期房定價和得房率有什麼關系

A. 新手買房必須通曉的5個概念：現房期房區別知多少

經濟的快速發展,人們生活水平的不斷提高,對於物質生活的最求也相對越來越高,成都作為經濟快速發展的國際化大都市,在成都買房的人也越來越多,但是對於大多數的新手購房者來說往往容易陷入很多誤區。

現在買房子的各種誤區數不勝數,買房子的時候不管是多麼的小心,還是很有可能會被騙,網上呢也是推出了各種各樣的買房寶典,購房指南,根據過來人的經驗肯定是有一定的指導意義也有一定的購房方向。但並不能完全照搬。每個人購房遇到的情況都不一樣,只要掌握了必要的房產概念,在買房的過程中,無論對方如何說法,自己心裡都一清二楚。

新手買房

一、現房和期房:

現房就是已經建好的房子,而且已經領到房產證,可以直接過戶入住。期房就是還未領到房產證的房子又或者是還在建的房子,需要一段時間才能夠領證入住。

現房優勢:1、工程已經竣工驗收合格,投資風險降低。2、買家可以直接看到實景,實地品評房屋的結構、質量、環境、配套、物管等。3、房屋價格基本穩定,不會再有大的變動,購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。
4、家庭計劃便於安排,付完房款即可入住。

劣勢: 1、價格較高,難以優惠。2、對於品質較好樓盤,樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走,選擇范圍縮小。

期房優勢:1、價格優勢。期房在開發之初賣出去,是開發商為了募集資金的一個渠道。因此房產開發商都在價格上有較大的優惠。 2、選擇范圍較廣。
3、性價比較好的期房存在較大升值潛力。

劣勢:
1.未確定因素較多,投資風險較大,開發商在建設過程中設計、資金等原因導致的工程停頓,都會給購房者帶來損失,同時市場行情與價格漲跌難以預測。2.由於與開發商的信息及專業知識的不對等,僅憑開發商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況,存在房屋標准、質量與預售承諾不符的風險。

二、公攤:

所謂公攤面積,是分攤的公用建築面積的簡稱,它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。需要分攤的共有建築面積為整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和,並扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房,以及人防工程等之後的建築面積。

三、70年產權:

70年產權在我國法律規定中,「土地使用權」與「房屋產權」是兩個不同的概念,土地使用權出讓的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期滿後,土地收歸國有,地上建築物仍然屬於業主所有,如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水平,補繳土地出讓金。

四、得房率:

得房率=(建築面積-公攤面積)/銷售面積,是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時,計算的是建築面積,所以得房率太低,不實惠;太高,不方便。因為得房率越高,公共部分的面積就越少,住戶也會感到壓抑。一般,得房率在80%左右比較合適,公共部分既寬敞氣派,分攤的面積也不會太多,比較實惠。

五、容積率:

容積率,是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過4,多層住宅應不超過1.5,綠地率應不低於40%。

（以上回答發布於2016-07-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 房屋的容積率、得房率、公攤系數是什麼意思是如何計算

20%還可以吧，不來算高
實際自上房子的公攤不能直接對比
高端的房子基本上公攤都很大，25%甚至更大些，因為走廊入戶大廳樓梯間這些都要闊綽很多
要看你公攤的面積都用作什麼了，有沒有依據

另外一個實得率問題，實際上要看開發商的定價策略，它可以高價送面積，這樣實得率自然就高，甚至可以達到120%那麼誇張。這個要警惕了，除非是現房，否則一定要當心，因為送的地方基本上是露台陽台異型房這些，裝修成本非常高，並沒有售樓小姐講的那麼劃算

C. 房主在賣房子的時候定價有什麼必須遵照的標准嗎

在銷售房屋時，定價應該是業主最關心的一件事情，銷售價格的高低，直接決定了看房客戶的數量、銷售周期。所以，咱房子賣多少錢，還真得仔細琢磨一下。

哪些因素會影響到房屋價格呢？

整體上，在各個因素中，房主肯定是盡量找自己房子的優勢，哪些算房子的優勢？

每個房主對各個因素的要求不同，對價格的敏感度也不相同，所以，所有的定價規則，都是給大家的一個參考策略，具體定多少，還是你做主的！

D. 去年買了套房期房，得房率太低可以要求開放商補差價嗎（鄭州）

首先你要看一下你的購房合同。看看有沒有關於得房率的規定或者限制，然後你可以去消費者協會咨詢一下啊。這個很簡單的。

E. 16招房價下跌買房不虧 容積率比得房率重要

買房是件大事，那麼買房要注意些什麼？筆者認為購房者購房時能掌握下面16條黃金原則，不僅能夠買到合適的房子，不留下遺憾，而且肯定穩賺不虧。

一、鎖定購房目標

購房者要根據自己工作、生活、社交等區域，來確定自己所購房子的位置；根據自己的經濟承受能力（但要注意同一類房型面積有大小，還有層次朝向的關系）要有購房的預算總價；選擇合適的付款方式；究竟是買現房還是期房；對房型有何特別的要求，譬如廳要多大應心中有數。

