目的是為了保障住房消費者的權益，加強商品住宅售後服務管理,應當來說,這是對開發商的要求提高了.現在你的二書掉了,但房屋只要你合理使用,且只要是在保修期內,不管有沒有質量保證書,開發商都是要盡保修義務的,因此,沒有太大影響的.如果你確實想要,可以找開發商補辦一個,但不知開發商願不願意?
這應當不會影響到你的二手房買賣的.

下面是建設部關於二書的規定,你可以看一下的.

建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知

（1998年5月12日建房[1998]102號）

各省、自治區、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳
市國土規劃局、住宅局：

為了保障住房消費者的權益，加強商品住宅售後服務管理，促進住宅銷售，決定在房地產開
發企業的商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。現將《商品住宅實
行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》印發你們，請遵照執行。並就有關事項通知如
下：
一、各級建設行政（房地產）主管部門要認真組織實施《住宅質量保證書》和《住宅使用說
明書》制度，加強房地產開發企業的管理，在商品住宅銷售中明確質量責任、確保商品住宅質量。
二、房地產開發企業要結合《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的實行，建立和完善
企業內部的質量管理制度，加強對施工及材料、相配件和設備采購的管理，使用優質產品，並明
確與設計、施工、監理、材料、構配件、設備供應等相關單位的質量責任。
三、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》由房地產開發企業自行印製，各地建設和
房地產管理部門可以根據實際情況制定《住宅質量保證書》的樣本。

附：
商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定

第一條為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務
質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，制定本規定。
第二條本規定適用於房地產開發企業出售的商品住宅。
第三條房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅
時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅
質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。
第四條《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商
品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅
質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在
《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
第五條《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1．工程質量監督部門核驗的質量等級；
2．地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
3．正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
屋面防水3年；
牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
牆面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
門窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個月；
供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；
衛生潔具1年；
燈具、電器開關6個月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行
約定。
4．用戶報修的單位，答復和處理的時限。
第六條住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶
使用之日起計算，保修期限不應低於本規定第五條規定的期限。房
地產開發企業可以延長保修期。
國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家
規定執行。
第七條房地產開發企業向用戶交付商品住宅時，應當有交
付驗收手續，並由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。用
戶驗收後自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責
任。
第八條《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各
部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意
事項，一般應當包含以下內容：
1．開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理
單位；
2．結構類型；
3．裝修、裝飾注意事項；
4．上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的
說明；
5．有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6．門、窗類型，使用注意事項；
7．配電負荷；
8．承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9．其他需說明的問題。
第九條住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明
書的，應附於《住宅使用說明書》中。
第十條《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住
宅交付用戶的同時提供給用戶。
第十一條《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購
買者購買的套（幢）發放。每套（幢）住宅均應附有各自的《住
宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第十二條房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶
合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備
位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因
住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損
失，由責任人承擔相應責任。
第十三條其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規定執
行。
第十四條本規定由建設部負責解釋。
第十五條本規定從1998年9月1日起實施。

如還有不明之處,可發消息進一步詢問.