『壹』 開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎
開發商發放售樓廣告以及宣傳材料等，已經成為開發商促銷自己商品房預售項目的主要手段之一。但由於我國商品房管理機制尚不健全，對商品房宣傳廣告缺乏行之有效的管理措施，致使一些開發商利用售樓廣告進行虛假宣傳，從而損害購房者的利益。
為了規范開發商的行為，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第３ 條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。依據《合同法》的規定，要約邀請對發出人沒有任何法律約束力，要約對發出人有法律約束力。
據此，購房者在判斷開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有無法律約束力時，要看售樓廣告的內容是否是「就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響」。如果滿足上述條件，那麼售樓廣告就可以視為要約，即使未明確寫入合同，也可以約束開發商。
一般來講，商品房銷售廣告中經常出現的「南北朝向」「一梯兩戶」「６０％ 以上綠地覆蓋」「６０００ 平米社區服務中心」等內容，因直接影響到房屋的售價，所以可以看成是要約。而諸如「溫馨家園」「風光秀麗」「商機無限」等宣傳，則只能作為要約邀請，對開發商沒有效力。
『貳』 國家有關廣告的法律規定
1、《中華人民共和國廣告法》
《中華人民共和國廣告法》已由中華版人民共和國第十二權屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議於2015年4月24日修訂通過，現將修訂後的《中華人民共和國廣告法》公布，自2015年9月1日起施行。
第一條 為了規范廣告活動，保護消費者的合法權益，促進廣告業的健康發展，維護社會經濟秩序，制定本法。
2、《廣告管理條例》
《廣告管理條例》於1987年10月26日國務院頒發，自1987年12月1日起施行 1982年2月6日國務院發布的《廣告管理暫行條例》同時廢止。
第一條
為了加強廣告管理，推動廣告事業的發展，有效地利用廣告媒介為社會主義建設服務，制定本條例。
(2)關於開發商宣傳廣告的規定擴展閱讀
廣告的特點：
廣告不同於一般大眾傳播和宣傳活動，主要表現在：
1、廣告是一種傳播工具，是將某一項商品的信息，由這項商品的生產或經營機構（廣告主）傳送給一群用戶和消費者；
2、做廣告需要付費；
3、廣告進行的傳播活動是帶有說服性的；
4、廣告是有目的、有計劃，是連續的；
5、廣告不僅對廣告主有利，而且對目標對象也有好處，它可使用戶和消費者得到有用的信息。
『叄』 開發商的廣告宣傳資料是否具有法律效力
一是要建立科抄學的海外開發投資決襲策體系，規范投資決策流程和決策制度，杜絕盲目決策和頭腦發熱式的投資行為；二是做好海外開發的風險防控，從前期論證，項目決策，運營監管等多角度、多層次加強海外投資的風險管控；三是正確處理好自力更生和藉助外力的關系，自力更生為主，藉助外力為輔，不打無把握之仗；四是嚴格依法依規，不能照搬國內的經驗。到一個陌生的國度，文化、法制體系和管理理念與國內都不一樣，處理問題的思路和辦法也不一樣，照搬國內經驗往往會陷入被動局面。
『肆』 開發商的廣告宣傳資料是否具有法律效力
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解內釋》第容三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任
。」如購房人發現建成房屋與開發商預售廣告中許諾條件不符，不能基於該廣告而追究開發商的違約責任，只能根據廣告法的有關規定追究廣告商或開發商發布虛假廣告的責任。
如開房商在廣告中作出根本無法實現的承諾，則屬於締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發商承擔締約過失責任。
『伍』 開發商的廣告宣傳單有法律作用嗎
廣告宣傳單屬於要約邀請，沒有強製法律效力。當個人和開發商達成共識後簽訂的合同等文件是具有法律效力的。
『陸』 房地產開發公司宣傳虛假廣告，相關的法律法規有哪些
去房管局稽查大隊舉報，具體法規參考<<商品房銷售管理辦法>>\<<房地產廣告發布暫行規定>>,網路里就有。如涉嫌欺詐在咨詢律師後勝訴性在80%以上，你就可向法院起訴。你的問題再具體一點，大家就更容易幫你了。
『柒』 在購房時開發商的宣傳彩頁有沒有法律效力
根據《最高人來民法自院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任
。」如購房人發現建成房屋與開發商預售廣告中許諾條件不符，不能基於該廣告而追究開發商的違約責任，只能根據廣告法的有關規定追究廣告商或開發商發布虛假廣告的責任。
如開房商在廣告中作出根本無法實現的承諾，則屬於締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發商承擔締約過失責任。
『捌』 新修訂的廣告法對房地產廣告有哪些規定
《中華人民共和國廣告法》第二十六條 房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建築面積或者套內建築面積，並不得含有下列內容：
（一）升值或者投資回報的承諾；
（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；
（三）違反國家有關價格管理的規定；
（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
第五十八條 有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；
情節嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請：
（八）違反本法第二十六條規定發布房地產廣告的；
(8)關於開發商宣傳廣告的規定擴展閱讀：
媒體報道：
湖州南潯凈化房地產廣告市場秩序
今年3月份以來，湖州南潯區市場監管局加大對房地產虛假違法廣告的整治力度，有效凈化房地產廣告市場秩序。截至目前，該局已出動執法人員112人次，檢查轄區內樓盤16個，行政指導10家，查處違法案件4起。
「自整治行動開始以來，我們注重打防結合，嚴厲查處違法行為的同時，加強對房地產商與中介法律法規培訓，集中宣傳講解《廣告法》《房地產廣告發布暫行規定》等法律法規。」
南潯區市場監管局相關負責人介紹，他們加強對廣告企業的行政指導，幫助其建立健全廣告承接登記、發布審核、檔案管理等制度，確定廣告發布事前預審、事中對比、事後監管的全方位管理體系，從源頭上遏制虛假違法廣告的發生。
整治行動以來，該局共組織行政約談10次，並指導6家廣告企業完善制度。
參考資料：網路- 中華人民共和國廣告法
人民網-湖州南潯凈化房地產廣告市場秩序
『玖』 開發商的廣告宣傳資料是否具有法律效力如果資料不實或虛假宣傳，能否作為買受人的索
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，版應當承權擔違約責任。」 律師提示： 購房人在入住後發現上當受騙時，首先要弄清商業廣告屬於要約邀請還是要約。如果屬於要約邀請，則在法律上無約束力。此時，如果購房人發現建成房屋與預售廣告中許諾條件不符，不能基於該廣告而追究開發商的違約責任，只能根據廣告法的有關規定追究廣告商或開發商發布虛假廣告的責任。 如果開房商在廣告中作出根本無法實現的承諾，則屬於締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發商承擔締約過失責任。 所以，購房人在簽訂預售合同時應設法將廣告許諾的條件納入預售合同中，使其成為合同條款，以便日後追究預售方違約責任時有合法依據。 另外, 《商品房銷售管理辦法》第十五條規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
『拾』 開發商的廣告也有法律效力 廣告別再隨手丟
樓盤廣告常常巨幅掛在城市裡顯眼位置，赫然成了一道城市風景，看到廣告而心動買房的業主也不佔少數。那麼，這些開發商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標語是否可以等同於開發商的承諾？這些問題你應該知道答案，以免損壞自身權益。
售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。
宣傳海報通常是開發商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。
售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如「送多少錢的精裝修」，「綠化面積達到多少平方米」等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條
房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什麼？
（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。
（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。
（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。
參考法條：《 廣告法》第三十七條
（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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