二、掌握「T+1」原則

從區域經濟角度、住宅經濟方面綜合考察。這就是在發達國家和地區樓市流行的「T+1」概念：即：「距離市政設施和商業網點1公里為所在區域住宅地塊。」

三、買開發商的頭腦

頗具經營理念的房地產發展商開發的新樓盤一般選址正確、定價合理、房型超前。

四、買同一區域連續成功開發的樓盤

房地產有明顯區域性特點，跨地區開發會增加成本，稀釋利潤，而房產開發是一個資源整合過程，所以買已經在同一區域連續成功開發的樓盤較為保險.

五、購買1999年2月以後造的樓盤

許多城市在1999年2月以前，多層住宅並不強調要打樁，樓板也不強制要求現澆。而1999年2月以後，一些城市對房屋質量標准制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內（過去標准40cm），設計也要請監理等技術措施。

六、層高不宜超過3米房

過去住宅層高一般為2.8米，應該是有科學依據的。現在開發商為追求「銷售賣點」將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應與面積相適應，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會有意義。

七、小的不一定是美麗的

每個房間非常局促，使用功能便大打折扣。

八、購買小房型作投資須謹慎

現階段小房型火爆一時，大家都認為小房型總價低適合於出租，其實，小房型總價低，但由於面積很小，單價卻高的驚人；而且，假如購買小房型的人都用於出租，那麼這一區域房屋出租市場就供大於求，租金走低就成必然。

九、購買錯層房型以東西向錯

有些樓盤採取東西南北錯的方式，有房型復雜、抗震性差的弊端，其實錯位應以東西向錯為宜，因為南北錯層會影響採光通風。

十、容積率比得房率更有意義

現在購房都非常計較得房率，其實目前設計房型得房率相差無幾，得房率高低無非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區綠化、採光與居住品質，所以購房時，詢問佔地面積多少，能造多少平方米房子意義非同尋常，選擇容積率低於小區比較好。

十一、選擇區域考慮景觀系數

在香港，山頂上能俯瞰維多利亞港和九龍夜景的樓盤，往往是山腳下中環、銅鑼灣同質樓盤價格的3至5倍。無疑，「景觀系數」是房價構成的重要組成部分。

十二、解讀「排骨麵指數」

所謂「排骨麵指數」，即一個樓盤每平方米的平均售價，是這個樓盤半徑500米內小吃店裡一碗排骨麵的1000倍。以數學公式表示：每平方米=P（一碗排骨麵的價格）×1000.

十三、6比1購房原則

按國際慣例，通常將總房價與一個家庭的年收入的比例控制在6比1。而我國目前普遍水平為10至20比1.

十四、不選擇炒作過度的樓盤

前幾年由於炒作，購房者排隊所購的房，到今天往往是問題最多的樓盤。

十五、購買十萬平方米左右的樓盤

小區規模偏小，不可能有品質較高的會所，規模偏大的小區又會居住噪雜，也難開發成高品質的小區。購買規模達10萬平方米左右的樓盤比較適宜。

十六、樓盤與大型綠地作伴

由於商品房沿大型綠地開發，景觀較好，這樣可以在確保一定容積率基礎上，也不會讓購房者感到綠化太少，既降低商品房開發成本，購房者又能有效地控制總價。

（以上回答發布於2016-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 取消公攤面積對買了公攤面積大的期房的業主來說公平嗎

不僅僅是公攤，我們先來了解一下購房者容易碰到的一些套路：

房地產開發商的「套路」，主要是規劃、建設、銷售和交房環節容易出現問題。當然，並未全是開發商主動套路，而是囿於國內的習慣性做法或行業規定及規范的漏洞形成的、在消費者看起來貌似套路的問題點，比如：

 一，最大化容積率問題。把政府給定的容積率使用空間淋漓盡致用到極端，而不是本著寬松合理、利於居住舒適度的出發點在規劃設計社區。

二，建築面積和室內面積的問題，即得房率問題。設計合理的房子，得房率高，得到的使用面積更實惠，相反則就相當於被套路了，你買到的房子有較大的比例是給那些過於不合理的公攤面積買了單。如過於浪費的消防通道、一些不實用的設備平台、一些因為設計師的不成熟規劃而多出來的樑柱結構、走廊等。還有些是被超標准超范圍的配電房、垃圾房、化糞池、會所、社區服務中心等等蠶食了業主的室內面積。所以我說有些地方並非開發商惡意攤占套路，而是專業技術上的不嚴謹不優化不到位而導致的不合理之處。面對這些，消費者需睜大眼睛多咨詢多了解，查找不合理的地方，盡量找得房率高的樓盤和戶型。  

三，銷售價格政策的套路。一般情況下，現在的樓盤都可以有各種條件優惠。如果不當心了解清楚，就可能被多算房價或少給優惠。這些事情，開發商不會主動、全盤告訴你該享受哪些優惠政策的。
四，房屋銷售合同條款的問題。現在基本上採用了全國統一的房屋購買銷售合同，但是有些精明的開發商會在主合同即格式化的合同之外，另要求跟你簽署一堆的補充條款或附件合同，以此悄悄抵沖或消解了主合同里開發商需要承擔的不少強制性的責任及義務。
五，交房階段里還有代收代繳費用、實際面積測量、面積差的認定、開發商的保修期限、房屋公共維修基金等不少容易出現問題點地方。

所以，國家著手解決按照套內面積銷售的「套路」問題，的確讓我們歡欣鼓舞。但是，如果操作不當，會引發新的問題：房價反彈！

為什麼？

開發商會把原本的公攤面積仍然變相轉嫁到消費者身上。結果會讓以套內面積計算的房價變得更高，而在表面上造成各地房價飛速漲價的聲勢，從而讓市場引起連鎖性的恐慌購買效應，而再次拉高房價的治理成本。

另外，這項政策的落地，也將導致法律文件、銷售、規劃、政府、商家、客戶等層面法律文書改變的巨大成本，系統性地消化這些轉換文本也需要一個持續的過程。

G. 新買的期房，這個公攤面積是不是有點多/.

6層,一樓2戶,得房率87%是正常的,你那個大廳面積包包括餐廳么?還有你這個套內面積哪來的?包括牆體面積么?數字怎麼這么整齊.我覺得開發商不會那麼明目張膽地虛報的,你再好好核對一下套內面積.

H. 得房率是怎麼算的買新房怎樣看得房率

一、什麼是得房率？怎麼計算？

得房率是套內建築面積與建築面積的比值，是衡量實際使用面積大小的標准之一。

例如：小明買了一套房，建築面積100㎡，套內建築面積為83㎡，那麼得房率就是83/100*100%=83%。

二、得房率跟購房者有啥關系？

1、得房率影響實際使用面積的大小

公攤面積與得房率息息相關。公攤系數是公攤面積與套內建築面積的比值，而得房率=1-公攤系數。

公攤系數越大，得房率越小，你的房屋實際使用面積越小。

2、得房率影響房屋性價比

得房率越高，房屋的性價比越高。

但得房率不是越高越好。公攤面積包括樓梯、走廊、電梯、樓梯井等，如果公攤面積太小，會使公共區域擁擠不堪。如果購買的是塔樓，一梯十多戶的公攤如果太小，勢必會影響正常出入，居住舒適度將大大降低。

目前市場上約定俗稱的得房率標准，要求高層建築得房率不低於70%，多層建築得房率不得低於75%。

得房率應有個合理的限度，並不是越高越好。購房者不應盲目追求高得房率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。

三、新房的得房率怎麼看？

新房的得房率，一般在戶型圖或者樓盤宣傳中，不會直接展示給購房者。實際去看房時，銷售人員會告知得房率有多少。另外，還有兩種方法可以算出得房率：

1、樓盤「一房一價表」上看相關數據

在售樓處，尤其是期房的項目，會有「一房一價表」，表上會標著單價、朝向、戶型、樓層數、建築面積和套內面積等。根據公式現場算出得房率，做到心中有數。

2、住建委網站上查詢相關信息

新房樓盤的建設，需向住建委報備。住建委網站上有詳細的信息，包括建築面積、車位比、公共服務設施建設、周邊配套、建設程序等。

以北京為例，具體操作步驟：打開「北京市住房和城鄉建設委員會」網站，在首頁點擊「房屋管理」，在「房屋交易」中的「新建商品房項目」下搜索你想查詢的樓盤信息，找到在售樓棟信息，點擊「查看信息」，查看「建築面積」和「套內面積」。

（以上回答發布於2017-02-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 關於買期房得房率問題，求助。

可以。法律規定面積誤差不得超過3%。你可以要多餘的房款也可以退房。

J. 期房真的比現房便宜嗎政府對每個樓盤的定價從開盤到交房一直是不能變更的，那麼期房怎麼就比現房便宜呢

這個房價是可以按定價的一個規定比例上下浮動的，也可以通過一些促銷返現去調些價位啊